在日本,公寓(出租型集合住宅)经营是税法认可的一种有效的相続税(日语原词,续写作“続”,读作sōzoku-zei,即日本对继承人就其继承遗产所课征的遗产税,以下简称“相续税”)对策。这是日本税制中极具地方特色的一条规则:即使是同一份资产,以现金形式继承与置换为公寓资产后再继承,相续税评估额会产生巨大差异。对中国大陆投资者而言,这一点尤其值得留意——中国大陆目前尚未开征遗产税,“继承资产为何要缴税、缴多少”本身就是一套陌生的规则体系;但只要在日本持有不动产,继承人无论国籍,都要按日本的相续税法纳税。另外还有一点容易被忽视:根据日本的相续税法,只要被继承的财产位于日本境内,通常无论继承人的国籍或居住地是中国大陆、日本还是第三国,都可能被课征日本相续税——这与许多大陆投资者“税收只跟户籍或税务居民身份挂钩”的默认认知并不一致,值得在跨境资产配置阶段就纳入考量。我本人在从不动产取得到管理运营的全流程中,见过太多没有正确理解这一评估差异就贸然行动、结果反而使资产受损的案例。本文将把这套机制与实践要点,连同利与弊一并坦诚讲清楚。
公寓经营为何能成为相续税对策
公寓经营之所以能带来节税效果,并不是“感觉上比较划算”这种模糊的说法,而是建立在相续税评估规则之上的确切依据。现金资产的评估额等同于票面金额,而不动产的评估方法不同,实际取得价格与评估额之间往往会出现评估额更低的空间。这一评估差,正是公寓经营作为相续税对策的本质所在。与中国大陆常见的“资产=市场价格”的直观认知不同,日本的相续税评估体系允许不动产按照低于时价的独立标准计算,这正是这套制度对海外投资者而言最难凭直觉理解、却也最值得研究的部分。下面依次梳理支撑这一节税效果的三个机制。
作为贷家建付地的土地评估减
公寓所在的土地,在日本税法上被评估为“贷家建付地”(kashiya-tsuke-chi,意为“建有出租房屋的土地”,中国大陆的地产税制中并无直接对应概念)。评估额原则上按“路线价(rosenka,日本国税厅公布的道路沿线土地单价标准)计算的自用地评估额 ×(1 − 借地权割合 × 借家权割合 × 赁贷割合)”计算,结果低于同一地块作为空地时的评估额。借地权割合(shakuchiken-wariai,土地租赁权比例)因地块而异,幅度在30%至90%之间,住宅用地大致为60%至70%;借家权割合(shakuyaken-wariai,房屋租赁权比例)则全国统一为原则上30%。其逻辑是:因为有租户在住,土地所有者处分土地的自由度受到限制,评估额因此相应下调。这与中国大陆城镇住宅用地使用权体系下“土地不可私有、只有使用权”的逻辑完全不同,是日本土地私有制度下才会出现的税务考量。这一制度背后,还有一层日本《借地借家法》(shakuchi-shakuya-hō,规范土地及房屋租赁关系、以保护承租人为核心的法律)的支撑:房东很难仅凭合同到期就单方面要求房客搬离,续约通常会被自动推定成立。正因为承租人的居住权受到如此强的法律保护,土地所有者对该地块的支配自由度被实质性削弱,评估额才会相应下调。这与中国大陆商品房租赁双方合同期满即可解约的常态形成鲜明对比,也是大陆房东在日本经营出租物业时最容易低估的一点——退租、涨租、收回自用,在日本都远比想象中困难。
小规模宅地等特例带来的减额
建有出租物业的土地,若符合条件,可作为“贷付事业用宅地等”适用小规模宅地等特例(shōkibo-takuchi-tō-no-tokurei)。满足一定条件后,200平方米以内的部分评估额可减免50%。不过,相续开始前大致3年以内才新开始贷付事业(即新开始出租经营)的宅地,原则上不适用本特例,此外还有其他细化要求。也就是说,“临近继承前才仓促购置出租物业”这种操之过急的做法很可能享受不到该特例,提前规划因此至关重要——这一点,对习惯于“先买房、税务问题以后再说”的大陆投资者尤其需要提醒。
