شهدت أسعار العقارات في المناطق الـ23 لمدينة طوكيو ارتفاعاً حاداً في السنوات الأخيرة، مع ظهور شقق تتجاوز أسعارها 100 مليون ين (تُعرف بـأوكوشون). إلى جانب عوامل اقتصادية كانخفاض أسعار الفائدة وضعف الين، يؤدي الشراء العقاري الذي يقوم به أثرياء أجانب دوراً رئيسياً. تشرح هذه المقالة بأسلوب ميسَّر واقع ارتفاع الأسعار وتأثير المستثمرين الأجانب، مع تحليل مدعوم بالبيانات للوضع الراهن، والتفاوتات الإقليمية، وتوجهات المستثمرين الأجانب (لا سيما الصينيين)، وتحديات الشفافية في معاملات العقارات.
لماذا ارتفعت أسعار العقارات في المناطق الـ23 بطوكيو إلى هذا الحد؟
بلغت أسعار العقارات في المناطق الـ23 بطوكيو مستويات قياسية. في عام 2023، بلغ متوسط سعر شقة جديدة في منطقة طوكيو الكبرى 81.01 مليون ين، متجاوزاً بفارق كبير الرقم القياسي السابق لفترة فقاعة الأصول (61.23 مليون ين عام 1990)، بزيادة 28.8% على أساس سنوي. وفي المناطق الـ23 تحديداً، تجاوز المتوسط لأول مرة حاجز 100 مليون ين (114.83 مليون ين، بارتفاع 39.4% على أساس سنوي).
تتضافر عوامل عدة في تفسير هذا الارتفاع:
- إبقاء أسعار الفائدة منخفضة للغاية لفترة مطوَّلة: لم يتجاوز سعر الفائدة الأساسي الياباني 0.5% في نهاية 2023، بفارق شاسع عن الدول الكبرى. تتراوح أسعار فائدة الرهن العقاري بين 1 و2%، مما يخفض الحواجز أمام المشترين محلياً ودولياً مقارنةً بالفائدة الأمريكية والبريطانية (6-7%).
- انخفاض تاريخي للين: تراجعت قيمة الين إلى نحو 150 يناً للدولار، وهو أدنى مستوى منذ عام 1990. يعني ذلك فعلياً أن الأجانب يمكنهم شراء العقارات اليابانية بخصم 30%، مما يجذب الأثرياء الأجانب.
- تعافي السياحة الوافدة ونموها: تدفق السياح الأجانب على اليابان بعد انتهاء الجائحة بشكل لافت، مما رفع أسعار الأراضي التجارية في وسط المدينة بنسبة 7.0% وفق السعر الرسمي لعام 2024.
- ارتفاع تكاليف البناء: أسهمت اضطرابات سلاسل التوريد العالمية وتصاعد أسعار المواد الخام وشح العمالة في قطاع البناء في رفع تكاليف الإنشاء بشكل ملحوظ.
تأثير المستثمرين الأجانب على سوق العقارات في طوكيو
لا يمكن إغفال دور تنامي حضور المستثمرين الأجانب في دفع الأسعار صعوداً. وفق استطلاع مصرف ميتسوبيشي UFJ الائتماني (النصف الثاني من 2024)، يمثّل الأجانب ما بين 20% و40% من مشتري الشقق الجديدة في الأحياء الثلاثة المركزية (تشيودا، ميناتو، شيبويا)، بل يتجاوزون 50% في بعض الحالات. وقد تضاعفت استفسارات الأجانب عام 2023 مقارنةً بالعام السابق، مع هيمنة الصينيين على هذه الاستفسارات.
أبرز عوامل الجذب للمستثمرين الأجانب:
- جاذبية نسبية من حيث القيمة مقارنةً بالعالم: يبقى سعر المتر المربع في طوكيو أدنى نسبياً من لندن ونيويورك وسنغافورة وهونغ كونغ.
- حماية قانونية متينة لحق الملكية: تتمتع اليابان بضمانات قانونية راسخة لحق الملكية، واستقرار سياسي واقتصادي يجعلها وجهة مثالية لتنويع المخاطر.
- غياب القيود على المشترين الأجانب: على النقيض من سنغافورة وأستراليا، لا تفرض اليابان ضرائب إضافية ولا قيوداً على شراء الأجانب، مما يقلل الحواجز أمام الدخول.
