도쿄 23구의 부동산 가격이 최근 급등하며 「억션（가격 1억 엔 초과 맨션）」이 속속 등장하고 있습니다. 이 배경에는 저금리와 엔화 약세 같은 경제적 요인 외에도 해외 부유층의 부동산 매입이 크게 관여하고 있습니다. 본 기사에서는 일반 소비자를 대상으로 부동산 가격 급등의 실태와 외국인 투자자의 영향을 알기 쉽게 설명합니다. 가격 상승의 현황부터 지역 격차, 외국인（특히 중국인）투자자의 동향, 나아가 부동산 거래 투명성의 과제까지 데이터를 바탕으로 꼼꼼히 분석합니다.
도쿄 23구의 부동산 가격은 왜 이렇게 오르고 있는가？
도쿄 23구의 부동산 가격은 사상 최고 수준에 달하고 있습니다. 2023년 수도권 신축 맨션 평균 가격은 8,101만 엔으로 버블기（1990년）의 최고치 6,123만 엔을 크게 웃돌며 전년 대비 약 28.8% 급등을 기록했습니다. 특히 도쿄 23구는 평균 1억 1,483만 엔（전년 대비 +39.4%）으로 처음으로 「1억 엔 고지」를 돌파하며 주변 지역을 압도하는 급등세를 보였습니다.
부동산경제연구소가 매년 발표하는 데이터를 살펴보면, 수도권 신축 맨션 평균 가격은 2013년경부터 꾸준히 우상향 추세를 이어왔습니다. 당시 4,000만 엔대 중반이었던 수준이 불과 10년 만에 두 배 가까이 뛰어오른 셈입니다. 이러한 가격 급등의 배경에는 다음과 같은 요인들이 복합적으로 작용하고 있습니다.
- 초저금리의 장기화：일본의 정책금리는 2023년 말 기준으로도 겨우 0.5%에 불과하여 주요국과 큰 차이를 보이고 있습니다. 주택담보대출 금리도 약 1~2%대의 낮은 수준을 유지하고 있어, 대출을 통한 구매 문턱이 유럽·미국보다 낮은 상황입니다. 미국이나 영국에서는 주택담보대출 금리가 6~7%대에 달하는 경우도 있어, 일본의 저금리 환경은 국내외 투자자에게 큰 매력으로 작용하고 있습니다. 이러한 금융 환경이 부동산으로의 자금 유입을 뒷받침해왔습니다.
- 역사적인 엔화 약세：최근 엔화 환율은 1달러=150엔 전후까지 하락하며 1990년 이후 최저 수준의 엔저가 지속되었습니다. 그 결과 해외에서 보면 일본 부동산을 「30% 할인된 가격에 살 수 있다」는 감각（환율 차에 따른 실질적 할인 효과）이 생겨, 외국인 부유층의 부동산 매입이 관광을 넘어 주거용·투자용 물건으로까지 확산되고 있습니다. 예를 들어 2020년에 1달러=105엔 전후였던 시기와 비교하면, 같은 달러 기준 예산으로도 엔화 환산 시 약 40% 이상 넓은 면적이나 고급 물건을 구입할 수 있는 계산입니다.
- 인바운드 수요의 회복과 증가：코로나19 종식 후 일본에는 관광객이 급증하며 방일 외국인（인바운드）의 존재감이 높아지고 있습니다. 도심부 상업지 지가는 2024년 공시지가 기준 전년 대비 +7.0% 상승을 기록했는데, 다이토구（아사쿠사 지역）가 +9.1%로 특히 높아 방일객 증가에 따른 상업 활성화가 지가를 끌어올린 것으로 분석됩니다. 부동산 측면에서도 「일본에 체류할 거점이 필요하다」「민박이나 호텔로 운용하고 싶다」는 목적으로 외국인이 물건 매입에 나서는 사례가 늘고 있습니다.