借入金带来的债务扣除
若公寓是通过银行借款建造,相续开始时尚未偿还的贷款余额,原则上可作为“债务控除”从相续财产总额中扣除。建筑物按低于时价的固定资产税评估额计价,而借款则按余额原样扣除,这一进一出之间的落差,进一步压缩了整体评估额。但这绝不意味着“借钱就能占便宜”。偿还贷款的资金来源是租金收入,借款既是节税工具,也是需要长期背负的责任——对于习惯全款购房、对贷款经营较为谨慎的大陆高净值人群而言,这种“主动借款以节税”的思路本身就是一种需要重新适应的日本式资产运营逻辑。还需提醒的是,日本的金融机构对非日本税务居民、境外法人的融资审查通常更为严格,能够获得的贷款成数(loan-to-value)往往低于日本国内居民,自有资金的准备比例需要相应上调,这与部分大陆投资者预期中的“高杠杆买房”存在落差。
现金继承与公寓经营的对比模拟
仅有机制说明还不够直观,这里用简化的对比模拟来感受评估差的量级。以下假设继承人为1名子女、无配偶,继承总资产为5,000万日元(约合250万元人民币,按1元人民币≈20日元估算,下同)的情形。需要说明的是,这只是用于理解逻辑的粗略估算,实际税额会因土地路线价、面积、特例适用条件的不同而产生很大差异。对大陆读者而言,人民币250万元这一量级大致相当于国内不少二线城市一套普通住宅的总价,借此可以直观感受日本相续税评估差异的实际分量。此外,把人民币资产置换为日元计价的日本不动产,本身也是一种跨境资产配置与货币分散的手段:资产同时以人民币与日元两种货币计价,一定程度上分散了单一货币波动带来的风险,这也是不少大陆投资者近年积极关注日本不动产的原因之一,只是这份分散效果与相续税节税效果是两回事,不应混为一谈。
| 项目 | 继承5,000万日元现金(约250万元人民币) | 置换为公寓后继承(概算) |
|---|---|---|
| 相续税评估额参考 | 5,000万日元 / 约250万元人民币(按票面金额) | 因建筑物及土地评估减而被压缩 |
| 基础扣除额 | 3,000万日元(约150万元人民币) + 600万日元(约30万元人民币) × 法定继承人1人 = 3,600万日元(约180万元人民币) | |
| 应税遗产总额参考 | 约1,400万日元(约70万元人民币) | 视情况可能低于基础扣除额,从而无需纳税 |
| 相续税参考额 | 约160万日元(约8万元人民币) | 大幅减少,视条件甚至可为0日元 |
可以看出,同样是5,000万日元(约250万元人民币)的资产,以现金形式持有还是置换为不动产,税负会产生明显差异。但评估额下降,同时也意味着放弃了相应的流动性与变现能力。不应仅凭节税金额做判断,而要连同家人是否真正有能力、有意愿接手这份不动产一并通盘考虑——这对习惯于“资产=可随时变现”这一大陆投资逻辑而言,是格外重要的提醒。
公寓经营作为相续税对策的优势
适用地块范围广
公寓(除工业专用地域及部分市街化调整区域等特殊用途区域外)在日本绝大多数用途地域都可以建造。选择木造或轻钢结构可以有效控制建筑成本,即便是较小的地块,也能成为土地活用的可选方案。与其让继承而来的土地闲置,不如将其转化为能产生收益的资产,这是公寓经营的一大优势——对大陆投资者而言,这也是日本土地私有制度下“土地用途可由所有者较自由规划”这一特点的直接体现,与大陆土地使用权受城市规划严格限制的情况形成对照。日本的用途地域(yōto-chiiki,城市规划法规定的12类土地用途分区制度)整体上比大陆常见的规划分类更细,但对住宅建设的限制相对宽松,这也是公寓这类中小规模出租物业能够在众多地段落地的制度基础。
节税与租金收入可以兼得
