No Japão, comprar um apartamento usado — o que os japoneses chamam de chūko mansion (中古マンション, apartamento usado em um edifício de condomínio) — costuma gerar mais dúvidas do que a compra de um imóvel novo. Isso é uma particularidade japonesa: diferente de mercados como o brasileiro, onde a decisão gira sobretudo em torno do preço e da localização, no Japão o estado da administração predial pesa tanto quanto a estrutura do próprio edifício. Como o preço é mais acessível, os riscos que não aparecem à primeira vista também podem ser maiores. Neste artigo, reunimos os pontos que verificamos no dia a dia da intermediação de compra e venda e da administração de locação, explicando o que checar antes de comprar um apartamento usado e como confirmar cada item na prática.
Para adiantar a conclusão: o que determina se um apartamento usado é um bom negócio não é a beleza do acabamento interno. São três fatores: a qualidade da administração do condomínio, o estado físico do edifício (a parte estrutural, ou hard) e o planejamento financeiro. Ter essa ordem de prioridades em mente já muda significativamente a precisão da sua decisão.
Por que os japoneses escolhem apartamentos usados — e o que está por trás do preço
Um apartamento usado tem a vantagem clara de custar menos do que um imóvel novo na mesma localização e com a mesma metragem. Além disso, como o edifício já existe, é possível verificar pessoalmente a incidência de luz solar, a vista, a atmosfera das áreas comuns e até o comportamento dos moradores. Essa possibilidade de “verificar com os próprios olhos” é, na minha visão, o maior valor de comprar um imóvel usado — algo que, em um lançamento na planta, simplesmente não existe.
Por outro lado, essa diferença de preço tem explicação: o desgaste natural dos equipamentos, reformas que serão necessárias no futuro e eventuais problemas na gestão do kanri kumiai (管理組合, a associação de condôminos, equivalente japonês ao que no Brasil seria o condomínio organizado por síndico e assembleia). Vale considerar que parte do valor economizado na compra será, mais adiante, gasta em reformas e substituição de equipamentos — ter isso claro no planejamento financeiro evita surpresas. Conhecer também os pontos negativos antes da compra é, no fim, o que leva a uma aquisição com maior grau de satisfação.
Cinco pontos de verificação essenciais antes da compra
O tempo de visita ao imóvel (nairan, 内覧) é limitado. Por isso, é importante definir de antemão a ordem em que os pontos serão observados. Aqui estão os cinco itens de maior prioridade.
1. Estado de deterioração do edifício, incluindo os pontos de difícil visualização
Verifique com cuidado tudo o que é visível: a fachada do prédio, os corredores comuns, as escadas externas e o corrimão das varandas. Rachaduras e ferrugem em partes metálicas são pistas para estimar quando foi feita a última grande reforma (daikibo shūzen, 大規模修繕, a reforma estrutural periódica do edifício). Dentro da unidade, vale conferir o interior dos armários, embaixo da pia do banheiro, o ano de fabricação do aquecedor de água e do ar-condicionado, e marcas de condensação ao redor das janelas — justamente os pontos que móveis e objetos do dia a dia tendem a esconder.
Se algo chamar atenção, uma opção é contratar uma inspeção predial por um especialista (inspection, tomando emprestado o termo em inglês). A lei japonesa de intermediação imobiliária (宅地建物取引業法, Lei de Corretagem Imobiliária) prevê que, no momento do contrato de intermediação, a imobiliária deve informar se pode ou não indicar uma empresa de inspeção — e o comprador pode solicitar essa orientação.
2. Quais equipamentos permanecem e as condições de entrega
É preciso confirmar claramente com o vendedor — e registrar por escrito — se itens como ar-condicionado, luminárias, lava-louças e as chaves dos armários de encomenda (takuhai box) ficarão no imóvel ou serão retirados. Esse papel é cumprido pela tabela de equipamentos anexos (付帯設備表) e pelo relatório de condições do imóvel (物件状況報告書), ambos anexados ao contrato de compra e venda. Acordos apenas verbais costumam gerar divergências do tipo “não fui informado” justamente no dia da entrega das chaves.
Para os equipamentos que permanecerem, também vale confirmar quem arca com o custo de reparo em caso de defeito. Equipamentos usados costumam ser entregues no estado em que se encontram (genjō yūshi, 現状有姿), e o mais comum é que qualquer problema identificado após a entrega fique por conta do comprador.
3. Como as áreas e instalações comuns são utilizadas
Observe se o estacionamento de bicicletas está organizado, se o hall de entrada e o mural de avisos não estão cheios de avisos sobre violação de regras, e se o depósito de lixo é mantido limpo. O uso das áreas comuns reflete diretamente a postura dos moradores e o trabalho da empresa administradora. O mural de avisos, em especial, concentra muita informação: convocações de assembleia, avisos de obras e alertas sobre problemas — tudo isso revela o “presente” daquele condomínio.
