Ao buscar aproveitar um terreno herdado ou um terreno ocioso, o primeiro desafio costuma ser o custo das obras de preparação do lote para uso residencial. As obras de terraplenagem para lote residencial frequentemente geram custos na casa de centenas de milhares a milhões de ienes, e compreender com precisão a estrutura desses custos é uma premissa para a tomada de decisão do proprietário do terreno.
O que são as obras de preparação de lote residencial?
As obras de preparação de lote residencial são intervenções de modificação física que transformam o terreno em uma condição utilizável para fins habitacionais. Elas costumam ser necessárias principalmente nas seguintes situações.
- Terrenos com formato irregular
- Terrenos com grande desnível
- Terrenos com solo fraco (ex-áreas agrícolas, brejos etc.)
Quanto custam as obras de preparação de lote residencial?
Os custos variam bastante conforme as condições do terreno, a região e a empresa contratada, mas a “despesa de preparação de lote para avaliação de terras agrícolas urbanas etc.” da Agência Nacional de Impostos do Japão pode ser usada como referência pública.
Principais itens da obra e seus custos
- Nivelamento do terreno: 700 ienes/m² (Tóquio, Chiba, Kanagawa e Saitama)
- Corte e remoção de tocos: 1.000 ienes/m²
- Melhoria do solo: 1.600 ienes/m²
- Aterro de solo: 6.900 a 7.000 ienes/m²
- Contenção de solo (contenção/muro de arrimo): 75.500 a 76.200 ienes/m²
Em terrenos inclinados, o custo aumenta ainda mais de acordo com o grau da inclinação, chegando a 50.000 a 50.300 ienes/m² em inclinações de 15 a 20 graus. Também há custos adicionais para a destinação de resíduos da obra, como blocos de concreto, árvores removidas com raízes e terra escavada.
Obras que tendem a elevar especialmente o custo
O aterro e a contenção de solo (obra de muro de arrimo) têm alto custo unitário, e as diferenças podem ser grandes conforme o método construtivo. Como o método pode variar de acordo com a empresa contratada, comparar orçamentos de várias empresas é indispensável.
Quais são os pontos para reduzir o custo das obras de preparação de lote residencial?
1. Verificar e selecionar previamente as condições do terreno
Se você ainda vai comprar o terreno, é possível reduzir custos escolhendo um terreno com menor necessidade de terraplenagem após verificar desníveis, árvores e as condições do solo. Antigos brejos e arrozais úmidos tendem a exigir melhoria do solo, por isso é importante evitá-los ou negociar o preço de aquisição já incorporando esse custo.
2. Contratar diretamente uma empresa especializada em terraplenagem em vez de passar por uma construtora
Quando a obra de terraplenagem é solicitada a uma construtora, cerca de 20% do custo da obra costuma ser acrescido como taxa de intermediação. Ao contratar diretamente uma empresa especializada em preparação de lote residencial, é possível reduzir essa margem.
Do ponto de vista do retorno sobre o investimento dos custos de terraplenagem, também recomendamos considerar em conjunto o impacto da definição do aluguel sobre o valor do ativo.
Leitura relacionada
Perguntas frequentes
- Q. Há casos em que a obra de preparação de lote residencial não é necessária?
- Se o terreno já for plano e adequado desde o início para uso residencial, pode haver casos em que a construção seja possível apenas com nivelamento e corte da vegetação. Ainda assim, a investigação do solo deve ser realizada sem falta.
- Q. Onde posso consultar os custos de preparação de lote da Agência Nacional de Impostos do Japão?
- Eles são publicados no site da Agência Nacional de Impostos do Japão por província, como “despesa de preparação de lote para avaliação de terras agrícolas urbanas etc.”. Trata-se de dado público também utilizado em declarações de imposto sobre herança.
- Q. Como saber se a obra de muro de arrimo é necessária?
- Em geral, o muro de arrimo é necessário quando a altura do aterro ou do corte ultrapassa 2 metros, ou em terrenos inclinados. Essa verificação será necessária na etapa do pedido de aprovação da construção.
- Q. Se eu converter uma terra agrícola em lote residencial, o que mais será necessário além da obra?
- Será necessário solicitar a autorização de conversão de terra agrícola com base na Lei de Terras Agrícolas. Como a conversão pode ser restrita em áreas de controle de urbanização, confirme primeiro com a autoridade administrativa.
- Q. Quanto custa o tratamento de resíduos da obra de terraplenagem?
- Isso varia conforme a escala da obra e o tipo de resíduo, mas, em geral, é prudente considerar algo em torno de 5% a 10% do custo total da obra.
