No mercado imobiliário usado na área metropolitana de Tóquio, em março de 2025, o número de contratos de condomínios usados aumentou 31,0% em relação ao mesmo mês do ano passado, e os preços dos contratos também aumentaram 2,6%. Se você olhar apenas os preços, o mercado subiu, mas o estoque diminuiu 5,2% em relação ao mesmo mês do ano passado, por isso é necessário ler a quantidade de itens, preços e estoque separadamente.
Contexto específico do Japão: este artigo utiliza os dados da REINS, a rede japonesa de informações sobre transações imobiliárias. Ela não é um equivalente direto do MLS de outros países: os números refletem principalmente transações concluídas e estoque registrado no Japão.
Ao contrário de muitos mercados estrangeiros, a média japonesa deve ser analisada junto com a distância até a estação, a idade do edifício, a área e a qualidade da gestão. Para avaliar um apartamento, esses fatores podem ser mais importantes do que o título geral do mercado.
Quando você está se perguntando se é muito caro vender ou se vale a pena comprar agora, você não pode tomar uma decisão com base apenas no preço médio. Neste artigo, organizaremos os números de março de 2025 com base nos relatórios mensais do East Japan Real Estate Information Institute (REINS) e explicaremos como utilizá-los para tomar decisões para cada propriedade.
Pontos deste artigo
- Para condomínios usados, o número de contratos foi de 4.991, o preço do contrato foi de 49,45 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,6 milhão, estimado em julho de 2026) e o estoque foi de 43.941.
- Um aumento no número de imóveis indica uma recuperação da demanda, mas o preço médio também muda dependendo do tamanho e localização do imóvel.
- É importante verificar a média de toda a área metropolitana, dividindo-a em diferenças regionais, como os 23 bairros de Tóquio, Tama, Yokohama e Kawasaki.
- Embora o número de contratos de moradias isoladas usadas tenha aumentado significativamente, os preços dos contratos caíram, pelo que não podem ser interpretados da mesma forma que os condomínios.
- Antes de decidir comprar ou vender, verifique exemplos de negócios bem-sucedidos e períodos de estoque na mesma distância de estação, idade de construção e área de área.
Como evoluiu o mercado de imóveis usados na região metropolitana em março de 2025?
Em primeiro lugar, para concluir, março de 2025 é o mês em que as transações de condomínios usados aumentaram e os preços também subiram. No entanto, este é um valor médio para a região metropolitana e não significa que todos os imóveis aumentaram na mesma proporção.
De acordo com o "Relatório resumido de observação mensal do mercado de março de 2025" da REINS, o número de contratos de condomínios usados na área metropolitana de Tóquio foi de 4.991, um aumento de 31,0% em comparação com o mesmo mês do ano passado. O preço do contrato foi de 49,45 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,6 milhão, estimado em julho de 2026), um aumento de 2,6%, e o preço do metro quadrado foi de 790.100 ienes (aproximadamente R$ 25 mil, estimado em julho de 2026), um aumento de 4,1%.O preço do metro quadrado superou o mesmo mês do ano anterior por cinco meses consecutivos.
Por outro lado, a área útil exclusiva dos imóveis contratados foi de 62,58 m2, uma redução de 1,5%. Em vez de assumir que o motivo do aumento de preço é que o preço aumentou uniformemente para imóveis do mesmo tamanho, é necessário verificar a localização, a idade de construção e a composição da área dos imóveis contratados.
| Indicadores | Março de 2025 | Comparação com o mesmo mês do ano passado | Como ler |
|---|---|---|---|
| Número de contratos de condomínio usados | 4.991 resultados | +31,0% | Ver atividade de negociação |
| Preço do contrato de apartamento usado | 49,45 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,6 milhão, estimado em julho de 2026) | +2,6% | Preço médio do contrato real |
| Preço unitário por metro quadrado de apartamento usado | 790.100 ienes (aproximadamente R$ 25 mil, estimado em julho de 2026)/㎡ | +4,1% | Visualização com diferença de área corrigida |
| Área exclusiva do imóvel contratado | 62,58㎡ | -1,5% | Verifique a composição do imóvel contratado |
| Número de novos registros | 16.844 resultados | -0,01% | Veja o fluxo de ofertas |
| Número de itens em estoque | 43.941 resultados | -5,2% | Veja o número de propriedades para escolher |
A fonte é o Relatório resumido do REINS de março de 2025. Mesmo que o número de contratos e os preços dos contratos aumentem ao mesmo tempo, esta tabela por si só não revela os preços dos imóveis à venda que não resultaram em contratos nem o prazo de venda de cada imóvel.