4. Entorno do imóvel e histórico de problemas
Embora seja difícil ter um retrato completo, entrevistas com a imobiliária, a administradora e o próprio vendedor podem trazer informações sobre ruído e relações de vizinhança. O vendedor tem o dever legal de informar sobre não conformidade contratual (keiyaku futekigō) e vícios de natureza psicológica (shinriteki kashi, 心理的瑕疵 — um conceito jurídico japonês para eventos como mortes ou incidentes graves ocorridos no imóvel, sem equivalente formal direto no direito imobiliário brasileiro), divulgados em princípio através do relatório de condições do imóvel. Se possível, recomendamos visitar o local novamente em dias úteis e fins de semana, de dia e à noite, para sentir pessoalmente o barulho ambiente e o movimento de pessoas.
5. Nível do fundo de reserva para reformas e funcionamento da associação de condôminos
Quando o saldo do shūzen tsumitatekin (修繕積立金, o fundo de reserva para grandes reformas, cobrado mensalmente junto com a taxa de administração) está abaixo do planejado, isso pode levar a uma cobrança extraordinária futura ou a um reajuste expressivo do valor mensal. Vale verificar as atas e os materiais da assembleia geral: se a participação é baixa e predominam procurações, é sinal de que o kanri kumiai pode não estar funcionando de fato, deixando tudo por conta da administradora. Não é exagero dizer que este único ponto é o que mais influencia a satisfação do comprador depois da aquisição.
Aqui está uma diferença importante em relação ao Brasil: enquanto a taxa condominial brasileira normalmente cobre despesas correntes e um fundo de reserva mais modesto, no Japão o fundo de reserva é planejado desde a construção do prédio para financiar reformas estruturais de grande porte décadas à frente — um horizonte de planejamento financeiro de longo prazo que não tem equivalente direto na maioria dos condomínios brasileiros.
Como identificar na prática o estado da administração predial
A qualidade da administração afeta não só o conforto do dia a dia, mas também o valor patrimonial de longo prazo do imóvel. Por isso, o caminho mais seguro é confirmar por documentos, não por impressão.
Documentos a solicitar através do vendedor
Em uma compra e venda, o mais comum é obter o relatório de pesquisa sobre itens importantes (jūyō jikō chōsa hōkokusho, 重要事項調査報告書), emitido pela administradora. Esse documento traz o valor mensal da taxa de administração e do fundo de reserva, o total já acumulado, a situação de inadimplência, o histórico e o cronograma de grandes reformas, além dos principais pontos do regulamento interno. Leia-o observando os seguintes pontos:
- Se a assembleia geral do condomínio é realizada regularmente e as atas são arquivadas
- Se existe um plano de longo prazo para reformas e se ele é revisado periodicamente
- Se há pouca inadimplência na taxa de administração e no fundo de reserva, e se existe um mecanismo de cobrança
- Se há histórico de grandes reformas realizadas, com previsão clara de prazo e recursos para a próxima
- Se as áreas comuns são mantidas limpas, com limpeza e inspeções contínuas
Como avaliar o nível do fundo de reserva
Um fundo de reserva mensal baixo não significa, por si só, uma boa condição de compra. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) publica diretrizes sobre planos de longo prazo de reforma e fundo de reserva, com referências de valor mensal por metro quadrado de área privativa. Quando o valor está extremamente abaixo da média de mercado, o mais natural é presumir que um reajuste futuro ou uma cobrança extraordinária já está previsto.
Além disso, desde 2022 existe no Japão o sistema de certificação de plano de administração (管理計画認定制度), baseado na Lei de Adequação da Administração de Condomínios (マンション管理適正化法). Um edifício certificado é aquele em que o município confirmou que o plano de reformas de longo prazo e o funcionamento da associação de condôminos atendem a determinados critérios — mais um dado objetivo para a sua decisão.
Verificando a parte estrutural do edifício
Como pensar a resistência sísmica
Isto é uma particularidade genuinamente japonesa: o Japão está sobre uma das regiões mais sismicamente ativas do planeta, e por isso a norma de resistência sísmica de um edifício é um critério central na compra de qualquer imóvel — uma preocupação que praticamente não existe no mercado imobiliário brasileiro. O critério mais claro é saber se o imóvel obteve aprovação de projeto (kenchiku kakunin) a partir de 1º de junho de 1981, data que marca a chamada “nova norma sísmica” (shin-taishin kijun, 新耐震基準). Isso não significa que todo imóvel anterior a essa data, sob a “norma antiga” (kyū-taishin), seja necessariamente perigoso, mas é preciso verificar se houve diagnóstico sísmico e eventual reforço estrutural. Esse ponto também afeta a aprovação de financiamento habitacional e a elegibilidade a benefícios fiscais, por isso, em imóveis mais antigos, vale confirmar isso logo no início do processo.
