東京23區的不動產價格近年急速攀升，「億元豪宅（價格超過1億日圓的公寓）」接連出現。這一背景除了低利率和日圓貶值等經濟因素外，海外富裕階層的不動產購置也發揮了重大作用。本文針對一般消費者，淺顯易懂地解說此次不動產價格飆漲的實際情況及外國投資者的影響。從價格上漲現狀、地區差異、外國（尤其是中國）投資者動向，乃至不動產交易透明度的課題，將結合數據進行詳細剖析。
東京23區的不動產價格為何上漲如此之快？
東京23區的不動產價格已達歷史最高水準。2023年首都圈新建公寓平均價格為8,101萬日圓，大幅超越泡沫時期（1990年）的最高紀錄6,123萬日圓，較前一年急漲約28.8%。其中東京23區平均達1億1,483萬日圓（較前年+39.4%），首次突破「1億日圓大關」，漲幅遠超周邊地區。
回顧不動產經濟研究所每年公布的數據，首都圈新建公寓平均價格自2013年前後便持續呈上升趨勢。當時約4,000多萬日圓的水準，短短10年間幾乎翻倍。這場價格飆漲的背後，有以下幾項因素交互作用。
- 超低利率長期化：截至2023年底，日本政策利率僅有0.5%，與主要國家存在顯著差距。房屋貸款利率也維持在約1〜2%的低水準，借貸購屋的門檻遠低於歐美。美國和英國的房貸利率有時高達6〜7%，日本的低利率環境對國內外投資者而言具有極大吸引力，這一金融環境持續支撐著資金流入不動產市場。
- 歷史性日圓貶值：近年日圓匯率下跌至1美元兌150日圓左右，延續了自1990年以來最弱勢的日圓水準。這使得從海外角度看，日本不動產彷彿「打了七折」（匯率帶來的實質折扣感），外國富裕階層的購置行為已不僅止於觀光，更蔓延至住宅及投資用物件。例如，與2020年前後1美元約兌105日圓的時期相比，以相同美元預算換算成日圓後，可購入的面積與等級都多出約40%以上。
- 入境旅遊需求的回復與增加：後疫情時代的日本觀光客急增，訪日外國旅客（入境需求）的存在感與日俱增。都心商業地地價在2024年公示地價中較前年上漲+7.0%，其中台東區（淺草地區）達+9.1%，特別突出，分析認為訪日旅客增加帶動商業活絡，進一步推升了地價。在不動產方面，以「想在日本有個落腳處」或「想作為民宿、飯店經營」為目的購置物件的外國人案例也在增加。
- 建設成本與建材價格上漲：全球供應鏈混亂、原物料價格飆漲加上建設業人手不足相互疊加，公寓建築成本大幅上升。各開發商不得不將成本增幅轉嫁至銷售價格，這在結構上推高了新建公寓的售價。從國土交通省的建設工事費平減指數來看，住宅建設的工程費指數自2020年後急速上升，即便需求趨緩，價格也不易大幅下降，已形成結構性問題。
上述因素相互作用，造就了被稱為「40年一遇的不動產出售良機」的高價行情。都心二手公寓價格指數持續上升，加上新建供給不足，整體不動產（含二手）的漲價趨勢十分明顯。在供給面，都心開發用地有限，加上再開發項目大型化，每戶附加價值（共用設施與設備等級）提升，也是拉高平均價格的因素。此外，自2024年4月起適用於建設業的加班上限規制（即「2024年問題」），預計將導致工期延長和成本進一步上升，新建公寓的供給步調放緩與價格上漲壓力預計將持續一段時間。
外國投資者對東京不動產市場的影響
在不動產價格飆漲的原因中，不可忽視的是外國投資者的存在感。海外資金流入日本不動產市場，推升了整體需求，尤其加速了高價物件的價格上漲。
