Comprar una mansion de segunda mano —así se llama en Japón a un piso dentro de un edificio de apartamentos de hormigón armado, un término que en japonés no tiene nada que ver con la «mansión» como vivienda unifamiliar de lujo— es una de las formas más habituales de acceder a una vivienda en las grandes ciudades japonesas, pero para muchos compradores, incluidos los inversores extranjeros que se acercan por primera vez al mercado inmobiliario de Japón, no siempre está claro por dónde empezar. Precisamente porque el precio suele ser más asequible que el de un piso nuevo, es fácil pasar por alto riesgos que no se ven a simple vista. En este artículo reunimos, desde la experiencia diaria de nuestra intermediación en compraventa y nuestra gestión de alquileres en Japón, los puntos que conviene revisar al comprar un piso de segunda mano y la forma concreta de comprobarlos.
Vayamos directamente a la conclusión: lo que determina si un piso de segunda mano es una buena compra no es la belleza de los acabados interiores. Son tres factores: la calidad de la administración del edificio, el estado físico de la construcción y la planificación financiera. Tener presente este orden de prioridades —a menudo invertido respecto a lo que un comprador acostumbrado al mercado hispanohablante daría por sentado, donde el aspecto interior suele pesar mucho en la primera impresión— cambia radicalmente la precisión del análisis.
Por qué se eligen los pisos de segunda mano en Japón y qué hay detrás de su precio
Un piso de segunda mano en Japón tiene una ventaja clara: permite acceder a una ubicación y una superficie similares a las de un edificio nuevo por un precio de adquisición más bajo. Además, como el edificio ya existe, es posible comprobar con los propios ojos la orientación y la luz solar, las vistas, el ambiente de las zonas comunes e incluso el comportamiento de los vecinos. Para mí, esta posibilidad de «comprobarlo antes de comprar» es el mayor valor de optar por una vivienda de segunda mano, y es justamente lo que distingue la lógica del comprador japonés de la de un mercado como el español, donde buena parte de esa información —sobre todo la relativa a la comunidad de vecinos— rara vez se verifica con tanto detalle antes de firmar.
Ahora bien, esa diferencia de precio tiene sus razones: el desgaste de las instalaciones, las reparaciones que serán necesarias en el futuro y los problemas que pueda arrastrar el kanri kumiai (管理組合), el consorcio de propietarios que administra el edificio y que en Japón tiene un peso legal y funcional comparable, aunque no idéntico, al de una comunidad de propietarios en España o Latinoamérica. Conviene asumir que parte de lo que se ahorra al comprar más barato se acabará pagando después, en forma de reparaciones y renovación de instalaciones. Conocer también los inconvenientes desde el principio —no solo las ventajas— es lo que en la práctica conduce a una compra más satisfactoria y, para un inversor extranjero, a una estimación de rentabilidad más realista desde el primer día.
Cinco puntos de verificación imprescindibles antes de comprar
El tiempo de la visita (naikan, 内覧) es limitado. Por eso es importante decidir de antemano en qué orden hay que mirar las cosas. A diferencia de mercados donde una inspección profesional previa a la oferta es casi automática, en Japón buena parte de esta primera criba depende de la observación directa del comprador, así que aquí enumeramos los cinco puntos de mayor prioridad.
1. El estado de deterioro del edificio y los daños en lugares poco visibles
Revise con detenimiento todo lo que se pueda ver a simple vista: la fachada del edificio, los pasillos comunes, las escaleras exteriores y las barandillas de los balcones. Las grietas y el óxido en las partes metálicas son pistas para estimar cuándo se realizó la última gran reparación (taikibo shūzen, 大規模修繕), las obras periódicas de renovación integral que en los edificios japoneses suelen programarse con antelación. En el interior, lo que realmente conviene comprobar son los lugares que suelen quedar ocultos por los muebles o los objetos de uso diario: el interior de los armarios, la parte de abajo del lavabo, el año de fabricación del calentador de agua y del aire acondicionado, y las marcas de condensación alrededor de las ventanas.
Si algo le genera dudas, otra opción es recurrir a una inspección técnica del edificio realizada por un profesional (en japonés se usa directamente el préstamo del inglés, inspection). La Ley de Intermediación de Bienes Raíces (Takuchi Tatemono Torihiki Gyō Hō, 宅地建物取引業法) obliga a la inmobiliaria a indicar, al firmar el contrato de mediación, si puede o no recomendar una empresa de inspección, así que el comprador puede solicitarlo si lo desea. A diferencia de Estados Unidos, donde la home inspection previa a la compra es prácticamente la norma, en Japón sigue siendo una opción minoritaria, lo que hace que la responsabilidad de detectar problemas recaiga en mayor medida sobre el propio comprador o su agente.
