首都地區二手房市場| 2025年3月房產數量、價格和庫存

2025年3月東京都地區的二手房地產市場中，二手公寓的合約數量比去年同月增加了31.0%，合約價格也上漲了2.6%。如果只看價格，行情上漲了，但庫存比去年同月下降了5.2%，所以需要分別讀取商品數量、價格、庫存。

日本市場背景：本文採用日本不動產流通機構（REINS）的成交網路資料，並不等同於海外常見的MLS。海外投資人應注意，這些數字主要反映日本已完成的交易與登錄庫存，不代表網路上所有待售物件。

與許多海外市場相比，日本的市場平均值必須搭配車站距離、屋齡、面積與管理狀況閱讀。評估單一公寓時，這些條件往往比整體市場標題更重要。

當你想知道是否太貴賣掉或者現在是否值得購買時，你不能僅根據平均價格做出決定。在本文中，我們將根據東日本房地產資訊研究所（REINS）的月度報告整理 2025 年 3 月的資料，並解釋如何使用它們為每個房產做出決策。

本文要點

• 對於二手公寓，合約數量為 4,991 套，合約價格為 4,945 萬日元（約 950 萬新臺幣，截至 2026 年 7 月估計），庫存為 43,941 套。
• 房產數量的增加表明需求的復甦，但平均價格也會根據房產的大小和位置而變化。
• 重要的是透過將整個都市區劃分為區域差異（例如東京 23 個區、多摩市、橫濱市和川崎市）來檢查整個都市區的平均值。
• 雖然二手獨立屋的合約數量大幅增加，但合約價格卻下降了，因此不能用與公寓相同的方式來解釋。
• 在決定購買或出售之前，請檢視相同車站距離、建築年齡和麵積的成功交易和庫存週期示例。

2025年3月首都圈二手房市場走勢如何？

首先總結一下，2025年3月是二手公寓交易量增加、價格也上漲的月份。然而，這是大都市區的平均值，並不意味著所有房產都以相同的速度增長。

根據REINS《2025年3月月度市場觀察摘要報告》，東京都市區二手公寓合約數量為4,991套，與去年同月相比增加了31.0%。合約價為4,945萬日元（約新臺幣950萬，截至2026年7月預估），增長2.6%，每平方米價格為790,010,000日元（約新臺幣15.2萬，截至2026年7月），增長4.1%。每平方米價格連續五個月超過上年同月。

另一方面，簽約房屋獨佔建築面積62.58平方米，下降1.5%。與其假設價格上漲的原因是相同面積的房產價格統一上漲，不如檢查已簽約房產的位置、建築年限和麵積構成。

來源為REINS 2025 年 3 月摘要報告。即使合約數量和合約價格同時增加，僅此表並不能揭示未簽訂合約的待售房產的價格或每個房產的銷售期限。

為什麼我們要同時檢視二手公寓的合約數量和價格？

成交筆數為實際完成的交易筆數，收盤價為已完成的交易均價。不僅看價目表，還看交易數量是否在增加，這樣就更容易考慮買家是否在移動，或者是否只有少數高額交易推高了平均價格。

例如，即使收盤價上漲，如果小面積的房產數量增加，總價和每平方米價格的印象也會發生變化。另一方面，即使樓盤數量不斷增加，如果交易集中在相對較新的樓盤或車站附近，也不能說舊樓盤的出售便利性有所改善。

對於考慮出售房產的業主來說，重要的是不要簡單地將平均價格應用於他們的房產。請求評估時，您不僅會收到評估價值的清單，還會收到您所比較的案例的建築物年齡、距車站的步行距離、專屬區域、樓層數和管理狀態的列表。

考慮購買的人還會檢查廣告價格與收盤價之間的差異。如果房產長期留在市場上，議價空間將會發生變化，具體取決於您是等待而不降價，還是因為不滿足成交條件而被撤出市場。

如果您正在以個人身份審查您的整體資產，考慮房地產投資組合的步驟也可能會有所幫助。如果你不僅把房間的漲價情況列出來，還把貸款餘額、租金收入、維修時間表列在同一張桌子上，會更容易做出是多賣還是多買的決定。

只有東京23區崛起嗎？按地區檢視交易數量

大都市地區二手房地產市場的平均價值隱藏了地區變動。 2025年3月二手公寓合約數量不僅在東京23區超過了去年同月，而且在橫濱/川崎、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣和多摩縣也超過了去年同月。

雖然神奈川縣等地區的增長率高達51.3%，但由於前一年的病例數較少，僅憑增長率無法比較規模。要核對各區域的實際樓盤數量、均價、每平方米價格，進一步縮小站區面積和樓齡。

例如，東京 23 區的一位人士正在尋找建於 15 年以內且距車站步行 10 分鐘以內的房產，而千葉縣的一位人士則優先考慮私人空間而不是距車站的距離，儘管他們的平均價格相同，均為 4,945 萬日元（約合新臺幣 950 萬日元，截至 2026 年 7 月估計），但他們會考慮不同的房產。區域統計是起點，最後是根據購買情況進行細分。

確定購買物件後，請根據在東京地區開始房地產投資前應檢查的事項檢查以下四點：融資、空置、維修和退出。當價格上漲時，先購買後計算餘額比較安全。

為什麼二手獨立屋的合約價格與公寓的合約價格不同？

2025年3月，東京都區二手房簽約量為2,196份，比去年同月增長62.8%。另一方面，合約價格為4,030萬日元（約770萬新臺幣，截至2026年7月估計），減少2.6%，土地面積為144.91㎡，減少0.2%，建築面積為103.85平方米，減少1.2%。