在全球不動產市場中，東京與倫敦、紐約、新加坡、香港等國際都市相比，物件每平方公尺的單價相對偏低。加上日本不動產的所有權受到法律強力保護，政治與經濟穩定性高，對海外投資者而言是極具吸引力的分散風險目的地。那麼，實際上外國人購買日本不動產的情形究竟如何呢？
- 高價物件的外國人購置比例：三菱UFJ信託銀行「2024年度下半期開發商調查」顯示，千代田區、港區、澀谷區等都心3區的新建公寓購置者中，約2〜4成為外國人。30.8%的開發商回答「20%以上未滿30%」，同樣30.8%回答「30%以上未滿40%」，甚至有7.7%回答「50%以上為外國人」。換言之，都心億元豪宅市場中外國人佔據相當大的比例。此外，針對東京都中央區灣岸地區（勝哄、晴海、月島）超過1億日圓的超高層公寓，過去1年內所有權移轉中有29.9%為外國人的調查結果也已浮現。高價位物件的外國人比例較高的趨勢顯而易見。
- 外國人詢問量急增：據面向入境旅客的不動產仲介業者表示，「2023年外國人的物件詢問量是前一年的2倍」。尤其來自中國的詢問量最多，「日圓貶值讓日本物件實質打了七折的感覺」以及「日本的不動產所有權有確實保障」成為吸引中國人購買意願高漲的主因。這一趨勢透過社群媒體和中文不動產資訊網站廣泛傳播，據說在中國國內的富裕階層社群中，「東京不動產現在是入手良機」的認知已廣為流傳。
- 對交易件數的影響：精確的按國籍分類交易件數數據並未被公開掌握，但民間調查顯示「交易額10億日圓以上的日本主要不動產投資額中，約25%由海外投資者佔據」。也就是說，大型物件（辦公大樓和大型商業設施等）世界中，每4件就有1件涉及海外資金。不僅都心高價公寓，飯店、辦公室等商業不動產市場也受到外國投資資金的影響。此外，日本對外國人購置不動產幾乎沒有限制，不像新加坡或澳洲那樣對外國人課徵額外印花稅或設有購置限制，對海外投資者而言進入門檻低，這也是資金流入的推手之一。
從這些數據可以看出，外國投資者已相當深入地進入日本不動產市場，尤其是東京高價物件市場。結果甚至出現「不久的將來，東京都心將成為沒有日本人居住的城市」這樣極端的看法，外國人的存在感與日俱增。不過，外國投資者的流入也具有提高市場流動性、活化不動產開發的正面效應。問題在於，這些利益集中於部分富裕階層和開發業者，對一般住宅購置者而言，則以價格飆漲的形式增加了負擔。從國際比較來看，新加坡對外國人課徵高達60%的額外印花稅，澳洲和加拿大也在強化對外國人購置住宅的限制與課稅。日本幾乎沒有此類規制，這可能成為未來政策討論的議題。
中國投資者動向：誰在為何購買東京不動產
在外國投資者中，中國富裕階層的動向尤其備受關注。事實上，前述都心新建公寓的外國人購置者，專家也指出「顧客大多應為中國人」。那麼，中國投資者是什麼樣的人，又是出於什麼目的購買日本不動產的呢？
- 購置者類型：中國投資者大致分為兩種模式。一是曾在日本留學、就業並取得成功，具備購買高價物件財力的人。另一種是藉疫情契機從中國移居日本的超級富豪階層。後者是連口譯人員都隨行、生活上毫無不便的超高資產者，也有以資產保值或度假別墅為目的購置日本不動產的案例。近年來中國國內不動產市場進入調整階段，以此為背景，作為國內資產的風險對沖，加速分散投資至海外不動產的趨勢日益明顯。
- 熱門地區與物件：受中國富裕階層青睞的仍是東京都心及灣岸地區。例如麻布十番、六本木等高檔住宅區印象強烈的地段非常受歡迎，甚至有人花費數億日圓購入可眺望東京鐵塔的超高層公寓高樓層。東京灣岸的超高層公寓也作為「成功人士的象徵」廣受歡迎，如前所述，晴海、勝哄周邊的外國人購置比例已達三成左右。近年來，虎之門、麻布台地區的再開發物件，以及著眼於品川、高輪地區中央線性新幹線通車的物件也逐漸引發關注。
