Beim Auszug aus einer japanischen Mietwohnung beschäftigt die meisten Menschen vor allem eine Frage: Wie viel von der Kaution kommt eigentlich zurück? Anders als das reikin (礼金, eine nicht rückzahlbare Antrittsprämie an den Vermieter, für die es in Deutschland, Österreich und der Schweiz kein direktes Gegenstück gibt) und anders als das chūkai tesūryō (仲介手数料, die Maklerprovision, die in Japan üblicherweise der Mieter trägt) ist das shikikin (敷金, die hinterlegte Mietkaution) anvertrautes Geld. Es wird daher grundsätzlich ganz oder teilweise zurückgezahlt. Wie hoch der Betrag am Ende ausfällt, hängt jedoch stark davon ab, wie weit die Wiederherstellungspflicht reicht und in welchem Zustand die Wohnung genutzt wurde.
Wir haben in der Praxis der Immobilienverwaltung zahllose Missverständnisse rund um die Auszugsabrechnung erlebt. Die meisten entstehen nicht aus böser Absicht, sondern daraus, dass ein Mietverhältnis beginnt, ohne dass ein gemeinsames Verständnis darüber besteht, wofür der Mieter am Ende aufkommen muss. Genau deshalb ist es die wirksamste Vorbeugung, wenn Mieter und Vermieter denselben Maßstab kennen.
Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum ist dabei ein Punkt entscheidend: Die japanische Kautionspraxis folgt einer anderen Logik als § 551 BGB. In Deutschland darf die Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen, sie darf in drei Raten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden, womit sie insolvenzfest ist. In Japan gibt es weder eine gesetzliche Obergrenze noch ein separates Kautionskonto noch einen Zinsanspruch. Der Mieterschutz entsteht hier nicht über die Verwahrung des Geldes, sondern über die Frage, welche Abzüge überhaupt zulässig sind. Wer in Japan mietet oder investiert, muss deshalb die Abzugsregeln verstehen, nicht die Verwahrungsregeln.
Dieser Beitrag ordnet der Reihe nach ein: die rechtliche Stellung der Kaution, die Grenze der Wiederherstellungspflicht, die Praxis der Wohnungsübergabe und das Vorgehen bei Forderungen, die nicht nachvollziehbar sind.
Was ist shikikin, und wie unterscheidet es sich von reikin und hoshōkin?
Die rechtliche Einordnung der Kaution
Das shikikin ist Geld, das dem Vermieter überlassen wird, um Forderungen aus dem Mietverhältnis zu sichern – etwa ausstehende Miete oder Wiederherstellungskosten, die der Mieter zu tragen hat. Mit dem am 1. April 2020 in Kraft getretenen reformierten japanischen Zivilgesetzbuch (Minpō, 民法) wurde dafür § 622-2 neu eingeführt. Er definiert das shikikin als Geld, das – unabhängig von seiner Bezeichnung – zur Sicherung der Mietzinsforderung und sonstiger aus dem Mietverhältnis entstehender Verbindlichkeiten des Mieters übergeben wird. Ausdrücklich geregelt ist seither auch, dass der Vermieter den Restbetrag nach Abzug der aus dem Mietverhältnis entstandenen Verbindlichkeiten zurückzahlen muss, sobald das Mietverhältnis beendet ist und er die Wohnung zurückerhalten hat (sowie dann, wenn der Mieter sein Mietrecht rechtmäßig übertragen hat).
Das shikikin ist also keine Einnahme des Vermieters, sondern durchgehend ein Verwahrungsbetrag. Ohne einen belegbaren Grund für einen Abzug ist der volle Betrag zurückzuzahlen, und den Vermieter trifft die Verantwortung zu erklären, warum er etwas abgezogen hat. Anders als in Deutschland, wo sich der Streit häufig um Zurückbehaltungsrechte und Abrechnungsfristen dreht, verläuft die japanische Auseinandersetzung fast immer entlang der Frage, ob ein einzelner Schadensposten überhaupt dem Mieter zuzurechnen ist.
Unterschied zu reikin, hoshōkin und shikibiki
| Bezeichnung | Charakter | Rückzahlung |
|---|---|---|
| shikikin (Kaution) | Verwahrungsbetrag zur Sicherung von Forderungen | Grundsätzlich Rückzahlung nach Abrechnung |
| reikin (Antrittsprämie) | Dankesgeld an den Vermieter bei Vertragsabschluss | Keine Rückzahlung |
| hoshōkin (Sicherheitsleistung) | Vor allem in Kansai und Kyūshū verwendeter, dem shikikin entsprechender Verwahrungsbetrag | Rückzahlung abzüglich des shikibiki-Anteils |
| shikibiki (vereinbarter Abzug) | Vertraglich vorab festgelegter Abzug von der Sicherheitsleistung | Keine Rückzahlung |
| chūkai tesūryō (Maklerprovision) | Vergütung des Vermittlungsunternehmens | Keine Rückzahlung |
Diese Aufgliederung ist eine japanische Besonderheit. Im deutschsprachigen Raum kennt man neben der Kaution allenfalls die Ablösevereinbarung für Einrichtungsgegenstände; verdeckte Abstandszahlungen für die Wohnungsüberlassung sind nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig, und seit 2015 gilt bei vermittelten Mietwohnungen das Bestellerprinzip, sodass regelmäßig der Vermieter die Provision zahlt. In Japan sind reikin und Maklerprovision dagegen offen ausgewiesene, akzeptierte und nicht rückzahlbare Anfangskosten. Für Investoren heißt das: Die Einzugskosten liegen nominal höher als in DACH, doch nur der shikikin-Anteil ist eine später abzurechnende Verbindlichkeit.
