Ao desocupar um imóvel alugado no Japão, a pergunta que mais preocupa os inquilinos é sempre a mesma: quanto do shikikin (敷金, o depósito-caução japonês) será devolvido? Diferentemente do reikin (礼金, a “gorjeta de entrada” não reembolsável) e da comissão da imobiliária, o shikikin é dinheiro do próprio inquilino entregue em depósito — em princípio, uma parte ou o valor integral deve ser devolvido ao final do contrato. Mas o valor efetivamente devolvido varia muito conforme a extensão da obrigação de genjō-kaifuku (原状回復, restauração ao estado original) e as condições reais de uso do imóvel.
Este é um sistema tipicamente japonês, sem equivalente direto no mercado imobiliário brasileiro. No Brasil, o contrato de locação residencial costuma prever caução equivalente a até três meses de aluguel, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), com critérios de devolução mais genéricos. No Japão, o shikikin é regulado por um artigo específico do Código Civil e por diretrizes detalhadas do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (国土交通省, MLIT) que definem, item por item, o que pode e o que não pode ser descontado — um nível de detalhamento normativo sem paralelo direto na legislação brasileira.
Na prática da administração de imóveis, já presenciamos inúmeros desentendimentos na hora do acerto de saída. Na maioria das vezes não há má-fé: o problema nasce porque o contrato começou sem que inquilino e proprietário tivessem um entendimento comum sobre “até onde vai a responsabilidade do inquilino”. Por isso, conhecer os mesmos critérios objetivos — de ambos os lados — é a forma mais segura de evitar conflitos.
Este artigo organiza, em sequência, o enquadramento jurídico do shikikin, os limites da obrigação de genjō-kaifuku, a prática da vistoria de saída (tachiai) e como reagir a cobranças que parecem injustificadas — um guia completo do sistema japonês de caução para quem avalia investir em imóveis residenciais no Japão.
O que é o shikikin (敷金) e em que ele difere do reikin e do hoshōkin
O enquadramento jurídico do shikikin
O shikikin é o valor que o inquilino entrega ao proprietário como garantia de eventuais dívidas decorrentes do contrato de locação — aluguel em atraso ou custos de restauração (genjō-kaifuku) que sejam de responsabilidade do inquilino. O artigo 622-2, incluído no Código Civil japonês pela reforma em vigor desde 1º de abril de 2020, define formalmente o shikikin como “qualquer quantia entregue, seja qual for o nome que se lhe dê, com o propósito de garantir as dívidas do locatário decorrentes do aluguel ou de outras obrigações da locação”. A mesma norma estabelece, de forma expressa, que o proprietário deve devolver o saldo remanescente — depois de deduzidas as dívidas do inquilino — assim que o contrato termina e o imóvel é devolvido (ou quando o inquilino transfere legalmente o direito de locação a terceiros).
Diferentemente do depósito-caução brasileiro, cuja devolução costuma depender mais da negociação contratual do que de uma regra codificada específica, o shikikin japonês tem sua devolução expressamente positivada em lei desde 2020 — o que dá ao inquilino um fundamento jurídico direto para reivindicar o saldo.
Ou seja, o shikikin não é receita do proprietário: é, na essência, um valor em depósito. Sem uma razão fundamentada para o desconto, o princípio é a devolução integral — e recai sobre o proprietário o ônus de explicar, item por item, por que reteve cada valor. Para o investidor estrangeiro que compra imóveis para locação no Japão, isso significa que a gestão transparente do shikikin não é apenas boa prática comercial: é uma exigência que decorre diretamente do Código Civil.
