首都地区二手房市场| 2025年3月房产数量、价格和库存

2025年3月东京都地区的二手房地产市场中，二手公寓的合同数量比去年同月增加了31.0%，合同价格也上涨了2.6%。如果只看价格，行情上涨了，但库存比去年同月下降了5.2%，所以需要分别读取商品数量、价格、库存。

日本市场背景：本文使用日本不动产流通机构（REINS）的成交网络数据。它并不等同于海外常见的MLS，因此海外投资者应注意：这里的数字主要反映日本已完成的交易和登记中的库存，并不代表网上所有挂牌房源。

与许多海外市场相比，日本的市场平均值必须结合车站距离、楼龄、面积和物业管理状况阅读。评估一套公寓时，这些条件往往比整体市场 市场整体趋势 更重要。

当你想知道是否太贵卖掉或者现在是否值得购买时，你不能仅根据平均价格做出决定。在本文中，我们将根据东日本房地产信息研究所（REINS）的月度报告整理 2025 年 3 月的数据，并解释如何使用它们为每个房产做出决策。

本文要点

• 对于二手公寓，合同数量为 4,991 套，合同价格为 4,945 万日元（约 210 万元人民币，截至 2026 年 7 月估算），库存为 43,941 套。
• 房产数量的增加表明需求的复苏，但平均价格也会根据房产的大小和位置而变化。
• 重要的是通过将整个都市区划分为区域差异（例如东京 23 个区、多摩市、横滨市和川崎市）来检查整个都市区的平均值。
• 虽然二手独立屋的合同数量大幅增加，但合同价格却下降了，因此不能用与公寓相同的方式来解释。
• 在决定购买或出售之前，请查看相同车站距离、建筑年龄和面积的成功交易和库存周期示例。

2025年3月首都圈二手房市场走势如何？

首先总结一下，2025年3月是二手公寓交易量增加、价格也上涨的月份。然而，这是大都市区的平均值，并不意味着所有房产都以相同的速度增长。

根据REINS《2025年3月月度市场观察摘要报告》，东京都市区二手公寓合同数量为4,991套，与去年同月相比增加了31.0%。合同价为4945万日元（约210万元人民币，截至2026年7月预计），增长2.6%，每平方米价格为7.9001万日元（约3.3万元人民币，截至2026年7月预计），增长4.1%。每平方米价格连续五个月超过上年同月。

另一方面，签约房屋独占建筑面积62.58平方米，下降1.5%。与其假设价格上涨的原因是相同面积的房产价格统一上涨，不如检查已签约房产的位置、建筑年限和面积构成。

来源为REINS 2025 年 3 月摘要报告。即使合同数量和合同价格同时增加，仅此表并不能揭示未签订合同的待售房产的价格或每个房产的销售期限。

为什么我们要同时查看二手公寓的合同数量和价格？

成交笔数为实际完成的交易笔数，收盘价为已完成的交易均价。不仅看价目表，还看交易数量是否在增加，这样就更容易考虑买家是否在移动，或者是否只有少数高额交易推高了平均价格。

例如，即使收盘价上涨，如果小面积的房产数量增加，总价和每平方米价格的印象也会发生变化。另一方面，即使楼盘数量不断增加，如果交易集中在相对较新的楼盘或车站附近，也不能说旧楼盘的出售便利性有所改善。

对于考虑出售房产的业主来说，重要的是不要简单地将平均价格应用于他们的房产。请求评估时，您不仅会收到评估价值的清单，还会收到您所比较的案例的建筑物年龄、距车站的步行距离、专属区域、楼层数和管理状态的列表。

考虑购买的人还会检查广告价格与收盘价之间的差异。如果房产长期留在市场上，议价空间将会发生变化，具体取决于您是等待而不降价，还是因为不满足成交条件而被撤出市场。

如果您正在以个人身份审查您的整体资产，考虑房地产投资组合的步骤也可能会有所帮助。如果你不仅把房间的涨价情况列出来，还把贷款余额、租金收入、维修时间表列在同一张桌子上，会更容易做出是多卖还是多买的决定。

只有东京23区崛起吗？按地区查看交易数量

大都市地区二手房地产市场的平均价值隐藏了地区变动。 2025年3月二手公寓合同数量不仅在东京23区超过了去年同月，而且在横滨/川崎、神奈川县、埼玉县、千叶县和多摩县也超过了去年同月。

虽然神奈川县等地区的增长率高达51.3%，但由于前一年的病例数较少，仅凭增长率无法比较规模。要核对各区域的实际楼盘数量、均价、每平方米价格，进一步缩小站区面积和楼龄。

例如，东京 23 区的一个人正在寻找建于 15 年以内且距离车站步行不到 10 分钟的房产，而千叶县的一个人则优先考虑私人空间而不是距离车站的距离，尽管他们的平均价格相同，均为 4945 万日元（约合人民币 210 万元，截至 2026 年 7 月估计），但他们会考虑不同的房产。区域统计是起点，最后是根据购买情况进行细分。