- 건설 비용·자재 가격의 상승：전 세계적인 공급망 혼란과 원자재 가격 급등, 나아가 건설업계의 인력 부족이 겹치면서 맨션 건축 비용이 크게 상승했습니다. 개발업체들은 비용 증가를 판매 가격에 전가할 수밖에 없어, 이것이 신축 맨션 가격을 구조적으로 밀어 올리는 요인이 되고 있습니다. 국토교통성의 건설 공사비 디플레이터를 보더라도 주택 건설 공사비 지수는 2020년 이후 급등하고 있어, 설령 수요가 가라앉더라도 가격이 크게 떨어지기 어려운 구조가 형성되고 있습니다.
위의 요인들이 맞물려 「지금은 부동산을 팔기에 40년에 한 번뿐인 호기」라고 불릴 만큼의 고가 국면이 형성되고 있습니다. 도심 중고 맨션 가격지수도 상승세를 이어가고 있으며, 신축 공급 부족과 맞물려 중고를 포함한 부동산 전체에서 가격 상승 추세가 뚜렷합니다. 공급 측면에서는 도심부 개발 용지가 제한되어 있는 데다, 재개발 프로젝트의 대형화로 인해 호당 부가가치（공용 시설 및 설비 등급）가 높아진 것도 평균 가격을 끌어올리는 요인입니다. 또한 2024년 4월부터 건설업에도 적용된 초과근무 상한 규제（이른바 「2024년 문제」）로 인해 공사 기간 장기화와 추가 비용 상승이 예상되어, 신축 맨션의 공급 속도 둔화와 가격 상승 압력이 당분간 지속될 것으로 전망됩니다.
외국인 투자자가 도쿄 부동산 시장에 미치는 영향
부동산 가격 급등의 한 원인으로 무시할 수 없는 것이 외국인 투자자의 존재감입니다. 해외 자금이 일본 부동산 시장으로 유입되면서 수요가 끌어올려지고, 특히 고가 물건의 가격 상승에 박차를 가하고 있습니다.
글로벌 부동산 시장에서 도쿄는 런던, 뉴욕, 싱가포르, 홍콩과 같은 국제도시와 비교했을 때 물건의 평방미터당 단가가 상대적으로 저렴하다고 여겨져 왔습니다. 또한 일본 부동산은 소유권이 법적으로 강력하게 보호되며 정치·경제적 안정성도 높아, 해외 투자자에게 리스크 분산처로서 매력적으로 비치고 있습니다. 그렇다면 실제로 어느 정도나 외국인이 일본 부동산을 구입하고 있을까요？
- 고가 물건에서의 외국인 구매 비율：미쓰비시UFJ신탁은행의 「2024년도 하반기 개발업체 조사」에 따르면, 지요다구·미나토구·시부야구 등 도심 3구의 신축 맨션 구매자 중 약 2~4할이 외국인이라는 결과가 나왔습니다. 개발업체의 30.8%가 「20% 이상 30% 미만」, 마찬가지로 30.8%가 「30% 이상 40% 미만」이라고 답했으며, 그중에는 「50% 이상이 외국인」이라는 응답도 7.7% 존재합니다. 즉, 도심 억션 시장에서는 외국인이 상당 비율을 차지하고 있는 것이 실정입니다. 또한 도쿄도 주오구 만안（완가）지역（가치도키·하루미·쓰키시마）의 1억 엔 초과 타워맨션에 한정하면, 최근 1년간 소유권 이전의 29.9%가 외국인이었다는 조사 결과도 있습니다. 고가 물건일수록 외국인 비율이 높다는 경향이 뚜렷하게 나타납니다.
- 외국인의 문의 급증：인바운드계 부동산 중개회사에 따르면, 「2023년에는 외국인의 물건 문의가 전년의 2배」가 되었다고 합니다. 특히 중국으로부터의 문의가 많으며, 「엔저로 일본 물건이 실질 30% 할인된 느낌」이나 「일본에서는 부동산 소유권이 확실히 보장된다」는 점이 매력으로 작용하여 중국인을 중심으로 구매 의욕이 높아지고 있습니다. 이러한 움직임은 SNS와 중국어 부동산 정보 사이트를 통해 확산되고 있으며, 중국 내 부유층 커뮤니티에서는 「도쿄 부동산은 지금이 매입 적기」라는 인식이 공유되고 있다고도 합니다.
