Die Bewirtschaftung von Parkplaetzen gilt als Form der Grundstuecksnutzung, die sich mit niedrigen Kosten und ueberschaubarem Risiko starten laesst. Dennoch gibt es nicht wenige Faelle, in denen sie scheitert. In diesem Beitrag erklaeren wir die vier Ursachen, die zum Scheitern einer Parkraumbewirtschaftung fuehren, sowie die Gegenmassnahmen, die vorab ergriffen werden sollten.
Welche vier Ursachen fuehren zum Scheitern einer Parkraumbewirtschaftung?
1. Unzureichende Bedarfsanalyse des Standortumfelds
Selbst in Buerovierteln oder Wohngebieten kann die Nachfrage fehlen, etwa wenn der oeffentliche Nahverkehr gut ausgebaut ist oder es viele konkurrierende Parkplaetze in der Naehe gibt. Die Analyse der Standortnachfrage ist der wichtigste Punkt, und ihre Vernachlaessigung ist die haeufigste Ursache fuer ein Scheitern. Es ist auch moeglich, bei einer Parkraumbewirtschaftungsgesellschaft eine kostenlose Untersuchung anzufordern.
2. Unterliegen im Preiswettbewerb
Da die Markteintrittsbarrieren bei Parkplaetzen niedrig sind, gibt es viele Wettbewerber. Werden Preise ueber dem lokalen Marktniveau angesetzt, wenden sich Nutzer ab. Erforderlich ist eine Preisgestaltung, die Rentabilitaet und Wettbewerbsfaehigkeit in Einklang bringt.
3. Mietrueckstaende und unbefugtes Parken
Bei Monatsparkplaetzen fuehren Mietrueckstaende und unbefugtes Parken zu Einnahmeausfaellen. Wenn sich dies hinzieht, kann es dem Betrieb erheblichen Schaden zufuegen.
4. Ein Start aus Steuergruenden wirkt sich kontraproduktiv aus
Wird ein Grundstueck, auf dem zuvor ein Wohnhaus stand, abgerissen und in einen Parkplatz umgewandelt, entfaellt die Sonderregel fuer Wohnbauland (Grundsteuer 1/6), und die normale Steuerlast gilt wieder (bis zum Sechsfachen). Eine Umnutzung zu einem Parkplatz allein aus Steuergruenden kann wegen der hoeheren Grundsteuer kontraproduktiv sein.
Drei Gegenmassnahmen, um bei der Parkraumbewirtschaftung nicht zu scheitern
Die Bedarfsanalyse gruendlich durchfuehren
Fuehren Sie vorab selbst Recherchen im Internet durch und beauftragen Sie zusaetzlich eine kostenlose Bedarfsanalyse bei einer Parkraumbewirtschaftungsgesellschaft. Sie koennen dabei auch eine Einschaetzung erhalten, ob ein Kurzzeitparkplatz oder ein Monatsparkplatz besser geeignet ist.
Die Verwaltungsgesellschaft nach Vergleich mehrerer Anbieter auswaehlen
Die Wahl der Verwaltungsgesellschaft hat direkten Einfluss auf die Rentabilitaet. Fordern Sie Unterlagen von mehreren Anbietern an, lassen Sie sich die Leistungen erklaeren und entscheiden Sie erst nach einem Vergleich von Vertragsinhalten, Gebuehren und Supportumfang. Auch aus Sicht einer Zweitmeinung zur Immobilieninvestition ist es wichtig, mehrere Einschätzungen einzuholen.
Einen Geschaeftsplan unter Beruecksichtigung der Grundsteuer erstellen
Die Grundsteuer fuer Parkplaetze ist etwa sechsmal hoeher als bei einem Grundstueck mit Gebaeude. Wenn mit dem Geschaeftsplan keine tatsaechliche Rendite von mindestens 17,5 % erreicht werden kann, sollten andere Nutzungsformen fuer das Grundstueck geprueft werden. Auch die Beratung durch Fachleute ist unverzichtbar.
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Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wie hoch sind die Anfangskosten fuer die Bewirtschaftung eines Parkplatzes?
Bei Monatsparkplaetzen liegen die Kosten fuer Markierungen und Schotterarbeiten in der Regel bei einigen zehntausend Yen. Bei Kurzzeitparkplaetzen fallen fuer die Installation von Kassenautomat, Schranke und Parksperren mehrere Millionen Yen an.
Q. Welcher Renditewert ist bei der Parkraumbewirtschaftung ein Richtwert?
Das haengt vom Standort und vom Modell ab, aber eine tatsaechliche Rendite von 10 bis 20 % gilt im Allgemeinen als ueblicher Richtwert. Entscheidend ist die Beurteilung auf Basis des tatsaechlichen Ertrags nach Abzug von Grundsteuer und Verwaltungskosten.
Q. Gibt es eine Moeglichkeit, die Sonderregel fuer Wohnbauland beizubehalten?
Die Sonderregel kann erhalten bleiben, wenn das Gebaeude bestehen bleibt und das Grundstueck etwa als "Garage House" oder als "Mietobjekt mit Stellplaetzen" genutzt wird. Eine vorherige Abstimmung mit einem Steuerberater ist unerlaesslich.
