Apartmentbewirtschaftung gilt innerhalb der Immobilieninvestments als vergleichsweise zugängliche Anlageform und wird wegen ihres Potenzials für stabile Erträge geschätzt. Für nachhaltigen Erfolg ist jedoch eine systematische Erfassung der Risiken und ein klarer Maßnahmenplan unverzichtbar. In diesem Beitrag analysieren wir neun wesentliche Risiken der Apartmentbewirtschaftung aus Investorensicht und erläutern praxistaugliche Gegenmaßnahmen.
Wie ist die Ertragsstruktur der Apartmentbewirtschaftung aufgebaut? Die Grundlagen als Investment verstehen
Apartmentbewirtschaftung ist eine Form der Immobilienvermietung und ein Investmentansatz, bei dem Mieteinnahmen die wichtigste Ertragsquelle darstellen. Für stabile Erträge ist das Verständnis der rechtlichen Vorschriften zur Mietverwaltung unverzichtbar.
Die grundlegende Ertragsstruktur sieht wie folgt aus.
- Laufende Erträge：Gewinn ist der Betrag, der von den Mieteinnahmen nach Abzug von Darlehensrückzahlung, Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten, Grundsteuer und weiteren Ausgaben übrig bleibt
- Veräußerungsgewinn：Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie
- Sonstige Einnahmen：Schlüsselgeld, Verlängerungsgebühren und Gemeinschaftskosten
Vorherrschend sind zwei- bis dreigeschossige Gebäude in Holz- oder Stahlbauweise. Ein Vorteil besteht darin, dass der anfängliche Kapitaleinsatz geringer ist als bei Wohnungsinvestments. Wenn bereits geerbtes Bauland vorhanden ist, kann das Projekt allein mit den Baukosten gestartet werden, und es ist eine hohe Rendite zu erwarten.
Wesentliche Vorteile der Apartmentbewirtschaftung
- Langfristig stabile Einnahmen：Wenn sich Mieter langfristig binden, entsteht ein kontinuierlicher Cashflow
- Absicherungsfunktion：Durch die Restschuldversicherung kann die Darlehensrückzahlung im Ernstfall entfallen, sodass der Familie eine Einkommensquelle und Vermögenswerte erhalten bleiben
- Sicherung der Altersvorsorge：Nach vollständiger Tilgung des Darlehens verbessert sich der Cashflow deutlich und kann zu einer stabilen Einnahmequelle im Ruhestand werden
Was sind die neun großen Risiken der Apartmentbewirtschaftung? Eine systematische Einordnung
Die Risiken der Apartmentbewirtschaftung lassen sich grob in drei Kategorien einteilen: „Leerstandsrisiken“, „finanzielle Risiken“ und „operative Risiken“. Vor einer Investitionsentscheidung ist es wichtig, die Eigenschaften jedes Risikos und die jeweiligen Gegenmaßnahmen zu verstehen.
Risiko 1: Leerstandsrisiko aufgrund des Standorts
Apartmentbewirtschaftung ist ein standortabhängiges Geschäft. Da sich die Standortbedingungen später nicht mehr ändern lassen, ist der Standort einer der wichtigsten Faktoren bei der Investitionsentscheidung.
In bevölkerungsreichen Stadtgebieten gilt eine Lage innerhalb von zehn Gehminuten zum Bahnhof als ideal. So lässt sich Nachfrage von jungen Menschen und Einpersonenhaushalten erschließen, die großen Wert auf eine gute Erreichbarkeit von Arbeit und Ausbildung legen.Fehlentscheidungen bei der Standortwahl lassen sich kaum korrigieren, daher ist besondere Sorgfalt erforderlich.
Risiko 2: Leerstandsrisiko durch Alterung
Mit zunehmendem Gebäudealter sinkt die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber Neubauten. Auf dem japanischen Mietmarkt besteht eine starke Präferenz für Neubauten, sodass innerhalb derselben Lage neue Objekte oft bevorzugt werden.
Gegenmaßnahme：Wirksam sind regelmäßige Investitionen in Renovierungen sowie die Wahl eines guten Standorts, der weniger stark von Alterungseffekten betroffen ist.
Risiko 3: Leerstandsrisiko durch Überangebot
Werden in der Nachbarschaft neue Apartments gebaut, sinkt die Belegungsquote bestehender Objekte. Besonders in Regionen mit Bevölkerungsrückgang ist der Einfluss zusätzlicher Angebote groß.