Marktübliche Höhe und Vorsicht bei Objekten ohne Kaution
Bei Wohnimmobilien zur Eigennutzung liegt das shikikin üblicherweise bei einer bis zwei Monatsmieten. Bei Ein-Zimmer-Wohnungen für Singles ist es tendenziell eine Monatsmiete oder weniger, bei Familienwohnungen und bei Objekten, in denen Haustiere erlaubt sind, eher etwa zwei Monatsmieten. Im Großraum Kansai und in Kyūshū hat sich die Praxis gehalten, unter der Bezeichnung hoshōkin mehrere Monatsmieten zu hinterlegen und beim Auszug einen festen Betrag als shikibiki abzuziehen. Zur Wirksamkeit solcher shikibiki-Klauseln hat der japanische Oberste Gerichtshof (Saikō Saibansho, 最高裁判所) mit Urteil vom 24. März 2011 einen Rahmen vorgegeben: Wird der shikibiki-Betrag im Licht der üblicherweise zu erwartenden Kosten für die Beseitigung normaler Abnutzung, der Höhe der Miete und des Vorhandenseins weiterer Einmalzahlungen als übermäßig hoch bewertet, kann er nach Art. 10 des japanischen Verbrauchervertragsgesetzes (Shōhisha Keiyaku Hō, 消費者契約法) unwirksam sein; liegen solche Umstände nicht vor, ist die Klausel nicht ohne Weiteres unwirksam. Eine regionale Gepflogenheit allein macht die Vereinbarung also nicht bedingungslos wirksam – ein Gedanke, der der deutschen Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen strukturell nahekommt.
Bei Objekten, die mit shikikin von null werben, gilt außerdem: Dass keine Kaution verlangt wird, bedeutet nicht, dass keine Wiederherstellungspflicht besteht. Im Gegenteil entsteht gerade dadurch, dass kein Sicherungsbetrag hinterlegt ist, eine Konstellation, in der die Instandsetzungskosten beim Auszug nach tatsächlichem Aufwand in Rechnung gestellt werden. Wir empfehlen daher, bereits beim Vertragsabschluss auch die Regelungen zu den Auszugskosten zu prüfen. Für Vermieter in DACH ist der Mechanismus vertraut: Eine fehlende Sicherheit verlagert das Risiko vom Abzug auf die Durchsetzung einer offenen Forderung.
Wie weit reicht die Wiederherstellungspflicht des Mieters?
Die durch die Zivilrechtsreform geklärte Grenze
Der mit der Reform zum 1. April 2020 neu eingeführte § 621 Minpō stellt ausdrücklich klar, dass Abnutzung und Alterung, die durch die gewöhnliche Nutzung und Fruchtziehung entstehen, nicht zur Wiederherstellungspflicht des Mieters gehören. Der Halbsatz derselben Vorschrift bestimmt zudem, dass keine Pflicht besteht, wenn die Beschädigung auf Umständen beruht, die dem Mieter nicht zuzurechnen sind. Damit wurde als gesetzliche Regel bestätigt, was die Leitlinie des 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT – japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) mit dem Titel 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (genjō kaifuku o meguru toraburu to gaidorain, Leitlinie zu Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, erneut revidierte Fassung, veröffentlicht im August 2011) bereits zuvor vertreten hatte.
Genjō kaifuku (原状回復, wörtlich Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands) bedeutet nicht, die Wohnung in den Zustand beim Einzug zurückzuversetzen. Gemeint ist die Beseitigung von Schäden, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters oder durch eine nicht mehr als gewöhnlich anzusehende Nutzung entstanden sind. Ob dieser Unterschied verstanden wurde, verändert die Wahrnehmung des Abrechnungsbetrags erheblich.
Hier liegt der aufschlussreichste Kontrast zur deutschen Rechtslage. Dort wird die Frage über die Schönheitsreparaturen gesteuert: Der Bundesgerichtshof hat die formularmäßige Abwälzung auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich für unwirksam erklärt, und starre Fristenpläne halten der Inhaltskontrolle ebenfalls nicht stand. Die Grenze verläuft also über die Wirksamkeit der Klausel, ohne offizielle Tabelle für einzelne Schadensbilder. Japan geht den anderen Weg: Das Gesetz formuliert den Grundsatz, eine ministerielle Leitlinie liefert die Kasuistik samt Abschreibungsmodell. Für Kapitalanleger bedeutet das besser kalkulierbare Auszugskosten je Einheit, aber weniger Spielraum, Kosten über Formularklauseln pauschal zu verlagern.