2. Los equipamientos existentes y las condiciones de entrega
Hay que confirmar por escrito con el vendedor, sin dejarlo a la palabra hablada, qué elementos se quedarán en la vivienda y cuáles se retirarán: el aire acondicionado, las lámparas, el lavavajillas, las llaves del casillero de paquetería del edificio, etc. Para eso existen dos documentos que se adjuntan al contrato de compraventa: el futai setsubi hyō (付帯設備表), el listado de equipamiento anexo, y el bukken jōkyō hōkokusho (物件状況報告書), el informe de estado del inmueble. Un acuerdo verbal es precisamente el tipo de detalle que, el día de la entrega, genera el típico «eso no me lo dijeron a mí» — un malentendido que un comprador acostumbrado a que ciertos acuerdos se den por sobreentendidos podría no anticipar.
En cuanto a los equipos que se quedan en la vivienda, conviene además dejar claro quién asume el coste de reparación si se estropean. Lo habitual es que los equipos de segunda mano se entreguen «tal cual» (genjō yūyō de no hikiwatashi, 現状有姿での引渡し) y que cualquier avería posterior a la entrega corra por cuenta del comprador, algo que conviene tener presente al calcular el margen de gastos imprevistos tras la compra.
3. Cómo se usan las zonas y las instalaciones comunes
¿Está ordenado el aparcamiento de bicicletas? ¿Hay avisos de infracciones de normas pegados en la entrada o en el tablón de anuncios? ¿Se mantiene limpio el punto de recogida de basura? El modo en que se usan las zonas comunes refleja directamente tanto la moral de los vecinos como el nivel de trabajo de la empresa administradora. El tablón de anuncios es especialmente revelador: los avisos de la junta general, los anuncios de obras y las advertencias sobre problemas de convivencia permiten leer el «presente» real del edificio, algo que ningún folleto de venta va a mostrarle.
4. El entorno y los problemas del pasado
Aunque es difícil conocerlo todo con certeza, preguntando a la inmobiliaria, a la empresa administradora y al propio vendedor a veces se puede obtener información sobre ruidos o conflictos vecinales. El vendedor tiene la obligación legal de informar sobre la falta de conformidad contractual (keiyaku futekigō, 契約不適合, un concepto cercano al de los vicios ocultos en el derecho hispanohablante) y sobre el llamado shinriteki kashi (心理的瑕疵), literalmente «defecto psicológico»: un estigma del inmueble, como haber sido escenario de un fallecimiento no natural, que en Japón debe declararse por norma a través del informe de estado del inmueble. Si es posible, recomendamos volver a visitar el lugar en distintos momentos —entre semana y fin de semana, de día y de noche— para comprobar con los propios sentidos el ruido ambiente y el tránsito de gente.
5. El nivel del fondo de reservas para reparaciones y el funcionamiento del consorcio de propietarios
Si el saldo del shūzen tsumitatekin (修繕積立金) —el fondo de reservas para reparaciones, similar en su función al fondo de reserva que en España exige la Ley de Propiedad Horizontal, aunque en Japón no existe un mínimo legal equivalente al 10 % de la cuota anual— resulta insuficiente respecto al plan previsto, es posible que en el futuro se convoque un pago extraordinario o una subida importante de la cuota mensual. Revise las actas y los documentos de la junta general (sōkai, 総会): si la asistencia es baja y casi todo se resuelve por poderes delegados, es probable que el kanri kumiai no esté funcionando realmente y que la gestión haya quedado en manos exclusivas de la empresa administradora. No es exagerado decir que este único punto es, de todos, el que más condiciona la satisfacción del comprador después de la compra.
Cómo identificar en la práctica el estado de la administración
La calidad de la administración no solo afecta a la comodidad de vivir en el edificio: incide directamente en el valor patrimonial a largo plazo, un factor especialmente relevante para quien compra pensando en alquilar la vivienda o revenderla más adelante. Lo fiable no es la impresión general, sino comprobarlo con documentos.
Los documentos que conviene solicitar a través del vendedor
En una compraventa lo habitual es obtener el jūyō jikō chōsa hōkokusho (重要事項調査報告書), el informe de investigación de asuntos importantes que emite la empresa administradora. En él figuran el importe mensual de la cuota de administración y del fondo de reservas, el saldo acumulado del fondo, la situación de impagos, el historial y la planificación de las grandes reparaciones, y los puntos clave del reglamento interno. Le recomendamos leerlo desde estas perspectivas:
- Si la junta general del consorcio de propietarios se celebra con regularidad y si se conservan las actas.