确定购买对象后，请根据在东京地区开始房地产投资前应检查的事项检查以下四点：融资、空置、维修和退出。当价格上涨时，先购买后计算余额比较安全。

为什么二手独立屋的合同价格与公寓的合同价格不同？

2025年3月，东京都区二手房签约量为2,196份，比去年同月增长62.8%。另一方面，合同价格为4030万日元（约170万元人民币，预计截至2026年7月），下降2.6%，土地面积144.91㎡，下降0.2%，建筑面积103.85㎡，下降1.2%。

这种组合表明，更多的交易并不一定意味着更高的价格。对于二手独立屋来说，土地和建筑物是一起评估的，所以建筑物的年龄、道路通达情况、是否可以重建、建筑物的状况、土地的形状对价格有很大的影响。

出售二手独立屋时，不宜以公寓每平方米单价机械计算价格。我们会评估建筑物的剩余价值，是否需要拆除或维修，以及是否有土地需求。

购买时，不要仅根据看房时的印象做出决定；保留确认记录。如果按照下表准备材料，在价格谈判和贷款评估时会更容易解释。

在选择独立屋和公寓时，不仅要比较初始价格，还要比较所有权期间的维修情况、管理方面的努力以及出售时的潜在买家。如果您只得到一份成本估算，请不要急于做出购买决定。

当收盘价上涨时，你如何决定是买入还是卖出？

在市场价格上涨的一个月里，你的决定不应该基于“还会上涨吗？”但关于“在你的条件下它成立吗？”市场平均值用于确认方向，并不保证购买或销售价格。

在出售之前，请按照以下顺序收集材料。

1. 收集同一车站或步行范围内最近达成的三笔或更多交易。
2. 记录年龄、面积、楼层数、朝向和管理状况的差异。
3. 检查售价与收盘价之间的差异以及销售期间。
4. 计算实得工资、售后成本、贷款余额和税费。

在购买之前，我们不仅会检查是否能买到想要的价格，还会预估如果利率上升或出现空置情况会发生什么。在考虑租赁管理时，请使用比较东京和大阪的房地产管理成本的视角，不仅在价格低廉方面比较管理成本，而且在招聘、维修和报告的范围方面也比较管理成本。

例如，即使房产接近均价4945万日元（约合210万元人民币，截至2026年7月估算），剩余金额也会根据您的自有资金、贷款期限、维修准备金和未来租金而有所不同。实践中，最好根据每项房产的收支表来做出判断，而不是依靠平均值作为结论。

如何使用REINS市场统计数据和房地产价格指数？

REINS适合从登记的销售信息中查询合同数量、合同价格、每平方米价格、库存等。另一方面，国土交通省的房地产价格指数是基于交易价格信息的指数，有助于跟踪每月的市场变化。

国土交通省每年根据约30万条交易价格信息创建房地产价格指数，并按住房类型和地区每月发布。由于目标和汇总方法与 REINS 的收盘价不同，因此数字可能不匹配。

在考虑购买或出售个人房产时，首先查看 REINS 的结案案例和房地产公司的评估。查看整个地区的长期趋势时，请使用国土交通省房地产价格指数和房地产信息库。

本文重点统计2025年3月的情况。供以后参考，2026年6月，REINS二手公寓合同数量为4,241份，比去年同月下降1.3%，合同价格几乎没有变化，为5208万日元（约合220万元人民币，截至2026年7月估计）。二手房方面，合同数量为2,019份，增长3.9%，合同价格为4006万日元（约合170万元人民币，截至2026年7月估计），增长1.7%。

进行这种比较是为了避免将 2025 年 3 月的数据视为当前市场汇率。最新判断，请查看REINS月度市场观察中目标月份的材料，并在相同区域和房产类型中进行比较。

总结：三个数字读懂都市区二手房市场

2025年3月，在都市区二手房市场，二手公寓签约数量大幅增加，签约价格和每平方米价格也超过上年同月。随着库存减少，买家的选择范围缩小，卖家发现解释他们的案例研究变得更容易。

但是，如果将面积和房产条件分开，结果就会改变。检查合同数量、合同价格、库存数量，最后比较各物业的站距、楼龄、面积、管理状况、持有成本等。

使用大都市区二手房地产市场的数据来决定下一步要检查哪些材料，而不是得出购买或出售的结论。这是在市场变动时不仓促做出决定的基础。

常见问题解答 (FAQ)

Q1。 2025 年 3 月二手公寓的合同价是多少？

A. 2025年3月东京都区二手公寓平均合同价格为4945万日元（截至2026年7月估计约为210万元人民币），比去年同月增长2.6%。每个房产的价格根据地点、年龄、面积等的不同而有所不同，因此不要仅根据平均值来决定评估价值。

Q2。如果交易数量增加，房地产价格也会上涨吗？

A.合约数量增加表明交易活跃，但并不直接保证价格上涨。我们还检查已签约房产的面积和年龄构成，以及地区差异和库存房产数量。

Q3。我应该看哪一个：REINS 还是房地产价格指数？

A. REINS是买卖个人房产的好地方，国土交通省的房地产价格指数有助于观察长期区域趋势。由于目标和聚合方法不同，因此重要的是不要简单地比较数字。

Q4。我可以使用 2025 年 3 月的统计数据来做出当前的购买决定吗？

A.请以2025年3月的统计数据作为了解过去市场的参考，并在做出购买决定时添加各房产最近一个月的统计数据和成功成交的例子。利率、维修、租金和库存期限也将根据当前情况重新计算。