Por que olhamos ao mesmo tempo a quantidade de contratos e os preços dos condomínios usados?
O número de transações é o número de transações que foram efetivamente concluídas e o preço de fechamento é o preço médio das transações que foram concluídas. Ao olhar não só para a lista de preços, mas também para verificar se o número de transações está a aumentar, torna-se mais fácil considerar se os compradores estão a mudar ou se apenas um pequeno número de transações de elevado valor está a aumentar a média.
Por exemplo, mesmo que o preço de fechamento tenha aumentado, se o número de imóveis com pequena área aumentar, a impressão do preço total e do preço por metro quadrado mudará. Por outro lado, mesmo que o número de imóveis esteja a aumentar, se as transacções se concentrarem em imóveis relativamente novos ou perto de estações, não se pode dizer que a facilidade de venda de imóveis mais antigos tenha melhorado.
É importante que os proprietários que estão pensando em vender não apliquem simplesmente o preço médio ao seu imóvel. Ao solicitar uma avaliação, receba uma lista não só do valor de avaliação, mas também da idade do edifício, distância a pé da estação, área exclusiva, número de andares e situação de gestão do caso que você está comparando.
As pessoas que pensam em comprar também verificam a diferença entre o preço anunciado e o preço de fechamento. Se um imóvel permanecer muito tempo no mercado, a margem de negociação mudará dependendo se você espera sem baixar o preço ou se é retirado do mercado porque as condições de fechamento não foram cumpridas.
Se você estiver analisando seus ativos gerais como indivíduo, Etapas para considerar um portfólio de investimentos imobiliários também podem ser úteis. Se você listar não apenas o aumento de preço de um quarto, mas também o saldo do empréstimo, a renda do aluguel e o cronograma de reparos na mesma tabela, será mais fácil tomar uma decisão sobre vender ou comprar mais.
Apenas os 23 distritos de Tóquio aumentaram? Confira a quantidade de negócios por região
O valor médio do mercado de imóveis usados na região metropolitana esconde movimentos regionais. O número de contratos de condomínios usados em março de 2025 excedeu o mesmo mês do ano passado, não apenas nos 23 distritos de Tóquio, mas também em Yokohama/Kawasaki, província de Kanagawa, Saitama, Chiba e Tama.
| Região | Comparado ao mesmo mês do ano passado em número de contratos |
|---|---|
| 23 distritos de Tóquio | +28,4% |
| Tama | +30,6% |
| Yokohama/Kawasaki | +33,2% |
| Prefeitura de Kanagawa Outros | +51,3% |
| Prefeitura de Saitama | +30,2% |
| Prefeitura de Chiba | +28,4% |
Embora a taxa de crescimento na província de Kanagawa e outras áreas seja elevada, de 51,3%, a escala não pode ser comparada com base apenas na taxa, uma vez que o número de casos no ano anterior foi pequeno. É necessário verificar o número real de imóveis, preço médio e preço por metro quadrado de cada área, e estreitar ainda mais a área da estação e a idade da edificação.
Por exemplo, uma pessoa nos 23 bairros de Tóquio que procura uma propriedade construída há menos de 15 anos a uma caminhada de 10 minutos de uma estação e uma pessoa na província de Chiba que prioriza o espaço privado em vez da distância da estação terão propriedades diferentes a considerar, embora tenham o mesmo preço médio de 49,45 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,6 milhão, estimado em julho de 2026). As estatísticas regionais são o ponto de partida e o passo final é desagregá-las de acordo com as condições de compra.
