對於從事租賃投資與租賃管理的專業人士而言，房租與續約費的機制，是兼顧與租客關係建立及收益管理的重要知識。本文將從續約費市場數據、地區差異、支付糾紛的風險管理，以及房租談判技巧等面向，系統整理可直接應用於實務的資訊。
什麼是租賃續約制度？先理解不同契約形式的差異
租賃契約中的續約機制，會因契約形式不同而有很大差異。
一般借家契約（可續約）
一般借家契約是指契約期間屆滿後，只要租客希望續約，原則上即可續約的契約。房東若要拒絕續約，必須具備「正當事由」，且通常僅限於房租滯納、違反生活規範等情況。續約頻率一般為每兩年一次。
定期借家契約（不可續約）
定期借家契約沒有續約制度，期滿時原則上需搬離。如果房東同意，可以辦理「再契約」，但會再次產生手續費用。由於對租客而言帶有一定不穩定性，因此也常見將租金設定得相對較低。
續約費的市場水準與地區差異有多大？
根據「令和4年度住宅市場動向調查」，設有續約費的租賃物件占整體的45.8%。續約費月數以「剛好1個月」最多（77.2%），市場水準通常為1至2個月房租。
| 城市 | 有續約費物件的占比 | 續約費市場水準 |
|---|---|---|
| 東京 | 65.0% | 1.0個月 |
| 神奈川 | 90.1% | 0.8個月 |
| 千葉 | 82.9% | 1.0個月 |
| 京都 | 55.1% | 1.4個月 |
| 大阪 | 0% | 無 |
| 兵庫 | 0% | 無 |
| 福岡 | 23.3% | 0.5個月 |
大阪與兵庫並沒有收取續約費的慣例，而關東地區無論在續約費普及率或金額上都呈現較高趨勢。選定投資物件區域時，先掌握當地慣例，再據此設計現金流非常重要。
房租與續約費的支付方式，以及管理上的風險
支付方式由房東或管理公司設定，但理解各方式的風險特性，直接關係到收益穩定性。
- 自動扣款：存在因帳戶餘額不足而在不知情情況下發生滯納的風險
- 銀行匯款：存在忘記付款的風險，且有時也會產生匯款手續費
- 信用卡付款：有助於降低滯納風險，但手續費由房東負擔
- 超商付款：操作方便，但支援的物件較少，且存在單據遺失風險
若拖欠房租或續約費會怎樣？屋主需要了解的風險
發生滯納時的應對流程如下。
- 向保證公司或連帶保證人催繳
- 信用紀錄受損（超過2至3個月會被列入「黑名單」，影響持續5年）
- 契約解除與訴訟風險（拖欠超過3個月，可能構成採取法律措施的正當事由）
作為投資人或屋主，要守住收益，最有效的對策是運用租金保證公司，並在滯納初期迅速應對。此外，兼顧租金設定對出售價格的影響來規劃租金策略，也有助於實現長期收益最大化。
降低房租與續約費的談判，哪些時機與技巧最有效？
租金談判在5月至9月的淡季最容易成立，以下幾點尤其重要。
- 準備好談判依據（空置較多的物件、與周邊行情有落差、設備老化等）
- 先提出房租調降不超過5%的方案
- 避免採取壓迫性態度，平時持續維持良好關係
- 即使在談判期間，也務必持續正常支付房租
常見問題（FAQ）
Q. 續約費是法律規定的嗎？
續約費本身並非法律強制規定。只有在契約書中明確記載時，才會產生支付義務。日本最高法院已於2011年認定續約費特約有效。
Q. 沒有續約費的物件更適合作為投資標的嗎？
一方面，這可能提高租客續住率；但另一方面，也會減少收入。許多情況下，房東會透過略微提高房租，來彌補沒有續約費的部分，因此仍需從總收益角度比較。
Q. 如果未滿兩年退租，續約費會退還嗎？
由於續約費屬於「契約續約的對價」，通常不會退還。不過，依退租時間不同，也有房東會接受按日計算或部分退款。
Q. 使用定期借家契約的優點是什麼？
由於可確保在期滿時搬離，因此適用於有大規模修繕或重建計畫的物件。另一方面，由於較難吸引租客，通常會將租金設定為比周邊市場低約5%至10%。
