يشير السكن المؤجر المشترك إلى استراتيجية استثمار عقاري يتم فيها استخدام جزء من المنزل المنفصل كوحدة للإيجار، مع سداد القرض من دخل الإيجار. وقد ازداد الاهتمام به كوسيلة فعالة لاستثمار الأراضي الموروثة أو غير المستغلة، ويحقق أثراً متميزاً من جانبي التخطيط لضريبة الميراث وتأمين دخل ما بعد التقاعد.
ما نوع المبنى الذي يُعد سكناً مؤجراً مشتركاً؟
السكن المؤجر المشترك هو هيكل تتعايش فيه مساحة سكن المالك والمساحة المؤجرة داخل المبنى نفسه. وتتمثل أبرز مزاياه فيما يلي.
- إمكانية سداد القرض من دخل الإيجار: إذ يمكن خفض التدفقات النقدية الخارجة شهرياً، مما يزيد احتمال اجتياز الفحص الائتماني حتى لو كان الدخل السنوي أقل نسبياً
- خفض ضريبة الميراث وضريبة الأصول الثابتة: يتمتع السكن المؤجر المشترك بحوافز ضريبية تجعله فعالاً في التخطيط لضريبة الميراث
- إمكانية تحويل الاستخدام مستقبلاً: توجد مرونة لتحويل الجزء المؤجر في المستقبل إلى سكن لأسرتين أو إلى استخدام شخصي
- تأمين مصدر دخل بعد التقاعد: يستمر دخل الإيجار حتى بعد سداد القرض بالكامل، مما يخفف القلق بشأن أموال التقاعد
أي نمط هيكلي ينبغي اختياره في السكن المؤجر المشترك؟
نمط جعل الطابق الأول سكناً للمالك
يسهم وضع الجزء المؤجر في الطوابق العليا في رفع مستوى رضا المستأجرين من ناحية الأمان. وفي المقابل، وبينما يسهل اعتماد التصميم الخالي من العوائق والاستفادة من الحديقة، قد تصبح الضوضاء القادمة من الطوابق العليا مصدر إزعاج في بعض الحالات.
نمط جعل الطوابق العليا سكناً للمالك
يمكن تحقيق مساحة سكنية تستفيد من الإطلالة. وهناك خطر تطور الأمر إلى نزاعات مع المالك إذا غابت مراعاة المستأجرين في الطابق السفلي، ولذلك تصبح تدابير العزل الصوتي بالغة الأهمية.
النمط المقسوم رأسياً
أكبر ميزة فيه هي إمكانية الفصل الكامل بين مدخل السكن الخاص ومدخل الجزء المؤجر. إلا أنه يتطلب سلالم ومصاعد على الجانبين، لذلك يقتصر على الحالات التي تتوافر فيها مساحة كافية في الأرض.
كيف ينبغي التفكير في تصميم مخطط السكن المؤجر المشترك؟
| منهج التصميم | النقاط الأساسية |
|---|---|
| الاحتساب العكسي من طلب المنطقة | تكون الشقق ذات الغرفة الواحدة مناسبة في المناطق التي يكثر فيها الأفراد، بينما تكون 1LDK إلى 2LDK أكثر فاعلية في مناطق العائلات |
| الاحتساب العكسي من الجزء السكني الخاص | يجب مراعاة شرط تطبيق القرض السكني، وهو أن تتجاوز المساحة الإجمالية للجزء السكني الخاص 50% من إجمالي المساحة |
| التصميم من منظور تعظيم العائد | المخطط الذي يلبي احتياجات المنطقة يرتبط مباشرة بتحقيق إشغال كامل |
| التحقق من نسبة البناء ونسبة المساحة الطابقية | من الضروري التأكد مسبقاً من الحدود لدى قسم التخطيط العمراني في البلدية |
| اختيار عدد الطوابق | يوصى بأن يبقى البناء الخشبي حتى 3 طوابق. أما 4 طوابق فأكثر فتتطلب دراسة تكلفة تركيب المصعد |
كيف تُقيَّم ربحية الاستثمار في السكن المؤجر المشترك؟
يتم تقييم الربحية على أساس صافي العائد الذي يجمع بين تكلفة الاحتفاظ بالسكن الخاص ودخل الإيجار. كما أن إعداد محاكاة طويلة الأجل تأخذ في الحسبان مستوى الإيجارات في المنطقة، ومعدل الشغور، وتكاليف الإصلاح، يعد أمراً لا غنى عنه لاتخاذ قرار الاستثمار.
مقالات ننصح بقراءتها أيضاً
الأسئلة الشائعة (FAQ)
هل يمكن استخدام قرض سكني للسكن المؤجر المشترك؟
يمكن تطبيق القرض السكني إذا كان الجزء السكني الخاص يشكل 50% أو أكثر من إجمالي المساحة. وإذا لم يتحقق هذا الشرط، فسيصبح التمويل قرضاً استثمارياً عقارياً عادياً، وترتفع الفائدة عندئذ.
إلى أي مدى يبلغ أثر خفض ضريبة الميراث؟
يُطبق على الجزء المؤجر تخفيض في تقييم أرض المنزل المؤجر والمبنى المؤجر، مما يتيح خفضاً كبيراً في قيمة التقييم لضريبة الميراث مقارنة بالأرض الخالية. ويختلف مقدار الخفض الفعلي بحسب قيمة تقييم الأرض ونسبة الجزء المؤجر.
ماذا يحدث إذا أصبح الجزء المؤجر شاغراً؟
سيتوقف دخل الإيجار، وبالتالي سيتحمل المالك سداد القرض بالكامل. لذلك من المهم إجراء دراسة كافية لطلب الإيجار في المنطقة، وتصميم المخطط والتجهيزات بما يقلل مخاطر الشغور إلى أدنى حد.
إلى من ينبغي إسناد إدارة السكن المؤجر المشترك؟
يمكن إسنادها إلى شركة إدارة عقارات مؤجرة عادية. وبما أن المالك يسكن في المبنى نفسه، فمن الضروري إيلاء عناية خاصة لإدارة العلاقة مع المستأجرين. كما أن وجود شركة إدارة كوسيط يساعد على الحد من النزاعات.
