Wenn Sie geerbtes Land oder eine ungenutzte Fläche nutzen möchten, stoßen Sie meist zuerst auf die Kostenfrage bei der Baulanderschließung. Für Baulanderschließungsarbeiten fallen häufig Kosten in Höhe von mehreren Millionen Yen an. Deshalb ist es für Grundstückseigentümer eine grundlegende Voraussetzung für fundierte Investitionsentscheidungen, die Kostenstruktur präzise zu verstehen.
Was ist eine Baulanderschließung?
Unter einer Baulanderschließung versteht man Erd- und Umgestaltungsarbeiten, durch die ein Grundstück in einen Zustand versetzt wird, in dem es als Wohnbauland genutzt werden kann. Sie sind vor allem in den folgenden Fällen erforderlich.
- Unregelmäßig geformte Grundstücke
- Grundstücke mit starken Höhenunterschieden
- Grundstücke mit weichem Baugrund (ehemalige Ackerflächen oder Sumpfgebiete usw.)
Wie hoch sind die Kosten für eine Baulanderschließung?
Die Kosten unterscheiden sich stark je nach Grundstückszustand, Region und Anbieter. Als öffentliche Orientierungshilfe kann jedoch die „Kostenübersicht für die Baulanderschließung bei der Bewertung innerstädtischer landwirtschaftlicher Flächen usw.“ der japanischen Nationalen Steuerbehörde herangezogen werden.
Wichtige Arbeitspositionen und Kosten
- Planierungskosten: 700 Yen/m² (Tokio, Chiba, Kanagawa, Saitama)
- Kosten für Rodung und Wurzelentfernung: 1.000 Yen/m²
- Kosten für Bodenverbesserung: 1.600 Yen/m²
- Aufschüttungskosten: 6.900〜7.000 Yen/m²
- Kosten für Erddrucksicherung (Bodenstützung/Stützmauer): 75.500〜76.200 Yen/m²
Bei Hanglagen steigen die Kosten je nach Neigungswinkel weiter an und erreichen bei einer Neigung von 15 bis 20 Grad 50.000〜50.300 Yen/m². Hinzu kommen gesonderte Entsorgungskosten für Bauabfälle (Betonbrocken, gerodete Bäume und Aushubmaterial).
Arbeiten mit besonders hohen Kosten
Aufschüttungen und Bodenstützungen (Stützmauerarbeiten) haben hohe Einheitspreise, und je nach Bauverfahren entstehen deutliche Kostenunterschiede. Da sich das Verfahren je nach Auftragnehmer unterscheiden kann, ist ein Vergleich von Angeboten mehrerer Unternehmen zwingend erforderlich.
Wie lassen sich die Kosten für eine Baulanderschließung senken?
1. Die Grundstücksbedingungen vorab prüfen und auswählen
Wenn Sie künftig ein Grundstück kaufen, können Sie Kosten senken, indem Sie Höhenunterschiede, Baumbestand und Baugrundverhältnisse vorab prüfen und ein Grundstück mit geringeren Erschließungskosten auswählen. Ehemalige Sumpf- oder Feuchtackerflächen erfordern häufig eine Bodenverbesserung. Deshalb ist es wichtig, solche Flächen entweder zu vermeiden oder diese Kosten in die Kaufpreisverhandlung einzubeziehen.
2. Nicht über ein Bauunternehmen, sondern direkt an einen spezialisierten Erschließungsbetrieb vergeben
Wenn Sie die Erschließungsarbeiten über ein Bauunternehmen beauftragen, wird in der Regel eine Vermittlungsspanne von etwa 20% auf die Baukosten aufgeschlagen. Durch eine direkte Beauftragung eines auf Baulanderschließung spezialisierten Unternehmens lässt sich diese Marge reduzieren.
Unter dem Gesichtspunkt der Investitionsrendite von Erschließungskosten empfehlen wir außerdem, auch den Einfluss der Mietpreisgestaltung auf den Vermögenswert mitzuberücksichtigen.
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FAQ
- F. Gibt es Fälle, in denen keine Baulanderschließung erforderlich ist?
- Wenn ein Grundstück von Anfang an eben ist und sich als Bauland eignet, kann eine Bebauung unter Umständen allein mit Planierung und Rodung möglich sein. Eine Bodenuntersuchung sollte jedoch in jedem Fall durchgeführt werden.
- F. Wo kann man die Baulanderschließungskosten der japanischen Nationalen Steuerbehörde einsehen?
- Diese werden auf der Website der japanischen Nationalen Steuerbehörde nach Präfekturen unter dem Titel „Kostenübersicht für die Baulanderschließung bei der Bewertung innerstädtischer landwirtschaftlicher Flächen usw.“ veröffentlicht. Es handelt sich um offizielle Daten, die auch für die Erbschaftsteuererklärung verwendet werden.
- F. Wie lässt sich beurteilen, ob eine Stützmauer erforderlich ist?
- Wenn die Höhe von Aufschüttung oder Abtrag 2 m überschreitet oder wenn das Grundstück an einem Hang liegt, ist in der Regel eine Stützmauer erforderlich. Dies muss im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft werden.
- F. Was ist außer der Erschließung erforderlich, wenn landwirtschaftliche Fläche in Bauland umgewandelt wird?
- Erforderlich ist ein Antrag auf Genehmigung zur Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen nach dem Landwirtschaftsgesetz. Da die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in urbanen Entwicklungsbeschränkungszonen eingeschränkt ist, sollten Sie sich zunächst bei der zuständigen Behörde erkundigen.
- F. Wie hoch sind die Entsorgungskosten für Abfälle aus Erschließungsarbeiten?
- Sie unterscheiden sich je nach Umfang der Arbeiten und Art der Abfälle. Als Orientierung ist es sinnvoll, etwa 5〜10% der gesamten Baukosten einzuplanen.