Reikin, hoshōkin e shikibiki: em que diferem do shikikin
A tabela a seguir resume os cinco tipos de valores mais comuns nos contratos de locação japoneses — uma distinção que não existe, com esse grau de detalhe, no mercado brasileiro, onde normalmente se fala apenas em “caução” e “comissão de corretagem”.
| Nome | Natureza | Devolução |
|---|---|---|
| Shikikin (敷金) | Depósito em garantia de dívidas | Em princípio, devolvido após o acerto de contas |
| Reikin (礼金) | Quantia de agradecimento paga ao proprietário na assinatura | Não devolvido |
| Hoshōkin (保証金) | Depósito equivalente ao shikikin, usado principalmente nas regiões de Kansai e Kyushu | Devolvido, exceto a parcela de shikibiki |
| Shikibiki (敷引き) | Valor pré-fixado descontado do hoshōkin | Não devolvido |
| Comissão de corretagem | Remuneração da imobiliária | Não devolvida |
Valores de referência e os cuidados com imóveis sem shikikin
Nos imóveis residenciais japoneses, o valor de referência do shikikin costuma ser de um a dois meses de aluguel. Em kitchenettes voltadas a moradores solteiros, é comum ficar abaixo de um mês; em imóveis para famílias ou que aceitam animais de estimação, tende a chegar a cerca de dois meses. Nas regiões de Kansai e Kyushu, ainda persiste o costume de chamar esse depósito de hoshōkin (保証金), com valor equivalente a vários meses de aluguel, dos quais uma parte fixa — o shikibiki (敷引き) — é retida automaticamente na saída, independentemente do estado do imóvel. Quanto à validade dessa cláusula, a Suprema Corte japonesa, em decisão de 24 de março de 2011 (最高裁平成23年3月24日判決), estabeleceu que o valor do shikibiki pode ser considerado nulo, com base no artigo 10 da Lei de Contratos de Consumo (消費者契約法第10条), quando for excessivamente alto em relação ao custo normalmente esperado de reparo de desgaste natural, ao valor do aluguel e à existência de outras quantias pagas antecipadamente — mas, na ausência dessas circunstâncias, a cláusula não é automaticamente inválida apenas por ser um costume regional.
Para um investidor brasileiro, essa distinção regional é relevante: um mesmo tipo de imóvel em Osaka ou Fukuoka pode operar sob uma lógica de garantia diferente da de Tóquio, o que precisa entrar na análise de fluxo de caixa e de risco jurídico do investimento.
Além disso, nos imóveis anunciados como “shikikin zero” (sem depósito-caução), é preciso entender que a ausência do shikikin não elimina a obrigação de genjō-kaifuku. Pelo contrário: como não há um depósito prévio funcionando como garantia, esses imóveis costumam cobrar os custos de reparo diretamente, como despesa real, no momento da saída. Recomenda-se verificar com atenção as cláusulas sobre custos de saída já no momento da assinatura do contrato — um ponto de atenção especialmente importante para o investidor estrangeiro que compra à distância e não terá a mesma familiaridade com a negociação contratual local que um proprietário residente no Japão.
Até onde vai a obrigação de genjō-kaifuku (原状回復) do inquilino
O limite esclarecido pela reforma do Código Civil
O artigo 621, incluído no Código Civil pela reforma em vigor desde 1º de abril de 2020, deixa expresso que o desgaste e a deterioração decorrentes do uso normal do imóvel — o chamado tsūjō songō (通常損耗, desgaste ordinário) — e as mudanças por envelhecimento natural (経年変化, keinen henka) não integram a obrigação de restauração do inquilino. O mesmo artigo, em sua ressalva, afasta a obrigação também quando o dano decorrer de causa não imputável ao inquilino. Na prática, essa reforma transformou em regra legal expressa um entendimento que já vinha sendo aplicado desde a publicação, em agosto de 2011, das “Diretrizes sobre Disputas de Restauração de Imóveis” (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (国土交通省, MLIT) — o órgão federal responsável pela política habitacional e de transportes do Japão.
Esse tipo de regra codificada, separando explicitamente “desgaste natural” de “dano por mau uso”, é bem mais detalhado do que o critério costumeiro brasileiro de desgaste natural pelo uso regular, previsto de forma mais genérica na Lei do Inquilinato — o que reduz a margem de discricionariedade do locador japonês ao apresentar a cobrança final.