相续税对策通常需要伴随一定支出,而公寓经营的特别之处在于,可以在节税的同时,持续获得每月的租金收入,形成双重效果。将收到的租金投入维修储备金,或作为下一代的资金准备,节税对策本身就转化为资产形成的过程。这种“边节税边创收”的模式,与大陆常见的“为省税而闲置资产”的思路有明显不同。就收益率而言,东京都心的公寓租金回报率通常低于中国大陆多数二三线城市的住宅出租回报率,但胜在空置率长期偏低、租金波动小,这是一种“低波动、稳定现金流”型的资产,而非高回报型资产,投资前需要先校准收益预期。
相比商业类用地活用,需求更容易判断
店铺、写字楼等商业类用途的收益高度依赖招商能力,而住宅需求受景气波动的影响相对较小,只要看准地段,相对容易保持稳定,这是公寓经营的一大特征。不过,“住宅需求必然存在”这种想法同样危险,冷静判断各区域的供需关系才是关键——日本地方城市人口持续减少的大背景,使得选址判断的重要性,远高于中国大陆多数城市当前所处的人口增长阶段。
不可忽视的风险与注意事项
我们始终将信任与坦诚置于首位,因此在介绍优势的同时,也会以同样的力度说明其局限。公寓经营作为相续税对策之所以失败,大多是因为只盯着税额,而轻视了经营本身的可行性。
空置风险与租金下滑
评估减的效果与入住状况直接挂钩,空置率越高,赁贷割合(出租比例)越低,节税效果也随之减弱。此外,随着房龄增长租金下滑、导致还款计划失衡的情况并不少见。“相续税确实减少了,但每月现金流却是赤字”,这就本末倒置了。前提是必须在有真实需求的区域,持有能被长期选择的建筑物。近年日本地方城市“空き家”(akiya,长期无人居住的空置住宅)问题被广泛报道,本质上正是人口减少地区供给过剩、需求萎缩的极端结果——对大陆投资者而言,这提醒我们东京、大阪等核心城市与地方城市的空置风险不可一概而论,选址判断必须落到具体区域的人口与需求趋势上。
过度借款与继承后的还款负担
若为节税而借款超出自身承受能力,继承的家人将承受沉重的还款压力。借款既是节税工具,也是留给下一代的债务。在利率上升周期,还款负担会进一步加重,因此必须制定留有余地的资金计划——对大陆投资者而言,日本近年利率环境正处于历史低位向正常化过渡的阶段,这一变量在做长期还款测算时不可忽视。
甄别转租合同的条款
出于对空置的担忧,不少业主选择转租(sablease,即由管理公司整体租下物业、再转租给终端租户的“一括借上げ”模式;大陆的“包租”模式思路相近,但具体条款差异很大)。但转租的保证租金通常会比市场行情低出一定比例,收益性因此下降。此外,合同期内保证租金被下调的条款也很常见。为了换取安心而放弃了多少收益,务必仔细阅读合同条款后再做判断。日本市场也曾出现大型转租运营方无法兑现保证租金、引发大量业主纠纷的社会事件,这提醒我们“转租=零风险稳赚”并非事实,转租公司自身的经营稳健度,同样是尽调时需要确认的一环。
让相续税对策成功的实践要点
选择能维持高入住率的优质公寓
继承时的评估减效果,只有在接近满租的状态下才能充分发挥。比起眼前的建筑成本高低,更应重视长期能被市场选择的地段、户型与管理体制——这样做,结果反而能同时守住节税效果与收益性。这正是INA所秉持的“长期视野”这一价值观的具体体现。对大陆投资者而言,一个实用的判断起点是:优先考虑东京23区、大阪市内等人口持续流入、租赁需求有长期支撑的核心区域,而非仅凭建筑单价的便宜与否来选择地方城市的地块。
土地用自有资金、建筑物用借款的组合方式
如果连不易产生收益的土地取得成本都依赖贷款,还款负担往往会变得沉重。土地以自有资金取得、建筑物以借款筹措,是较容易在租金还款与节税效果之间取得平衡的常见做法。自有资金与借款的比例,需要结合利率水平与收支预期逐案设计。
提前通过遗嘱等方式明确分割方针