Tubulações de água e esgoto, e o ciclo de grandes reformas
Os itens que mais pesam no orçamento de um condomínio japonês são a substituição das tubulações de água e esgoto e a reforma da fachada e da impermeabilização do telhado. O planejamento típico prevê grandes reformas a cada 12 a 15 anos aproximadamente, enquanto a substituição ou recuperação das tubulações costuma ser considerada por volta dos 30 anos de construção. Saber se a tubulação da unidade privativa já foi substituída também influencia diretamente o orçamento de uma eventual reforma interna.
Planejamento financeiro e estimativa de custos adicionais
Na compra de um apartamento usado no Japão, além do preço do imóvel, é necessário considerar custos adicionais (shohi, 諸費用). Como referência, prever entre 6% e 9% do valor do imóvel evita desequilíbrios no planejamento financeiro. Os principais itens são estes:
| Item | Conteúdo | Referência e forma de cálculo |
|---|---|---|
| Comissão de corretagem | Remuneração à imobiliária que intermediou a compra e venda | Para imóveis acima de 4 milhões de ienes (aprox. R$ 153.846, câmbio de referência 26 JPY/BRL), o teto legal é 3% do valor da venda + 60 mil ienes (aprox. R$ 2.308) + imposto sobre consumo |
| Custos de registro | Registro de transferência de propriedade, registro de hipoteca e honorários do escrivão judicial (shihō shoshi) | O imposto de registro (tōroku menkyo zei) tem como base o valor de avaliação do IPTU japonês; verificar se há redução aplicável |
| Imposto de selo | Selo fixado no contrato de compra e venda | Varia conforme a faixa de valor do contrato; atenção ao período de vigência de eventuais reduções |
| Imposto de aquisição de imóveis | Imposto estadual cobrado após a aquisição | Há redução para uso residencial; confirmar os requisitos previamente |
| Custos relacionados ao financiamento habitacional | Taxa administrativa, taxa de garantia, seguro de vida em grupo (dantai shinyō seimei hoken), entre outros | A estrutura de custos varia bastante entre instituições financeiras; vale comparar |
| Seguro contra incêndio e seguro contra terremoto | Cobertura do edifício e dos bens móveis | O valor do prêmio varia conforme o período de vigência e a abrangência da cobertura |
| Acerto de taxa de administração e fundo de reserva | Rateio proporcional tendo como referência a data de entrega | Deve entrar no planejamento como custo fixo mensal |
Além disso, benefícios fiscais como a dedução do financiamento habitacional (jūtaku rōn kōjo) se aplicam quando o imóvel atende a requisitos de área útil, idade da construção e adequação à norma sísmica. Como as regras mudam com frequência, é importante confirmar os critérios mais atuais junto à Receita Federal japonesa (国税庁, NTA) ou aos órgãos municipais no momento da compra, e consultar um contador (zeirishi) se necessário. Evitamos afirmações categóricas e sempre verificamos as informações mais recentes junto com o cliente.
Do contrato à entrega das chaves: etapas e pontos de atenção
Conhecer o processo com antecedência deixa claro o que verificar em cada etapa. O fluxo típico no Japão é o seguinte:
| Etapa | Conteúdo principal | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| 1. Análise do imóvel e visita | Verificação presencial, avaliação do entorno | Visitar novamente em horários diferentes aumenta a precisão da avaliação |
| 2. Proposta de compra | Apresentação da carta de intenção de compra (kaitsuke shōmeisho), negociação de condições | Não só o preço, mas também o prazo de entrega e as condições dos equipamentos são objeto de negociação |
| 3. Pré-análise de crédito | Pré-aprovação do financiamento habitacional | Comparar várias instituições revela diferenças relevantes nas condições |
| 4. Explicação de itens importantes | Explicação feita por um corretor licenciado (takken shi) | Priorizar a leitura sobre administração, reformas e restrições legais |
| 5. Contrato de compra e venda | Assinatura do contrato, pagamento do sinal (tetsukekin) | Compreender o prazo e as condições de rescisão da cláusula de financiamento |
| 6. Análise final e contrato de mútuo | Solicitação formal do financiamento | Mudança de emprego ou novos empréstimos após o contrato podem afetar a análise |
| 7. Liquidação e entrega | Pagamento do saldo, registro, recebimento das chaves | Testar o funcionamento dos equipamentos e conferir a tabela de equipamentos anexos no próprio dia |
Um ponto especialmente importante é a cláusula de financiamento habitacional (jūtaku rōn tokuyaku, 住宅ローン特約). É a cláusula que permite rescindir o contrato sem ônus caso o financiamento não seja aprovado — mas, uma vez ultrapassado o prazo estabelecido, a única forma de rescisão passa a ser a perda do sinal pago. Diferente de mercados onde a aprovação do financiamento costuma ser resolvida antes da assinatura do contrato, no Japão essa cláusula de proteção existe justamente porque a análise final costuma ocorrer depois do contrato — por isso, confirme o prazo e as condições exatas no texto do próprio contrato.
