Die effektive Nutzung von vorhandenem Grundbesitz ist eine wichtige Vermoegensstrategie, die unmittelbar mit der Senkung der Grundsteuer, der Sicherung stabiler Ertraege und der Nachfolgeplanung zusammenhaengt. Um Methoden der Grundstuecksnutzung zu vergleichen und die passende auszuwaehlen, ist eine Bewertung anhand von vier Achsen unverzichtbar: Rentabilitaet, Steuereffekt, Risiko und Umnutzungsfaehigkeit.
Warum sollte eine Grundstuecksnutzung geprueft werden?
Wenn ein Grundstueck unbebaut bleibt, greift die Sonderregelung fuer die Grundsteuer (Steuererleichterung fuer Wohnbauland) nicht, und der steuerliche Bewertungsbetrag kann sich auf das Sechsfache erhoehen. Durch die Nutzung des Grundstuecks lassen sich Steuern senken und zugleich Ertraege erzielen.
Vier Bewertungskriterien fuer den Vergleich von Methoden der Grundstuecksnutzung
Rentabilitaet
Der Ertrag wird berechnet als Einnahmen (Mieten, Parkgebuehren) minus Kosten (Baukosten, Steuern, Instandhaltung). Da die Rendite auf Basis einer Vollauslastung kalkuliert wird, ist eine Simulation unter Beruecksichtigung der Leerstandsquote zwingend erforderlich.
Steuerliche Vorteile
Die wichtigsten Steuerarten, die sich durch den Bau von Mietobjekten senken lassen, sind: Erbschaftsteuer (Sonderregelung fuer kleine Wohnbaugrundstuecke usw.), Grundsteuer und Staedteplanungssteuer. Da das Halten eines unbebauten Grundstuecks die Steuerlast maximiert, ist es wichtig, den Steuereffekt vor der Investitionsentscheidung zu berechnen.
Risiko
Es ist notwendig, Zinsschwankungen bei Apartmentkrediten, Veraenderungen der Mietnachfrage und die Zukunftsperspektiven des Standorts im Voraus zu verstehen. Erstellen Sie einen Cashflow-Plan, der auch Worst-Case-Szenarien wie langfristigen Leerstand, steigende Zinsen und hoehere Reparaturkosten beruecksichtigt.
Umnutzungsfaehigkeit
Mietobjekte sind aufgrund der Beschraenkungen des Mietrechts nur eingeschraenkt umnutzungsfaehig; sobald Mieter eingezogen sind, koennen sie nicht einseitig zum Auszug gezwungen werden. Dagegen lassen sich Parkplaetze leicht umnutzen, weil die Vertragslaufzeiten mit zwei bis drei Jahren kurz sind.
Empfohlene Methoden der Grundstuecksnutzung und ihre Merkmale
Apartmentvermietung
Sie ist sowohl auf grossen als auch auf kleinen Grundstuecken moeglich, und in Gebieten mit Mietnachfrage ist ein stabiles Einkommen realistisch. Um das Leerstandsrisiko zu senken, sind eine wettbewerbsfaehige Standortwahl und passende Objektspezifikationen entscheidend.
Vermietung von Einfamilienhaeusern
Hier lassen sich hoehere Mieten als bei Apartments ansetzen, und langfristige Vertraege mit Familien sind zu erwarten. Nachteilig sind jedoch das Risiko laengerer Leerstandszeiten und die fehlende Moeglichkeit, Leerstandsrisiken zu streuen.
Buerovermietung
Es koennen hoehere Mieten als bei Wohnobjekten angesetzt werden, und in manchen Faellen ist der Bau auch auf Grundstuecken moeglich, auf denen Wohnbebauung nicht erlaubt ist. Allerdings ist zu beachten, dass Leerstand hier besonders stark belastet und die steuerlichen Effekte bei Erbschaftsteuer usw. geringer ausfallen.
Betrieb von Pflegeeinrichtungen
Die gesellschaftliche Nachfrage ist hoch, und das Leerstandsrisiko ist gering. Teilweise sind auch Foerdermittel und steuerliche Verguenstigungen verfuegbar. Allerdings wird eine gewisse Grundstuecksgroesse benoetigt, und auch das Risiko eines anhaltenden Betriebs infolge von Personalmangel in der Pflege sollte einkalkuliert werden.
So nutzen Sie Vergleichsportale fuer die Grundstuecksnutzung
Wenn die Entscheidung fuer die passende Methode schwerfaellt, sollten Sie Vergleichsportale fuer die Grundstuecksnutzung nutzen. Mit einer einzigen Eingabe lassen sich Plaene mehrerer Anbieter sammeln und objektiv vergleichen. Entscheidend ist jedoch, die Annahmen jedes einzelnen Plans (erwartete Rendite, Leerstandsquote, Reparaturkosten) sorgfaeltig zu pruefen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Lesen Sie auch
Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Was passiert mit der Grundsteuer, wenn das Grundstueck unbebaut bleibt?
Da die Steuererleichterung fuer Wohnbauland nicht angewendet wird, kann eine Grundsteuer anfallen, die bis zum Sechsfachen der Steuer auf einem mit einem Wohnhaus bebauten Grundstueck betraegt.
Welche Methode der Grundstuecksnutzung hat den groessten Steuerspareffekt?
Der Bau von Mietapartments oder Mietwohnhaeusern bietet voraussichtlich den groessten gesamten Steuerspareffekt, weil sich dadurch bei mehreren Steuerarten wie Erbschaftsteuer, Grundsteuer und Staedteplanungssteuer Vorteile ergeben.
Welche Vorteile bietet der Betrieb eines Parkplatzes?
Der groesste Vorteil sind die niedrigen Anfangsinvestitionen und die hohe Umnutzungsfaehigkeit. Es laesst sich Einkommen erzielen, ohne das Risiko eines Gebaeudebaus einzugehen, allerdings bleibt der Steuereffekt begrenzt.
Wie sehen die Pruefungskriterien fuer Apartmentkredite aus?
Geprueft werden der Beleihungswert von Grund und Gebaeude, die Rentabilitaet des Geschaeftsplans und die finanzielle Situation des Antragstellers. Je hoeher die Eigenkapitalquote ist, desto leichter ist in der Regel die Kreditpruefung zu bestehen.
Wie viel Grundstuecksflaeche wird fuer den Betrieb einer Pflegeeinrichtung benoetigt?
Das haengt von der Art der Einrichtung ab, aber als grobe Orientierung gelten etwa 200 bis 500 Quadratmeter fuer Tagespflege und etwa 300 bis 600 Quadratmeter fuer Gruppenheime.