Depois de decidir sobre um candidato para compra, verifique os quatro pontos a seguir: financiamento, vaga, reparos e saída, de acordo com Coisas a verificar antes de iniciar o investimento imobiliário na área de Tóquio. Quando os preços estão subindo, é mais seguro calcular o saldo depois de comprar primeiro.
Por que os preços contratuais das moradias isoladas usadas são diferentes dos preços dos condomínios?
Em março de 2025, havia 2.196 contratos de casas usadas na área metropolitana de Tóquio, um aumento de 62,8% em relação ao mesmo mês do ano passado. Por outro lado, o preço do contrato foi de 40,3 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,3 milhão, estimado em julho de 2026), uma redução de 2,6%, a área do terreno foi de 144,91 m2, uma redução de 0,2%, e a área construída foi de 103,85 m2, uma redução de 1,2%.
Essa combinação mostra que mais negociações não significa necessariamente preços mais altos. Nas moradias isoladas usadas, o terreno e a construção são avaliados em conjunto, pelo que a idade da construção, os acessos rodoviários, se pode ou não ser reconstruída, o estado da construção e a forma do terreno têm forte influência no preço.
Na venda de uma moradia isolada usada, não é adequado calcular o preço mecanicamente através do preço unitário do condomínio por metro quadrado. Avaliaremos o valor restante do edifício, se necessita de demolição ou reparação, e se existe alguma procura pelo terreno.
Ao comprar, não tome uma decisão baseada apenas na impressão que você tem ao visualizar o imóvel; mantenha um registro da confirmação. Se você preparar os materiais conforme tabela abaixo, será mais fácil explicar durante negociações de preços e avaliações de empréstimos.
| Verificar itens | Materiais/Perguntas | Influência no julgamento |
|---|---|---|
| Conexão/reconstrução | Tipo de estrada, largura, comprimento da estrada de acesso | Possibilidade de reconstrução e saída |
| Status do edifício | Histórico de inspeções e reparos | Despesas pós-compra |
| Formato do terreno | Mapa oficial, mapa de levantamento, diferença de elevação | Custos de criação/exteriores |
| Contrato periférico | Exemplos de negócios na mesma área | Validade do preço avaliado |
Ao decidir entre uma moradia isolada e um condomínio, compare não só o preço inicial, mas também as reparações durante a propriedade, o esforço envolvido na gestão e os potenciais compradores na venda. Se você obtiver apenas uma estimativa de custo, não se apresse em tomar uma decisão de compra.
Quando o preço de fechamento sobe, como você decide entre comprar ou vender?
Em um mês em que o preço de mercado subiu, sua decisão não deve ser baseada em "Será que ainda vai subir?" mas em "Será que isso será verdade nas suas condições?" As médias do mercado são utilizadas para confirmar a direção e não garantem preços de compra ou venda.
Antes de vender, colete os materiais na seguinte ordem.
- Recolha três ou mais negócios concluídos recentemente na mesma estação ou a uma curta distância.
- Registre diferenças de idade, área, número de andares, orientação e status de gerenciamento.
- Verifique a diferença entre o preço de venda e o preço de fechamento e o período de vendas.
- Calcule o pagamento líquido após os custos de vendas, saldo do empréstimo e impostos.
Antes de fazer uma compra, não apenas verificamos se conseguimos o preço desejado, mas também estimamos o que acontece se as taxas de juros subirem ou ocorrerem vagas. Ao considerar a gestão de aluguel, use Uma perspectiva de comparação de custos de gestão imobiliária em Tóquio e Osaka e compare os custos de gestão não apenas em termos de preços baixos, mas também em termos de escopo de recrutamento, reparos e relatórios.
Por exemplo, mesmo que o imóvel esteja próximo do preço médio de 49,45 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,6 milhão, estimado em julho de 2026), o valor restante irá variar dependendo do valor do patrimônio, prazo do empréstimo, reserva para reparos e aluguel futuro. Na prática, o melhor é fazer um julgamento com base na demonstração de receitas e despesas de cada imóvel, em vez de confiar no valor médio como conclusão.
Como você usa as estatísticas de mercado REINS e os índices de preços imobiliários?