Gegenmaßnahme：Investitionen in Regionen mit Bevölkerungswachstum helfen, die Auswirkungen eines steigenden Angebots zu begrenzen.
Risiko 4: Darlehensrückzahlungsrisiko
Dieses Risiko entsteht, wenn Leerstand zunimmt oder Mieten sinken und dadurch die Rückzahlung des Darlehens erschwert wird.
Gegenmaßnahme：Es lässt sich durch eine höhere Eigenkapitalquote und eine Begrenzung des Kreditvolumens steuern.
Risiko 5: Mietsenkungsrisiko
Wenn Leerstände länger anhalten, lässt sich eine Mietsenkung oft nicht vermeiden. Ein einmal gesenkter Mietpreis lässt sich nur schwer wieder anheben und kann zudem weitere Nachverhandlungen mit bestehenden Mietern auslösen.
Gegenmaßnahme：Wichtig ist, fortlaufend operative Maßnahmen umzusetzen, die Leerstand möglichst schon im Vorfeld verhindern.
Risiko 6: Mietrückstandsrisiko
Wenn ein Mieter mit der Zahlung in Verzug gerät, kann der Vertrag nicht gekündigt werden, solange der Rückstand nicht länger als drei Monate andauert. Gleichzeitig nehmen Objekte ohne Kaution sowie Fälle ohne Bürgen zu, wodurch herkömmliche Sicherungsinstrumente an Wirksamkeit verlieren.
Gegenmaßnahme：Der Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft ist sinnvoll. Gewählt werden sollte ein Anbieter mit geringem Ausfallrisiko und angemessenen Garantiegebühren.
Risiko 7: Instandsetzungsrisiko
Eigentümer sind zur Instandsetzung verpflichtet. Neben planmäßigen Maßnahmen fallen auch unerwartete Reparaturen an.
Gegenmaßnahme：Die Wahl des Bauunternehmens ist entscheidend. Werden die Anfangskosten zu stark gedrückt, steigen die späteren Instandsetzungskosten häufig an. Ebenso unverzichtbar ist der planvolle Aufbau einer Instandhaltungsrücklage.
Risiko 8: Zinsänderungsrisiko
Bei einem variabel verzinsten Darlehen steigt mit höheren Zinsen auch die Rückzahlungsbelastung.
Gegenmaßnahme：Wirksam sind eine Reduzierung des Darlehensvolumens durch mehr Eigenkapital sowie eine Absicherung gegen Zinsschwankungen durch Festzinsmodelle.
Risiko 9: Risiko durch Mieterprobleme
Konflikte zwischen Mietern, etwa wegen Lärm, unerlaubter Tierhaltung oder plötzlichem Auszug ohne Ankündigung, können andere Mieter zum Auszug veranlassen und so den Leerstand erhöhen.
Gegenmaßnahme：Die Beauftragung einer erfahrenen Hausverwaltung ist effektiv. Strenge Mieterauswahl und eine schnelle Reaktion auf Probleme sind dabei entscheidend.
Welche Punkte sollten Investoren bei der Apartmentbewirtschaftung beachten?
Nachdem die Risiken geklärt sind, erläutern wir die praktischen Punkte, die Investoren im Blick behalten sollten.
Sicherstellung einer angemessenen Eigenkapitalquote
Auch ohne Eigenkapital lässt sich grundsätzlich in die Apartmentbewirtschaftung einsteigen, die Erfolgsaussichten sinken dann jedoch deutlich. Grund dafür ist, dass unerwartete Ausgaben wie Reparaturen an Gemeinschaftsflächen, Gerätestörungen oder Abfindungen bei Auszügen kaum aufgefangen werden können.Empfohlen wird, mindestens 10 % des Kaufkapitals als Eigenmittel bereitzuhalten.
Fokus auf die Nettorendite
Bei der Objektauswahl sollte nicht die Bruttorendite, sondern die Nettorendite maßgeblich sein.
| Kennzahl | Berechnungsformel | Merkmale |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis der Immobilie × 100 | Volle Auslastung unterstellt, Kosten nicht berücksichtigt |
| Nettorendite | (Jährliche Mieteinnahmen − jährliche Betriebskosten) ÷ (Kaufpreis der Immobilie + Erwerbsnebenkosten) × 100 | Rentabilität auf realitätsnaher Basis |
Objekte mit hoher Bruttorendite können Risikofaktoren wie Alterung oder geringe Auslastung enthalten.
