Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung bietet Kostenvorteile, zugleich gibt es jedoch viele Punkte zu prüfen. Damit Sie den Kauf nicht später bereuen, erläutern wir typische Fehlerquellen und Gegenmaßnahmen aus der Perspektive von Investition und Vermögensverwaltung.
Welche typischen Fehler passieren beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?
Die Baufinanzierungsprüfung (Vorprüfung) wird nicht bestanden
Wenn die Vorprüfung erst nach der Besichtigung oder nach Vertragsabschluss abgelehnt wird, kann diese Wohnung nicht gekauft werden. Persönliche Bonitätsinformationen lassen sich vorab im Internet prüfen. Bereits eine einzige verspätete Zahlung der Mobilfunkrechnung kann die Kreditinformationen beeinträchtigen. Daher ist besondere Vorsicht geboten.
Haustechnik fällt kurz nach dem Einzug aus
Gebrauchte Eigentumswohnungen fallen unter den Verkauf einer konkret bestimmten Sache. Daher ist der Verkäufer nicht verpflichtet, Geräte oder Einrichtungen zu reparieren, die nach der Übergabe ausfallen. Der Austausch eines Gas-Warmwasserbereiters kann in manchen Fällen mehr als 100.000 Yen kosten. Es ist daher unerlässlich, den Zustand der Ausstattung zu prüfen und bei Bedarf Ersatzkosten einzuplanen.
Fehler bei der Wahl des Grundrisses
Wenn die Wohnung gekauft wird, während die Kinder noch klein sind, ist ein Grundriss wichtig, der auch nach ihrem Heranwachsen passt. Berücksichtigen Sie Veränderungen des Lebensstils über mehrere Jahrzehnte hinweg und wählen Sie einen Grundriss mit ausreichend Spielraum.
Probleme mit Sonneneinstrahlung und Lärm
Eine vorherige Bestätigung beim Verkäufer oder zuständigen Ansprechpartner ist wichtig. Prüfen Sie auch benachbarte Bauvorhaben und künftige Bauplanungen sowie die Gebietsnutzung, damit sich Risiken einer später veränderten Sonneneinstrahlung frühzeitig erkennen lassen.
Auf welche drei Punkte sollten Sie beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung besonders achten?
Nebenkosten neben dem Kaufpreis erfassen
Neben dem Kaufpreis fallen Kosten wie Stempelsteuer, Maklerprovision, Darlehensgarantiegebühr, Grundsteuer und Instandhaltungsrücklage an. Gerade die leicht übersehene Instandhaltungsrücklage dient der Finanzierung großer Sanierungen etwa alle 10 bis 15 Jahre und steigt tendenziell jedes Jahr. Wichtig ist deshalb ein langfristiger Zahlungsplan.
Eine Home Inspection durchführen
Eine Home Inspection (Wohnungsdiagnose) ist eine fachliche Untersuchung, bei der ein Bausachverständiger Mängel und sanierungsbedürftige Stellen eines Gebäudes prüft. Übliche Kosten liegen bei 50.000 bis 60.000 Yen für eine Sichtprüfung, bei einer detaillierten Untersuchung können es auch mehr als 100.000 Yen sein. Bei einer Gebäudefläche von 100㎡ beträgt der Zeitaufwand etwa 2 bis 3 Stunden. So lassen sich unerwartete hohe Reparaturkosten nach dem Kauf reduzieren.
Das Verwaltungssystem der Wohnanlage prüfen
Verwaltungsordnung und Nutzungsregeln wirken sich unmittelbar auf die Lebensqualität in der Anlage aus. Haustierhaltung, Einschränkungen bei Bodenbelägen, Anzahl der Stellplätze und Gewichtsbeschränkungen sollten vor dem Kauf unbedingt darauf geprüft werden, ob sie zu Ihrem Lebensstil passen. Eine nachlässig verwaltete Anlage birgt zudem das Risiko sinkender Vermögenswerte.
Checkliste der Kosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung
| Kostenposten | Richtwert | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Kaufpreis × 3% + 60.000 Yen + Verbrauchsteuer | Bei Vertragsschluss und bei Abwicklung |
| Stempelsteuer | Einige Tausend bis einige Zehntausend Yen | Bei Vertragsschluss |
| Darlehensgarantiegebühr | Etwa 2% der Darlehenssumme | Bei Auszahlung des Darlehens |
| Instandhaltungsrücklage (einmalige Anfangszahlung) | In manchen Fällen mehrere Hunderttausend Yen | Beim Einzug |
| Abrechnung der Grundsteuer | Tagesanteilige Berechnung | Bei Abwicklung |
Wenn Sie eine Investition in eine gebrauchte Eigentumswohnung prüfen, können Sie Risiken durch eine Second Opinion von Fachleuten reduzieren.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Bis zu welchem Baualter sollte eine gebrauchte Eigentumswohnung idealerweise gewählt werden?
Allgemein gelten Wohnungen mit einem Baualter von bis zu 20 Jahren bei der Ausstattung als beruhigender. Wichtiger als das Baujahr sind jedoch der Zustand der Verwaltung, die Sanierungshistorie und der Erdbebenstandard (neuer Standard ab 1981).
Q. Wie hoch sollte eine angemessene Instandhaltungsrücklage bei einer gebrauchten Eigentumswohnung sein?
Nach dem Richtwert des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus gelten etwa 200 Yen/㎡ pro Monat als angemessen. Ist der Betrag ungewöhnlich niedrig, besteht das Risiko, dass bei künftigen Großsanierungen eine Sonderzahlung verlangt wird.
Q. Wie lässt sich die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft prüfen?
Der Stand der Instandhaltungsrücklage ist in den Unterlagen zur wichtigen Vertragsinformation aufgeführt. Prüfen Sie außerdem den Verlauf früherer Großsanierungen und mögliche Rückstände bei den Verwaltungskosten.
Q. Wer sollte die Home Inspection beauftragen, Verkäufer oder Käufer?
Beide Seiten können sie beauftragen. Beauftragt der Käufer die Untersuchung, kann er Risiken vor dem Kauf besser erfassen. Führt der Verkäufer sie vorab durch, kann dies das Vertrauen des Käufers stärken und sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken.
