عند النظر في الاستثمار في الشقق المستعملة، يتساءل كثير من المستثمرين عن كيفية التعامل مع "العربون". إن فهم أنواع العربون وسعره المتعارف عليه وموعد دفعه وكيفية التعامل معه عند الإلغاء بشكل صحيح يساعد على إنجاز معاملة عقارية سلسة.
لماذا يكون العائد في الاستثمار في الشقق المستعملة مرتفعًا؟
أكبر جاذبية في الاستثمار في الشقق المستعملة هي ارتفاع العائد، إذ إن سعر الشراء أقل من العقارات الجديدة، لذلك يرتفع صافي العائد حتى مع تحديد الإيجار عند المستوى نفسه.
صافي العائد = (إيراد الإيجار السنوي − المصروفات المختلفة) ÷ سعر شراء العقار
وفي بعض العقارات المستعملة الحديثة نسبيًا يمكن أيضًا تحديد إيجار مماثل للجديد، لذلك توجد حالات يتحقق فيها عائد يتراوح بين 5% و8%.
ما المقصود بالعربون في الاستثمار العقاري؟
العربون هو مبلغ إثبات يدفعه المشتري إلى البائع عند إبرام عقد بيع وشراء العقار لإثبات انعقاد العقد.ويُعد تسليمه بمثابة إبداء إرادة من الطرفين. وهناك ثلاثة أنواع من العربون.
عربون العدول
عربون العدول هو ما يُدفع من أجل الاحتفاظ بحق العدول من خلال دفع العربون. وإذا لم يبدأ تنفيذ العقد بعد، يجوز للمشتري الإلغاء مع التنازل عن العربون، ويجوز للبائع الإلغاء برد ضعف العربون. وهذا هو النوع الأكثر شيوعًا.
عربون الشرط الجزائي
عربون الشرط الجزائي هو عربونًا يُصادر بشكل منفصل عن التعويض عن الأضرار عند وقوع مخالفة للعقد، وفي حال كانت المخالفة من جانب البائع يلتزم بدفع ضعف قيمة العربون.
عربون الإثبات
عربون الإثبات يُستخدم لإثبات انعقاد العقد، وغالبًا ما يُحدد بمبلغ صغير. ونادرًا ما يُستخدم بمفرده، والأكثر شيوعًا هو الجمع بينه وبين عربون العدول أو عربون الشرط الجزائي.
كيف يُحدَّد السعر المتعارف عليه للعربون وموعد دفعه؟
السعر المتعارف عليه عمومًا والحد القانوني الأقصى
السعر المتعارف عليه للعربون هو 10% من سعر البيع، وإذا كان البائع شركة وساطة أو تطوير عقاري مرخصة، فإن الحد الأقصى القانوني محدد بنسبة 20% من سعر البيع.
المبدأ الأساسي لموعد الدفع
يُسوّى العربون في الأصل عبر خصمه من ثمن البيع عند سداد الرصيد المتبقي. ولتبسيط المعاملة، يُبرم العقد في كثير من الحالات على المبلغ الناتج بعد خصم العربون من إجمالي ثمن البيع. وقد تكون هناك حاجة إلى دفعة وسطية في بعض الحالات، لكنها ليست إلزامية بل تُحدد باتفاق الأطراف.
ثلاث نقاط يجب الانتباه إليها بشأن العربون
1. الفرق بين مبلغ إثبات الطلب والدفعة المقدمة
مبلغ إثبات الطلب يُدفع إلى شركة العقارات لإظهار نية الشراء، ومن المعتاد أن يُحتسب ضمن العربون بعد انعقاد العقد. أما الدفعة المقدمة فتُجهز من الأموال الذاتية، وليس لها تعريف قانوني، لكنها تُعامل عمليًا كعربون.
2. معرفة المهلة التي يمكن خلالها الإلغاء
يكون الإلغاء غير المشروط بعربون العدول ممكنًا حتى "إلى أن يبدأ أحد الطرفين في تنفيذ العقد"، وبعد بدء التسليم أو تسجيل نقل الملكية لا يعود الإلغاء غير المشروط ممكنًا. لذلك فإن اتخاذ القرار مبكرًا مهم.
3. التمييز بينه وبين شرط التمويل
إن "الإلغاء بموجب شرط التمويل" و"الإلغاء بالعربون" في حال عدم اجتياز فحص القرض هما نظامان مختلفان؛ فشرط التمويل بند خاص لحماية المستهلك، ولا يلزم معه التنازل عن العربون.
وفي ما يتعلق بالخطة التمويلية للاستثمار في الشقق المستعملة، يمكن الرجوع أيضًا إلى المهارات الشاملة اللازمة للاستثمار العقاري.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. هل العربون ضروري دائمًا في الاستثمار في الشقق المستعملة؟
في بيع وشراء العقارات، يُعد دفع العربون ممارسة متعارفًا عليها. ورغم أنه ليس التزامًا قانونيًا، فإنه يكاد يكون ضروريًا عمليًا بوصفه دليلًا على العقد.
س2. كم ينبغي أن أُعد من العربون؟
يُعد ما بين 5% و10% من سعر البيع معيارًا شائعًا. وإذا كان البائع شركة عقارية مرخصة، فالحد الأقصى القانوني هو 20%.
س3. هل يمكنني التراجع عن الشراء بعد دفع العربون؟
إذا كان ذلك قبل البدء في تنفيذ العقد، فيمكن الإلغاء دون شروط بالتنازل عن عربون العدول. أما بعد البدء في التنفيذ، فعادة ما يلزم تعويض عن الأضرار.
س4. إذا لم تتم الموافقة على القرض، فهل يُعاد العربون؟
إذا كان شرط التمويل منصوصًا عليه صراحة في العقد، فسيُعاد العربون عند الإلغاء بسبب رفض القرض.
س5. ما المقصود بالدفعة الوسطية؟
هي دفعة تقسيم اختيارية تُدفع بين العربون وباقي الثمن. وتُستخدم لتسوية التدفق النقدي في الصفقات الكبيرة، لكنها ليست إلزامية بل تُحدد باتفاق الطرفين.
