O investimento em renovação de kominka, que exige um custo inicial menor do que o investimento em imóveis usados em geral e atende a uma demanda própria, vem ganhando atenção. Esse método, que consiste em renovar casas tradicionais japonesas com mais de 50 anos de construção e operá-las como locação ou meio de hospedagem, oferece determinadas vantagens tanto em rentabilidade quanto em diferenciação. No entanto, para ter sucesso, é indispensável avaliar bem o imóvel e definir um plano operacional.
O que é o investimento em renovação de kominka? Seu atrativo e posicionamento básico
O investimento em renovação de kominka é uma estratégia em que se adquire uma antiga casa japonesa (kominka), realiza-se uma renovação compatível com os padrões de vida atuais e, depois, monetiza-se o ativo por meio de locação, venda ou operação como hospedagem. É classificado como um investimento imobiliário de risco médio e retorno médio, mas, devido ao baixo custo de aquisição e à diversidade de estratégias de saída, em alguns casos pode oferecer retornos mais altos do que fundos de investimento tradicionais ou investimentos em apartamentos urbanos.
Três pontos fortes dos imóveis de renovação de kominka
1. A durabilidade é mais alta do que se imagina
As construções tradicionais japonesas em madeira podem ter vida útil superior a 100 anos, desde que recebam manutenção adequada. Como se vê nas machiya de Kyoto e no Kasumigaseki Building (concluído em 1968 e ainda em operação), a manutenção adequada prolonga de forma significativa a vida útil do ativo.
2. O custo de aquisição é baixo e a rentabilidade tende a ser favorável
As kominka em áreas suburbanas têm custo de aquisição muito inferior ao de imóveis em regiões centrais, e em alguns casos é possível concluir a aquisição e a renovação com um investimento na casa de dezenas de milhões de ienes. Como o preço de aquisição é baixo, a rentabilidade bruta tende a ser mais elevada, o que representa uma vantagem para o investidor.
3. Há várias saídas possíveis, como locação, hospedagem e segunda residência
Além da locação convencional, se o imóvel for operado como meio de hospedagem (aluguel por temporada ou ryokan), também é possível buscar receitas com ticket médio mais alto. Imóveis com proximidade de destinos turísticos e áreas de águas termais tendem a ter demanda de hospedagem especialmente favorável. Além disso, se a frequência de uso for baixa, também é possível alugá-los apenas nos períodos vagos.
Riscos e pontos de atenção do investimento em renovação de kominka
Por trás da alta eficiência potencial do investimento, também existem riscos específicos.
- A precisão da estimativa do custo de renovação é baixa: ao iniciar a demolição, podem ser descobertos danos por deterioração ou cupins superiores ao previsto
- É necessário garantir prestadores especializados: há poucos carpinteiros e construtoras capazes de trabalhar com métodos construtivos tradicionais, o que traz risco de aumento de custos
- Baixa liquidez: imóveis suburbanos têm menos compradores e locatários potenciais do que imóveis urbanos, e a saída pode levar mais tempo
- É necessário verificar a regulamentação: para operar como hospedagem, é preciso atender à Lei de Hotéis e Pousadas e à legislação de segurança contra incêndio
Pontos para decisão de investimento: que tipo de kominka escolher?
Para aumentar a rentabilidade no investimento em kominka, é importante avaliar o imóvel sob os seguintes pontos de vista.
| Item de avaliação | Ponto de verificação |
|---|---|
| Verificação da demanda | Está em uma localização com demanda turística, de águas termais ou de vida no interior? |
| Solidez estrutural | Condição da fundação, pilares e vigas; existência ou não de danos por cupins |
| Custo de renovação | Obtenção de orçamento prévio com empresa especializada |
| Estratégia de saída | Prioridade entre locação, aluguel por temporada e venda, além da receita estimada |
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a faixa de rentabilidade do investimento em renovação de kominka?
Isso varia bastante conforme o imóvel e a forma de operação, mas, quando operado como aluguel por temporada ou meio de hospedagem, há casos em que se pode buscar rentabilidade anual acima de 10%. Na operação locatícia, uma referência comum fica em torno de 5% a 8%.
Q. Quanto custa a renovação de uma kominka?
Depende da escala e do estado do imóvel, mas uma renovação completa costuma ficar entre 5 milhões e 20 milhões de ienes. Se houver necessidade de reforço estrutural, o valor pode subir ainda mais, por isso é indispensável um diagnóstico prévio por empresa especializada.
Q. O que é necessário para operar uma kominka como meio de hospedagem?
É necessário obter autorização com base na Lei de Hotéis e Pousadas (ou apresentar notificação nos termos da Lei de Hospedagem Residencial). Também é importante verificar a conformidade com a legislação de segurança contra incêndio e a Lei de Normas de Construção.
Q. Quais cuidados um iniciante deve ter ao investir em kominka?
No primeiro imóvel, é indispensável detalhar a estimativa de custos e deixar clara a estratégia de saída. O mais importante é montar uma equipe com construtora e imobiliária experientes e não tomar decisões sozinho.
