Für Fachleute in der Mietwohnungsinvestition und -verwaltung ist das Verständnis von Miete und Verlängerungsgebühren sowohl für den Aufbau stabiler Mieterbeziehungen als auch für ein verlässliches Ertragsmanagement wesentlich. In diesem Beitrag ordnen wir Marktdaten zu Verlängerungsgebühren, regionale Unterschiede, das Risikomanagement bei Zahlungsproblemen und praktische Hinweise für Mietverhandlungen systematisch ein und bereiten sie für die Praxis auf.
Was ist das Verlängerungssystem bei Mietverträgen? Unterschiede nach Vertragsform verstehen
Wie eine Verlängerung bei einem Mietvertrag ausgestaltet ist, unterscheidet sich je nach Vertragsform erheblich.
Unbefristeter Standardmietvertrag (mit Verlängerung)
Unbefristeter Standardmietvertrag ist ein Vertrag, der grundsätzlich verlängert werden kann, wenn der Mieter nach Ablauf der Vertragsdauer bleiben möchte. Damit ein Vermieter die Verlängerung ablehnen kann, ist ein "berechtigter Grund" erforderlich; das kommt in der Regel nur bei anerkannten Fällen wie Mietrückständen oder erheblichen Verstößen gegen Hausregeln in Betracht. Üblicherweise erfolgt die Verlängerung alle zwei Jahre.
Befristeter Mietvertrag (ohne Verlängerung)
Befristeter Mietvertrag kennt kein Verlängerungssystem; mit Ablauf der Frist ist der Auszug grundsätzlich vorgesehen. Mit Zustimmung des Vermieters ist zwar ein "Neuabschluss" möglich, dabei fallen jedoch erneut Verfahrenskosten an. Da diese Form für Mieter mit Unsicherheit verbunden sein kann, werden die Mieten häufig niedriger angesetzt.
Wie hoch sind marktübliche Verlängerungsgebühren und regionale Unterschiede?
Laut der Wohnungsmarkttrendstudie für das Geschäftsjahr 2022 liegt der Anteil der Mietobjekte mit Verlängerungsgebühr bei 45,8 % des Gesamtmarkts. Am häufigsten beträgt die Verlängerungsgebühr "genau einen Monatsmietbetrag" (77,2 %); marktüblich sind ein bis zwei Monatsmieten.
| Stadt | Anteil der Objekte mit Verlängerungsgebühr | Übliche Verlängerungsgebühr |
|---|---|---|
| Tokio | 65.0% | 1,0 Monate |
| Kanagawa | 90.1% | 0,8 Monate |
| Chiba | 82.9% | 1,0 Monate |
| Kyoto | 55.1% | 1,4 Monate |
| Osaka | 0% | Keine |
| Hyogo | 0% | Keine |
| Fukuoka | 23.3% | 0,5 Monate |
In Osaka und Hyogo gibt es keine gewachsene Praxis von Verlängerungsgebühren, während im Großraum Kanto sowohl die Verbreitung als auch die Höhe dieser Gebühren tendenziell höher sind.Bei der Standortwahl für Anlageobjekte ist es wichtig, regionale Gepflogenheiten zu kennen und den Cashflow darauf abgestimmt zu planen.
Zahlungsarten für Miete und Verlängerungsgebühren sowie Risiken in der Verwaltung
Die Zahlungsart wird vom Vermieter oder der Hausverwaltung festgelegt. Die Risikoeigenschaften der einzelnen Verfahren zu verstehen, ist jedoch unmittelbar für stabile Erträge relevant.
- Automatische Abbuchung: Risiko unbemerkter Zahlungsrückstände bei unzureichender Kontodeckung
- Banküberweisung: Risiko des Vergessens; zudem können Überweisungsgebühren anfallen
- Kreditkartenzahlung: kann das Rückstandsrisiko senken, die Gebühren trägt jedoch der Vermieter
- Zahlung im Convenience Store: unkompliziert, aber nur bei wenigen Objekten verfügbar und mit dem Risiko verlorener Belege verbunden
Was passiert bei Rückständen bei Miete oder Verlängerungsgebühren? Risiken, die Eigentümer kennen sollten
Der Ablauf bei Zahlungsrückständen sieht wie folgt aus.
- Mahnung an die Bürgschaftsgesellschaft oder den Mitbürgen
- Beeinträchtigung der Bonitätsdaten (bei mehr als 2 bis 3 Monaten droht eine "Blacklistung" mit Auswirkungen über fünf Jahre)
- Risiko von Vertragsauflösung und Klage (bei mehr als drei Monaten Rückstand kann ein berechtigter Grund für rechtliche Schritte vorliegen)
Um Erträge als Investor oder Eigentümer zu sichern, sind der Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft und ein schnelles Handeln in der Frühphase des Rückstands die wirksamsten Maßnahmen. Zudem trägt eine Mietgestaltung, die auch den Einfluss der Miethöhe auf den Verkaufspreis berücksichtigt, zur Maximierung langfristiger Erträge bei.
Wirksame Zeitpunkte und praktische Tipps für Verhandlungen über niedrigere Mieten oder Verlängerungsgebühren
Mietverhandlungen lassen sich am ehesten in der ruhigeren Zeit von Mai bis September erfolgreich führen; dabei sind die folgenden Punkte wichtig.
- Eine nachvollziehbare Verhandlungsgrundlage vorbereiten (z. B. hoher Leerstand, Abweichung vom lokalen Marktniveau oder veraltete Ausstattung)
- Zunächst eine Senkung von höchstens 5 % der Miete vorschlagen
- Ein einschüchterndes Auftreten vermeiden und dauerhaft ein gutes Verhältnis pflegen
- Auch während der Verhandlungen die Miete ohne Unterbrechung weiterzahlen
Weiterführende Beiträge
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Sind Verlängerungsgebühren gesetzlich vorgeschrieben?
Die Erhebung einer Verlängerungsgebühr ist gesetzlich nicht verpflichtend. Eine Zahlungspflicht entsteht, wenn sie im Vertrag ausdrücklich festgehalten ist. Der Oberste Gerichtshof hat 2011 entschieden, dass entsprechende Klauseln wirksam sind.
Q. Sind Objekte ohne Verlängerungsgebühr als Anlage vorteilhaft?
Sie können die Bindung von Mietern erhöhen, zugleich sinken jedoch die Einnahmen. Häufig wird die Miete etwas höher angesetzt, um das Fehlen der Verlängerungsgebühr auszugleichen; deshalb sollte auf Basis des Gesamtertrags verglichen werden.
Q. Wird die Verlängerungsgebühr erstattet, wenn der Mieter vor Ablauf von zwei Jahren auszieht?
Da die Verlängerungsgebühr als Gegenleistung für die Vertragsverlängerung gilt, wird sie in der Regel nicht erstattet. Je nach Auszugszeitpunkt gibt es jedoch Vermieter, die einer anteiligen Berechnung oder Rückzahlung zustimmen.
Q. Welche Vorteile bietet der Einsatz eines befristeten Mietvertrags?
Da der Auszug zum Vertragsende gesichert ist, eignet sich dieses Modell für Objekte mit größeren Sanierungen oder Neubauplänen. Gleichzeitig ist die Gewinnung von Mietern schwieriger, weshalb die Miete üblicherweise etwa 5 % bis 10 % unter dem lokalen Marktniveau angesetzt wird.