- 거래 건수에 대한 영향：정확한 국적별 거래 건수 데이터는 공식적으로 파악되지 않고 있지만, 민간 조사에서는 「거래액 10억 엔 이상의 일본 주요 부동산 투자액 중 약 25%를 해외 투자자가 차지하고 있다」는 보고가 있습니다. 즉, 대규모 물건（오피스 빌딩·대형 상업시설 등）의 세계에서는 4건 중 1건은 해외 자금과 관련된 상황입니다. 도심의 고가 맨션뿐만 아니라 호텔·오피스 등 상업용 부동산에서도 외국인 투자 자금이 시장을 움직이고 있습니다. 한편 일본에서는 부동산의 외국인 매입에 대한 규제가 거의 존재하지 않아, 싱가포르나 호주처럼 외국인에 대한 추가 인지세나 구매 제한이 없어 해외 투자자에게 진입 장벽이 낮다는 점도 자금 유입을 부추기는 요인 중 하나입니다.
이러한 데이터를 통해 일본의 부동산 시장, 특히 도쿄의 고가 물건 시장에 외국인 투자자가 상당히 깊이 진입해 있음을 알 수 있습니다. 그 결과 「가까운 미래에 도쿄 도심은 일본인이 살지 않는 거리가 되는 것 아니냐」는 극단적인 시각까지 나올 정도로 외국인의 존재감이 커졌습니다. 다만 외국인 투자자의 유입은 시장의 유동성을 높이고 부동산 개발을 활성화하는 긍정적인 측면도 있습니다. 문제는 그 혜택이 일부 부유층이나 개발 사업자에게 편중되어, 일반 주택 구매자에게는 가격 급등이라는 형태로 부담 증가로 이어지고 있다는 점입니다. 국제적으로 보면 싱가포르에서는 외국인에게 60%나 되는 추가 인지세를 부과하고 있으며, 호주와 캐나다에서도 외국인의 주택 매입에 대한 규제·과세를 강화하고 있습니다. 일본에서는 이러한 규제가 거의 존재하지 않아, 향후 정책 논의의 쟁점이 될 가능성이 있습니다.
중국인 투자자의 동향：누가 무엇을 위해 도쿄 부동산을 사는가
외국인 투자자 중에서도 중국인 부유층의 움직임이 특히 주목받고 있습니다. 실제로 앞서 언급한 도심 신축 맨션의 외국인 구매자도 「고객의 상당수는 중국인일 것」이라고 전문가들은 지적합니다. 그렇다면 중국인 투자자는 어떤 인물들이며, 무슨 목적으로 일본 부동산을 구입하고 있을까요？
- 구매자의 유형：중국인 투자자에게는 크게 두 가지 패턴이 보입니다. 하나는 일본에서 유학·취업하여 성공하고 고가 물건을 살 수 있는 재력을 갖춘 사람들입니다. 다른 하나는 코로나19를 계기로 중국에서 일본으로 이주해 온 슈퍼리치 계층입니다. 후자는 통역을 동반하고 생활 면에서도 불편함 없이 지낼 수 있는 초부유층으로, 일본 부동산을 자산 보전이나 세컨드하우스 목적으로 구입하는 경우도 있습니다. 최근에는 중국 내 부동산 시장이 조정 국면에 있는 것도 배경이 되어, 국내 자산의 리스크 헤지로서 해외 부동산에 분산 투자하는 움직임이 가속화되고 있습니다.
- 인기 지역과 물건：중국인 부유층에게 인기 있는 곳은 역시 도쿄 도심·만안（완가）지역입니다. 예를 들어 아자부쥬반이나 롯폰기 같은 고급 주택가 이미지가 강한 지역은 매우 인기가 높으며, 도쿄타워가 보이는 타워맨션 고층부에 수억 엔을 지불하는 경우도 있습니다. 또한 도쿄 만안부의 타워맨션도 「성공의 상징」으로 인기를 끌고 있어, 앞서 언급한 대로 하루미·가치도키 주변에서는 외국인 구매 비율이 30% 전후에 달합니다. 최근에는 도라노몬·아자부다이 지역의 재개발 물건이나, 시나가와·다카나와 지역의 리니어 중앙신칸센 개통을 내다본 물건에도 관심이 높아지고 있습니다.
