對於企業經營者與高淨值人士而言，如何守護辛苦累積的資產，並順利地傳承給下一代，與事業本身的成功同等重要，是極為關鍵的經營課題。不應對短期市場波動患得患失，而是應該思考如何實現放眼10年、50年，乃至100年的永續繁榮。家族辦公室這個機制，正是這個宏大課題的解答之一。
家族辦公室不僅止於單純的資產管理，更整合了家族的價值觀與願景，是跨越世代支援資產保全、運用及傳承的專業組織。而在其多元化的投資組合中，歷史上始終占有重要地位，近年來其價值更被重新認識的資產，正是不動產。本文將深入探討為何全球家族辦公室重視不動產投資的策略性理由，並以數據佐證，為各位高淨值人士解說成功實現資產保全與事業傳承的關鍵。
家族辦公室是什麼？不僅止於資產管理的角色
家族辦公室是為了全面性管理與運用特定家族資產而設立的私人組織。其最主要的目的在於「守護、增值，並順利地傳承給下一代」家族資產。與多專注於金融資產運用的私人銀行，或以個別不動產管理為主要目的之資產管理公司不同，家族辦公室扮演著更廣泛的角色。
具體而言，除了金融資產與不動產的管理運用之外，其業務範圍還涵蓋遺產與事業傳承計畫的制定、稅務與法律策略、慈善活動的支援，甚至包括家族教育與價值觀共享等無形資產的傳承。可以說，家族辦公室正是支持家族永續繁榮的「指揮中心」。
| 家族辦公室 | 私人銀行 | 資產管理公司 | |
|---|---|---|---|
| 主要目的 | 家族整體資產的保全、運用、傳承，價值觀的傳承 | 金融資產的運用與管理 | 主要為不動產資產的管理與運用、節稅 |
| 服務範圍 | 全面性（金融、不動產、稅務、法律、教育、慈善活動等） | 以金融服務為主 | 以不動產相關服務為主 |
| 目標客戶 | 僅限特定家族 | 眾多高淨值客戶 | 不動產所有者 |
| 獨立性 | 高（以家族利益為最優先） | 屬金融機構的一部門，可能存在利益衝突 | 有獨立的情況，也有母子公司的情況 |
數據看世界趨勢：家族辦公室的資產組合
家族辦公室的投資策略傾向極為長期且重視分散投資。讓我們來看看不動產在其中占據什麼樣的地位。
家族辦公室最重視不動產投資的7個策略性理由
那麼，為什麼家族辦公室如此重視不動產呢？其理由在於，不動產所具備的多面向特性，與家族辦公室的長期目標「資產的保全、運用、傳承」完全契合。以下解說7個策略性理由。
1.資產保全與抗通膨
不動產與股票或債券等有價證券不同，是擁有土地與建物等實體形式的實物資產。這項特性帶來強大的資產保全功能，即使發生金融市場混亂或意外的經濟危機，其價值也不易歸零。此外，不動產作為抗通膨工具也極為有效。在物價上漲的通膨局面下，不動產價格與租金也傾向上漲，因此能防止資產實質價值的縮水。
2.創造穩定現金流
出租用不動產只要有租客入住，就能創造穩定且持續的租金收入。這些現金流可作為家族的生活費、事業的營運資金，或是新投資的資金來源，穩固家族辦公室的財務基礎。特別是透過選擇地點與品質優良的物件，可以抑制空屋風險，確保長期可預測的收益。
3.投資組合的分散效果
不動產市場的價格波動，與股票市場或債券市場的相關性相對較低。因此，將不動產納入資產組合，是降低整體風險的有效分散投資策略。即使某個市場表現不佳，來自不動產的穩定收益也能支撐整體投資組合，防止資產價值大幅下跌。
4.跨越世代的資產傳承