Genjō-kaifuku não significa devolver o imóvel exatamente como estava no início da locação. Significa reparar apenas os danos causados por dolo, culpa ou uso fora do padrão normal por parte do inquilino. Entender essa diferença conceitual muda completamente a forma como o inquilino recebe e avalia o acerto final de contas — e, para o proprietário-investidor, entender esse limite é o que evita cobranças que depois são contestadas ou até anuladas judicialmente.
Exemplos concretos de divisão de responsabilidade e o critério de depreciação por tempo de uso
A tabela abaixo, baseada nas diretrizes do MLIT, exemplifica como se divide a responsabilidade entre proprietário e inquilino — um nível de casuística detalhada que dificilmente se encontra em um único documento normativo no Brasil.
| Situação | Responsável | Critério |
|---|---|---|
| Amassados no piso causados por móveis | Proprietário | Desgaste da vida cotidiana normal |
| Descoloração de papel de parede ou piso por exposição solar | Proprietário | Mudança por envelhecimento natural (keinen henka) |
| Furos de tachinha ou alfinete (que não atingem a base) | Proprietário | Considerado dentro do uso normal |
| Manchas e odor de nicotina de cigarro | Inquilino | Sujeira que excede o uso normal |
| Mofo e apodrecimento por condensação não tratada | Inquilino | Agravamento por negligência na manutenção |
| Arranhões em pilares e esquadrias causados por animais de estimação | Inquilino | Dano que excede o uso normal |
| Furos de prego ou parafuso que atingem a base da parede | Inquilino | Alteração que excede o uso normal |
Mesmo quando a responsabilidade é atribuída ao inquilino, isso não significa pagar o valor integral de uma substituição nova. As diretrizes do MLIT adotam um critério de depreciação linear conforme o tempo de uso do equipamento: o papel de parede (kurosu), por exemplo, tem vida útil de referência de seis anos, com o valor residual reduzido a apenas 1 iene ao final desse período (valor contábil simbólico — na prática, próximo de zero; poucos centavos de real ao câmbio atual), numa linha reta de depreciação. Isso significa que, quanto mais tempo o inquilino residiu no imóvel, menor é sua parcela de responsabilidade financeira — depois de seis anos de locação, o custo de troca do papel de parede que caberia ao inquilino é, em princípio, praticamente irrelevante. Há exceções importantes: itens de consumo como o papel de fusuma (襖, porta de correr tradicional) ou de shōji (障子, divisória de papel e madeira), além da taxa de limpeza profissional (hausu kurīningu), não seguem essa lógica de depreciação — nem todos os itens do acerto são reduzidos de forma uniforme.
Esse mecanismo de depreciação linear obrigatória por item — algo próximo de uma tabela de amortização contábil aplicada ao acerto de locação — não tem equivalente direto no Brasil, onde a avaliação do desgaste tende a ser mais subjetiva e negociada caso a caso entre locador e locatário.
Mesmo quando a mancha ou dano atinge apenas uma parte da parede, é comum que a reforma troque o papel de parede da parede inteira, por razão de execução da obra. As diretrizes preveem, como regra, a cobrança por metro quadrado (㎡), mas admitem, por razões técnicas — como a necessidade de casar cor e padrão —, que o inquilino arque com o custo de uma parede inteira que contenha a área danificada. Por isso, quando a nota de cobrança apresenta o item “troca de papel de parede de todo o apartamento”, vale a pena pedir a justificativa detalhada por trás desse valor.
Cláusulas contratuais especiais (tokuyaku) que ampliam a responsabilidade do inquilino, e sua validade
É comum que o contrato de locação inclua uma cláusula especial — chamada tokuyaku (特約) — determinando que “a taxa de limpeza profissional na saída é de responsabilidade do inquilino”. A Suprema Corte japonesa, em decisão de 16 de dezembro de 2005 (最高裁平成17年12月16日判決), estabeleceu o entendimento de que, para impor ao inquilino até mesmo o reparo do desgaste natural, é necessário que o alcance desse reparo esteja especificamente descrito no próprio contrato escrito ou, no mínimo, tenha sido explicado verbalmente de forma clara, com o reconhecimento e a concordância expressa do inquilino sobre o conteúdo.