- 구매 목적：투자 목적이 중심이지만 그 내용은 다양합니다. 가격 상승을 기대한 캐피털 게인을 노린 장기 보유는 물론, 본인이나 가족의 거주용 또는 향후 이주처 확보를 위해 구입하는 경우도 있습니다. 또한 「중국에서는 부동산을 사도 토지 사용권이 70년 만료로 끝나지만, 일본은 소유권이 영구적으로 보장된다」는 제도적 안정감에서 자산 분산처로 일본을 선택하는 사람도 적지 않습니다. 아울러 일본의 치안이나 의료 수준, 교육 환경에 대한 평가가 높아 「안전한 자산」으로 도쿄 부동산을 바라보는 측면도 있습니다. 자녀 교육을 목적으로 한 이른바 「교육 이주」에 따른 부동산 매입도 증가 추세에 있습니다.
이러한 중국인 투자자의 움직임은 도쿄뿐만 아니라 전국으로 파급되고 있습니다. 예전에 홋카이도 니세코 등에서 화제가 된 리조트 부동산 매입은 여전히 지속되고 있으며, 최근에는 홋카이도 오타루시에서 「계약 건수가 수년 전의 10배가 됐다」는 증언도 나오고 있습니다. 중국을 포함한 아시아 부유층이 일본 각지의 부동산에 강한 관심을 보이고 있는 것이 현실입니다. 교토와 오사카 중심부에서도 비슷한 움직임이 보고되고 있으며, 인바운드 수요가 왕성한 관광 도시에서는 숙박 시설 운영을 목적으로 한 물건 취득도 늘고 있습니다. 또한 대만·홍콩·한국의 부유층으로부터의 구매도 증가 추세에 있어, 「동아시아의 안전 자산」으로서의 일본 부동산에 대한 인식이 널리 퍼지고 있습니다.
도심 6구에서 두드러지는 부동산 가격 상승：그 배경과 구조
특히 부동산 가격 급등이 심한 곳이 도심 6구（지요다구·주오구·미나토구·신주쿠구·시부야구·분쿄구）입니다. 도심부의 지가·물건 가격은 다른 지역과 비교해 압도적으로 상승하고 있으며, 그 배경에는 앞서 언급한 외국인 수요 외에도 국내외 부유층 자금이 집중되어 있는 사정이 있습니다.
도심 6구는 일본의 정치·경제·문화의 중추로, 재개발 프로젝트가 항상 진행되고 있습니다. 도라노몬·아자부다이 힐스, 도쿄 미드타운 야에스, 시부야역 주변의 대규모 재개발 등 거리 전체의 가치를 높이는 프로젝트가 연이어 완성·진행 중입니다. 이러한 지역의 미래 가치가 국내외 투자자를 더욱 끌어들이는 선순환을 만들어내고 있습니다.
- 도심부 신축 맨션 가격의 실태：도심 3구（지요다·미나토·시부야）의 신축 분양 맨션 가격은 중간값으로 약 2억 2,860만 엔에 달하며, 이른바 파워 커플（맞벌이 고소득 세대）도 손이 닿지 않는 수준이 되어가고 있습니다. 건설 비용의 급등도 원인 중 하나이지만, 「외국인이 인기를 끌어올리고 있음이 엿보인다」고 분석되고 있으며, 국내 수요만으로는 설명할 수 없는 고가권입니다. 실제로 개발업체들 입장에서도 도심에서는 외국인 구매자가 당연하게 존재하는 시장이 되었습니다.
- 도심부의 지가 상승：2024년 공시지가에 따르면, 도쿄 23구의 주택지는 전년 대비 +5.4% 상승했으며, 도심 5구 평균에서는 +6.9%로 상승률이 더욱 높습니다. 지요다구는 주택지에서 +7.5%, 주오구 +7.5%, 분쿄구 +7.4%로 도심 각 구에서 상승폭이 확대되었습니다. 상업지에 대해서도 도심 5구 평균 +6.8%（지요다구 +7.5%）로, 인바운드 수요의 회복과 재개발에 따른 오피스 수요 증가가 뒷받침하고 있습니다. 저금리로 자금 조달 비용이 낮아 국내외 투자 자금이 도심의 토지·부동산에 집중 투입되어 지가를 끌어올리고 있습니다.