- 購置目的：以投資為主，但其內容多樣。包括看好增值而長期持有以獲取資本利得，自住或為家人居住，乃至確保未來移居地等各式目的。另外，「在中國購置不動產，土地使用權70年到期後即失效，但日本的所有權可永久保障」這一制度面的安心感，也是選擇日本作為資產分散地的重要原因，為數不少。此外，日本的治安、醫療水準和教育環境評價高，從「安全資產」的角度看待東京不動產的面向也不容忽視。以子女教育為目的的所謂「教育移民」伴隨的不動產購置也呈增加趨勢。
中國投資者的這一動向已不僅限於東京，正在向全國蔓延。過去在北海道二世谷等地引發話題的度假村不動產購置依然持續，近期在北海道小樽市甚至出現「合約件數是數年前的10倍」的說法。以中國為首的亞洲富裕階層對日本各地不動產表現出強烈興趣是目前的現狀。京都和大阪市中心也有類似動向的報告，在入境旅遊需求旺盛的觀光都市，以經營住宿設施為目的的物件收購也在增加。此外，台灣、香港、韓國富裕階層的購置也呈增加趨勢，日本不動產作為「東亞安全資產」的認知正持續擴大。
都心6區顯著的不動產價格上漲：背景與結構
不動產價格飆漲尤為明顯的是都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區、文京區）。都心地區的地價與物件價格上漲幅度遠超其他地區，其背景除前述外國人需求外，還有國內外富裕階層資金集中的因素。
都心6區是日本政治、經濟、文化的核心，再開發項目始終持續推進。虎之門・麻布台之丘、東京中城八重洲、澀谷站周邊大規模再開發等，提升整體街區價值的項目接連完工或推進中。這些地區的未來性進一步吸引國內外投資者，形成良性循環。
- 都心新建公寓價格實況：都心3區（千代田、港、澀谷）新建分讓公寓的價格中位數高達約2億2,860萬日圓，即便是所謂的「強力雙薪族」（雙薪高收入家庭）也逐漸難以負擔。建設成本高漲是原因之一，但也被分析為「可見外國人需求的推升」，高到無法單以國內需求解釋的水準。事實上，對各開發商而言，都心市場中外國人購置者已是理所當然的存在。
- 都心地價上漲：根據2024年公示地價，東京23區住宅地較前年上漲+5.4%，都心5區平均達+6.9%，漲幅更大。千代田區住宅地+7.5%，中央區+7.5%，文京區+7.4%，都心各區漲幅均持續擴大。商業地方面，都心5區平均+6.8%（千代田區+7.5%），入境旅遊需求回復及再開發帶動的辦公需求增加起到了推動作用。由於低利率使資金調度成本低廉，國內外投資資金集中投入都心土地與不動產，推升了地價。
- 日圓貶值與國際富裕層需求：都心高價物件對海外富裕階層而言是「物超所值的頂級資產」。據說在日圓貶值的當下，即便以高出行情三成的價格出售也有人買，對日本人而言過高的價格，對外國人看來卻是合理甚至偏低的。實際上，都心山手線以內的公寓，10〜20年前5,000萬〜6,000萬日圓的物件，如今已漲至約1億日圓。即便如此，面對全球富裕階層仍有說法指出可以更高價出售，東京一等地不動產對全球資金而言依然極具吸引力。與倫敦、香港、新加坡同等地段相比，東京都心仍有折扣感的國際比較報告也有多份存在。
