當您準備活用繼承所得土地或閒置土地時，首先面對的往往就是宅地造成工程的成本問題。宅地造成工程經常會產生數百萬日圓規模的費用，作為土地所有人，精準掌握費用結構是進行投資判斷的前提。
什麼是宅地造成工程？
宅地造成工程，是指將土地改變為可作為住宅用地使用狀態的地形改良工程。主要在以下情況下需要進行。
- 形狀不規則的土地
- 高低落差大的土地
- 地盤軟弱的土地（原農地、沼澤地等）
宅地造成工程大約需要多少費用？
費用會因土地狀況、地區以及施工業者而有很大差異，但日本國稅廳「與市街地農地等評估相關的宅地造成費」可作為具公信力的參考數值。
主要工程項目與費用
- 整地費：700日圓/平方公尺（東京、千葉、神奈川、埼玉）
- 伐採及挖根費：1,000日圓/平方公尺
- 地盤改良費：1,600日圓/平方公尺
- 填土費（盛土）：6,900至7,000日圓/平方公尺
- 擋土費（擋土、擋土牆）：75,500至76,200日圓/平方公尺
在坡地上，費用還會隨著坡度進一步增加，坡度為15至20度時可達每平方公尺50,000至50,300日圓。施工廢棄物（混凝土塊、挖除的樹木根系、切土）處理費用也會另外產生。
尤其容易增加成本的工程
填土與擋土（擋土牆工程）的單價較高，而且會因施工方法不同而產生很大差異。由於不同承包方採用的工法不同，因此必須比較多家公司的報價。
降低宅地造成工程費用的重點是什麼？
1. 事先確認並篩選土地條件
如果您接下來準備購買土地，透過確認高低差、樹木與地盤狀況，選擇造成費較低的土地，就能降低成本。原沼澤地、濕田通常需要進行地盤改良，因此要嘛盡量避開，要嘛將該費用納入後再談判取得價格，這點很重要。
2. 不透過建築公司，而是直接委託宅地造成專業業者
若將造成工程委託給建築公司，工程費通常會額外加上約20%的中介手續費。直接委託宅地造成工程業者，可以減少這部分加價。
從造成費用的投資報酬角度來看，我們也建議一併考量租金設定對資產價值的影響。
常見問題
- Q. 有不需要進行宅地造成工程的情況嗎？
- 如果土地本身就是適合作為宅地使用的平坦土地，有時只需整地與清理樹木即可進行建築。不過，地盤調查仍必須實施。
- Q. 在哪裡可以查看國稅廳的宅地造成費？
- 日本國稅廳官網會以「與市街地農地等評估相關的宅地造成費」為名稱，按都道府縣公開相關資料。這也是申報遺產稅時會使用的官方資料。
- Q. 如何判斷是否需要擋土牆工程？
- 一般來說，當填土或切土高度超過2公尺，或土地屬於坡地時，就需要設置擋土牆。在建築確認申請階段需要進行確認。
- Q. 將農地轉為宅地時，除了造成工程之外還需要什麼？
- 還需要依據《農地法》申請農地轉用許可。由於都市計畫管制區域內的農地轉用會受到限制，請先向行政機關確認。
- Q. 造成工程的廢棄物處理費大約是多少？
- 這會因工程規模與廢棄物種類而異，但一般來說，預估為工程總費用的5%至10%左右會較為穩妥。