- 엔저와 국제적 부유층 수요：도심 고가 물건은 해외 부유층에게 「저렴한 일류 자산」입니다. 엔저인 지금은 시세보다 30% 높은 고가에도 팔린다고도 하며, 일본인에게는 너무 비싼 가격도 외국인에게는 적당하거나 저렴하게 느껴집니다. 실제로 도심의 야마노테선 내 지역 맨션은 10~20년 전 5,000만~6,000만 엔이었던 것이 현재 약 1억 엔 수준까지 올랐습니다. 그래도 세계 부유층을 상대로 하면 더 높은 가격에 팔린다는 지적도 있으며, 도쿄 일등지 부동산은 글로벌 자금에게 여전히 매력적입니다. 런던이나 홍콩, 싱가포르의 동등 입지와 비교하면 도쿄 도심에서도 아직 저렴함이 남아 있다고 보는 국제 비교 보고서도 복수 존재합니다.
이처럼 도심부에서는 수요 측면의 「국제화」가 진행되어, 일본인만의 수급으로는 생각할 수 없는 가격 형성이 이루어지고 있습니다. 초부유층을 상대로 한 시장이 된 결과, 「억션」은 당연한 것이 되고, 경우에 따라서는 수십억 엔 규모의 초고급 레지던스（예：아자부다이 힐스의 최고 가격은 200억 엔 초과로 보도）까지 등장하는 상황입니다. 도심 일등지는 갈수록 선택받은 부유층을 위한 공간이 되어가고 있다고 할 수 있습니다.
지가·맨션 가격의 추이：수치로 보는 도쿄 부동산 급등
여기서 다시 한번 최근의 지가와 신축 맨션 가격의 추이를 데이터로 확인해 보겠습니다. 수치를 추적함으로써 급등의 규모와 속도를 더욱 구체적으로 파악할 수 있습니다.
- 공시지가의 상승 추세：전국적으로도 지가는 코로나19 이후 상승세로 전환했지만, 도쿄권（수도권）의 상승률은 특히 두드러집니다. 2024년 도도부현 지가 조사（기준지가）에서는 도쿄권의 주택지가 +3.6%, 상업지가 +4.8%로 3년 연속 상승했습니다. 공시지가에서는 도쿄 23구의 주택지 +5.4%, 상업지 +7.0%（모두 전년 대비）로 전용도 평균 +4.8% 상승하며, 전년보다 상승폭이 확대되고 있습니다. 도내 주택지의 최고 가격 지점은 미나토구 아카사카 1초메（1평방미터당 535만 엔）로, 상승률은 +4.5%였습니다. 지가는 코로나19 기간의 일시적 정체에서 일전, 다시 상승 기조가 뚜렷해지고 있습니다.
- 신축 맨션 가격의 급등：앞서 언급한 바와 같이 수도권 신축 맨션 평균 가격은 2023년에 8,000만 엔대로 역대 최고를 경신했습니다. 특히 도쿄 23구는 2013년에는 판매 호수의 약 50%를 차지했던 「5,000만 엔 이하」 물건이 2023년에는 10% 정도로 격감했습니다. 대신 1억 엔 초과 물건（억션）의 비율이 5.2%（2013년）에서 33.3%（2023년）로 급증하며, 고가대 물건만이 공급되고 있는 상황이 엿보입니다. 실제로 23구의 신축 평균 가격은 2022년 대비 +39.4% 상승하여 1억 엔 초과가 되는 「억션화」가 뚜렷합니다. 2024년에 들어서도 그 경향은 계속되어, 도쿄 23구 전역의 신축 평균 가격은 최근 약 1억 1,862만 엔（평균 평당 가격 약 570만 엔/평）에 달하고 있습니다. 이는 도쿄 23구에서 이제는 「일반적인 맨션」이 사라져 가고 있음을 보여줍니다.
