En el mercado de bienes raíces usados en el área metropolitana de Tokio en marzo de 2025, el número de contratos para condominios usados aumentó un 31,0% en comparación con el mismo mes del año pasado, y los precios de los contratos también aumentaron un 2,6%. Si nos fijamos solo en los precios, el mercado ha subido, pero el inventario ha disminuido un 5,2% respecto al mismo mes del año pasado, por lo que es necesario leer por separado el número de artículos, los precios y el inventario.
Contextualización japonesa: este artículo utiliza los datos de REINS, la red japonesa de información sobre transacciones inmobiliarias. No es un equivalente directo del MLS de otros países: las cifras se refieren sobre todo a operaciones cerradas y al inventario registrado en Japón.
A diferencia de muchos mercados extranjeros, la media japonesa debe leerse junto con la distancia a la estación, la antigüedad, la superficie y la gestión del edificio. Para valorar un apartamento concreto, esos factores pueden pesar más que el titular del mercado.
Cuando te preguntas si es demasiado caro venderlo o si vale la pena comprarlo ahora, no puedes tomar una decisión basándose únicamente en el precio medio. En este artículo, organizaremos las cifras de marzo de 2025 en base a los informes mensuales del Instituto de Información Inmobiliaria del Este de Japón (REINS) y explicaremos cómo utilizarlos para tomar decisiones para cada propiedad.
Puntos de este artículo
- Para los condominios usados, el número de contratos fue 4.991, el precio del contrato fue 49,45 millones de yenes (aproximadamente 267.000 euros, estimado en julio de 2026) y el inventario fue 43.941.
- Un aumento en el número de propiedades indica una recuperación de la demanda, pero el precio promedio también cambia según el tamaño y la ubicación de la propiedad.
- Es importante comprobar el promedio de toda el área metropolitana dividiéndola en diferencias regionales como los 23 distritos de Tokio, Tama, Yokohama y Kawasaki.
- Si bien el número de contratos para casas unifamiliares usadas ha aumentado significativamente, los precios de los contratos han caído, por lo que no pueden interpretarse de la misma manera que los condominios.
- Antes de decidir comprar o vender, consulte ejemplos de acuerdos exitosos y períodos de inventario en la misma distancia de estación, antigüedad del edificio y área.
¿Cómo se movió el mercado inmobiliario usado en el área metropolitana en marzo de 2025?
Primero, para concluir, marzo de 2025 es el mes en el que aumentaron las transacciones de condominios usados y los precios también subieron. Sin embargo, este es un valor promedio para el área metropolitana y no significa que todas las propiedades hayan aumentado al mismo ritmo.
Según el "Informe resumido de observación del mercado mensual de marzo de 2025" de REINS, el número de contratos para condominios usados en el área metropolitana de Tokio fue de 4.991, un aumento del 31,0 % en comparación con el mismo mes del año pasado. El precio del contrato fue de 49,45 millones de yenes (aproximadamente 267.000 euros, estimado a julio de 2026), un aumento del 2,6%, y el precio por metro cuadrado fue de 790.010.000 yenes (aproximadamente 4.000 euros, estimado a julio de 2026), un aumento del 4,1%. El precio por metro cuadrado ha superado el mismo mes del año anterior durante cinco meses consecutivos.
Por su parte, la superficie construida en exclusiva de los inmuebles contratados fue de 62,58 m2, con un descenso del 1,5%. En lugar de suponer que el motivo del aumento de precio es que el precio ha aumentado uniformemente para propiedades del mismo tamaño, es necesario verificar la ubicación, la antigüedad de la construcción y la composición del área de las propiedades que se han contratado.
| Indicadores | Marzo de 2025 | Comparación con el mismo mes del año pasado | Cómo leer |
|---|---|---|---|
| Número de contratos de condominios usados | 4991 resultados | +31,0% | Ver actividad comercial |
| Precio contrato apartamento usado | 49,45 millones de yenes (aproximadamente 267.000 euros, estimado a julio de 2026) | +2,6% | Precio medio del contrato real |
| Precio unitario por metro cuadrado de apartamento usado | 790.100 yenes (aproximadamente 4.000 euros, estimado a julio de 2026)/㎡ | +4,1% | Vista con diferencia de área corregida |
| Área exclusiva de propiedad contratada | 62,58㎡ | -1,5% | Consultar la composición del inmueble contratado |
| Número de nuevos registros | 16,844 resultados | -0,01% | Ver entrada de ofertas |
| Número de artículos en stock | 43,941 resultados | -5,2% | Ver número de propiedades para elegir |
La fuente es Informe resumido de REINS de marzo de 2025. Incluso si el número de contratos y los precios de los contratos aumentan al mismo tiempo, esta tabla por sí sola no revela los precios de las propiedades en venta que no dieron lugar a contratos ni el período de venta de cada propiedad.
