Die Bewirtschaftung von Apartmenthäusern ist wegen ihrer hohen Renditen beliebt, doch einige Investoren erleiden erhebliche Verluste und müssen ihre Immobilien aufgeben. Viele Misserfolge sind auf unzureichende Vorbereitung oder falsche Entscheidungen im Vorfeld zurückzuführen.In diesem Artikel erläutern wir vier häufige Ursachen für Misserfolge in der Apartmentbewirtschaftung sowie konkrete Maßnahmen, um jede davon zu vermeiden.
Was bedeutet „Scheitern“ bei der Bewirtschaftung von Apartmenthäusern?
Ein Scheitern bei der Apartmentbewirtschaftung liegt dann vor, wenn die erwarteten Erträge ausbleiben, sich die Liquidität verschlechtert und die Immobilie am Ende aufgegeben werden muss. Selbst wenn die Immobilie zwangsversteigert wird, kann eine Restschuld verbleiben, die weiterhin persönlich zurückgezahlt werden muss. Schauen wir uns die typischen Ursachen dafür an.
Was sind die vier Hauptursachen für das Scheitern bei der Apartmentbewirtschaftung?
1. Fehler bei der Wahl des Grundrisses
3LDK- und 4LDK-Wohnungen für Familien haben eine geringe Mietnachfrage. Durch die größere Fläche ist auch die Miete höher, doch Familien entscheiden sich eher für einen Kauf, als dauerhaft hohe Mieten zu zahlen. Bei der Apartmentbewirtschaftung ist die Nachfrage nach kompakten Grundrissen wie 1K, 1LDK und 2DK stabiler.
2. Fehler bei der Standortwahl
Der Standort ist der wichtigste Faktor für Erfolg oder Misserfolg bei der Apartmentbewirtschaftung. In Gegenden, die weit vom Bahnhof entfernt sind oder nur wenige Einrichtungen des täglichen Bedarfs bieten, ist es selbst für Profis schwierig, Mieter zu gewinnen. Auch wenn vorhandenes Land zur Erbschaftsteuerplanung genutzt werden soll, muss zunächst geprüft werden, ob an diesem Standort überhaupt Mietnachfrage besteht.
3. Fehler bei der Wahl des Bauunternehmens
Werden nach der Fertigstellung Mängel wie Wasserschäden, Schallprobleme oder Vibrationen festgestellt, dann zieht die Immobilie nicht nur keine Mieter an, sondern auch bereits eingezogene Bewohner ziehen schnell wieder aus.Wer aus reinen Kostengründen leichtfertig ein Bauunternehmen auswählt, riskiert später irreversible Probleme. Auch bei der Anfangsinvestition sollte bei der Bauqualität kein Kompromiss gemacht werden.
4. Zu hohe Kreditaufnahme
Wenn die Rückzahlung der Darlehen zu schwer wiegt, kann ein Einnahmerückgang durch Leerstand unmittelbar zu einer wirtschaftlichen Krise führen.Fixe Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten betragen etwa 15 % der Mieteinnahmen. Kommen hohe Rückzahlungen hinzu, kann schon eine einzige leerstehende Einheit zu Verlusten führen. Eine solide Eigenkapitalbasis ist die Grundlage, um Kreditrisiken zu vermeiden.
Welche drei Maßnahmen helfen, Misserfolge in der Apartmentbewirtschaftung zu vermeiden?
Gründliche Recherche durchführen
Beim Immobilienkauf sollten Sie neben der Prüfung der Unterlagen unbedingt auch eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen. Prüfen Sie nicht nur die Auslastung der Zielimmobilie, sondern auch die Lage vergleichbarer Immobilien in der Umgebung sowie geplante Neubauten. Entscheidend ist nicht nur eine hohe Rendite, sondern auch die Frage, ob der Cashflow langfristig gesichert werden kann ist unverzichtbar. Weitere Informationen finden Sie unter Risikovermeidung durch eine Zweitmeinung bei Immobilieninvestitionen.
Einen langfristigen Finanzplan erstellen
Auch wenn die Auslastung bei einem Neubau zunächst hoch ist, sinken mit zunehmendem Gebäudealter oft die Mieten, während gleichzeitig die Reparaturkosten steigen.Deshalb ist es wichtig, im Voraus einen langfristigen Finanzplan zu erstellen, der diesen Punkt berücksichtigt, und Rücklagen für Instandhaltung zu bilden.
Risiken frühzeitig identifizieren und Gegenmaßnahmen vorbereiten
Ermitteln Sie Schritt für Schritt die Risiken, die bei der Apartmentbewirtschaftung auftreten können, etwa problematische Sublease-Unternehmen, Kündigungsketten durch Lärmbelästigung, Zahlungsverzug bei Darlehen oder eine Zwangsversteigerung, und vorab vorbereitete Gegenmaßnahmen sind der wirksamste Schutz.Risikoanalyse und Gegenmaßnahmen bei Immobilieninvestitionen ebenfalls.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was ist die häufigste Ursache für das Scheitern bei der Apartmentbewirtschaftung?
A. Fehler bei der Standortwahl sind die größte Ursache. In Gegenden ohne Mietnachfrage finden sich keine Mieter, egal wie gut das Gebäude ist.
Q. Wie viel Eigenkapital sollte vorbereitet werden?
A. Sicher ist es, wenn mindestens 20 bis 30 % des Immobilienpreises als Eigenkapital vorhanden sind. Eine Vollfinanzierung erhöht das Risiko, die Rentabilität zu belasten.
Q. Wie lassen sich die Risiken eines Sublease-Modells vermeiden?
A. Prüfen Sie den Vertragsinhalt sorgfältig und kontrollieren Sie die Bedingungen der Mietgarantie, die Kündigungsregelungen und die Klauseln zur Mietanpassung. In manchen Fällen liegt die garantierte Miete deutlich unter der Marktmiete.
Q. Wie sollte ein Grundriss ausgewählt werden?
A. Die Entscheidung sollte auf Basis der Mietnachfrage im Zielgebiet getroffen werden. In Regionen mit vielen Alleinstehenden eignen sich 1K und 1LDK, in studentisch geprägten Lagen schafft 1K oft eine stabile Nachfrage.
Q. Worauf kommt es bei der Auswahl eines Bauunternehmens an?
A. Prüfen Sie bisherige Bauleistungen, das After-Sales-Service-System und den Garantieumfang. Wichtig ist, mehrere Angebote einzuholen und das Verhältnis von Qualität und Preis zu vergleichen.