如此看來，都心地區需求面的「國際化」正在推進，形成了單憑日本人供需難以解釋的價格。市場成為面向超富裕階層的場域，結果「億元豪宅」已是理所當然，甚至出現數十億日圓規模的超豪華住宅（例如：麻布台之丘的最高價格據報導超過200億日圓）。可以說，都心一等地正越來越成為特定富裕階層的專屬領地。
地價與公寓價格的推移：用數字看東京不動產的飆漲
在此，我們再次透過數據確認近期地價和新建公寓價格的推移。透過追蹤數字，飆漲的規模與速度將更加具體地呈現出來。
- 公示地價的上漲趨勢：全國整體地價也在疫情後轉為上漲，但東京圈（首都圈）的漲幅尤為顯著。2024年都道府縣地價調查（基準地價）顯示，東京圈住宅地+3.6%、商業地+4.8%，連續3年上漲。公示地價方面，東京23區住宅地+5.4%、商業地+7.0%（均較前年），全用途平均上漲+4.8%，漲幅較前年擴大。都內住宅地最高價地點為港區赤坂1丁目（每平方公尺535萬日圓），漲幅+4.5%。地價在疫情期間短暫停滯後，已再度明顯恢復上漲態勢。
- 新建公寓價格急漲：如前所述，2023年首都圈新建公寓平均價格突破8,000萬日圓大關，創下歷史新高。尤其在東京23區，2013年時占銷售戶數近五成的「5,000萬日圓以下」物件，到2023年已驟降至約一成。取而代之的是超過1億日圓的物件（億元豪宅）比例從5.2%（2013年）急增至33.3%（2023年），可見市場幾乎只供應高價物件。實際上，23區新建平均價格較2022年大漲+39.4%，突破1億日圓，「億元豪宅化」已十分明顯。進入2024年後這一趨勢持續，東京23區全域新建平均價格近期已達約1億1,862萬日圓（平均每坪約570萬日圓），這意味著東京23區已幾乎不存在「普通公寓」。
- 二手公寓市場的波及：新建價格飆漲也影響了二手市場。首都圈二手公寓的成交價格自2012年以來持續上漲，不僅都心地區，近年來郊外地區也大幅漲價。例如東京都下（23區外）和神奈川縣，平均價格在進入2020年代後急速攀升，都下和神奈川的最多成交價格帶已達「7,000萬〜1億日圓」，高價化趨勢明顯。包含二手在內的整體不動產價格持續上漲，成為一般消費者在購置自有住宅時苦惱的原因之一。根據東日本不動產流通機構（REINS）的數據，首都圈二手公寓的平均成交價格逐年更新，即便放棄新建而改換二手，也難逃價格飆漲的現實，情況清晰可見。
如以上數據所示，東京不動產價格飆漲已達到超越泡沫時期的歷史性局面。雖說「自有住宅是一生中最重要的購置」，但這一門檻越來越高，收入普通的家庭難以負擔的價格帶日益增多。從房貸還款負擔率（年收入與還款額的比例）來看，都心物件需要借入年收入10倍以上的案例已不少見，過去「年收入的5〜7倍」的目標標準已不再適用。從總務省的家計調查等也可看出，居住費負擔增加正壓迫家計，尤其是年輕世代自有住宅取得率下降的問題令人憂慮。在考慮購置住宅時，不僅要考量物件價格，也必須將管理費、修繕準備金、固定資產稅等運行成本納入整體資金規劃中。
東京23區與首都圈近郊：擴大的地區間不動產價格差距
東京23區內部也存在地區差異，而23區與近郊縣（埼玉、千葉、神奈川等）之間的差距更成為重大問題。隨著都心價格飆漲，郊外與周邊縣之間的地區間差距呈擴大趨勢。
- 東京與近郊縣的價格差：如前所述，2023年東京23區新建公寓平均價格約為1.15億日圓。相對地，埼玉縣平均4,870萬日圓（較前年-7.5%），千葉縣4,786萬日圓（+4.0%），均停留在23區一半以下的水準。神奈川縣也約6,069萬日圓（+12.2%），與東京相比仍屬「相對划算」的價格帶。換言之，東京23區與郊外縣之間存在數千萬日圓的差距，可選擇的地區因經濟實力而大相徑庭。事實上，埼玉、千葉的主流物件仍是「4,000多萬日圓」，市場性質與23區截然不同。