المستثمرون الصينيون: من يشتري ولماذا؟
يبرز في مشهد المستثمرين الأجانب نشاط الأثرياء الصينيين بشكل خاص. ثمة نمطان رئيسيان: أشخاص درسوا أو عملوا في اليابان وراكموا ثروات كافية، وأثرياء من الدرجة الأولى أقاموا في اليابان بعد جائحة كوفيد. الأحياء المفضلة هي المناطق الراقية في وسط طوكيو (أزابو-جوبان، روبونجي) وأبراج الخليج (هاروميف كاتشيدوكي). تتنوع دوافع الشراء: تحقيق أرباح رأسمالية على المدى الطويل، أو اتخاذ العقار مسكناً رئيسياً أو ثانوياً، أو تأمين الأصول خارج الصين، حيث تقتصر حقوق الانتفاع بالأراضي على 70 سنة في حين أن الملكية في اليابان تكون دائمة.
الأحياء الستة المركزية: بؤرة ارتفاع الأسعار
تشهد الأحياء الستة المركزية (تشيودا، تشوو، ميناتو، شينجوكو، شيبويا، بونكيو) الارتفاعَ الأكثر حدةً في الأسعار. يبلغ وسيط سعر الشقق الجديدة في الأحياء الثلاثة الأكثر مركزية نحو 228.6 مليون ين — أي خارج متناول حتى الأزواج ذوي الدخل المرتفع المزدوج. وارتفعت أسعار الأراضي في الأحياء الخمسة المركزية بنسبة 6.9% عام 2024.
مسيرة الأسعار في أرقام
- السعر الاسترشادي الرسمي 2024: الأراضي السكنية في المناطق الـ23 +5.4%، والأراضي التجارية +7.0%.
- الشقق الجديدة: تراجعت حصة الشقق التي يقل سعرها عن 50 مليون ين من نحو 50% عام 2013 إلى 10% عام 2023. في المقابل، قفزت حصة شقق "الأوكوشون" (أكثر من 100 مليون ين) من 5.2% إلى 33.3%.
- الانعكاس على سوق الشقق المستعملة: شهدت أسعار الشقق المستعملة ارتفاعاً مستمراً منذ عام 2012، وامتد هذا الارتفاع ليشمل الضواحي والمحافظات المجاورة.
اتساع الفجوة بين طوكيو ومحيطها
يُعمّق الارتفاع الحاد في الأسعار بالمناطق الـ23 الهوةَ مع المحافظات المجاورة. في عام 2023، بلغ متوسط سعر الشقة الجديدة في المناطق الـ23 نحو 115 مليون ين، مقابل 48.7 مليون في محافظة سايتاما و47.9 مليون في محافظة تشيبا. يضطر الأسر المُهجَّرة من وسط المدينة إلى الانتقال إلى مناطق أبعد، مما يعزز الفصل المكاني بين السكن والعمل.
أشكال الاستثمار العقاري في اليابان
يميل المستثمرون اليابانيون من أصحاب الرواتب إلى شراء شقق صغيرة من غرفة واحدة لتأجيرها. أما ذوو الثروات الكبيرة فيشترون مبانٍ كاملة. ويستهدف أصحاب الثروات الطائلة والمستثمرون المؤسسيون — بمن فيهم الأجانب — الشقق الفاخرة والمكاتب والمحال التجارية في الأحياء المركزية. يلجأ المستثمرون الأجانب بشكل أكبر إلى الشراء نقداً، وإن كان 54% من الأجانب الذين اشتروا شققاً في أبراج الخليج قد اعتمدوا على قروض مصرفية يابانية وفق استطلاع حديث.
خلاصة القول: الهدوء والتأني في سوق محموم
يمر سوق العقارات في المناطق الـ23 بطوكيو بمرحلة ارتفاع تاريخية تغذّيها أموال المستثمرين الأجانب والثروات الكبيرة. للمستهلك العادي خيارات معقولة السعر ما إن يوسّع نطاق بحثه. الأهم هو فهم آليات هذا السوق وأخذ القرارات استناداً إلى بيانات موثوقة. ولمن يحتاج إلى إرشاد متخصص، تبقى الاستعانة بـمستشار عقاري متخصص خياراً موصى به.