Em outras palavras: cláusulas vagas, que não especificam valor ou escopo, ou que impõem unilateralmente um ônus excessivo, podem ter sua validade contestada com base na Lei de Contratos de Consumo (消費者契約法). Como a análise depende do conteúdo específico do contrato e do histórico da relação, recomenda-se não fazer julgamentos definitivos por conta própria e buscar orientação profissional especializada.
Além disso, na província de Tóquio (東京都), a Ordenança de Prevenção de Disputas em Locações Residenciais (賃貸住宅紛争防止条例, nome oficial “Ordenança para Prevenção de Disputas relativas à Locação de Habitações em Tóquio”, em vigor desde outubro de 2004) exige que, em novos contratos residenciais intermediados ou representados por uma imobiliária licenciada (宅地建物取引業者), sejam explicados por escrito os princípios legais e o entendimento jurisprudencial sobre genjō-kaifuku na saída e reparos durante a locação (a exigência não se aplica a renovações de contrato nem a imóveis comerciais). A província de Osaka também publica diretrizes próprias no mesmo sentido. Esse documento explicativo, entregue antes da assinatura, torna-se a prova documental mais importante para o inquilino no momento da saída.
Para o investidor estrangeiro, vale registrar que esse tipo de exigência de transparência pré-contratual, imposta por regulamento metropolitano e reforçada por jurisprudência da Suprema Corte, é um nível de proteção formal do inquilino que ultrapassa o que costuma existir em boa parte dos mercados de locação residencial fora do Japão — inclusive o brasileiro.
Pontos práticos a confirmar na vistoria de saída (tachiai)
O que preparar antes da vistoria (tachiai)
O tachiai (立会い) — a vistoria presencial conjunta entre inquilino e representante da administradora no momento da saída — é uma etapa central do processo japonês, sem um rito equivalente tão formalizado em muitos contratos de locação brasileiros. Antes desse encontro, vale reunir:
- Fotos do interior tiradas na entrada e o checklist preenchido no momento da mudança
- Cópia do contrato de locação, do termo de explicação de itens importantes (重要事項説明書) e das cláusulas especiais (tokuyaku)
- E-mails ou registros de comunicações com a administradora sobre defeitos em equipamentos
Sem esse registro de entrada, não há como distinguir um dano já existente de um dano novo causado durante a locação. Fotos guardadas com a data preservada continuam sendo uma prova sólida mesmo anos depois — um cuidado simples que compensa especialmente para o investidor que administra o imóvel a distância e depende de terceiros para confirmar o estado do apartamento.
Três pontos a observar no dia da vistoria
- Confirme cada item apontado pessoalmente e no local. Não se limite a ouvir a explicação do responsável — observe o próprio estado do imóvel e, se necessário, tire fotos.
- Pergunte sobre a composição do custo e a base do valor unitário. Verifique quantidade, valor unitário e se a depreciação por tempo de uso foi considerada.
- Não feche o valor final ali mesmo. Receba o orçamento por escrito posteriormente, analise com calma e só então responda.
O documento de vistoria costuma misturar, no mesmo formulário, um campo para registrar os fatos observados e outro campo de concordância com a responsabilidade pelo custo. Para os itens com os quais o inquilino não concorda, uma medida prática de autoproteção é anotar essa discordância na margem do documento antes de assinar. Em vez de simplesmente recusar a assinatura, registrar por escrito a ressalva facilita a negociação posterior — e evita a impressão de que o inquilino aceitou tacitamente toda a cobrança.
