Au Japon, la question qui préoccupe le plus les locataires au moment de quitter un logement est presque toujours la même : combien du shikikin (敷金, le dépôt de garantie japonais) me sera-t-il remboursé ? Ce mécanisme n'a pas d'équivalent occidental direct dans son fonctionnement pratique, bien que son principe — une somme versée en garantie, restituable en tout ou partie — rappelle le dépôt de garantie français. Contrairement au reikin (礼金, littéralement « argent de courtoisie », une somme versée au bailleur à la signature et jamais restituée, une pratique sans équivalent dans le droit locatif français), le shikikin reste la propriété du locataire tant qu'aucune dette ne vient le grever. Mais le montant effectivement remboursé dépend fortement de l'étendue de l'obligation de remise en état (genjō kaifuku, 原状回復) et de l'état d'usage du logement.
Dans notre activité de gestion immobilière, nous avons vu de nombreux malentendus naître au moment du solde de compte de sortie. Ils ne relèvent presque jamais de la mauvaise foi, mais d'un désaccord initial jamais tranché sur « ce qui relève de la responsabilité du locataire ». C'est précisément pour cette raison qu'un référentiel commun, connu du locataire comme du bailleur dès la signature, reste la meilleure prévention contre les litiges.
Cet article reprend, dans l'ordre, le statut juridique du shikikin, la frontière de l'obligation de remise en état, la pratique de l'état des lieux de sortie (tachiai, 立会い), puis la marche à suivre face à une facturation contestée.
Le shikikin au Japon : en quoi diffère-t-il du reikin et du hoshōkin ?
Le statut juridique du shikikin
Le shikikin (敷金) est une somme versée par le locataire au bailleur pour garantir les dettes nées du contrat de bail — loyers impayés, frais de remise en état à la charge du locataire, etc. L'article 622-2 du Code civil japonais (民法, Minpō), introduit par la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2020, définit désormais explicitement le shikikin comme « toute somme remise, quel qu'en soit le nom, dans le but de garantir les dettes du locataire nées du bail, y compris la dette de loyer ». Le texte précise que le bailleur doit restituer le solde, déduction faite des dettes du locataire, dès la fin du bail et la reprise du logement (ou lors d'une cession régulière du droit au bail). Il s'agit d'une clarification législative d'un principe que la jurisprudence appliquait déjà de longue date.
Autrement dit, le shikikin n'est en aucun cas un revenu pour le bailleur : c'est une simple consignation. Sans motif de retenue, le principe est la restitution intégrale, et c'est au bailleur qu'il incombe de justifier toute déduction. Un lecteur familier du dépôt de garantie français retrouvera ici une logique proche : en France, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre de la même façon un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges (deux mois pour une location meublée), également restituable sauf justification écrite des retenues. La différence tient surtout à l'écosystème de sommes annexes qui gravitent autour du bail japonais, comme on le voit ci-dessous.
Ce qui distingue le reikin, le hoshōkin et le shikibiki
Le tableau suivant récapitule les sommes que l'on retrouve habituellement dans un bail résidentiel japonais — une architecture de frais bien plus segmentée que celle d'un bail français, où seul le dépôt de garantie et, éventuellement, une caution solidaire, entrent en jeu.
| Désignation | Nature | Restitution |
|---|---|---|
| Shikikin (敷金) | Consignation garantissant une dette | Restitué en principe après solde de compte |
| Reikin (礼金) | Somme remise au bailleur à la signature, en signe de courtoisie | Non restitué |
| Hoshōkin (保証金) | Consignation équivalente au shikikin, surtout utilisée dans le Kansai et à Kyūshū | Restitué, déduction faite du shikibiki |
| Shikibiki (敷引き) | Montant convenu, déduit d'office du hoshōkin | Non restitué |
| Frais d'agence | Rémunération de l'agence immobilière | Non restitué |
Ordres de grandeur et vigilance sur les logements « sans shikikin »
Pour un logement résidentiel, le shikikin correspond en général à un ou deux mois de loyer : moins d'un mois pour un studio destiné à une personne seule, environ deux mois pour un logement familial ou acceptant les animaux. Dans le Kansai et à Kyūshū, la coutume locale veut que l'on parle de hoshōkin, versé sur plusieurs mois, dont une partie prédéterminée (le shikibiki) est déduite d'office au départ, sans lien avec l'état réel du logement — une pratique régionale sans équivalent dans le droit locatif français, où toute retenue doit en principe être justifiée par un état des lieux. Sur la validité de ces clauses de shikibiki, la Cour suprême du Japon (最高裁, Saikō Saibansho), dans un arrêt du 24 mars 2011, a posé un cadre nuancé : une clause de shikibiki peut être annulée sur le fondement de l'article 10 de la loi sur les contrats de consommation (消費者契約法, Shōhisha keiyaku-hō) si son montant est jugé excessif au regard des frais de remise en état habituellement engagés, du loyer et de l'existence d'autres sommes versées — mais l'usage régional, à lui seul, ne suffit pas à la valider ni à l'invalider automatiquement.