- 需求向郊外外溢與價格波及：因都心、城南地區價格飆漲而被擠出的家庭族和中產階層，正轉移至更易負擔的都心近郊至郊外地區。根據LIFULL HOME'S的調查，2024年上半年北區、中野區、台東區等23區周邊地區的新建價格大幅上漲（較前年+50〜160%以上）。這反映出赤羽、十條（北區）等地區億元豪宅開始發售，飆漲浪潮正從都心波及近郊的現實。結果，一般家庭被迫遠離都心，「職住分離」的傾向愈發明顯。這種需求向郊外的轉移也帶來通勤時間拉長、育兒家庭生活圈縮小等社會課題。
- 地區差距的未來走向：進入2024年後，東京23區的價格漲勢略有趨緩，而千葉縣等周邊地區的漲幅則加速。根據2024年1〜10月的數據，23區平均較前年-1.7%微幅下降，而千葉縣卻大漲+20.1%。埼玉縣+6.2%、東京都下+7.3%也轉為上漲，飆漲浪潮向郊外擴散。不過，絕對值的差距依然懸殊，23區平均（約1.13億日圓）與千葉縣（約5,746萬日圓）之間仍有近一倍的差距。普遍認為「都心溢價」短期內將持續維持，地區間差距不易輕易消弭。另一方面，也有觀點指出，若郊外交通便利性提升（鐵路延伸或車站前再開發）及遠端工作普及，人們選擇居住地的選項得以擴大，過度集中於都心的現象或有望得到修正。
無論如何，若地價與物件價格的兩極分化持續發展，未來恐有不動產價值差距固定化之虞。從資產形成的角度來看，「能買都心的階層」與「連郊外都負擔沉重的階層」之間的差距容易擴大，不動產可能成為加劇差距的因素之一。因此，國土交通省等機構也已開始關注地區間平衡及住宅取得支援政策。住宅金融支援機構的固定利率房貸（Flat 35）制度擴充，以及各地自治體自行設置的住宅取得支援補助金，也作為應對這一差距問題的措施受到矚目。此外，筑波快線沿線或相鐵・東急直通線沿線等新線、新站開通地區，未來資產價值的上漲可期，在距都心稍遠的地區，策略性購置住宅的選項也在逐步擴大。
日本的不動產投資：從套房到豪華物件的多元投資手法
日本國內的不動產投資有多種手法，因投資者屬性（外國人或日本人、富裕階層或一般人）而風格各異。以下就代表性的投資形態與風險，以及外國投資者與日本投資者的投資風格差異加以說明。
- 套房公寓投資：廣受日本上班族投資者青睞的，是購置都市小型公寓區分（套房）並出租經營的手法。自有資金少也易於辦理貸款，門檻較低，但空室風險衝擊大（僅持有1戶，空置即租金收入歸零），表面租金回報率也偏低約5%，同時還面臨管理費、修繕費及貸款利率上升的風險。新建套房在購入後隨即被視為二手而易於貶值（還可能存在所謂轉租合約糾紛等問題），因此需要謹慎判斷。儘管如此，因節稅效果和管理省事，依然廣受歡迎，已成為日本個人不動產投資的入門選擇。
- 整棟公寓投資：具備一定資金實力的投資者（富裕地主等）會整棟購入公寓，統一管理多戶。由於有多個租戶，可分散空室風險，且連土地一起持有，資產價值較為穩固。不過物件價格高昂（有時達數億日圓規模），門檻較高，物件老化帶來的大規模修繕成本等管理責任也更大。日本人投資者中也有設立法人進行整棟投資的案例，富裕階層越傾向於整棟購入。