O fluxo do acerto do shikikin e o prazo até a devolução
| Etapa | Conteúdo principal | Prazo de referência |
|---|---|---|
| Aviso de rescisão | Notificação conforme o prazo de aviso prévio definido no contrato | Em geral, um mês antes da saída (alguns contratos preveem dois a três meses) |
| Vistoria de saída (tachiai) | Verificação do interior e alinhamento da divisão de responsabilidade | Próximo à data de entrega das chaves |
| Elaboração do orçamento e do acerto de contas | Cálculo do valor com base no orçamento da construtora/reformadora | Cerca de duas a quatro semanas após a vistoria |
| Envio e explicação do acerto de contas | Apresentação dos itens deduzidos e do valor a devolver | Logo após o cálculo |
| Devolução do shikikin | Transferência para a conta indicada | Prazo definido em contrato (em geral, cerca de um mês) |
Não existe, na lei japonesa, um prazo uniforme fixado para a devolução. Mas, pelo artigo 622-2 do Código Civil, a obrigação de devolver nasce com o fim do contrato e a entrega do imóvel — de modo que, se o pagamento não ocorrer por um período longo sem justificativa razoável, o inquilino pode exigir formalmente, por escrito. Vale a pena verificar, já na assinatura do contrato, se há um prazo de devolução expressamente definido. Para quem vem de um mercado como o brasileiro, onde o prazo de devolução da caução costuma estar mais claramente vinculado ao contrato de locação, essa ausência de prazo legal uniforme no Japão é um ponto de atenção que merece checagem explícita antes da assinatura.
Como agir diante de uma cobrança que parece injustificada
Uma resposta emocional só afasta a solução. O primeiro passo é solicitar por escrito, item por item, a quantidade, o valor unitário, a justificativa para atribuir a responsabilidade ao inquilino e se a depreciação por tempo de uso foi considerada. Em muitos casos, esse simples pedido de esclarecimento já leva a administradora a reorganizar a base de cálculo, e o valor cobrado acaba sendo revisado.
Onde buscar orientação e a opção da ação de pequenas causas (shōgaku soshō)
- Linha direta do consumidor (telefone 188), que direciona ao Centro de Vida do Consumidor (消費生活センター) mais próximo
- Balcões de atendimento das entidades de classe do setor de administração de locação
- Consultorias jurídicas gratuitas oferecidas pelas ordens de advogados regionais (弁護士会)
- Mecanismos alternativos de resolução de disputas (ADR) ou mediação civil no juizado de pequenas causas (簡易裁判所)
Para pedidos de pagamento de até 600 mil ienes (aprox. R$23.100, câmbio de referência 26 JPY/BRL), é possível recorrer ao shōgaku soshō (少額訴訟, ação de pequenas causas) no juizado de pequenas causas — um rito pensado para se encerrar, em regra, em uma única audiência, com sentença proferida no mesmo dia. Há, porém, o limite de até dez ações por pessoa por ano no mesmo juizado, e o recurso contra a sentença é apenas uma objeção (異議申立て) perante o próprio juizado — não cabe apelação ao tribunal distrital (地方裁判所). Em casos de maior complexidade, o processo pode ser convertido em ação ordinária. É possível ingressar com a ação sem advogado, mas isso pressupõe ter as provas bem organizadas: reunir, em ordem cronológica, as fotos da entrada, o contrato, o demonstrativo de acerto de contas e o histórico de comunicações é o ponto central da preparação. Esse teto de 600 mil ienes e o rito de audiência única lembram os juizados especiais cíveis brasileiros, mas as regras de recurso e o limite anual de ações são específicos do sistema japonês e não devem ser presumidos iguais aos de casa.
Nossa visão sobre o acerto do shikikin
O acerto do shikikin marca o encerramento da relação entre proprietário e inquilino. Mas, na nossa visão, é justamente nesse último momento que a postura da administradora fica mais evidente. Um acerto que apresenta apenas o valor final, sem demonstrar a base de cada dedução, corrói silenciosamente a confiança na gestão do imóvel — mesmo quando não chega a virar uma disputa formal.