REINS é adequado para verificar o número de contratos, preço do contrato, preço por metro quadrado, estoque, etc. a partir de informações de vendas registradas. Por outro lado, o índice de preços imobiliários do Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo é um índice baseado em informações sobre preços de transação e é útil para acompanhar as alterações mensais do mercado ao longo do tempo.
O Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo cria um índice de preços imobiliários com base em aproximadamente 300.000 informações de preços de transações anualmente e publica-o mensalmente por tipo de habitação e região. Como o método alvo e de agregação são diferentes do preço de fechamento do REINS, os números podem não coincidir.
Ao considerar comprar ou vender uma propriedade individual, primeiro observe os casos de encerramento da REINS e as avaliações de empresas imobiliárias. Ao verificar as tendências de longo prazo para toda a região, use o Índice de Preços Imobiliários do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo e Informações Imobiliárias Biblioteca.
Este artigo se concentra nas estatísticas de março de 2025. Para referência futura, em junho de 2026, o número de contratos de condomínios usados em REINS era de 4.241, uma queda de 1,3% em relação ao mesmo mês do ano passado, e o preço do contrato permaneceu quase inalterado em 52,08 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,7 milhão, estimado em julho de 2026). Para moradias isoladas usadas, o número de contratos foi de 2.019, um aumento de 3,9%, e o preço do contrato foi de 40,06 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,3 milhão, estimado em julho de 2026), um aumento de 1,7%.
Essa comparação evita tratar os números de março de 2025 como taxas atuais de mercado. Para o julgamento mais recente, verifique os materiais para o mês alvo em REINS Monthly Market Watch e compare-os na mesma área e tipo de propriedade.
Resumo: Leia o mercado imobiliário usado da região metropolitana em três números
Em março de 2025, no mercado imobiliário usado da região metropolitana, o número de contratos de condomínios usados aumentou significativamente, e o preço do contrato e o preço por metro quadrado também superaram o mesmo mês do ano anterior. À medida que o estoque diminuía, as opções dos compradores diminuíam e os vendedores achavam mais fácil explicar seus estudos de caso.
No entanto, os resultados mudarão se você dividir a área e as condições da propriedade. Verifique o número de contratos, o preço do contrato e o número de estoque e, por fim, compare a distância da estação, a idade do edifício, a área, as condições de gerenciamento e o custo de manutenção de cada propriedade.
Use os números do mercado imobiliário usado na região metropolitana para decidir quais materiais verificar em seguida, não para concluir uma compra ou venda. Esta é a base para não tomar decisões precipitadas quando o mercado está em movimento.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Qual o preço do contrato de condomínio usado em março de 2025?
A. O preço médio dos contratos de condomínios usados na região metropolitana de Tóquio em março de 2025 foi de 49,45 milhões de ienes (aproximadamente R$ 1,6 milhão, estimado em julho de 2026), um aumento de 2,6% em relação ao mesmo mês do ano passado. O preço de cada imóvel varia consoante a localização, idade, zona, etc., por isso não decida o valor de avaliação com base apenas no valor médio.
Q2. Se o número de negócios aumentar, os preços dos imóveis também aumentarão?
A. Um aumento no número de contratos indica negociação ativa, mas não garante diretamente um aumento de preços. Verificamos também a área e a composição etária dos imóveis contratados, bem como as diferenças regionais e a quantidade de imóveis em estoque.
3º trimestre. O que devo observar: REINS ou o índice de preços imobiliários?
A. REINS é um bom local para comprar e vender propriedades individuais, e o índice de preços imobiliários do Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo é bom para observar tendências regionais de longo prazo. Dado que os objectivos e os métodos de agregação são diferentes, é importante não comparar simplesmente os números.
Quarto trimestre. Posso usar as estatísticas de março de 2025 para tomar decisões de compra atuais?
A. Utilize as estatísticas de março de 2025 como referência para conhecer o mercado passado e adicione as estatísticas do último mês e exemplos de transações bem-sucedidas para cada propriedade ao tomar decisões de compra. Taxas de juros, reparos, aluguel e períodos de estoque também serão recalculados usando as condições atuais.