- 중고 맨션 시장으로의 파급：신축 가격 급등은 중고 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 수도권 중고 맨션의 성약 가격은 2012년 이후 꾸준히 상승세를 유지하고 있으며, 도심부뿐만 아니라 교외 지역에서도 최근 수년간 큰 폭의 가격 상승이 나타나고 있습니다. 예를 들어 도쿄도 내（23구 외）와 가나가와현에서도 평균 가격이 2020년대에 들어 급등하여, 도내·가나가와에서는 「7,000만~1억 엔」이 가장 많은 가격대가 되는 등 고가화가 진행되었습니다. 중고를 포함한 부동산 전반에서 가격 상승 추세가 지속되고 있는 것은 일반 소비자가 내 집 마련에 어려움을 겪는 원인 중 하나입니다. 동일본부동산유통기구（레인즈）의 데이터에서도 수도권 중고 맨션의 성약 평균 가격이 매년 갱신되고 있어, 신축을 포기하고 중고로 전환해도 가격 급등에서 벗어날 수 없는 상황이 부각되고 있습니다.
이상의 데이터가 보여주듯이, 도쿄의 부동산 가격 급등은 버블기를 초월하는 역사적인 국면입니다. 「내 집은 일생에 한 번의 구매」라고 하지만, 그 문턱은 갈수록 높아지고 있으며, 평균적인 수입의 가정에는 손이 닿지 않는 가격대가 늘어나고 있습니다. 주택담보대출의 상환 부담률（연수입에 대한 상환액의 비율）로 보더라도, 도심부 물건에서는 연수입의 10배 이상의 차입이 필요한 경우가 드물지 않아, 종전의 「연수입의 5~7배」라는 기준이 통용되지 않게 되었습니다. 총무성의 가계 조사 등에서도 주거비 부담의 증대가 가계를 압박하는 실태가 부각되고 있으며, 특히 청년 세대의 자가 취득률 저하가 우려되고 있습니다. 주택 구입을 검토할 때는 물건 가격만이 아니라 관리비·수선 적립금·재산세 등 운영 비용을 포함한 종합적인 자금 계획이 필수적입니다.
도쿄 23구와 수도권 근교：확대되는 지역 간 부동산 가격 격차
도쿄 23구 내에서도 지역에 따라 가격 차이가 있지만, 더 나아가 23구와 근교 현（사이타마·지바·가나가와 등）과의 격차도 큰 문제가 되고 있습니다. 도심의 가격 급등에 따라 교외 및 주변 현과의 지역 간 격차는 확대 추세에 있습니다.
- 도쿄와 근교 현의 가격 차이：앞서 언급한 바와 같이, 2023년 도쿄 23구 신축 맨션 평균 가격은 약 1.15억 엔이었습니다. 반면 사이타마현은 평균 4,870만 엔（전년 대비 -7.5%）, 지바현은 4,786만 엔（+4.0%）으로 23구의 절반 이하 수준에 그칩니다. 가나가와현도 6,069만 엔（+12.2%） 정도로, 도쿄에 비하면 「가격 적정감」이 있는 가격대입니다. 즉, 도쿄 23구와 교외 현 사이에는 수천만 엔 단위의 차이가 있으며, 경제력에 따라 선택할 수 있는 지역이 크게 달라지는 상황입니다. 실제로 사이타마·지바에서는 「4,000만 엔대」 물건이 주류이며, 23구와는 시장의 성격이 전혀 다릅니다.
- 교외로의 수요 유출과 가격 파급：도심·조난（성남） 지역에서 가격 급등으로 인해 밀려난 패밀리층·중산층은 보다 손이 닿기 쉬운 도심 근교~교외 지역으로 이동하고 있습니다. LIFULL HOME'S의 조사에 따르면, 2024년 전반에 기타구·나카노구·다이토구 등 23구 주변부에서 신축 가격이 크게 상승（전년 대비 +50~160% 초과）했습니다. 이는 아카바네나 쥬조（기타구）등에서 억션이 출시되는 등, 급등이 도심에서 근교로 파급되고 있음을 보여줍니다. 결과적으로 평균적인 가족은 도심에서 멀어질 수밖에 없게 되어 「직주 분리」의 경향이 강해지고 있습니다. 이러한 수요의 교외 이동은 출퇴근 시간의 장시간화와 육아 세대의 생활권 축소 등 사회적 과제로도 이어지고 있습니다.