這種組合表明，更多的交易並不一定意味著更高的價格。對於二手獨立屋來說，土地和建築物是一起評估的，所以建築物的年齡、道路通達情況、是否可以重建、建築物的狀況、土地的形狀對價格有很大的影響。

出售二手獨立屋時，不宜以公寓每平方米單價機械計算價格。我們會評估建築物的剩餘價值，是否需要拆除或維修，以及是否有土地需求。

購買時，不要僅根據看房時的印象做出決定；保留確認記錄。如果按照下表準備材料，在價格談判和貸款評估時會更容易解釋。

在選擇獨立屋和公寓時，不僅要比較初始價格，還要比較所有權期間的維修情況、管理方面的努力以及出售時的潛在買家。如果您只得到一份成本估算，請不要急於做出購買決定。

當收盤價上漲時，你如何決定是買入還是賣出？

在市場價格上漲的一個月裡，你的決定不應該基於“還會上漲嗎？”但關於“在你的條件下它成立嗎？”市場平均值用於確認方向，並不保證購買或銷售價格。

在出售之前，請按照以下順序收集材料。

1. 收集同一車站或步行範圍內最近達成的三筆或更多交易。
2. 記錄年齡、面積、樓層數、朝向和管理狀況的差異。
3. 檢查售價與收盤價之間的差異以及銷售期間。
4. 計算實得工資、售後成本、貸款餘額和稅費。

在購買之前，我們不僅會檢查是否能買到想要的價格，還會預估如果利率上升或出現空置情況會發生什麼。在考慮租賃管理時，請使用比較東京和大阪的房地產管理成本的視角，不僅在價格低廉方面比較管理成本，而且在招聘、維修和報告的範圍方面也比較管理成本。

例如，即使房產接近均價4945萬日元（約950萬新臺幣，截至2026年7月估算），剩餘金額也會根據您的自有資金、貸款期限、維修準備金和未來租金而有所不同。實踐中，最好根據每項房產的收支表來做出判斷，而不是依靠平均值作為結論。

如何使用REINS市場統計資料和房地產價格指數？

REINS適合從登記的銷售資訊中查詢合約數量、合約價格、每平方米價格、庫存等。另一方面，國土交通省的房地產價格指數是基於交易價格資訊的指數，有助於跟蹤每月的市場變化。

國土交通省每年根據約30萬條交易價格資訊建立房地產價格指數，並按住房型別和地區每月釋出。由於目標和彙總方法與 REINS 的收盤價不同，因此數字可能不匹配。

在考慮購買或出售個人房產時，首先檢視 REINS 的結案案例和房地產公司的評估。檢視整個地區的長期趨勢時，請使用國土交通省房地產價格指數和房地產資訊庫。

本文重點統計2025年3月的情況。供以後參考，2026年6月，REINS二手公寓合約數量為4,241份，較去年同月減少1.3%，合約價格幾乎不變，為5,208萬日元（約1,000萬新臺幣，截至2026年7月估計）。二手房方面，簽約數量為2,019份，增長3.9%，簽約金額為4,006萬日元（約新臺幣770萬，截至2026年7月），增長1.7%。

進行這種比較是為了避免將 2025 年 3 月的資料視為當前市場匯率。最新判斷，請檢視REINS月度市場觀察中目標月份的材料，並在相同區域和房產型別中進行比較。

總結：三個數字讀懂都市區二手房市場

2025年3月，在都市區二手房市場，二手公寓簽約數量大幅增加，簽約價格和每平方米價格也超過上年同月。隨著庫存減少，買家的選擇範圍縮小，賣家發現解釋他們的案例研究變得更容易。

但是，如果將面積和房產條件分開，結果就會改變。檢查合約數量、合約價格、庫存數量，最後比較各物業的站距、樓齡、面積、管理狀況、持有成本等。

使用大都市區二手房地產市場的資料來決定下一步要檢查哪些材料，而不是得出購買或出售的結論。這是在市場變動時不倉促做出決定的基礎。

常見問題解答 (FAQ)

Q1。 2025 年 3 月二手公寓的合約價是多少？

A. 2025年3月東京都地區二手公寓的平均合約價格為4,945萬日元（截至2026年7月估計約為950萬新臺幣），與去年同月相比增加了2.6%。每個房產的價格根據地點、年齡、面積等的不同而有所不同，因此不要僅根據平均值來決定評估價值。

Q2。如果交易數量增加，房地產價格也會上漲嗎？

A.合約數量增加表明交易活躍，但並不直接保證價格上漲。我們還檢查已簽約房產的面積和年齡構成，以及地區差異和庫存房產數量。

Q3。我應該看哪一個：REINS 還是房地產價格指數？

A. REINS是買賣個人房產的好地方，國土交通省的房地產價格指數有助於觀察長期區域趨勢。由於目標和聚合方法不同，因此重要的是不要簡單地比較數字。

Q4。我可以使用 2025 年 3 月的統計資料來做出當前的購買決定嗎？

A.請以2025年3月的統計資料作為了解過去市場的參考，並在做出購買決定時新增各房產最近一個月的統計資料和成功成交的例子。利率、維修、租金和庫存期限也將根據當前情況重新計算。