A gestão de apartamentos é popular por causa do alto rendimento, mas há investidores que acabam acumulando grandes perdas e sendo obrigados a vender o imóvel. Na maioria dos casos, o fracasso decorre de preparação insuficiente ou de decisões equivocadas. Neste artigo, explicamos quatro causas frequentes de fracasso na gestão de apartamentos e as medidas concretas para evitá-las.
O que caracteriza um “fracasso” na gestão de apartamentos?
O fracasso na gestão de apartamentos é a situação em que a receita esperada não se concretiza, o fluxo de caixa se deteriora e, no fim, o proprietário é forçado a se desfazer do imóvel. Mesmo em caso de leilão, se ainda houver saldo devedor, pode haver situações em que o investidor precise continuar arcando com o pagamento. Vamos ver por que isso acontece e quais são as causas mais comuns.
Quais são as quatro principais causas de fracasso na gestão de apartamentos?
1. Erro na escolha da planta
Unidades 3LDK e 4LDK voltadas para famílias têm baixa demanda de locação. Como a área é maior, o aluguel também tende a ser mais alto, mas muitas famílias preferem comprar em vez de continuar pagando uma locação elevada. Na gestão de apartamentos, plantas compactas como 1K, 1LDK e 2DK tendem a apresentar demanda mais estável.
2. Erro na escolha da localização
A localização é o fator mais importante para definir o sucesso ou fracasso da gestão de apartamentos. Em áreas distantes da estação ou com pouca infraestrutura de conveniência no dia a dia, até profissionais têm dificuldade para atrair inquilinos. Mesmo quando se pretende aproveitar um terreno já existente como medida de planejamento sucessório, é indispensável verificar primeiro se há demanda de locação naquele local.
3. Erro na escolha da construtora
Imóveis em que, após a construção, aparecem problemas como vazamentos, isolamento acústico insuficiente ou vibrações, não apenas deixam de atrair moradores, como também fazem com que os residentes saiam rapidamente, mesmo depois de ocupar a unidade. Quando se escolhe uma construtora de forma apressada apenas para reduzir custos, surgem depois problemas difíceis de reparar. Mesmo no investimento inicial, é essencial não ceder na qualidade da execução.
4. Excesso de endividamento
Quando o peso do pagamento do financiamento aumenta, a queda de receita causada por vacância leva diretamente a uma crise na operação. Despesas fixas como imposto sobre ativos, seguro e taxa de administração representam cerca de 15% da receita de aluguel, mas, quando se soma uma prestação elevada, até uma única unidade vaga pode levar a operação ao prejuízo. Preparar um volume consistente de capital próprio é a base para evitar o risco do endividamento.
Quais são as três medidas para não fracassar na gestão de apartamentos?
Realize uma pesquisa minuciosa
Ao adquirir um imóvel, além da análise documental, faça obrigatoriamente uma vistoria no local. Verifique não apenas a taxa de ocupação do imóvel em questão, mas também a situação de imóveis similares nas redondezas e eventuais novos empreendimentos planejados. Mais do que olhar apenas para a rentabilidade, é indispensável avaliar se o fluxo de caixa poderá ser mantido no longo prazo. Para mais detalhes, consulte também Mitigação de riscos com uma segunda opinião em investimento imobiliário.
Elabore um planejamento financeiro de longo prazo
Mesmo que a taxa de ocupação seja alta no momento da entrega, com o passar dos anos é comum ocorrer ao mesmo tempo queda do aluguel e aumento dos custos de reparo. Por isso, é importante elaborar antecipadamente um plano financeiro de longo prazo que considere esse cenário e reservar recursos para manutenção.
Mapeie os riscos com antecedência e prepare respostas
Há diversos riscos possíveis na gestão de apartamentos, como empresas de sublocação de má-fé, uma sequência de saídas provocada por problemas de ruído, inadimplência no financiamento e leilão do imóvel. Identificar cada um deles com antecedência e ter medidas de resposta prontas desde já é a forma mais eficaz de proteção. Consulte também Análise de riscos e contramedidas no investimento imobiliário.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a causa mais comum de fracasso na gestão de apartamentos?
A. O principal fator de fracasso é a escolha inadequada da localização. Em áreas sem demanda de locação, não há como atrair moradores, por melhor que seja o edifício.
Q. Quanto de capital próprio é recomendável preparar?
A. É mais seguro contar com capital próprio equivalente a 20% a 30% ou mais do valor do imóvel. Um financiamento integral aumenta o risco de pressionar a rentabilidade.
Q. Como evitar os riscos do sublease?
A. Analise cuidadosamente o contrato e confirme as condições da garantia de aluguel, as regras de rescisão e as cláusulas de revisão para redução do valor. Há casos em que o aluguel garantido fica muito abaixo do valor de mercado.
Q. Como devo escolher a planta?
A. A decisão deve ser tomada com base em uma pesquisa da demanda de locação na área-alvo. Em regiões com muitos solteiros, 1K e 1LDK tendem a funcionar bem; em áreas estudantis, 1K costuma gerar demanda estável.
Q. Quais pontos devem ser observados ao escolher a construtora?
A. Verifique o histórico de obras realizadas, a estrutura de atendimento pós-obra e o conteúdo das garantias. É importante obter propostas de várias empresas e comparar o equilíbrio entre qualidade e preço.