- 지역 격차의 향후 전망：2024년에 들어 도쿄 23구의 가격은 다소 안정되는 반면, 지바현 등 주변 지역의 상승률이 가속화되고 있습니다. 2024년 1~10월 데이터에서는 23구 평균이 전년 대비 -1.7%로 소폭 하락한 데 비해, 지바현은 +20.1%로 급등했습니다. 사이타마현도 +6.2%, 도쿄도 내（23구 외）+7.3%로 상승세로 전환되어, 급등의 파도가 교외로 확산되고 있습니다. 다만 절대적인 차이는 여전히 커서, 23구의 평균 가격（약 1.13억 엔）과 지바현（약 5,746만 엔）은 두 배 가까운 차이가 있습니다. 앞으로도 당분간 「도심 프리미엄」은 유지되어 지역 간 격차는 쉽게 좁혀지지 않을 것이라는 시각이 일반적입니다. 한편 교외의 편의성 향상（철도 연장이나 역 앞 재개발）과 리모트워크 보급으로 사람들의 거주지 선택 폭이 넓어지면, 과도한 도심 집중이 완화될 가능성도 지적되고 있습니다.
어떻든 지가·물건 가격의 양극화가 진행되면 장기적으로 부동산 가치의 격차가 고착화될 우려도 있습니다. 자산 형성의 관점에서도 「도심을 살 수 있는 계층」과 「교외에서도 어려운 계층」의 차이가 벌어지기 쉬워, 부동산이 격차 확대의 한 원인이 될 수 있습니다. 이에 국토교통성 등도 지역 간 균형과 주택 취득 지원책에 대해 주목하기 시작했습니다. 주택금융지원기구의 플랫35 제도 확충과 자치단체 독자적인 주택 취득 지원 보조금도 이러한 격차 문제에 대한 대응책으로 주목받고 있습니다. 또한 쓰쿠바 익스프레스 연선이나 소테쓰·도큐 직통선 연선 등 신선·신역 개업 지역에서는 미래 자산 가치 상승도 기대할 수 있어, 도심에서 다소 떨어진 지역에서도 전략적인 주택 구입의 선택지가 넓어지고 있습니다.
일본의 부동산 투자：원룸에서 고급 물건까지 다양한 투자 방법
일본 국내 부동산 투자에는 다양한 방법이 있으며, 투자자의 속성（외국인이냐 일본인이냐, 부유층이냐 일반인이냐）에 따라 스타일도 다릅니다. 여기서는 대표적인 투자 형태와 리스크, 그리고 외국인 투자자와 일본인 투자자의 투자 스타일 차이에 대해 설명합니다.
- 원룸 맨션 투자：일본인 샐러리맨 투자자 등에게 인기 있는 것이, 도시부의 소형 맨션 구분（원룸）을 구입해 임대 운용하는 방법입니다. 적은 자기 자금으로 대출을 받기 쉽고 쉽게 시작할 수 있는 반면, 공실 리스크에 직격탄을 맞기 쉽고（1실만 보유하기 때문에 빈 경우 임대 수입 제로）, 표면 수익률도 5% 전후로 낮으며, 관리비·수선비나 대출 금리 상승에 따른 리스크도 안고 있습니다. 또한 신축 원룸은 구입 직후 중고 취급이 되어 가치가 하락하기 쉽고（이른바 서브리스 계약 트러블 등도 발생할 수 있음）, 신중한 판단이 필요한 투자 대상입니다. 그렇더라도 절세 효과와 번거로움이 적다는 점에서 꾸준한 인기를 얻고 있으며, 일본인 개인 부동산 투자의 입문으로 자리 잡고 있습니다.
- 단독 아파트·맨션 투자：어느 정도 자금력이 있는 투자자（부유층 집주인 등）는 맨션이나 아파트 한 동 전체를 구입해 여러 호를 한꺼번에 운용합니다. 복
