A compra de um apartamento usado oferece vantagens de custo, mas há muitos pontos que precisam ser verificados. Para evitar arrependimentos após a compra, explicamos os erros mais comuns e as contramedidas sob a perspectiva de investimento e gestão patrimonial.
Quais são os erros mais comuns na compra de um apartamento usado?
A análise do financiamento habitacional (pré-análise) não é aprovada
Se a pré-análise for recusada após a visita e o contrato, você não poderá comprar esse apartamento. As informações de crédito pessoais podem ser verificadas antecipadamente pela internet. Como até mesmo um único atraso no pagamento da conta de celular pode prejudicar seu histórico de crédito, é preciso atenção.
Os equipamentos residenciais quebram logo após a mudança
Como apartamentos usados são classificados como "venda de bem específico", o vendedor não tem obrigação de reparar equipamentos que quebrem após a entrega. Em alguns casos, a substituição de um aquecedor a gás pode custar mais de 100 mil ienes. Verificar o estado dos equipamentos e, se necessário, prever no orçamento o custo de substituição é indispensável.
Erro na escolha da planta
Se a compra for feita quando as crianças ainda são pequenas, é importante escolher uma planta considerando o futuro crescimento delas. Leve em conta as mudanças no estilo de vida ao longo de várias décadas e escolha uma planta com margem suficiente.
Problemas de insolação e ruído
A confirmação prévia com o vendedor e o responsável é importante. Ao verificar também os planos de obras vizinhas e futuros projetos de construção, além de checar a zona de uso, é possível entender antecipadamente o risco de mudanças na insolação.
Quais são os três pontos que exigem atenção especial na compra de um apartamento usado?
Entender os custos adicionais além do preço do imóvel
Além do preço do imóvel, há custos como imposto de selo, comissão de corretagem, taxa de garantia do financiamento, imposto sobre ativos fixos e fundo de reserva para reparos. Em especial, o fundo de reserva para reparos, que costuma passar despercebido, é destinado a grandes obras de reforma a cada 10 a 15 anos e tende a aumentar todos os anos. É importante elaborar um plano de pagamento de longo prazo.
Realizar uma inspeção residencial
A inspeção residencial (diagnóstico do imóvel) é uma avaliação profissional realizada por um inspetor para identificar defeitos no edifício e pontos que exigem reforma. O custo médio é de 50 mil a 60 mil ienes para inspeção visual, e em alguns casos a inspeção detalhada pode ultrapassar 100 mil ienes. Para um edifício com 100㎡, o tempo necessário é de cerca de 2 a 3 horas. Isso ajuda a reduzir o risco de reparos inesperados e caros após a compra.
Verificar o sistema de administração do condomínio
O regulamento de administração e as regras de uso afetam diretamente a qualidade de vida no condomínio. Verifique antes da compra se itens como criação de animais de estimação, restrições a pisos de madeira, número de vagas de estacionamento e limite de peso combinam com seu estilo de vida. Um condomínio com administração inadequada também pode sofrer queda no valor patrimonial.
Checklist de custos na compra de um apartamento usado
| Item de custo | Referência | Momento |
|---|---|---|
| Comissão de corretagem | Preço do imóvel × 3% + 60 mil ienes + imposto sobre consumo | No contrato e na liquidação |
| Imposto de selo | De alguns milhares a algumas dezenas de milhares de ienes | No contrato |
| Taxa de garantia do financiamento | Cerca de 2% do valor financiado | Na liberação do financiamento |
| Fundo de reserva para reparos (contribuição inicial) | Em alguns casos, várias centenas de milhares de ienes | Na mudança |
| Valor de ajuste do imposto sobre ativos fixos | Cálculo proporcional por dias | Na liquidação |
Ao considerar investir em um apartamento usado, utilizar uma segunda opinião de especialistas pode reduzir os riscos.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Devo escolher um apartamento usado com até quantos anos de construção?
Em geral, considera-se que imóveis com até 20 anos de construção oferecem maior tranquilidade em termos de equipamentos. No entanto, mais importante do que a idade do imóvel é dar prioridade ao estado de conservação, ao histórico de reparos e ao padrão antissísmico (novo padrão antissísmico adotado a partir de 1981).
Q. Qual é o valor adequado do fundo de reserva para reparos em um apartamento usado?
Segundo a referência do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, cerca de 200 ienes por ㎡ por mês é considerado adequado. Se o valor for extremamente baixo, existe o risco de ser cobrada uma contribuição extraordinária no futuro, no momento de grandes reparos.
Q. Como posso verificar a situação financeira da associação de condomínio?
O saldo do fundo de reserva para reparos está descrito no documento de explicação de itens importantes. Também convém verificar o histórico de grandes reparos e a situação de inadimplência da taxa de administração.
Q. A inspeção residencial deve ser solicitada pelo vendedor ou pelo comprador?
Qualquer uma das partes pode solicitá-la. Se o comprador contratar a inspeção, poderá entender os riscos antes da compra; se o vendedor a realizar antecipadamente, pode aumentar a sensação de segurança do comprador e ter um efeito positivo no preço de venda.