- 豪華物件與商業不動產投資：超高資產者和機構投資者會投資都心的豪華公寓、辦公大樓和商業設施等。前述的外國富裕階層也屬於此類，以現金或貸款取得數億至數十億日圓規模的物件。日本富裕階層（如開業醫師或企業經營者等）也有將都心物件納入資產組合的情況，但外國投資者更積極於全現金購入和高價買入是其特徵。他們重視與本國相比的折扣感和安全資產的吸引力，即便回報率不高，也傾向於優先維持資產價值。近年來，也有越來越多的海外機構投資者透過REIT（不動產投資信託）的間接投資，或以參與不動產基金的形式進入日本不動產市場。
外國投資者與日本投資者的差異也值得關注。一般而言，日本人傾向於將「自有住宅」視為終老之所並長期居住，對投資用物件和自宅有明確區分。而歐美等海外則普遍存在邊換屋邊積累資產的觀念，若條件合適，即便是自宅也不抗拒出售獲利後再轉換其他不動產。日本社會中，透過換屋積累資產的概念尚不普及，據說受「自有住宅神話」影響而不輕易移動的人很多。
此外，日本個人投資者如前所述，主要是活用貸款購置收益物件，以租金收入還貸款，並作為未來退休金的長期運用型。相對地，外國投資者，尤其是中國富裕階層等，多見的是以短至中長期的增值獲利為目標，或將日本不動產定位為資產分散持有地的案例。日本投資者重視租金回報率，也將目光投向地方物件或二手物件，而外國人則傾向於重視品牌新建物件和都心地段等「資產性高低」。此外，日本人善用貸款，外國富裕階層則有較高比例以現金全額支付（不過近來在日本銀行辦理貸款的外國人也在增加，有調查顯示灣岸超高層公寓外國人購置者的54%使用了國內金融機構的貸款），也因此在價格談判上更具優勢。
無論如何，日本的不動產投資市場是國內投資者與海外投資者並存，各自以不同策略取得物件的場域。這雖為整體市場帶來厚度，但也在局部影響了價格形成，並改變了對日本人而言的可負擔性，這一點需要特別留意。在考慮不動產投資時，建議與值得信賴的不動產經紀人充分商討，不僅依據表面租金回報率，更應以實質租金回報率（扣除管理費、修繕費、稅金等後的實際收益）作為判斷依據，並預先考量退出策略（出售時的預估價格和流動性），這對避免投資失敗至關重要。
總結：正因身處不動產價格飆漲期，更需冷靜判斷
東京23區的不動產市場正處於歷史性飆漲時期，外國投資者的流入和富裕階層資金推高了價格。對一般消費者而言，都心物件愈發感覺「可望而不可即」，但另一方面，若將選項擴大至郊外或二手物件，仍有負擔得起的住宅存在。重要的是，正確理解這樣的市場結構變化，以數據為基礎冷靜判斷。
不應被外國人不動產購置的報導所左右，而應根據實際的交易比例和地區特性，找出適合自己的地區與物件。如本文所介紹，參考公開統計和值得信賴的調查報告，市場的實際面貌便會清晰浮現。不動產是高價的購置行為，正因如此，充分做好資訊準備再入場尤為重要。若需專業判斷，也可考慮活用不動產諮詢服務。
此外，在判斷未來市場走向時，也需關注日本央行貨幣政策的動向。若利率正式轉為上升趨勢，住宅貸款負擔加重或將導致需求萎縮，進而引發價格調整。另一方面，只要日圓持續貶值，來自海外的投資需求預計仍將維持底部穩固。設想多種情境，找準對自己而言最佳的時機與條件，是至關重要的。
幸好，日本的不動產市場雖仍在透明度提升的過程中，但交易規則的完善和資訊環境的改善正在持續推進。只要具備適當的知識與最新資訊，即便在價格飆漲期，也能做出令自己滿意的選擇。希望本文能幫助您理解東京23區不動產價格飆漲及外國投資者的影響，並為您的自有住宅規劃或資產形成提供參考。