Par ailleurs, sur les annonces qui affichent « shikikin zero » (敷金ゼロ, sans dépôt de garantie), l'absence de shikikin ne signifie en rien l'absence d'obligation de remise en état. Le mécanisme s'inverse même : sans consignation servant de garantie, le locataire s'expose à une facture de travaux au coût réel, réglée après son départ plutôt que prélevée sur un dépôt déjà versé. Pour un investisseur étranger qui envisage ce type de bien comme produit locatif, c'est un point de vigilance contractuel à vérifier avant la signature, car l'absence de shikikin déplace le risque de recouvrement sur le bailleur plutôt que de le sécuriser à l'avance.
Jusqu'où va l'obligation de remise en état du locataire ?
La frontière clarifiée par la réforme du Code civil
L'article 621 du Code civil japonais, également introduit par la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2020, énonce que l'usure normale et la dégradation liée au vieillissement, résultant d'un usage ordinaire du logement, ne relèvent pas de l'obligation de remise en état du locataire. La même disposition précise, dans son alinéa final, que le locataire n'est pas non plus responsable d'un dommage dont la cause ne lui est pas imputable. Cette règle légale ne fait que consacrer, au niveau législatif, l'approche que le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT — Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) exposait déjà de longue date dans ses « Lignes directrices sur les litiges relatifs à la remise en état » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, publiées dans leur version révisée en août 2011).
La remise en état (genjō kaifuku, 原状回復) ne consiste donc pas à rendre le logement dans l'état exact du jour de l'entrée. Elle vise uniquement la réparation des dommages résultant d'une faute intentionnelle ou d'une négligence du locataire, ou d'un usage sortant de l'ordinaire. C'est une nuance essentielle : un locataire étranger habitué à un régime d'état des lieux plus binaire — comme en France, où l'état des lieux de sortie sert simplement à comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie — doit comprendre que le droit japonais introduit une troisième catégorie, celle de l'usure imputable au temps qui passe, structurellement exclue de la facture.
Répartition des charges par cas concret et poids de l'ancienneté
| État constaté | Charge | Justification |
|---|---|---|
| Marques de meubles sur le sol | Bailleur | Usure liée à la vie quotidienne |
| Décoloration du papier peint ou du sol due à l'exposition au soleil | Bailleur | Dégradation liée au vieillissement |
| Trous de punaises ou d'épingles (n'atteignant pas le support) | Bailleur | Considéré comme un usage ordinaire |
| Taches et odeurs de tabac (goudron) | Locataire | Salissure dépassant l'usage ordinaire |
| Moisissures ou pourriture dues à une condensation négligée | Locataire | Aggravation due à un défaut d'entretien |
| Griffures d'animaux sur poteaux ou menuiseries | Locataire | Dommage dépassant l'usage ordinaire |
| Trous de clous ou de vis atteignant le support | Locataire | Modification dépassant l'usage ordinaire |
Même lorsque le dommage est imputé au locataire, celui-ci ne paie pas nécessairement le remplacement à neuf en totalité. Les lignes directrices du MLIT retiennent le principe d'une réduction de la part locataire proportionnelle à l'ancienneté de l'équipement. Pour le papier peint, par exemple, la durée de vie de référence est fixée à six ans, avec une décroissance linéaire jusqu'à une valeur résiduelle quasi nulle — de l'ordre de 1 yen (soit à peine 0,006 €, une valeur purement symbolique) au terme des six ans. Plus la durée d'occupation est longue, plus la part à la charge du locataire diminue : au-delà de six ans de présence, le coût de réfection du papier peint mis à la charge du locataire devient donc marginal. Certains postes échappent toutefois à cette dégressivité : les papiers de fusuma ou de shōji (portes coulissantes japonaises traditionnelles), consommables par nature, ainsi que les frais de nettoyage professionnel (house cleaning), ne sont pas amortis selon l'ancienneté.
