购买二手公寓虽然具有成本优势，但需要确认的事项很多。为了避免购房后后悔，本文将从投资与资产管理的角度，讲解常见的失败点及其应对方法。
购买二手公寓时常见的失败有哪些？
住房贷款审查（预审）未获通过
如果在看房、签约后预审未通过，这套公寓就无法购买。个人信用信息可以提前在互联网上查询。即使只是手机费用延迟支付一次，也可能损害信用记录，因此需要特别注意。
入住后住宅设备很快发生故障
二手公寓被归类为“特定物买卖”，因此，交房后损坏的设备，卖方没有维修义务。燃气热水器的更换费用有时会超过10万日元。确认设备状态，并在必要时将更换费用纳入预算，这一点不可或缺。
户型选择失误
如果是在孩子还小的时候购房，选择兼顾其成长后的户型非常重要。应从数十年的时间跨度考虑生活方式的变化，选择更有余量的户型。
采光与噪音问题
提前向卖方和负责人确认非常重要。同时确认周边施工计划及未来建筑计划，并检查用途地域，就能提前掌握采光变化的风险。
购买二手公寓时尤其需要注意的3个重点是什么？
掌握房价以外的各项费用
除房价外，还会产生印花税、中介费、贷款担保费、固定资产税、修缮积立金等费用。尤其是容易被忽视的修缮积立金，用于每10至15年的大规模修缮工程，而且往往有逐年上涨的趋势。制定长期支付计划非常重要。
实施房屋检查
所谓房屋检查（住宅诊断），是由住宅诊断师专业调查建筑物缺陷及需要修缮部位的服务。费用行情方面，目视检查约为5万至6万日元，详细检查有时会超过10万日元。建筑面积100㎡时，所需时间约为2至3小时。这有助于降低购房后发生意外高额修缮费用的风险。
确认公寓的管理体制
管理规约和使用细则与公寓生活质量直接相关。请务必在购买前确认宠物饲养、木地板限制、停车位数量、重量限制等是否符合自己的生活方式。管理粗疏的公寓也存在资产价值下降的风险。
购买二手公寓时的费用核对清单
| 费用项目 | 参考标准 | 时点 |
|---|---|---|
| 中介费 | 房价×3%+6万日元+消费税 | 签约时、交割时 |
| 印花税 | 数千日元至数万日元 | 签约时 |
| 贷款担保费 | 贷款金额的约2% | 放款时 |
| 修缮积立金（一次性积立金） | 有些情况下可达数十万日元 | 入住时 |
| 固定资产税结算金 | 按日比例计算 | 交割时 |
如果您正在考虑投资二手公寓，借助专家的第二意见可以降低风险。
常见问题（FAQ）
Q. 应该选择房龄多少年以内的二手公寓？
一般认为，房龄在20年以内的房屋在设备方面更让人安心。不过，比起房龄，更重要的是重视管理状态、修缮履历以及抗震标准（1981年以后实施的新抗震标准）。
Q. 二手公寓的修缮积立金多少才算合理？
根据日本国土交通省的参考标准，每月每平方米约200日元被认为较为合理。如果金额过低，将来在进行大规模修缮时，可能会被要求一次性追加缴纳费用。
Q. 如何确认业主委员会的财务状况？
重要事项说明书中记载了修缮积立金余额。也应一并确认过去大规模修缮的实施情况，以及管理费拖欠情况。
Q. 房屋检查应由卖方还是买方委托？
双方任何一方委托都可以。若由买方委托，有助于在购房前掌握风险；若卖方提前实施，则有望提升买方的安心感，并对出售价格产生积极影响。