- Si existe un plan de reparaciones a largo plazo y si se revisa periódicamente.
- Si los impagos de la cuota de administración y del fondo de reservas son escasos y si existe un sistema de reclamación.
- Si queda constancia del historial de grandes reparaciones y si están previstas la fecha y la financiación de la próxima.
- Si las zonas comunes se mantienen limpias y si la limpieza y las inspecciones diarias se realizan de forma continuada.
Cómo evaluar el nivel del fondo de reservas
Que el fondo de reservas sea barato no significa, sin más, que las condiciones sean buenas. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) ha publicado unas directrices sobre el plan de reparaciones a largo plazo y el fondo de reservas, con una referencia de la cuota mensual por metro cuadrado de superficie privativa. Si la cuota es extremadamente baja en comparación con esa referencia de mercado, lo razonable es asumir que se está dando por hecho, de forma implícita, una futura subida o un pago extraordinario.
Además, desde 2022 existe el kanri keikaku nintei seido (管理計画認定制度), el sistema de certificación del plan de administración basado en la Ley de Adecuación de la Administración de Condominios (Mansion Kanri Tekiseika Hō, マンション管理適正化法). Un edificio certificado es aquel cuyo ayuntamiento ha confirmado que el plan de reparaciones a largo plazo y el funcionamiento del consorcio de propietarios cumplen ciertos estándares mínimos, lo que constituye un criterio de decisión adicional y, para un inversor que no puede visitar Japón con frecuencia, una señal objetiva de menor riesgo administrativo.
Verificar el aspecto físico del edificio
El criterio de la resistencia sísmica
Un criterio claro para valorar la resistencia sísmica es si el edificio obtuvo su confirmación de construcción a partir del 1 de junio de 1981, fecha en que entró en vigor el shin-taishin kijun (新耐震基準), la «nueva normativa antisísmica» japonesa, endurecida tras los terremotos de la década de 1970. Este es un punto de comparación importante para un lector hispanohablante: mientras que en España la normativa sísmica (NCSE) es mucho menos determinante para el mercado residencial —dado el riesgo sísmico comparativamente bajo del país—, en Japón la fecha de esta norma es uno de los datos más consultados en cualquier operación de compraventa, precisamente porque el riesgo sísmico es una realidad estructural del mercado inmobiliario. Que un edificio sea anterior a esa fecha, bajo el kyū-taishin kijun (旧耐震基準) o «antigua normativa antisísmica», no significa automáticamente que sea peligroso, pero es necesario comprobar si se ha realizado un diagnóstico sísmico y, en su caso, una reforma de refuerzo. Como esto también afecta a la aprobación del préstamo hipotecario y a la aplicación de determinadas ventajas fiscales, conviene confirmarlo cuanto antes en los edificios más antiguos.
Las tuberías de agua y el ciclo de las grandes reparaciones
En los edificios de apartamentos japoneses, dos partidas que suelen disparar el coste son la renovación de las tuberías de agua y desagüe, y la reparación de la fachada y la impermeabilización de la azotea. La mayoría de los planes de gran reparación (taikibo shūzen) toman como referencia un ciclo de entre 12 y 15 años, y en el caso de las tuberías, lo habitual es plantearse una renovación u obra de rehabilitación en torno a los 30 años de antigüedad del edificio. Que las tuberías de la parte privativa ya se hayan renovado o no es un dato que también afecta directamente al presupuesto de una eventual reforma interior, algo que un inversor debería pedir por escrito antes de fijar el precio final de la oferta.
La planificación financiera y una estimación de los gastos asociados
Comprar un piso de segunda mano en Japón exige, además del precio del inmueble, una serie de gastos asociados. Como referencia, prever entre un 6 % y un 9 % del precio del inmueble para estos gastos evita que la planificación financiera resulte demasiado ajustada. Esta proporción es comparable, aunque no idéntica, a la que un comprador en España debe reservar para el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), notaría, registro y gestoría al adquirir una vivienda de segunda mano. El siguiente cuadro resume las principales partidas.