Na INA&Associates株式会社 (INA & Associates Co., Ltd.), priorizamos registrar o estado do imóvel logo na entrada e explicar, já na assinatura do contrato, o critério de divisão de responsabilidade. A lógica é simples: comunicar antecipadamente até mesmo a informação que parece desfavorável reduz, no fim das contas, o desgaste para as duas partes. No longo prazo, imóveis que acumulam um histórico de acertos transparentes continuam sendo escolhidos tanto por inquilinos quanto por proprietários — um fator relevante de valorização e liquidez para o investidor internacional que pensa em manter o ativo por vários anos.
E quem sustenta essa explicação não é o sistema em si, mas as pessoas (人財, jinzai — termo que a empresa usa deliberadamente no lugar do genérico 人材, para enfatizar que a equipe é vista como patrimônio, não apenas como recurso) que atuam na ponta. Compartilhar os mesmos critérios de julgamento e ter uma cultura em que se pode checar um caso duvidoso antes de decidir é o que, de fato, determina a qualidade do acerto de contas. Para outros artigos práticos sobre o mercado imobiliário japonês, veja também a lista de colunas.
Resumo
O shikikin é um depósito, e o princípio é a devolução integral quando não há uma base fundamentada para desconto. A obrigação de genjō-kaifuku não significa devolver o imóvel como estava no início: limita-se a reparar danos causados por dolo ou culpa do inquilino. As diretrizes do MLIT também deixam claro o critério de redução da responsabilidade financeira conforme o tempo de uso.
Guardar o registro do estado do imóvel na entrada, conferir as cláusulas especiais do contrato e exigir a base de cálculo por escrito na vistoria — esses três cuidados já reduzem bastante a insegurança do inquilino no momento da saída. Do lado do proprietário e do investidor, vale o mesmo raciocínio: preparar-se para apresentar um acerto de contas que se explica sozinho é o que evita disputas desnecessárias e protege a reputação do imóvel no mercado de locação.
Perguntas frequentes
O shikikin é sempre devolvido integralmente?
Se não houver atraso no aluguel nem dano atribuível ao inquilino, o princípio é a devolução integral. No entanto, se o contrato contiver uma cláusula especial (tokuyaku) atribuindo ao inquilino o custo da limpeza profissional, com conteúdo claramente acordado, esse valor pode ser deduzido. Vale conferir a cláusula correspondente no contrato.
E se eu não tiver tirado fotos do imóvel na entrada?
A falta de registro não significa que não há o que fazer. O artigo 621 do Código Civil e as diretrizes do MLIT estabelecem, como princípio, que a restauração do desgaste ordinário e das mudanças por envelhecimento natural é responsabilidade do proprietário — e esse entendimento pode ser usado para pedir, item por item, a justificativa da cobrança. Também vale confirmar se o valor considera a depreciação proporcional ao tempo de uso.
Já se passaram meses desde a saída e o shikikin ainda não foi devolvido
Primeiro, verifique se o contrato define um prazo específico de devolução, e solicite por escrito ou por e-mail a entrega do demonstrativo de acerto e a devolução do valor. É importante formalizar a cobrança de um jeito que deixe registro. Se ainda assim não houver avanço, o próximo passo é consultar o Centro de Vida do Consumidor (消費生活センター) ou considerar o uso da ação de pequenas causas (少額訴訟).
Como proprietário, por onde começar para reduzir disputas no acerto de contas?
O ponto de partida eficaz é registrar o estado do imóvel antes da entrada, com fotos e documentação, e compartilhar essas informações com o inquilino. Some a isso uma explicação cuidadosa do critério de divisão de responsabilidade já na assinatura do contrato, e apresente o orçamento de saída de forma explícita — item, quantidade, valor unitário e a depreciação por tempo de uso considerada. Dá trabalho, mas é um investimento pequeno perto do tempo gasto em uma disputa.
