O share house e um estilo de moradia em que varios residentes vivem juntos em uma unica habitacao. A demanda vem crescendo entre jovens, estrangeiros e pessoas solteiras, e, embora o share house como ativo de investimento tenha potencial para maximizar a rentabilidade, tambem apresenta desafios especificos, como regulamentacoes legais, custos de gestao e risco de conflitos.
Quais sao as vantagens do investimento em share house?
1. E mais facil buscar a maximizacao da receita
Como e possivel obter varias rendas de aluguel a partir de um unico imovel, a rentabilidade tende a ser maior do que na locacao convencional. Por exemplo, em vez de alugar um 4LDK para uma unica familia por 180 mil ienes, ao transforma-lo em um share house com 4 quartos a 50 mil ienes cada, a receita total de aluguel sobe para 200 mil ienes. O maior valor de aluguel por area e a principal forca do share house.
2. O risco de vacancia e baixo
Como os custos iniciais (deposito caucao e luvas) sao baixos, e mais facil atrair moradores, e a tendencia e haver menos vacancia. Ha demanda nao apenas de japoneses, mas tambem de estrangeiros (visitantes de curta duracao e estudantes internacionais). Estruturar um ambiente que atraia diversos perfis ajuda a reduzir ainda mais o risco de vacancia.
3. E facil diferenciar o imovel da concorrencia
Como o numero absoluto de share houses ainda e menor do que o de condominios e apartamentos convencionais, e possivel diferenciar o imovel da concorrencia por meio de um projeto com conceito claro. Solucoes como uso exclusivo para mulheres, espaco de coworking, permissao para animais de estimacao e academia sao eficazes para atrair segmentos especificos.
4. E possivel reduzir os custos de reforma
Ao compartilhar areas molhadas e a sala de estar, e possivel reduzir o custo de instalacoes por quarto. Embora as areas comuns gerem custos ao proprietario com moveis e eletrodomesticos, o custo total pode ser menor do que em locacoes convencionais, nas quais cada unidade precisa desses itens separadamente.
Quais sao as desvantagens do investimento em share house?
1. E obrigatorio atender as regulamentacoes legais
Pela Lei de Normas de Construcao do Japao, o share house e tratado como uma "pousada coletiva". Ao converter um imovel existente em share house, sao necessarias obras para atender aos requisitos da Lei de Normas de Construcao e da legislacao de prevencao a incendios. Para area total construida de 200 m2 ou mais, tambem e necessario solicitar a aprovacao de mudanca de uso. E indispensavel elaborar o plano em cooperacao com especialistas em construcao e regulamentacao.
2. Os canais de captacao de moradores sao limitados
O recrutamento de moradores para share house depende principalmente de sites especializados e dos proprios sites das administradoras, sendo dificil captar demanda por meio dos portais gerais de locacao. A escolha de uma imobiliaria ou administradora com forte capacidade comercial afeta diretamente a taxa de ocupacao.
3. O custo de gestao e mais alto
Custos como limpeza das areas comuns, reparos em equipamentos e atendimento a conflitos entre moradores tendem a ser mais altos do que na locacao convencional. No modelo de administracao terceirizada, costuma-se descontar de 10% a 20% do aluguel, e, no sublease, as taxas sao ainda mais elevadas. Se a autogestao for dificil, e importante incorporar previamente na projecao financeira a queda de rentabilidade.
4. Risco de saida simultanea devido a conflitos entre moradores
Se violacoes de regras e problemas de relacionamento entre moradores forem deixados sem resposta, ha risco de varios bons moradores deixarem o imovel ao mesmo tempo. E necessario estruturar um sistema com triagem rigorosa de moradores, regras claras e medidas que incluam ordem de desocupacao para infratores.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- P. A rentabilidade do investimento em share house e maior do que a da locacao convencional?
- R. Em geral, a receita total de aluguel por imovel tende a ser maior, mas e importante comparar o retorno efetivo considerando tambem os custos de gestao.
- P. Quais procedimentos legais sao necessarios para iniciar um share house?
- R. E necessario confirmar a conformidade, como "pousada coletiva", com a Lei de Normas de Construcao e a legislacao de prevencao a incendios; acima de 200 m2, tambem e preciso solicitar a mudanca de uso. Recomendamos consultar especialistas.
- P. Onde e possivel captar moradores para um share house?
- R. Os principais canais sao sites de busca especializados em share house (como Hitsuji Fudosan) e os sites proprios das administradoras. Portais voltados a estrangeiros tambem sao eficazes.
- P. Qual e o maior risco do investimento em share house?
- R. Sao o risco de saida simultanea causado por conflitos entre moradores e a queda de rentabilidade decorrente dos altos custos de gestao. A estruturacao previa de regras e de um sistema de administracao e fundamental.
- P. Entre sublease e administracao terceirizada, qual e mais recomendavel?
- R. Se a prioridade for renda estavel, o sublease tende a ser mais indicado; se a prioridade for rentabilidade, o modelo de administracao terceirizada costuma ser mais adequado. Ainda assim, no sublease e indispensavel revisar cuidadosamente o contrato, as clausulas de reducao e as condicoes de rescisao.