Lorsque la salissure ne touche qu'une partie d'un mur, l'entreprise de travaux peut, pour des raisons de mise en œuvre, refaire le pan entier. Les lignes directrices retiennent en principe une facturation au mètre carré, mais autorisent, pour des considérations pratiques comme l'harmonisation des teintes et motifs, à facturer au locataire l'ensemble d'un pan de mur incluant la zone endommagée. Un lecteur investisseur qui reçoit un décompte mentionnant « réfection de l'ensemble des murs de la pièce » a donc tout intérêt à en demander la justification technique précise, plutôt que d'accepter le poste tel quel.
Les clauses contractuelles élargissant la charge du locataire, et leur validité
Il est courant qu'un bail japonais comporte une clause stipulant que « les frais de nettoyage professionnel (house cleaning) à la sortie sont à la charge du locataire ». Sur ce type de clause dérogatoire (tokuyaku, 特約), la Cour suprême du Japon, dans un arrêt du 16 décembre 2005, a posé le principe suivant : pour imposer au locataire la réparation d'une usure normale — qui, par défaut, incombe au bailleur — il faut que l'étendue de cette réparation soit soit explicitement chiffrée dans le contrat écrit, soit à tout le moins clairement expliquée oralement et effectivement comprise et acceptée par le locataire.
À l'inverse, une clause imprécise sur le montant ou l'étendue de la charge, ou qui impose unilatéralement une charge disproportionnée, peut voir son efficacité contestée au regard de la loi sur les contrats de consommation (消費者契約法, Shōhisha keiyaku-hō) — un mécanisme qui n'est pas sans rappeler la notion française de clause abusive au sens du Code de la consommation. Cela dit, l'appréciation reste toujours dépendante du contenu exact du contrat et des circonstances ; il est déconseillé de trancher soi-même de façon catégorique, et il vaut mieux consulter un professionnel.
À Tokyo, l'Ordonnance de prévention des litiges relatifs aux baux d'habitation (東京都賃貸住宅紛争防止条例, nom officiel « Ordonnance relative à la prévention des litiges concernant les baux d'habitation à Tokyo », entrée en vigueur en octobre 2004) impose par ailleurs, lors de tout nouveau contrat conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé pour un logement résidentiel situé dans la métropole, une explication écrite des principes légaux et de la jurisprudence relatifs à la remise en état à la sortie et aux réparations en cours de bail (les renouvellements de bail et les locaux à usage professionnel ne sont pas concernés). La préfecture d'Osaka, entre autres, publie ses propres recommandations. Le document explicatif remis avant la signature constitue, en cas de sortie, la pièce la plus solide dont dispose le locataire.
Les points pratiques à vérifier lors de l'état des lieux de sortie
Ce qu'il faut préparer avant l'état des lieux
- Les photographies du logement prises à l'entrée, ainsi que la check-list d'état des lieux d'entrée
- Le contrat de bail, le document d'information préalable obligatoire (jūyō jikō setsumei, 重要事項説明), et une copie des clauses dérogatoires
- Les e-mails ou l'historique des échanges signalant un dysfonctionnement d'équipement à la société de gestion
Sans trace de l'état d'entrée, il devient impossible de distinguer une marque déjà présente d'un dommage survenu en cours de bail. Des photographies horodatées constituent, plusieurs années plus tard encore, une pièce de valeur.
Trois réflexes le jour de l'état des lieux
- Vérifier chaque point signalé sur place, de visu. Ne pas se contenter des explications du représentant : observer soi-même l'état constaté et photographier si nécessaire.
