TORANOGATE 是正在东京都港区虎之门 1 丁目进行的“虎之门 1 丁目东区第 1 型城市再开发项目”的设施名称。该项目作为与东京地铁银座线虎之门站直接相连的大型综合体，计划更新虎之门站前的城市功能。
东京都城市建设局表示，该项目旨在改善虎之门地区的城市交通功能，打造适合国际商务中心的城市综合体。参与合作的成员包括中央日本置地和 Tatemono、UR Urban Renaissance Agency 和住友不动产开发，新建筑将于 2024 年 1 月开始。
本文将总结虎之门的规划、车站广场/步行网络、办公/商业功能、与虎之门Hills地区的关系以及房地产业主应注意的事项。
TORANOGATE 计划概述
TORANOGATE是由虎之门1丁目东区城市再开发协会推动的1型城市再开发项目。面向外堀通、爱宕下通，位于连接霞关、新桥、虎之门之丘的交汇处。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 项目名称 | 虎之门1丁目东区1型城市再开发项目 |
| 设施名称 | 虎门 |
| 地点 | 东京都港区虎之门 1 丁目 |
| 实施者 | 虎之门1丁目东区城市再开发协会 |
| 参与会员 | Central Japan Land and Building、UR Urban Renaissance Agency、住友房地产开发 |
| 面积 面积 | 大约。 1.1公顷 |
| 场地面积 | 约6,400平方米 |
| 总面积 | 约119,900平方米 |
| 规模 | 地上29层，地下4层 |
| 身高 | 大约。 171.31m |
| 主要用途 | 办公室、商店、创新中心、休息室、屋顶花园 |
| 施工开始 | 2024 年 1 月 |
| 预定完成 | 预计 2027 年 10 月 31 日 |
该设施的概念是“开放创新之门”。通过在虎之门站前分层设置办公、商业、交流和创新支持功能，我们可以看到将其开发为不仅仅是一座办公楼，而是与城市接触的一个点的目标。
直达车站带来的城市功能变化
TORANOGATE最大的特点是它的位置，与虎之门站直接相连。直接与车站相连的大型办公室不仅减轻了雨天的交通负担。通过与车站广场、地下通道、步行空间的结合，改变了人流和停留的地方。
在虎之门地区，以日比谷线虎之门Hills站为中心，分阶段开发了虎之门Hills森塔、商业塔、住宅塔、车站塔。 TORANOGATE将强化银座线虎之门站侧的站前功能，并具有提高与虎之门Hills地区的移动便利性的作用。
从房产评估的角度来看，不仅要考虑车站之间的距离，还要考虑哪些出口、哪些线路、去哪里的人流会增加。如果TORANOGATE改变虎之门站前的人流线路，也可能会影响周边商店、办公室、出租房的评价。
楼层配置及设施功能
TORANOGATE 由商业、创新中心、办公室、休息室和屋顶花园组成。
| 楼层 | 主要用途 | 预期角色 |
|---|---|---|
| 地下1层至地上2层 | 商业，包括商品及食品和饮料的销售 | 创造车站前的活力和留存度 |
| 2楼至5楼 | 虎之门创新中心（暂定名) | 公私合作、交流和新业务创造 |
| 6楼至28楼 | 办公室 | 大租户商业基地 |
| 29楼 | 休息室/屋顶花园 | 互动/观景/停留功能 |
标准办公楼层的设计考虑到了大型租户的需求，将进一步加强虎之门的企业集中度。该项目的另一个特点是，它靠近霞关，并将设有一个公私合作的创新中心。
防灾通信基础设施的意义
虎门据说是虎之门地区第一座采用中级隔震结构的高层办公楼。还提到了下一代通信基础设施，包括无源光局域网（POL)，该基础设施将首次在日本的办公楼中引入。
办公楼的竞争力不仅仅取决于位置或租金。选择租户的标准是发生灾难时的业务连续性、通信质量、安全性、环境绩效和员工舒适度。在虎之门这样的国际商业区，此类基础设施性能会影响租金水平和租户质量。
对周边房产的影响
TORANOGATE的建成可能会对周边房地产产生多重影响。
办公需求
提供与车站直接相连的大型、高功能的办公室，将强化虎之门站前的办公集群。另一方面，现有的中小型建筑也会出现竞争。现有业主不仅需要通过租金来脱颖而出，还需要通过公共区域的质量、抗震能力、通讯环境和租户支持来脱颖而出。
商业需求
商业功能和车站广场将改变白天的人口和客流量。对于食品和服务商店来说，虎之门站前交通便利性的改善可能是有利的。
住房/租赁需求
虎之门周边地区是住房供应有限的地区。随着办公集聚的推进，周边步行/骑车可达、交通便利的地区对工作和居住就近的需求可能会增加。然而，你不应认为租金上涨是理所当然的，应根据供需和物业质量来做出决定。
业主和投资者应关注的要点
| 看什么 | 为什么 |
|---|---|
| 竣工前后人流 | 影响商业和商店需求 |
| 周边既有建筑空置率 | 了解新建筑供应的竞争 |
| 车站出口及地下通道的流线 | 每个属性的可见性变化 |
| 与虎之门Hills一侧的连接 | 查看整个区域的流动性 |
| 现有物业的竞争力 | 了解与高性能建筑的区别 |
由于预期，价格可能会在重建之前上涨。重要的是不仅要跟踪公布的材料，还要跟踪竣工前后的实际人流、租户构成、周边空置情况、租金水平等。
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常见问题
问：TORANOGATE 计划何时完成？
根据公布的材料，计划于2027年10月31日进行。时间表可能会因施工或商业计划的变化而发生变化。
问：TORANOGATE 包含住房吗？
宣布的主要用途包括办公室、零售、创新中心、休息室和屋顶花园。公开文件中没有具体说明住房单元的数量。
问：它与虎之门之丘有什么关系？
虎之门Hills一侧拥有先进的商业和兑换功能，TORANOGATE将负责更新银座线虎之门站前一侧。步行网络预计将改善该地区的交通便利性。
问：周边的房地产价格会一直上涨吗？
未必。重建是一个积极因素，但影响将根据新办公楼供应的竞争、现有物业的质量和租户需求而有所不同。
参考/引文
