La gestión de aparcamientos es conocida como una forma de aprovechamiento del suelo que puede iniciarse con bajo costo y bajo riesgo, pero aun así no son pocos los casos en que fracasa. Explicaremos las cuatro causas por las que la gestión de aparcamientos puede fracasar y las medidas que deben tomarse con antelación.
¿Cuáles son las cuatro causas del fracaso en la gestión de aparcamientos?
1. La investigación de la demanda del entorno de ubicación es insuficiente
Incluso en zonas de oficinas o residenciales, puede haber casos en los que no exista demanda según el grado de desarrollo del transporte público o la cantidad de aparcamientos competidores cercanos. La investigación de la demanda de la ubicación es lo más importante, y descuidarla es la causa de fracaso más frecuente. También es posible solicitar una investigación gratuita a una empresa operadora de aparcamientos.
2. Perder frente a la competencia de precios
Dado que las barreras de entrada en los aparcamientos son bajas, hay muchos competidores, y fijar tarifas más altas que el mercado circundante provoca que los usuarios se alejen. Es necesaria una fijación de tarifas que equilibre rentabilidad y competitividad.
3. Impago del alquiler y estacionamiento no autorizado
En los aparcamientos mensuales, las pérdidas de ingresos por impago del alquiler y estacionamiento no autorizado se convierten en un problema. Si se prolonga, causa un daño grave a la gestión.
4. Empezar con fines fiscales puede resultar contraproducente
Si se demuele una vivienda construida en un terreno y se convierte en aparcamiento, la excepción para suelo residencial (impuesto sobre activos fijos reducido a 1/6) deja de aplicarse y vuelve al importe impositivo ordinario (hasta 6 veces). En algunos casos, convertirlo en aparcamiento con fines de ahorro fiscal resulta contraproducente por el aumento del impuesto sobre activos fijos.
Tres medidas para no fracasar en la gestión de aparcamientos
Realizar una investigación de la demanda de forma exhaustiva
Además de hacer una investigación previa por Internet por cuenta propia, solicite una investigación gratuita de la demanda a una empresa operadora de aparcamientos. También podrá obtener asesoramiento sobre si conviene más un aparcamiento de pago por tiempo o un aparcamiento mensual.
Elegir comparando varias empresas de gestión
La elección de la empresa de gestión está directamente relacionada con la rentabilidad. Solicite documentación y explicaciones a varias empresas y decida solo después de comparar el contenido del contrato, las comisiones y el alcance del soporte. También desde la perspectiva de una segunda opinión en inversión inmobiliaria, es importante escuchar varias opiniones.
Elaborar un plan de negocio teniendo en cuenta el impuesto sobre activos fijos
El impuesto sobre activos fijos de un aparcamiento aumenta aproximadamente seis veces en comparación con un terreno que tiene edificio. Si no es un plan de negocio capaz de lograr una rentabilidad real superior al 17,5%, conviene considerar otros usos del suelo. Consultar con un especialista también es indispensable.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto cuestan los gastos iniciales de la gestión de aparcamientos?
En el caso de los aparcamientos mensuales, suelen ser varias decenas de miles de yenes por el marcado de plazas y el acondicionamiento con grava. En los aparcamientos de pago por tiempo, la instalación de máquinas de cobro, compuertas y placas de bloqueo cuesta varios millones de yenes.
Q. ¿Cuál es la referencia habitual de rentabilidad en la gestión de aparcamientos?
Aunque depende de la ubicación y del formato, una rentabilidad real del 10 al 20% suele ser una referencia general. Es importante juzgarla por el ingreso real tras descontar el impuesto sobre activos fijos y los gastos de gestión.
Q. ¿Existe alguna forma de evitar que deje de aplicarse la excepción para suelo residencial?
Si se aprovecha manteniendo el edificio como un "garaje-vivienda" o como un "alquiler con garaje", es posible mantener la excepción. La consulta previa con un asesor fiscal es indispensable.