¿Por qué miramos al mismo tiempo el número de contratos y los precios de los condominios usados?
El número de transacciones es el número de transacciones que realmente se completaron y el precio de cierre es el precio promedio de las transacciones que se completaron. Al observar no sólo la lista de precios sino también si el número de transacciones está aumentando, resulta más fácil considerar si los compradores se están mudando o si sólo un pequeño número de transacciones de alto valor están elevando el promedio.
Por ejemplo, aunque el precio de cierre haya aumentado, si aumenta el número de propiedades con superficie pequeña, la impresión del precio total y del precio por metro cuadrado cambiará. Por otro lado, incluso si el número de propiedades está aumentando, si las transacciones se concentran en propiedades relativamente nuevas o cerca de estaciones, no se puede decir que haya mejorado la facilidad para vender propiedades más antiguas.
Es importante que los propietarios que estén pensando en vender no apliquen simplemente el precio medio de su propiedad. Al solicitar una tasación, reciba una lista no solo del valor de tasación, sino también de la antigüedad del edificio, distancia a pie desde la estación, área exclusiva, número de pisos y estado de gestión del caso que está comparando.
Las personas que están pensando en comprar también comprueban la diferencia entre el precio anunciado y el precio de cierre. Si una propiedad permanece mucho tiempo en el mercado, el margen de negociación cambiará dependiendo de si esperas sin bajar el precio o si te sacan del mercado porque no se cumplen las condiciones de cierre.
Si está revisando sus activos generales como individuo, los Pasos para considerar una cartera de inversiones inmobiliarias también pueden ser útiles. Si enumera no solo el aumento de precio de una habitación, sino también el saldo del préstamo, los ingresos por alquiler y el calendario de reparaciones en la misma tabla, será más fácil tomar una decisión sobre si vender o comprar más.
¿Solo se levantaron los 23 distritos de Tokio? Consulta el número de operaciones por región
El valor medio del mercado inmobiliario usado en el área metropolitana esconde movimientos regionales. El número de contratos de condominios usados en marzo de 2025 superó al del mismo mes del año pasado no solo en los 23 distritos de Tokio, sino también en Yokohama/Kawasaki, la prefectura de Kanagawa, Saitama, Chiba y Tama.
| Región | En comparación con el mismo mes del año pasado en número de contratos |
|---|---|
| 23 distritos de Tokio | +28,4% |
| Tama | +30,6% |
| Yokohama/Kawasaki | +33,2% |
| Prefectura de Kanagawa Otros | +51,3% |
| Prefectura de Saitama | +30,2% |
| Prefectura de Chiba | +28,4% |
Aunque la tasa de crecimiento en la prefectura de Kanagawa y otras áreas es alta (51,3%), la escala no se puede comparar basándose únicamente en la tasa, ya que el número de casos en el año anterior fue pequeño. Es necesario verificar el número real de propiedades, el precio promedio y el precio por metro cuadrado para cada área, y acotar aún más el área de la estación y la antigüedad del edificio.
Por ejemplo, una persona en los 23 distritos de Tokio que busca una propiedad construida hace menos de 15 años y a 10 minutos a pie de una estación, y una persona en la prefectura de Chiba que prioriza el espacio privado a la distancia de la estación tendrán diferentes propiedades a considerar a pesar de que tengan el mismo precio promedio de 49,45 millones de yenes (aproximadamente 267.000 euros, estimado en julio de 2026). Las estadísticas regionales son el punto de partida y el paso final es desglosarlas según las condiciones de compra.
Una vez que haya decidido un candidato para la compra, verifique los siguientes cuatro puntos: financiamiento, desocupación, reparaciones y salida, de acuerdo con Cosas que debe verificar antes de comenzar una inversión inmobiliaria en el área de Tokio. Cuando los precios suben, es más seguro calcular el saldo después de comprar primero.
