オフィス移転が決まると、多くの企業が退去時の原状回復費用に頭を悩ませます。住居用賃貸とは異なり、事業用賃貸では借主の負担範囲が広く、高額請求になりやすい構造があります。移転を円滑に進めるため、原状回復義務の仕組みを正確に理解しておきましょう。
オフィスの原状回復義務とは何か？
原状回復義務とは、賃借物を入居当時の状態に戻す義務です。2020年施行の改正民法621条により明文化され、通常の使用による劣化（経年劣化・通常損耗）は原状回復義務の対象外とされています。
ただし事業用物件（オフィス）では、ほぼ100%の確率で原状回復を求める特約が契約書に盛り込まれます。クロス・床・照明器具など、本来は経年劣化と見なされる部分も借主負担となるケースが多いのが実態です。
オフィスの原状回復義務の範囲はどう決まるのか？
借主が負担すべき損耗
故意・過失によるキズや汚れは借主負担です。遠目から見えるほどの壁のキズ・不注意で開けた穴・清掃不良によるカビなどが該当します。
借主が負担しない損耗
太陽光による壁紙の色褪せ・湿気によるゴムの緩みなど経年劣化、および家具設置による床の凹み・家電裏の電気焼けなど通常損耗は貸主負担が原則です。ただし特約があれば例外となります。
オフィス特有の原状回復項目
- 間仕切り・パーテーションの撤去
- 電球・蛍光灯の交換
- 家具・備品の搬出（設置したものはすべて撤去）
- OA配線の撤去
原状回復で注意すべき3つのポイント
必ず賃貸契約書を事前確認する
施工業者が指定されている場合は金額交渉の余地が狭まります。複数業者の相見積もりが可能かどうかを事前に確認し、指定がない場合は相見積もりで費用を抑えましょう。
貸主と事前相談を行う
使用感が少なくクロスや床の張り替えが不要な場合は、貸主が工事を免除するケースもあります。退去前に貸主に状態確認を依頼し、不要な工事をなくすことで費用削減につながります。
スケジュールに余裕を持たせる
契約期間満了までに工事を完了しなければ、日割り賃料が発生します。退去6か月前から計画を開始し、業者選定・工事日程・引っ越し準備を並行して進めましょう。
費用目安と削減策
| 工事内容 | 費用目安（坪あたり） |
|---|---|
| クロス張り替え | 3,000〜8,000円 |
| 床タイルカーペット張り替え | 5,000〜15,000円 |
| パーテーション撤去 | 1〜3万円/枚 |
| 照明器具交換 | 5,000〜2万円/台 |
よくある質問（FAQ）
Q. 住居用賃貸とオフィスでは原状回復の範囲は違いますか？
大きく異なります。住居では経年劣化・通常損耗の大部分が貸主負担ですが、オフィスでは特約により借主が広い範囲を負担するのが一般的です。
Q. 原状回復費用の過剰請求に対抗できますか？
まず契約書の内容を精査し、特約に含まれない費用は交渉の余地があります。弁護士や不動産専門家への相談も検討してください。
Q. オフィス移転の原状回復はいつまでに完了させる必要がありますか？
原則として契約終了日までに完了させる必要があります。超過した場合は日割り賃料が発生するため、余裕のあるスケジュール設定が重要です。
Q. 施工業者を自分で選べない場合はどうすればよいですか？
指定業者のみの場合でも複数項目の見積もりを詳細に確認し、不要な工事の省略や交渉を行うことで費用を抑えられる場合があります。