O que valorizamos ao acompanhar a compra de um apartamento usado
Na INA&Associates株式会社, atuamos tanto na intermediação de compra e venda quanto na administração de locação. É justamente por conhecer a rotina da administração predial que conseguimos indicar, com um grau razoável de precisão, “como este edifício provavelmente estará daqui a alguns anos” — algo que uma planta ou uma tabela de preços não revela.
O que mais valorizamos é comunicar os pontos de atenção com a mesma intensidade com que comunicamos os pontos positivos: o fundo de reserva insuficiente, o custo que pode surgir na próxima grande reforma, um projeto de construção previsto nas proximidades. Ser honesto sobre os pontos negativos pode afastar uma venda no curto prazo, mas é o que constrói confiança com o cliente no longo prazo. Isso porque o mercado imobiliário não é uma relação que termina em uma única transação — ela continua na vida do imóvel depois da compra, e eventualmente na venda ou locação futura.
E o que sustenta esse tipo de decisão são pessoas com conhecimento técnico e experiência de campo — as pessoas (jinzai, 人財, um termo que a empresa usa deliberadamente no lugar do termo comum jinzai 人材, para expressar que cada colaborador é tratado como um ativo/tesouro, e não apenas como recurso) são o maior patrimônio da nossa empresa. Por isso, cultivamos uma cultura em que o responsável pode dizer “não sei” sem constrangimento, e se compromete a verificar e responder com precisão. Outros artigos estão disponíveis na lista de colunas.
Conclusão: defina prioridades e confirme tudo por documento
O essencial para evitar erros na compra de um apartamento usado no Japão é surpreendentemente simples: priorizar a qualidade da administração acima da impressão do acabamento interno, confirmar por documentos em vez de por sensação, e incluir no planejamento financeiro as reformas e substituições de equipamentos que virão depois da compra.
O papel de parede e os equipamentos internos podem ser trocados depois, bastando investir dinheiro. Já a disfunção da associação de condôminos e a insuficiência do fundo de reserva não são problemas que o esforço individual resolve em pouco tempo. Por isso, vale a pena dedicar tempo ao relatório de pesquisa sobre itens importantes e às atas da assembleia geral. Em caso de dúvida na decisão, não hesite em nos consultar.
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Perguntas frequentes
Na visita a um apartamento usado, qual é a ordem de prioridade para observar os itens?
Priorize acima de tudo o nível do fundo de reserva e o funcionamento efetivo da associação de condôminos. Arranhões e equipamentos antigos no interior podem ser corrigidos investindo dinheiro, mas uma administração predial malfeita é algo muito difícil de mudar sozinho depois da compra. Em seguida, observe a limpeza das áreas comuns e o mural de avisos, e só depois os equipamentos e o desgaste do interior da unidade — essa é a ordem mais prática.
Como posso verificar a situação do fundo de reserva para reformas?
O caminho mais seguro é solicitar, através do vendedor ou da imobiliária, o relatório de pesquisa sobre itens importantes emitido pela administradora. Nele constam o total acumulado do fundo, o valor mensal, a situação de inadimplência e o histórico e cronograma de grandes reformas. Se for possível verificar também as atas da assembleia e o plano de longo prazo de reformas, dá para ter uma ideia mais clara sobre a chance de reajuste ou cobrança extraordinária no futuro.
Até que idade de construção um imóvel pode ser considerado seguro?
Não recomendamos usar apenas a idade da construção como critério isolado. Uma referência importante é se o imóvel obteve aprovação de projeto a partir de 1º de junho de 1981, dentro da nova norma sísmica — mas mesmo imóveis posteriores a essa data podem perder valor patrimonial se a administração for insuficiente. Por outro lado, não são poucos os edifícios antigos que mantêm reformas planejadas e uma associação de condôminos saudável. Avalie de forma combinada a idade, a norma sísmica, o estado da administração e o histórico de reformas.
É possível negociar a permanência ou retirada de equipamentos?
Sim, é possível negociar. No entanto, o conteúdo do acordo precisa estar registrado por escrito na tabela de equipamentos anexos e no relatório de condições do imóvel, ambos anexados ao contrato de compra e venda. Também vale deixar acertado, desde já, quem arca com o custo caso um equipamento que permaneça no imóvel apresente defeito — isso evita divergências depois da entrega das chaves.