¿Por qué los precios de contrato de casas unifamiliares usadas son diferentes de los de los condominios?
En marzo de 2025, hubo 2.196 contratos de casas usadas en el área metropolitana de Tokio, un aumento del 62,8% en comparación con el mismo mes del año pasado. Por otro lado, el precio del contrato fue de 40,3 millones de yenes (aproximadamente 218.000 euros, estimado a julio de 2026), una disminución del 2,6 %, la superficie del terreno fue de 144,91 m2, una disminución del 0,2 %, y la superficie de construcción fue de 103,85 m2, una disminución del 1,2 %.
Esta combinación muestra que más comercio no significa necesariamente precios más altos. En el caso de las casas unifamiliares usadas, el terreno y el edificio se evalúan juntos, por lo que la antigüedad del edificio, el acceso por carretera, si se puede reconstruir o no, el estado del edificio y la forma del terreno tienen una fuerte influencia en el precio.
Al vender una casa unifamiliar usada, no es apropiado calcular el precio mecánicamente utilizando el precio unitario por metro cuadrado del condominio. Evaluaremos el valor restante del edificio, si requiere demolición o reparación, y si existe demanda del terreno.
A la hora de comprar, no tomes una decisión basada únicamente en la impresión que tengas al ver la propiedad; mantener un registro de la confirmación. Si prepara los materiales de acuerdo con la siguiente tabla, será más fácil de explicar durante las negociaciones de precios y las evaluaciones de préstamos.
| Comprobar elementos | Materiales/Preguntas | Influencia en el juicio |
|---|---|---|
| Conexión/reconstrucción | Tipo de vía, ancho, longitud de la vía de acceso | Posibilidad de reconstrucción y salida |
| Estado del edificio | Historial de inspección y reparación | Gasto posterior a la compra |
| Forma del terreno | Mapa oficial, mapa topográfico, diferencia de elevación | Costos de creación/exteriores |
| Contrato de periféricos | Ejemplos de ofertas en la misma zona | Validez del precio tasado |
A la hora de decidir entre una casa unifamiliar y un condominio, compare no sólo el precio inicial, sino también las reparaciones durante la propiedad, el esfuerzo que implica la gestión y los compradores potenciales a la hora de vender. Si sólo obtiene una estimación de costos, no se apresure a tomar una decisión de compra.
Cuando el precio de cierre sube, ¿cómo decides si comprar o vender?
En un mes en el que el precio de mercado ha subido, su decisión no debe basarse en "¿Seguirá subiendo?" sino en "¿Será cierto en sus condiciones?" Los promedios del mercado se utilizan para confirmar la dirección y no garantizan precios de compra o venta.
Antes de vender, recoge los materiales en el siguiente orden.
- Reúna tres o más ofertas cerradas recientemente en la misma estación o a poca distancia.
- Registre las diferencias en edad, área, número de pisos, orientación y estado de administración.
- Compruebe la diferencia entre el precio de venta y el precio de cierre y el período de venta.
- Calcule el salario neto después de las ventas, el saldo del préstamo y los impuestos.
Antes de realizar una compra, no sólo comprobamos si podemos conseguir el precio deseado, sino que también estimamos qué sucederá si los tipos de interés suben o se producen vacantes. Al considerar la gestión de alquileres, utilice Una perspectiva de comparar los costos de administración de bienes raíces en Tokio y Osaka y compare los costos de administración no solo en términos de precios bajos, sino también en términos del alcance de la contratación, las reparaciones y la presentación de informes.
Por ejemplo, incluso si la propiedad está cerca del precio medio de 49,45 millones de yenes (aproximadamente 267.000 euros, estimado a julio de 2026), la cantidad restante variará dependiendo del monto del capital, el período del préstamo, la reserva para reparaciones y el alquiler futuro. En la práctica, es mejor hacer un juicio basado en el estado de ingresos y gastos de cada propiedad, en lugar de basarse en el valor promedio como conclusión.
¿Cómo se utilizan las estadísticas de mercado y los índices de precios inmobiliarios de REINS?
