Cuando se intenta aprovechar un terreno heredado o un lote ocioso, el primer obstáculo suele ser el costo de las obras de urbanización residencial. Las obras de urbanización residencial pueden generar gastos de varios millones de yenes, y para el propietario del terreno, comprender con precisión la estructura de costos es un requisito previo para tomar decisiones de inversión.
¿Qué son las obras de urbanización residencial?
Las obras de urbanización residencial son trabajos de modificación del terreno para convertirlo en un estado apto para uso residencial. Se requieren principalmente en las siguientes situaciones.
- Terrenos de forma irregular
- Terrenos con fuertes desniveles
- Terrenos con suelo débil (antiguas tierras agrícolas, pantanos, etc.)
¿Cuánto cuestan las obras de urbanización residencial?
El costo varía considerablemente según el estado del terreno, la región y el contratista, pero el documento de la Agencia Nacional Tributaria de Japón "Costos de urbanización residencial relacionados con la valoración de tierras agrícolas urbanas, etc." puede utilizarse como referencia pública.
Principales partidas de obra y costos
- Costo de nivelación: 700 yenes/m² (Tokio, Chiba, Kanagawa, Saitama)
- Costo de tala y extracción de raíces: 1.000 yenes/m²
- Costo de mejora del terreno: 1.600 yenes/m²
- Costo de relleno de tierra (terraplén): 6.900 a 7.000 yenes/m²
- Costo de contención de tierra (retención del suelo y muros de contención): 75.500 a 76.200 yenes/m²
En terrenos en pendiente, el costo aumenta aún más según el grado de inclinación, y en pendientes de 15 a 20 grados alcanza entre 50.000 y 50.300 yenes/m². También se generan por separado los costos de eliminación de residuos de obra (fragmentos de hormigón, árboles arrancados y tierra excavada).
Obras que elevan especialmente el costo
Los terraplenes y la contención de tierra (obras de muros de contención) tienen un costo unitario elevado, y pueden surgir grandes diferencias según el método constructivo. Como el método cambia según el proveedor, es indispensable comparar presupuestos de varias empresas.
¿Cuáles son los puntos clave para abaratar las obras de urbanización residencial?
1. Confirmar y seleccionar por adelantado las condiciones del terreno
Si va a comprar un terreno a partir de ahora, puede reducir costos verificando el desnivel, la vegetación y el estado del suelo, y eligiendo un terreno que requiera menos gastos de urbanización. Los antiguos pantanos y arrozales húmedos requieren mejora del terreno, por lo que es importante evitarlos o negociar el precio de adquisición incorporando ese costo.
2. Encargar directamente a un contratista especializado en urbanización en lugar de hacerlo a través de una empresa constructora
Si encarga las obras de urbanización a una empresa constructora, se añade aproximadamente un 20% del costo de obra como comisión de intermediación. Al contratar directamente a un especialista en urbanización residencial, puede reducir ese margen.
Desde la perspectiva del retorno de la inversión de los costos de urbanización, también recomendamos considerar conjuntamente el impacto de la fijación de rentas sobre el valor del activo.
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FAQ
- Q. ¿Hay casos en los que no sean necesarias las obras de urbanización residencial?
- Si el terreno ya es plano y apto para uso residencial desde el principio, puede ser posible construir solo con nivelación y tala. No obstante, asegúrese de realizar siempre un estudio del terreno.
- Q. ¿Dónde se pueden consultar los costos de urbanización residencial de la Agencia Nacional Tributaria de Japón?
- Se publican por prefectura en el sitio web de la Agencia Nacional Tributaria de Japón bajo el título "Costos de urbanización residencial relacionados con la valoración de tierras agrícolas urbanas, etc.". Son datos públicos que también se utilizan en las declaraciones del impuesto sobre sucesiones.
- Q. ¿Cómo se determina si es necesario construir un muro de contención?
- En general, se necesita un muro de contención cuando la altura del relleno o del corte supera los 2 metros o cuando el terreno está en pendiente. Debe confirmarse en la etapa de la solicitud de permiso de construcción.
- Q. Si se convierte una tierra agrícola en suelo residencial, ¿qué más se necesita además de las obras de urbanización?
- Es necesario solicitar el permiso de conversión de tierras agrícolas conforme a la Ley de Tierras Agrícolas. Como la conversión está restringida en tierras agrícolas de zonas de control de urbanización, primero confirme la situación con la administración.
- Q. ¿Cuánto cuesta el tratamiento de residuos de las obras de urbanización?
- Varía según la escala de la obra y el tipo de residuo, pero en general es prudente prever entre un 5% y un 10% del costo total de la obra.