- Demander le détail des coûts et la base de calcul des prix unitaires. Vérifier si la quantité, le prix unitaire et la prise en compte de l'ancienneté sont bien intégrés.
- Ne pas valider de montant définitif sur place. Demander à recevoir le devis par écrit ultérieurement, l'examiner posément, puis répondre.
Le formulaire d'état des lieux mélange parfois une rubrique constatant les faits et une rubrique valant accord sur la prise en charge des frais. Pour tout poste sur lequel le locataire n'est pas convaincu, la meilleure protection reste d'inscrire une réserve écrite en marge avant de signer, plutôt que de refuser purement et simplement de signer — une réserve écrite permet de poursuivre la discussion ultérieurement sur des bases claires.
Le déroulement du solde de compte du shikikin et le délai de restitution
| Étape | Contenu | Délai indicatif |
|---|---|---|
| Préavis de résiliation | Notification selon le délai de préavis fixé au contrat | Généralement un mois avant le départ (certains contrats prévoient deux à trois mois) |
| État des lieux de sortie (tachiai) | Vérification du logement et mise au point de la répartition des charges | Autour de la date de restitution des clés |
| Établissement du devis et du décompte | Calcul du montant dû à partir du devis de l'entreprise de travaux | Environ deux à quatre semaines après l'état des lieux |
| Envoi et explication du décompte | Présentation des postes déduits et du montant restitué | Rapidement après le calcul |
| Restitution du shikikin | Virement sur le compte désigné | Échéance fixée au contrat (environ un mois en général) |
Aucune loi ne fixe uniformément un délai de restitution. Mais en vertu de l'article 622-2 du Code civil, l'obligation de restitution naît de la fin du bail et de la remise du logement (restitution du bien loué) ; en l'absence de paiement sur une durée déraisonnable et sans motif valable, il est possible d'adresser une mise en demeure écrite. Il est conseillé de vérifier, dès la signature, si le contrat fixe une échéance précise de restitution.
Que faire face à une facturation que l'on ne comprend pas
Une confrontation sur un ton émotionnel éloigne toujours de la solution. La première étape consiste à demander par écrit, poste par poste, la quantité, le prix unitaire, le motif retenu pour imputer la charge au locataire, et si l'ancienneté a bien été prise en compte. Dans de nombreux cas, cette seule démarche suffit à clarifier la base de calcul, et le montant est parfois revu.
Les recours possibles et l'option des petites créances (shōgaku soshō)
- La ligne d'assistance aux consommateurs (Shōhisha hotline, numéro 188) qui oriente vers le centre local de la consommation (shōhi seikatsu center)
- Le service de conseil des associations professionnelles de gestion locative
- Les consultations juridiques organisées par les barreaux locaux
- Le règlement extrajudiciaire des différends (ADR) ou la médiation civile devant un tribunal simplifié (kan'i saibansho)
Pour toute demande en paiement d'une somme d'argent n'excédant pas 600 000 yens (environ 3 530 €, au taux indicatif de 170 JPY/EUR), il est possible de recourir à la procédure des petites créances (shōgaku soshō, 少額訴訟) devant un tribunal simplifié (kan'i saibansho, 簡易裁判所) : l'affaire est en principe jugée et tranchée en une seule audience. Ce mécanisme n'a pas d'équivalent exact en droit français, où il n'existe pas de procédure aussi rapide plafonnée à une seule audience pour ce type de litige locatif ; le rapprochement le plus proche serait une procédure simplifiée devant le tribunal judiciaire, mais sans cette garantie de jugement en une seule séance. Le recours au shōgaku soshō est toutefois limité à dix utilisations par an et par personne devant un même tribunal simplifié, et la seule voie de contestation d'un jugement défavorable est une opposition (異議申立て, igi mōshitate) devant ce même tribunal simplifié — il n'existe pas d'appel devant un tribunal de grande instance (地方裁判所, chihō saibansho). Si le litige s'avère trop complexe, l'affaire peut basculer vers une procédure civile ordinaire. Il est possible de porter seul une telle demande, à condition de disposer de preuves solides : rassembler, en ordre chronologique, les photographies d'entrée, le contrat, le décompte et l'historique des échanges reste l'essentiel du dossier.