| Concepto | Contenido | Referencia y consideraciones |
|---|---|---|
| Comisión de intermediación | Honorarios de la inmobiliaria que actúa como intermediaria en la compraventa | Si el precio de venta supera los 4.000.000 ¥ (aprox. 23.500 €, a 170 JPY/EUR, es decir 1万円 ≈ 59 €), el límite legal es el 3 % del precio de venta + 60.000 ¥ (aprox. 353 €) + el impuesto al consumo |
| Gastos de registro | Inscripción de la transferencia de titularidad, constitución de la hipoteca y honorarios del escribano judicial (shihō shoshi) | El impuesto de registro (tōroku menkyo zei) se calcula sobre el valor catastral a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles; conviene comprobar si aplica alguna reducción |
| Impuesto de timbre (inshi zei) | Se abona mediante un timbre fiscal adherido al contrato de compraventa | Varía según el tramo del importe del contrato; hay que prestar atención al período de vigencia de las reducciones |
| Impuesto de adquisición de bienes inmuebles | Impuesto prefectural que se aplica tras la adquisición | Existen reducciones para uso residencial; conviene confirmar los requisitos con antelación |
| Gastos relacionados con el préstamo hipotecario | Comisión de gestión, comisión de garantía, seguro de vida colectivo del prestatario (dan-shin), etc. | Varían mucho según la entidad financiera, por lo que conviene comparar varias opciones |
| Seguro contra incendios y seguro sísmico | Cobertura del edificio y del contenido | La prima varía según la duración del contrato y el alcance de la cobertura |
| Prorrateo de la cuota de administración y del fondo de reservas | Se prorratea por días tomando como referencia la fecha de entrega | Hay que incluirlo en la planificación financiera como gasto fijo mensual |
Además, las ventajas fiscales —empezando por la deducción del préstamo hipotecario (jūtaku rōn kōjo)— se aplican solo si se cumplen requisitos como la superficie construida, la antigüedad del edificio o el cumplimiento de la normativa antisísmica. Como estos sistemas pueden modificarse con las reformas fiscales, recomendamos confirmar los requisitos vigentes en el momento de la compra a través de las publicaciones de la Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA) o del ayuntamiento correspondiente, y consultar con un asesor fiscal (zeirishi) si es necesario. Nosotros también evitamos las afirmaciones categóricas y preferimos confirmar la información más reciente junto con cada cliente, algo especialmente relevante para un comprador extranjero que no reside en Japón y que difícilmente conoce de antemano estos requisitos.
El proceso desde el contrato hasta la entrega y los puntos de atención
Conocer de antemano el procedimiento deja claro qué hay que comprobar en cada etapa. A diferencia del proceso español, donde el papel central en la firma suele recaer en el notario, en Japón esa función recae en gran medida en el agente inmobiliario licenciado (takuchi tatemono torihiki-shi, 宅地建物取引士), que tiene la obligación legal de explicar personalmente el documento de explicación de asuntos importantes antes de la firma. El proceso habitual es el siguiente:
| Etapa | Contenido principal | Puntos de atención |
|---|---|---|
| 1. Estudio del inmueble y visita (naikan) | Comprobación in situ y del entorno | Volver a visitarlo en distintos horarios mejora la precisión del análisis |
| 2. Solicitud de compra | Presentación de la carta de intención de compra (kaitsuke shōmeisho, 買付証明書) y negociación de condiciones | La negociación no se limita al precio: también incluye la fecha de entrega y las condiciones del equipamiento |
| 3. Preaprobación | Evaluación preliminar del préstamo hipotecario | Comparar varios bancos permite ver diferencias en las condiciones |
| 4. Explicación de asuntos importantes (jūyō jikō setsumei) | A cargo del agente inmobiliario licenciado | Prestar especial atención a lo relativo a la administración, las reparaciones y las restricciones legales |
| 5. Contrato de compraventa | Firma del contrato e intercambio del depósito de arras (tetsukekin, 手付金) | Conocer la fecha límite y las condiciones de la cláusula de contingencia del préstamo hipotecario |
| 6. Evaluación definitiva y contrato de préstamo | Solicitud formal del préstamo | Un cambio de empleo o un nuevo crédito tras la firma pueden afectar a la evaluación |
| 7. Liquidación y entrega | Pago del saldo restante, inscripción registral y entrega de llaves | Verificar el funcionamiento del equipamiento y cotejarlo con el listado de equipamiento anexo el mismo día |
La cláusula más importante en todo este proceso es el jūtaku rōn tokuyaku (住宅ローン特約), la cláusula de contingencia del préstamo hipotecario: permite anular el contrato sin penalización si el banco no aprueba la financiación, pero una vez pasada la fecha límite, la única forma de rescindir el contrato es renunciando al depósito de arras. Esta figura no siempre tiene un equivalente exacto en los contratos de arras habituales en los países hispanohablantes, así que revise con atención la fecha límite y las condiciones de aplicación en el propio texto del contrato.