REINS es adecuado para comprobar el número de contratos, el precio del contrato, el precio por metro cuadrado, el inventario, etc. a partir de la información de ventas registrada. Por otro lado, el índice de precios inmobiliarios del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo es un índice basado en información sobre precios de transacciones y es útil para seguir los cambios mensuales del mercado a lo largo del tiempo.
El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo crea un índice de precios inmobiliarios basado en aproximadamente 300.000 información sobre precios de transacciones anualmente y lo publica mensualmente por tipo de vivienda y región. Dado que el método objetivo y de agregación son diferentes del precio de cierre de REINS, es posible que las cifras no coincidan.
Al considerar comprar o vender una propiedad individual, primero mire los casos de cierre y las tasaciones de las compañías inmobiliarias de REINS. Al verificar las tendencias a largo plazo para toda la región, utilice el Índice de precios de bienes raíces del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y la Biblioteca de información inmobiliaria.
Este artículo se centra en las estadísticas de marzo de 2025. Como referencia futura, en junio de 2026, el número de contratos para condominios usados en REINS fue de 4.241, un 1,3 % menos que el mismo mes del año pasado, y el precio del contrato se mantuvo casi sin cambios en 52,08 millones de yenes (aproximadamente 281.000 euros, estimado en julio de 2026). Para las casas usadas, el número de contratos fue de 2.019, un aumento del 3,9%, y el precio del contrato fue de 40,06 millones de yenes (aproximadamente 216.000 euros, estimado a julio de 2026), un aumento del 1,7%.
Esta comparación pretende evitar tratar las cifras de marzo de 2025 como tasas de mercado actuales. Para conocer el juicio más reciente, consulte los materiales para el mes objetivo de REINS Monthly Market Watch y compárelos en la misma área y tipo de propiedad.
Resumen: Lea el mercado de bienes raíces usados del área metropolitana en tres números
En marzo de 2025, en el mercado de bienes raíces usados del área metropolitana, el número de contratos de condominios usados aumentó significativamente, y el precio del contrato y el precio por metro cuadrado también superó al mismo mes del año anterior. A medida que el inventario disminuía, las opciones de los compradores se reducían y a los vendedores les resultaba más fácil explicar sus estudios de caso.
Sin embargo, los resultados cambiarán si divides el área y las condiciones de la propiedad. Verifique la cantidad de contratos, el precio del contrato y la cantidad de inventario y, finalmente, compare la distancia de la estación, la antigüedad del edificio, el área, las condiciones de administración y el costo de mantenimiento de cada propiedad.
Utilice las cifras del mercado inmobiliario usado en el área metropolitana para decidir qué materiales revisar a continuación, no para concluir una compra o venta. Esta es la base para no tomar decisiones apresuradas cuando el mercado se mueve.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuál es el precio de contrato de un condominio usado en marzo de 2025?
A. El precio medio de contrato de condominios usados en el área metropolitana de Tokio en marzo de 2025 fue de 49,45 millones de yenes (aproximadamente 267.000 euros, estimado a julio de 2026), un aumento del 2,6% en comparación con el mismo mes del año pasado. El precio de cada inmueble varía en función de la ubicación, antigüedad, zona, etc., por lo que no te decidas por el valor de tasación basándote únicamente en el valor medio.
P2. Si aumenta el número de transacciones, ¿subirán también los precios inmobiliarios?
A. Un aumento en el número de contratos indica una negociación activa, pero no garantiza directamente un aumento de precio. También comprobamos la composición territorial y por edades de las propiedades contratadas, así como las diferencias regionales y el número de propiedades en stock.
P3. ¿En qué debo fijarme: REINS o el índice de precios inmobiliarios?
A. REINS es un buen lugar para comprar y vender propiedades individuales, y el índice de precios inmobiliarios del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo es bueno para observar las tendencias regionales a largo plazo. Dado que los objetivos y los métodos de agregación son diferentes, es importante no limitarse a comparar las cifras.
P4. ¿Puedo utilizar las estadísticas de marzo de 2025 para tomar decisiones de compra actuales?
A. Utilice las estadísticas de marzo de 2025 como referencia para conocer el mercado pasado y agregue las estadísticas del último mes y ejemplos de transacciones exitosas para cada propiedad al tomar decisiones de compra. Las tasas de interés, las reparaciones, el alquiler y los períodos de inventario también se recalcularán utilizando las condiciones actuales.