Investitionen allein aus Steuerspargründen sind riskant
Steuerliche Entlastungen bei der Einkommensteuer sind durch Abschreibungen und Verlustverrechnung zwar möglich. Sinkt jedoch das ausgewiesene Einkommen, kann dies die Bonität bei Finanzinstituten schwächen und zusätzliche Finanzierungen erschweren. Wer eine Expansion plant, sollte deshalb die Maximierung des Cashflows höher gewichten als den Steuereffekt.
Erstellung und regelmäßige Überprüfung des Geschäftsplans
Es ist wichtig, einen Geschäftsplan mit Anfangskapital, Finanzierungsweg, Ertragsprognose und Rendite zu erstellen und ihn auch nach dem Start regelmäßig anhand von Leerstandsquote und Entwicklung der Mieteinnahmen zu überprüfen.
Gründliche Analyse der Nachfrage
Vor einer Investition sollte die Nachfrage unter folgenden Gesichtspunkten geprüft werden.
- Vorhandensein von Bildungseinrichtungen oder großen Unternehmen (Indikator für Nachfrage von Einpersonenhaushalten)
- Angebotssituation und Auslastungsquote umliegender Apartments
- Mietpreisniveau in der Umgebung
- Eröffnungspläne neuer Geschäfte (Wachstumspotenzial des Gebiets)
Was lässt sich aus gescheiterten Beispielen der Apartmentbewirtschaftung lernen?
Durch die Analyse realer Misserfolgsfälle werden die Ansatzpunkte zur Risikovermeidung klarer.
Fall 1: Scheitern durch ein hoch verzinstes Darlehen
Nach der Ablehnung durch eine große Bank wurde die Bewirtschaftung mit einem Apartmentdarlehen zu 3 % Zins begonnen. Zwar war die Auslastung im Neuzustand hoch, doch mit zunehmendem Alter des Gebäudes sank die Belegungsquote, und die Rückzahlung wurde schwierig. Am Ende musste die Immobilie aufgegeben und die Restschuld aus Eigenmitteln beglichen werden.
Lehre：Apartmentbewirtschaftung muss mit einem mittel- bis langfristigen Planungshorizont angegangen werden. Darlehen von Nichtbanken mit Zinsen von über 3 % sollten vermieden werden, sofern der Finanzierungsplan keinen ausreichenden Sicherheitsspielraum bietet.
Fall 2: Übermäßiges Vertrauen in die Bruttorendite
Es wurde ein Objekt in einer Regionalstadt mit „15 % Rendite“ gekauft. Da sich die Leerstände jedoch nicht schließen ließen, musste die Miete auf rund 60 % des ursprünglichen Niveaus gesenkt werden. Das Ergebnis lag deutlich unter der geplanten Rendite.
Lehre：Eine Entscheidung darf nicht allein auf Basis der Bruttorendite getroffen werden. Nettorendite, Standort und Nachfrage müssen ganzheitlich bewertet werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welches Risiko verdient bei der Apartmentbewirtschaftung die größte Aufmerksamkeit?
Das zentrale Risiko ist der Leerstand. Durch eine gute Standortwahl, Maßnahmen gegen Alterung und eine angemessene Verwaltung lassen sich viele Risiken reduzieren.
F. Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?
Als Mindestwert gelten mehr als 10 % des Kaufpreises. Je höher das Eigenkapital, desto besser lassen sich Rückzahlungsrisiko und Überfinanzierungsrisiko begrenzen.
F. Was ist wichtiger: Bruttorendite oder Nettorendite?
Die Nettorendite sollte im Vordergrund stehen. Die Bruttorendite unterstellt Vollvermietung und berücksichtigt keine Kosten, weshalb sie von der tatsächlichen Lage abweichen kann.
F. Welche Standortbedingungen eignen sich für die Apartmentbewirtschaftung?
Ideal ist eine Lage in einem Gebiet mit Bevölkerungswachstum und innerhalb von zehn Gehminuten zum Bahnhof. Befinden sich zudem Bildungseinrichtungen oder große Unternehmen in der Nähe, ist eine stabile Nachfrage wahrscheinlicher.
F. Worauf kommt es bei der Auswahl einer Hausverwaltung an?
Wesentliche Kriterien sind eine angemessene Mieterauswahl, schnelle Reaktion auf Probleme und belastbare Praxiserfahrung. Wer nur nach Verwaltungskosten auswählt, riskiert negative Auswirkungen auf die langfristige Rendite.