Lo que más valoramos al acompañar la compra de un piso de segunda mano
En INA&Associates株式会社 nos dedicamos tanto a la intermediación en compraventa como a la gestión de alquileres. Precisamente porque conocemos el día a día de la administración de edificios, creemos que podemos transmitir, con un nivel de detalle que ni los planos ni las listas de precios pueden ofrecer, hacia dónde es probable que evolucione un edificio concreto en los próximos años — una perspectiva especialmente valiosa para un inversor extranjero que no puede visitar físicamente el inmueble con frecuencia.
Lo que más nos importa es comunicar los puntos de atención con la misma energía que los aspectos positivos: que el fondo de reservas es insuficiente, que la próxima gran reparación puede suponer una carga económica, que existe un proyecto de construcción previsto en las inmediaciones. Ser honestos sobre los inconvenientes puede alejar una venta a corto plazo, pero es lo que construye confianza a largo plazo con el cliente. Para nosotros, una operación inmobiliaria no termina con la firma: continúa en la vida cotidiana tras la compra y, más adelante, en una eventual venta o en el aprovechamiento del inmueble como alquiler.
Y quienes sostienen ese criterio son personas con conocimiento normativo y sensibilidad de campo: por eso decimos jinzai (人財) en lugar del término más habitual 人材 —ambos se leen igual, pero mientras 材 significa «material» o «recurso», el kanji 財 que usamos nosotros significa «tesoro» o «activo»—, porque consideramos que las personas de nuestro equipo son nuestro mayor activo, no un simple recurso. Por eso cuidamos una cultura en la que cada responsable pueda decir «no lo sé» sin miedo, y nos comprometemos a responder con precisión solo después de haber verificado la información. Puede consultar el resto de nuestras columnas en el listado de columnas.
Conclusión: fije las prioridades y compruébelo todo con documentos
Los puntos clave para evitar un error al comprar un piso de segunda mano en Japón son sorprendentemente sencillos: priorizar la calidad de la administración por encima de la impresión de los acabados interiores, comprobarlo todo con documentos y no con la intuición, y elaborar una planificación financiera que incluya también las futuras reparaciones y renovaciones de instalaciones.
El papel pintado y los equipamientos del interior se pueden cambiar más adelante si se invierte el dinero necesario. Pero el mal funcionamiento del consorcio de propietarios o la insuficiencia del fondo de reservas no son problemas que un comprador individual pueda resolver en poco tiempo por su cuenta. Por eso merece la pena dedicar tiempo a leer con calma el informe de investigación de asuntos importantes y las actas de la junta general. Si tiene dudas a la hora de decidir, no dude en consultarnos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el orden de prioridad al visitar un piso de segunda mano?
Compruebe en primer lugar el nivel del fondo de reservas para reparaciones y el funcionamiento del consorcio de propietarios. Los desperfectos o el equipamiento antiguo del interior se pueden mejorar invirtiendo dinero, pero una mala administración es algo muy difícil de cambiar por su cuenta después de comprar. El orden práctico que recomendamos es: primero el estado de limpieza de las zonas comunes y el tablón de anuncios, y después el equipamiento y el deterioro del interior de la vivienda.
¿Cómo se puede comprobar la situación del fondo de reservas para reparaciones?
Lo más fiable es solicitar, a través del vendedor o de la inmobiliaria, el informe de investigación de asuntos importantes que emite la empresa administradora. En él figuran el saldo total del fondo, la cuota mensual, la situación de impagos y el historial y la planificación de las grandes reparaciones. Si además puede consultar las actas de la junta general y el plan de reparaciones a largo plazo, podrá anticipar incluso la probabilidad de una subida de cuota o de un pago extraordinario.
¿Hasta qué antigüedad se puede considerar segura una vivienda?
No recomendamos trazar una línea basándose únicamente en la antigüedad del edificio. Una referencia razonable es que el edificio cuente con confirmación de construcción posterior al 1 de junio de 1981, bajo la nueva normativa antisísmica, pero incluso un edificio posterior a esa fecha puede perder valor si la administración es deficiente. Y a la inversa, no son pocos los edificios más antiguos que mantienen un plan de reparaciones ordenado y un consorcio de propietarios saludable. Le recomendamos valorar de forma conjunta la antigüedad, la normativa antisísmica aplicable, el estado de la administración y el historial de reparaciones.
¿Se puede negociar si el equipamiento se queda o se retira?
Sí, es negociable. Ahora bien, el contenido del acuerdo debe quedar por escrito en el listado de equipamiento anexo y en el informe de estado del inmueble que se adjuntan al contrato de compraventa. Conviene además acordar de antemano quién asume el coste si algún equipo que se queda en la vivienda presenta una avería, para evitar malentendidos después de la entrega.