Notre conception du solde de compte du shikikin
Le solde de compte du shikikin marque la fin de la relation entre bailleur et locataire. Mais nous pensons précisément que c'est dans cette dernière séquence que se révèle le plus clairement l'état d'esprit d'une société de gestion. Un décompte qui présente un montant sans en justifier les déductions, même s'il ne débouche pas sur un litige ouvert, érode silencieusement la confiance envers la gestion locative.
Chez INA&Associates株式会社 (INA & Associates K.K.), nous attachons une importance particulière à documenter l'état du logement dès l'entrée, et à expliquer dès la signature notre logique de répartition des charges. Communiquer en amont, y compris les informations qui semblent défavorables, réduit en réalité la charge des deux parties. Sur la durée, les biens qui accumulent des soldes de compte transparents restent ceux que locataires et bailleurs continuent de choisir.
Et cette explication n'est jamais portée par un simple dispositif, mais par les jinzai (人財, littéralement « ressources-trésors » — un choix volontaire du kanji 財, qui désigne un trésor ou un actif précieux, à la place du kanji standard 材, qui désigne un simple matériau, pour affirmer que le personnel est vu comme une richesse et non comme un outil interchangeable) présents sur le terrain. Partager un référentiel de décision commun, et cultiver une culture où l'on peut se concerter en cas de doute, voilà ce qui détermine la qualité du solde de compte. Pour d'autres analyses pratiques, consultez également notre liste de chroniques.
En résumé
Le shikikin est une consignation, restituable par principe en l'absence de motif de retenue. L'obligation de remise en état ne consiste pas à rendre le logement dans son état d'entrée, mais se limite à la réparation des dommages résultant d'une faute intentionnelle ou d'une négligence. Le principe d'une charge dégressive selon l'ancienneté est également clairement posé par les lignes directrices du MLIT.
Conserver les preuves de l'état d'entrée, vérifier les clauses dérogatoires du contrat, et exiger par écrit la justification des postes lors de l'état des lieux : ces trois réflexes suffisent à réduire considérablement l'incertitude au moment de quitter un logement. Le constat vaut aussi côté bailleur : se préparer à présenter un décompte justifiable évite bien des litiges superflus.
Foire aux questions
Le shikikin est-il intégralement restitué ?
En l'absence d'impayé de loyer et de dommage imputable au locataire, la restitution intégrale est le principe. Mais si le contrat comporte une clause dérogatoire mettant les frais de nettoyage professionnel à la charge du locataire, et que son contenu a été clairement accepté, ce montant peut être déduit. Il convient de relire la clause correspondante du contrat.
Que faire si aucune photo n'a été prise à l'entrée dans le logement ?
L'absence de dossier photographique n'est pas une cause perdue. L'article 621 du Code civil et les lignes directrices du MLIT posent le principe que la réparation de l'usure normale et de la dégradation liée au vieillissement incombe au bailleur ; il reste donc possible, sur cette base, de demander poste par poste la justification de chaque déduction. Il est également utile de vérifier si la part locataire tient bien compte de l'ancienneté de l'équipement.
Le shikikin n'est toujours pas restitué plusieurs mois après le départ
Vérifiez d'abord si le contrat fixe une échéance de restitution, puis réclamez par écrit ou par e-mail la remise du décompte et la restitution des sommes. L'essentiel est de formuler la demande par un moyen qui laisse une trace. Si la situation n'évolue pas, l'étape suivante consiste à consulter le centre local de la consommation ou à envisager la procédure des petites créances.
Par où un bailleur devrait-il commencer pour réduire les litiges de solde de compte ?
Il est efficace de commencer par documenter, par la photo et par écrit, l'état du logement avant l'entrée, puis de partager ce dossier avec le locataire. Il convient également d'expliquer soigneusement, dès la signature, la logique de répartition des charges, et de présenter, au moment du départ, un devis qui précise les postes, les quantités, les prix unitaires et la prise en compte de l'ancienneté. Cela demande du temps, mais reste un investissement mineur comparé au coût d'un litige.
