当您准备活用继承所得土地或闲置土地时，首先会面对的往往就是宅地造成工程的成本问题。宅地造成工程经常会产生数百万日元规模的费用，作为土地业主，准确把握费用结构是进行投资判断的前提。
什么是宅地造成工程？
宅地造成工程，是指将土地改变为可作为住宅用地使用状态的地形改良工程。主要在以下情况下需要进行。
- 形状不规则的土地
- 高低落差较大的土地
- 地基软弱的土地（原农地、沼泽地等）
宅地造成工程大约需要多少费用？
费用会因土地状况、地区以及施工公司而有很大差异，但日本国税厅“与市街地农地等评估相关的宅地造成费”可作为具有公信力的参考数值。
主要工程项目与费用
- 整地费：700日元/平方米（东京、千叶、神奈川、埼玉）
- 伐木及挖根费：1,000日元/平方米
- 地基改良费：1,600日元/平方米
- 填土费（堆土）：6,900至7,000日元/平方米
- 挡土费（挡土、挡土墙）：75,500至76,200日元/平方米
在坡地上，费用还会随着坡度进一步增加，坡度为15至20度时可达到每平方米50,000至50,300日元。施工废弃物（混凝土块、挖除的树木根系、切土）处理费用也会另外产生。
尤其容易增加成本的工程
填土和挡土（挡土墙工程）的单价较高，而且会因施工方法不同而产生很大差异。由于不同承包方采用的工法不同，因此必须比较多家公司的报价。
降低宅地造成工程费用的关键点是什么？
1. 事先确认并筛选土地条件
如果您今后准备购入土地，通过确认高低差、树木和地基状况，选择造成费用较少的土地，就可以降低成本。原沼泽地、湿田通常需要进行地基改良，因此要么尽量避开，要么将该费用计入后再谈判取得价格，这一点很重要。
2. 不通过建筑公司，而是直接委托宅地造成专业公司
如果将造成工程委托给建筑公司，工程费通常会额外加上约20%的中介手续费。直接委托宅地造成工程公司，可以减少这部分加价。
从造成费用的投资回报角度来看，我们也建议一并考虑租金设定对资产价值的影响。
常见问题
- Q. 有不需要进行宅地造成工程的情况吗？
- 如果土地本身就是适合作为宅地使用的平坦土地，有时仅通过整地和清理树木就可以进行建设。不过，地基调查仍然必须实施。
- Q. 在哪里可以查看国税厅的宅地造成费？
- 日本国税厅官网会以“与市街地农地等评估相关的宅地造成费”为名称，按都道府县公开相关数据。这也是继承税申报时会使用的官方数据。
- Q. 如何判断是否需要挡土墙工程？
- 一般来说，当填土或切土高度超过2米，或土地属于坡地时，就需要设置挡土墙。在建筑确认申请阶段需要进行确认。
- Q. 将农地转为宅地时，除了造成工程之外还需要什么？
- 还需要依据《农地法》申请农地转用许可。由于城市化控制区域内的农地转用会受到限制，请先向行政部门确认。
- Q. 造成工程的废弃物处理费大约是多少？
- 这会因工程规模和废弃物种类而异，但一般来说，预估为工程总费用的5%至10%左右会更稳妥。
