A operacao de estacionamentos e conhecida como uma forma de aproveitamento de terrenos que pode ser iniciada com baixo custo e baixo risco, mas ainda assim os casos de fracasso nao sao raros. Explicamos as quatro causas que levam ao fracasso na operacao de estacionamentos e as medidas preventivas que devem ser adotadas com antecedencia.
Quais sao as quatro causas que levam ao fracasso na operacao de estacionamentos?
1. Pesquisa insuficiente sobre a demanda do local
Mesmo em areas comerciais ou residenciais, pode nao haver demanda dependendo do nivel de oferta de transporte publico e da quantidade de estacionamentos concorrentes nas proximidades. A pesquisa da demanda do local e o ponto mais importante, e negligencia-la e uma das causas de fracasso mais comuns. Tambem e possivel solicitar uma pesquisa gratuita a uma empresa operadora de estacionamentos.
2. Perder na competicao de precos
Como a barreira de entrada no negocio de estacionamentos e baixa, ha muitos concorrentes, e definir tarifas acima do preco praticado na regiao afasta os usuarios. E necessario adotar uma politica de precos que equilibre rentabilidade e competitividade.
3. Inadimplencia de aluguel e estacionamento irregular
Nos estacionamentos mensais, a perda de receita causada por inadimplencia e estacionamento irregular se torna um problema. Quando isso se prolonga, pode causar danos graves a operacao.
4. Iniciar o negocio com foco em economia fiscal pode gerar o efeito contrario
Ao demolir uma edificacao existente em um terreno residencial para transforma-lo em estacionamento, a excecao fiscal aplicavel a terrenos residenciais (imposto sobre ativos fixos reduzido a 1/6) deixa de valer, e a tributacao retorna ao valor normal (ate 6 vezes maior). Em alguns casos, converter o terreno em estacionamento com objetivo de economia fiscal pode ter efeito contrario devido ao aumento do imposto sobre ativos fixos.
Tres medidas para evitar fracassar na operacao de estacionamentos
Realizar uma pesquisa de demanda de forma aprofundada
Alem de fazer uma pesquisa online por conta propria com antecedencia, solicite uma pesquisa gratuita de demanda a uma empresa operadora de estacionamentos. Voce tambem pode obter orientacao sobre qual modelo e mais adequado: estacionamento rotativo ou mensal.
Comparar varias empresas de administracao antes de escolher
A escolha da administradora afeta diretamente a rentabilidade. Solicite materiais e explicacoes de varias empresas e, em seguida, tome a decisao somente apos comparar as condicoes contratuais, as taxas e o conteudo do suporte. Tambem do ponto de vista de uma segunda opiniao em investimento imobiliario, e importante ouvir opinioes diferentes.
Elaborar um plano de negocios considerando o imposto sobre ativos fixos
O imposto sobre ativos fixos de um estacionamento pode ser cerca de seis vezes maior do que no caso de um terreno com edificacao. Se o plano de negocios nao permitir alcancar uma taxa real de retorno de pelo menos 17,5%, convem considerar outras formas de aproveitamento do terreno. Consultar um especialista tambem e indispensavel.
Leitura recomendada
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto custam, em media, os custos iniciais para operar um estacionamento?
No caso de um estacionamento mensal, os custos ficam na faixa de algumas centenas de milhares de ienes para demarcacao de vagas e nivelamento com cascalho. Em um estacionamento rotativo, a instalacao de caixa de pagamento, portao e travas pode custar varios milhoes de ienes.
Q. Qual e a referencia de rentabilidade para a operacao de estacionamentos?
Isso varia conforme a localizacao e o modelo, mas uma referencia geral e uma taxa real de retorno entre 10% e 20%. E importante avaliar com base no lucro real apos descontar o imposto sobre ativos fixos e as despesas de administracao.
Q. Existe alguma forma de evitar perder a excecao fiscal para terrenos residenciais?
Se voce mantiver a edificacao e operar o imovel como uma "garagem-residencia" ou como uma "locacao com garagem", e possivel manter a excecao. A consulta previa a um contador tributario e indispensavel.
