ينطوي شراء شقة مستعملة على ميزة من ناحية التكلفة، لكنه يتطلب التحقق من عدد كبير من البنود. ولتجنب الندم بعد الشراء، نشرح النقاط التي يكثر فيها الإخفاق والإجراءات الوقائية من منظور الاستثمار وإدارة الأصول.
ما الإخفاقات الشائعة عند شراء شقة مستعملة؟
عدم اجتياز فحص قرض السكن (الفحص المسبق)
إذا رُفض الفحص المسبق بعد المعاينة أو بعد التعاقد، فلن تتمكن من شراء تلك الشقة. يمكن التحقق من معلومات الائتمان الشخصية مسبقًا عبر الإنترنت. وحتى تأخير واحد في سداد رسوم الهاتف المحمول قد يترك أثرًا سلبيًا في السجل الائتماني، لذا ينبغي الانتباه جيدًا.
تعطل تجهيزات السكن فور الانتقال إليه
تُصنَّف الشقق المستعملة ضمن «بيع شيء معين»، لذا لا يلتزم البائع بإصلاح التجهيزات التي تتعطل بعد التسليم. وقد تتجاوز تكلفة استبدال سخان المياه بالغاز 100 ألف ين في بعض الحالات. لذلك لا بد من التحقق من حالة التجهيزات، وإدراج تكلفة الاستبدال في الميزانية عند الحاجة.
الإخفاق في اختيار المخطط المناسب
عند الشراء في فترة يكون فيها الأطفال صغارًا، من المهم اختيار مخطط يراعي احتياجاتهم بعد النمو. فكّر في تغيرات نمط الحياة على مدى عقود، واختر مخططًا يوفّر مساحة كافية.
مشكلات الإضاءة والضوضاء
من المهم التأكد مسبقًا من البائع أو المسؤول. كما ينبغي التحقق من خطط البناء أو الأشغال المجاورة مستقبلًا، ومراجعة تصنيف استخدام المنطقة حتى يمكن فهم مخاطر تغيّر الإضاءة الشمسية مسبقًا.
ما النقاط الثلاث التي تستحق عناية خاصة عند شراء شقة مستعملة؟
فهم التكاليف الإضافية بخلاف سعر العقار
إلى جانب سعر العقار، تترتب تكاليف مثل ضريبة الدمغة، وعمولة الوساطة، ورسوم ضمان القرض، وضريبة الأصول الثابتة، ومخصصات صندوق الإصلاح. ويُعد صندوق الإصلاح من البنود التي يسهل إغفالها، إذ يُستخدم لأعمال الترميم الكبرى كل 10 إلى 15 سنة، ويميل إلى الارتفاع سنويًا. ومن المهم وضع خطة سداد على المدى الطويل.
إجراء فحص منزلي
الفحص المنزلي (تشخيص السكن) هو عملية يقوم فيها مختص بتشخيص المساكن بفحص العيوب في المبنى والأجزاء التي تحتاج إلى إصلاح بشكل مهني. وتتراوح التكلفة المعتادة للفحص البصري بين 50 و60 ألف ين، وقد تتجاوز 100 ألف ين في الفحص التفصيلي. وإذا كانت مساحة المبنى 100㎡، فإن المدة اللازمة تقارب ساعتين إلى 3 ساعات. ويمكن بذلك تقليل مخاطر الإصلاحات الباهظة غير المتوقعة بعد الشراء.
التحقق من نظام إدارة المبنى السكني
ترتبط لوائح الإدارة والقواعد التفصيلية مباشرة بجودة الحياة في المبنى. مثل تربية الحيوانات الأليفة، وقيود الأرضيات الخشبية، وعدد مواقف السيارات، وقيود الوزن، لذلك احرص على التحقق قبل الشراء من مدى توافقها مع نمط حياتك. كما أن ضعف الإدارة قد يؤدي إلى تراجع قيمة الأصل.
قائمة التحقق من التكاليف عند شراء شقة مستعملة
| بند التكلفة | المعيار التقريبي | التوقيت |
|---|---|---|
| عمولة الوساطة | سعر العقار ×3% + 60 ألف ين + ضريبة الاستهلاك | عند التعاقد وعند التسوية |
| ضريبة الدمغة | من بضعة آلاف ين إلى عشرات الآلاف من الينات | عند التعاقد |
| رسوم ضمان القرض | حوالي 2% من مبلغ القرض | عند تنفيذ التمويل |
| مخصصات صندوق الإصلاح (دفعة تأسيسية) | قد تصل في بعض الحالات إلى مئات الآلاف من الينات | عند الانتقال |
| مبلغ تسوية ضريبة الأصول الثابتة | يُحتسب بشكل يومي | عند التسوية |
إذا كنت تفكر في الاستثمار في شقة مستعملة، فيمكنك تقليل المخاطر من خلال الاستفادة من رأي ثانٍ من خبير متخصص.
مقالات يُنصح بقراءتها أيضًا
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما العمر الإنشائي المناسب للشقة المستعملة التي ينبغي اختيارها؟
بوجه عام، يُقال إن الشقق التي لا يتجاوز عمرها 20 سنة تمنح قدرًا أعلى من الاطمئنان من ناحية التجهيزات. ومع ذلك، من المهم إعطاء الأولوية لحالة الإدارة، وسجل الإصلاحات، ومعايير مقاومة الزلازل (المعايير الجديدة بعد عام 1981) أكثر من عدد سنوات البناء.
Q. ما القيمة المناسبة لمخصصات صندوق الإصلاح في الشقق المستعملة؟
وفقًا للمؤشر الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، يُعد نحو 200 ين/㎡ شهريًا مستوى مناسبًا. وإذا كان المبلغ منخفضًا على نحو مبالغ فيه، فقد تنشأ مخاطر مطالبتك بدفعة إضافية عند أعمال الترميم الكبرى مستقبلًا.
Q. كيف يمكن التحقق من الوضع المالي لاتحاد الإدارة؟
يُذكر رصيد مخصصات صندوق الإصلاح في بيان الأمور المهمة. كما ينبغي التحقق من أوضاع أعمال الترميم الكبرى السابقة، وحالات التأخر في سداد رسوم الإدارة وغيرها.
Q. من الذي ينبغي أن يطلب الفحص المنزلي، البائع أم المشتري؟
يمكن لأي منهما طلبه. فإذا طلبه المشتري أمكنه فهم المخاطر قبل الشراء، وإذا أجراه البائع مسبقًا فمن المتوقع أن يعزز شعور المشتري بالاطمئنان وأن ينعكس إيجابًا على سعر البيع.