不动产不像现金那样容易分割,一旦继承人有多位,很容易成为分割纠纷的导火索。提前通过遗嘱等方式明确“由谁继承这套公寓”,是守护家庭和睦最有效的准备。如果真心为所有相关人员的幸福着想,那么在税额优化之外,同样值得花时间设计一套能让继承过程和睦推进的方案。
从决策到落地的流程与专业人士的参与方式
作为相续税对策的公寓经营,并不是想到就能立刻着手的事。一旦顺序出错,可能导致特例无法适用,或经营收支陷入破绽。从最初的资产盘点到建筑物完工、正式招租,整个过程通常需要一年以上,对习惯国内“数月内完成购房”节奏的大陆投资者而言,这一时间跨度本身就是需要提前纳入规划的变量。大致流程如下:
- 盘点整体资产并试算相续税额(掌握现状)
- 调查目标土地的地段、供需与法规限制
- 制定建筑计划及长期收支、还款模拟
- 确认特例适用的可行性与具体条件
- 设计分割与继承方针(拟定遗嘱等)
- 开工建设、招募租户、正式投入运营
这一过程需要税务师、不动产、建筑、金融等多个专业领域的知识交叉配合。如果只依靠单一专业领域做判断,很容易出现“税务上最优,但作为经营却难以为继”这类顾此失彼的局面。正因为我们从取得到管理运营都由自家公司一体承担,才能不局限于局部最优,而是站在整体最优的视角提供建议——这对习惯于分别委托多家服务商的大陆投资者而言,也是判断合作方时值得关注的差异点。
INA&Associates的视角与总结
通过公寓经营进行相续税对策,只要设计得当,就能成为守护资产、传承给下一代的有力手段。但这一切效果,都以“持续良好的租赁经营”为前提。我始终认为,节税不是目的,而是健全资产传承所带来的结果。
正因如此,我们不会认同那种只把“压缩税额”当作卖点的提案。我们坚信“人财”(日语汉字写作“人財”,读作jinzai,刻意以“财”替换常见的“才”字,寓意员工才是企业最重要的资产,而非单纯的人力成本)才是最大的资产,基于这一信念,我们会认真倾听每一位客户的家庭构成与心愿,坦诚说明利弊两面,再与您一起描绘一套能够长期安心持有的资产形态。关于不动产市场行情与税制的整体情况,也欢迎参阅“ina-network”分类归档一览。
常见问题
为什么公寓经营能成为相续税对策
公寓所在的土地作为贷家建付地,评估额低于同等空地,若符合条件还可通过小规模宅地等特例对200平方米以内的部分减免50%。此外,建筑物按固定资产税评估额计价,借款余额可作为债务控除,因此相比持有现金,更容易压缩相续税评估额。对中国大陆投资者而言需要特别留意:这套相续税制度是日本特有的,大陆目前并无对应的遗产税种,但只要在日本持有资产,继承人依然需按日本税法纳税,且通常不因继承人身处海外、非日本税务居民而自动免除,具体判定请务必与熟悉跨境继承的税理士确认。
借地权割合与借家权割合有什么区别
借地权割合是各地块在相续税路线价图上单独标注的地域性比例,幅度为30%至90%;借家权割合原则上全国统一为30%。在计算贷家建付地的评估减时,这两个比例需要与赁贷割合(出租比例)组合使用。
小规模宅地等特例在什么情况下可以使用
作为出租物业用地的贷付事业用宅地等,若满足一定条件,200平方米以内的部分可减免50%评估额。相续开始前大致3年以内才开始的贷付事业原则上不适用等,存在若干例外规定,且必须在相续开始后10个月的申报期限内,通过记载该特例的申报手续办理。具体细节请务必咨询税理士(日本的税务师,持有国家资格的税务代理专业人士)确认。
采用转租(一括借上げ)方式是否就能安心作为相续税对策
只要转租状态下入住情况维持良好,评估减的效果本身依然可以获得。但转租的保证租金通常低于市场行情,收益性会下降,且保证租金还存在被重新调整的条款。请在充分理解“为换取安心而放弃了多少收益”之后,谨慎权衡收益性与节税效果之间的平衡。