不動產因其實體存在感，可以成為象徵家族歷史與價值觀的資產。妥善管理的不動產能跨越世代傳承，成為家族永續繁榮的基石。此外，在遺產繼承方面，相較於現金存款或上市股票，有可能壓縮遺產稅評估價值，因此在實現順利資產傳承上可作為策略性運用。
5.稅務策略上的優勢
不動產投資有可能享有各種稅務優惠。特別是建物的折舊攤提，是不伴隨實際現金支出的會計費用，透過與其他所得進行損益互抵，可以期待減輕所得稅與地方稅負擔的效果。對於適用高所得稅率的高淨值人士而言，這帶來極為有效的節稅效果。
| 項目 | 內容 | 預期效果 |
|---|---|---|
| 折舊攤提 | 將建物等取得成本，依耐用年限分年攤提為費用的機制。 | 在帳面上產生虧損，與薪資所得等其他盈餘所得進行損益互抵，以壓縮所得稅與地方稅。 |
| 遺產稅評估價值的壓縮 | 計算遺產稅時的不動產評估價值，一般傾向低於市價。 | 相較於現金繼承，有可能減輕遺產稅負擔。 |
| 運用資產管理公司 | 以法人而非個人持有與管理不動產。 | 透過所得分散降低稅率、擴大費用列報範圍、簡化繼承程序等。 |
6.運用槓桿效果
不動產投資可以運用來自金融機構的借款，進行超過自有資金規模的投資，也就是「槓桿」。在低利率的環境下適當運用槓桿，可以大幅提高投資效率。家族辦公室憑藉其信用能力，可以在有利條件下籌措資金，並展開最大限度運用這種槓桿效果的策略。
7.隱私與控制權
多數不動產交易並非在上市股票那樣的公開市場進行，而是透過相對交易。藉此能夠高度保護家族投資策略與資產狀況的隱私。此外，不動產所有者可以直接參與管理與營運，能維持對投資標的的高度控制權，這對重視自主決策的家族辦公室而言，也是極大的吸引力。
總結：不動產是支撐家族辦公室永續性的基石
本文解說了家族辦公室為何重視不動產投資的背景與策略性理由。不動產不僅是單純的收益來源，更具備無可比擬的特性，能為家族辦公室追求的長期目標——資產保全、抗通膨、穩定現金流、投資組合分散，以及順利的世代傳承——提供全面性的貢獻。
特別是近年來地緣政治風險升高與經濟的不確定性，更加凸顯了其價值。全球超高淨值人士重新回歸不動產這項「穩固價值」的事實，對所有經營者與資產持有者而言都深具啟發性。
在追求家族資產與事業的永續繁榮上，重新評估自家資產組合中不動產的角色，並策略性地納入，已是不可或缺的經營決策。若本文能對各位建構長期資產策略有所助益，將是我們的榮幸。
INA&Associates株式會社針對每位超高淨值客戶的個別情況，提供量身訂製的不動產投資策略。從家族辦公室的設立支援，到具體物件的選定、資產管理公司的運用，我們將以專業知識為基礎，支援客戶寶貴的資產規劃。歡迎隨時諮詢。
常見問題（Q&A）
- Q1.設立家族辦公室需要多少資產？
- A1.一般而言，管理資產達100億日圓以上是一個參考標準，但近年來規模較小的家族辦公室也在增加。比起資產金額本身，更重要的是跨越世代傳承資產的明確意志與計畫。
- Q2.不動產投資有哪些風險？
- A2.主要風險包括空屋風險、租金下跌風險、利率上升風險、災害風險、流動性風險（想出售時無法立即售出的可能性）等。為了將這些風險降到最低，由專家進行詳細的物件調查與分散投資不可或缺。
- Q3.海外不動產投資應如何考量？
- A3.海外不動產具有與國內資產的地理分散效果，以及投資預期高度成長市場的機會等優勢。另一方面，需要面對匯率風險，以及對當地法制、稅制、商業慣例的專業知識，因此與值得信賴的合作夥伴配合是成功的關鍵。
