Para los profesionales dedicados a la inversión y gestión de alquileres, comprender los mecanismos del alquiler y de la cuota de renovación es esencial tanto para construir relaciones con los inquilinos como para gestionar la rentabilidad. En este artículo, organizamos de forma sistemática información útil para la práctica, desde los datos de mercado de la cuota de renovación, las diferencias regionales, la gestión del riesgo ante problemas de pago y los consejos para negociar la renta.
¿Qué es el sistema de renovación en los alquileres? Comprender las diferencias según el tipo de contrato
El mecanismo de renovación en los contratos de alquiler varía significativamente según el tipo de contrato.
Contrato de arrendamiento ordinario (con renovación)
El contrato de arrendamiento ordinario es un contrato que, en principio, puede renovarse al finalizar el plazo si el inquilino así lo desea. Para que el propietario rechace la renovación, se requiere una «causa justificada», y esto se limita a casos en los que se reconozcan impagos de renta, infracciones de normas de convivencia u otros supuestos similares. La renovación suele producirse una vez cada dos años.
Contrato de arrendamiento de duración fija (sin renovación)
El contrato de arrendamiento de duración fija no cuenta con sistema de renovación, y la salida del inquilino al finalizar el plazo es la regla general. Si el propietario lo autoriza, es posible una «recontratación», pero ello implica nuevamente costes de tramitación. Como puede resultar menos estable para el inquilino, en muchos casos se fija una renta más baja.
¿Cuál es el mercado de la cuota de renovación y qué diferencias regionales existen?
Según la «Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del Año Fiscal Reiwa 4», las viviendas de alquiler que establecen cuota de renovación representan el 45,8% del total. El plazo más común de la cuota de renovación es «exactamente 1 mes» (77,2%), y el mercado se sitúa en entre 1 y 2 meses de renta.
| Ciudad | Proporción de inmuebles con cuota de renovación | Mercado de la cuota de renovación |
|---|---|---|
| Tokio | 65.0% | 1.0 meses |
| Kanagawa | 90.1% | 0.8 meses |
| Chiba | 82.9% | 1.0 meses |
| Kioto | 55.1% | 1.4 meses |
| Osaka | 0% | No aplica |
| Hyogo | 0% | No aplica |
| Fukuoka | 23.3% | 0.5 meses |
En Osaka e Hyogo no existe la costumbre de cobrar cuota de renovación, mientras que en el área de Kanto tanto la tasa de adopción como el importe tienden a ser altos. Al seleccionar la zona de una propiedad de inversión, es fundamental diseñar el flujo de caja tras comprender las costumbres regionales.
Métodos de pago del alquiler y de la cuota de renovación, y riesgos de gestión
Los métodos de pago los establecen el propietario o la empresa gestora, pero comprender el perfil de riesgo de cada modalidad está directamente relacionado con la estabilidad de los ingresos.
- Débito automático: existe riesgo de impago inadvertido por falta de saldo
- Transferencia bancaria: existe riesgo de olvido y, en algunos casos, también costes por comisión de transferencia
- Pago con tarjeta de crédito: ayuda a reducir el riesgo de impago, aunque la comisión corre a cargo del propietario
- Pago en tienda de conveniencia: es sencillo, pero hay pocos inmuebles que lo admitan y existe riesgo de pérdida de documentos
¿Qué ocurre si se incurre en impago del alquiler o de la cuota de renovación? Riesgos que el propietario debe conocer
El flujo de respuesta ante un impago es el siguiente.
- Requerimiento de pago a la compañía de garantía o al fiador solidario
- Perjuicio en el historial crediticio (a partir de más de 2 o 3 meses, inclusión en la «lista negra», con impacto durante 5 años)
- Riesgo de rescisión contractual y litigio (más de 3 meses de impago pueden constituir causa justificada para medidas legales)
Para proteger la rentabilidad como inversor o propietario, la medida más eficaz es utilizar una compañía de garantía de alquiler y responder con rapidez en la fase inicial del impago. Además, diseñar la renta teniendo en cuenta el impacto de la fijación de la renta en el precio de venta contribuye a maximizar la rentabilidad a largo plazo.
Momentos y claves eficaces para negociar una rebaja del alquiler o de la cuota de renovación
Las negociaciones sobre la renta tienen más probabilidades de prosperar en la temporada baja de mayo a septiembre, y es importante tener en cuenta los siguientes puntos.
- Preparar fundamentos para la negociación (inmuebles con muchas vacantes, divergencia respecto al mercado de la zona, antigüedad de las instalaciones, etc.)
- Plantear inicialmente una rebaja de hasta el 5% del alquiler
- Evitar una actitud intimidante y mantener una buena relación en el día a día
- Seguir pagando siempre el alquiler durante la negociación
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿La cuota de renovación está establecida por ley?
La propia fijación de la cuota de renovación no está obligada por ley. La obligación de pago surge cuando está expresamente indicada en el contrato. El Tribunal Supremo determinó en 2011 que la cláusula especial sobre la cuota de renovación era válida.
Q. ¿Un inmueble sin cuota de renovación es ventajoso como objetivo de inversión?
Aunque puede aumentar la tasa de permanencia de los inquilinos, también reduce los ingresos. En muchos casos, al no existir cuota de renovación, la renta se fija algo más alta, por lo que es necesario comparar la rentabilidad total.
Q. Si el inquilino se marcha antes de 2 años, ¿se devuelve la cuota de renovación?
Dado que la cuota de renovación es la «contraprestación por la renovación del contrato», normalmente no se devuelve. No obstante, dependiendo del momento de salida, algunos propietarios aceptan un prorrateo o un reembolso.
Q. ¿Qué ventajas tiene utilizar un contrato de arrendamiento de duración fija?
Como la salida al vencimiento del plazo está asegurada, resulta adecuado para inmuebles con grandes reparaciones o planes de reconstrucción. Por otro lado, al ser más difícil captar inquilinos, lo habitual es fijar la renta entre un 5% y un 10% por debajo del mercado de la zona.