Konkrete Beispiele der Kostenverteilung und die Rolle der Wohndauer
| Zustand | Kostenträger | Begründung |
|---|---|---|
| Eindrücke im Boden durch aufgestellte Möbel | Vermieter | Abnutzung durch gewöhnliches Wohnen |
| Verfärbung von Tapeten oder Boden durch Sonneneinstrahlung | Vermieter | Alterungsbedingte Veränderung |
| Löcher von Reißzwecken oder Pinnnadeln (ohne Beschädigung des Untergrunds) | Vermieter | Wird als gewöhnlicher Gebrauch behandelt |
| Nikotinbeläge und Geruch durch Rauchen | Mieter | Verschmutzung über den gewöhnlichen Gebrauch hinaus |
| Schimmel und Fäulnis durch unbeachtetes Kondenswasser | Mieter | Ausweitung des Schadens durch unterlassene Sorgfalt |
| Kratzer an Pfosten und Einbauteilen durch Haustiere | Mieter | Beschädigung über den gewöhnlichen Gebrauch hinaus |
| Nagel- und Schraubenlöcher, die den Untergrund erreichen | Mieter | Eingriff über den gewöhnlichen Gebrauch hinaus |
Auch wenn ein Posten dem Mieter zugerechnet wird, trägt er nicht den vollen Preis einer Neuanschaffung. Die Leitlinie sieht vor, den Kostenanteil des Mieters entsprechend dem Alter der Ausstattung zu verringern. Für Wandtapeten wird beispielsweise eine Nutzungsdauer von sechs Jahren angenommen und der Mieteranteil entlang einer Geraden berechnet, die nach sechs Jahren bei einem Restwert von 1 Yen (ca. 0,006 €, also praktisch null) ankommt. Je länger das Mietverhältnis dauert, desto geringer ist folglich der Anteil des Mieters; nach sechs Jahren oder mehr fällt die Beteiligung an Tapezierkosten grundsätzlich nur noch minimal aus. Nicht alle Positionen werden jedoch einheitlich abgeschrieben: Verbrauchsmaterialien wie das Papier von fusuma (襖, papierbespannte japanische Schiebetüren) und shōji (障子, lichtdurchlässige Papierschiebeelemente) sowie die Kosten der Endreinigung, in Japan hausu kurīningu (ハウスクリーニング) genannt, werden ohne Berücksichtigung der Nutzungsdauer behandelt. Verglichen mit der deutschen Praxis, die keine amtliche Abschreibungslinie kennt, ist dieses Modell für beide Seiten ungewöhnlich gut prognostizierbar.
Selbst wenn nur ein Teil einer Wandfläche verschmutzt ist, kann es aus Ausführungsgründen vorkommen, dass die gesamte Fläche neu tapeziert wird. Die Leitlinie legt als Abrechnungseinheit für Tapeten grundsätzlich den Quadratmeter fest, lässt es aber zu, aus Ausführungsgesichtspunkten – etwa weil Farbe und Muster angepasst werden müssen – bis zu einer vollständigen Wandfläche einschließlich des beschädigten Bereichs dem Mieter zuzurechnen. Steht auf der Rechnung dagegen „Tapetenerneuerung in allen Räumen“, lohnt es sich, die Begründung dafür zu erfragen.
Wann Sondervereinbarungen die Mieterlast ausweiten und wann sie wirksam sind
Es ist verbreitet, dass Mietverträge eine Sondervereinbarung enthalten, nach der die Kosten der Endreinigung beim Auszug der Mieter trägt. Der japanische Oberste Gerichtshof hat mit Urteil vom 16. Dezember 2005 dem Sinn nach entschieden, dass eine Überwälzung selbst der Beseitigung gewöhnlicher Abnutzung auf den Mieter voraussetzt, dass der Umfang der Instandsetzung im Vertragstext selbst konkret bezeichnet oder mindestens mündlich klar erläutert wurde und dass der Mieter diesen Inhalt erkannt und ihm zugestimmt hat. Das ist derselbe Grundgedanke, den deutsche Leser aus dem Transparenzgebot der AGB-Kontrolle kennen, nur dass er in Japan nicht über § 307 BGB, sondern über die Auslegung des Mietvertrags und das Verbrauchervertragsgesetz vermittelt wird.
Umgekehrt gilt: Bei unklaren Klauseln, die weder Betrag noch Umfang benennen, oder bei Bestimmungen, die einseitig eine schwere Belastung auferlegen, besteht aus Sicht des Verbrauchervertragsgesetzes Raum, die Wirksamkeit anzugreifen. Die Bewertung im Einzelfall hängt allerdings vom Vertragsinhalt und vom Zustandekommen ab. Wir empfehlen deshalb, auf kategorische Eigeneinschätzungen zu verzichten und fachlichen Rat einzuholen.
Hinzu kommt in Tokyo eine landesrechtliche Besonderheit: Nach der Verordnung zur Verhinderung von Streitigkeiten bei Wohnraummietverhältnissen (offizieller Titel 東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例, in Kraft seit Oktober 2004) sind Immobilienunternehmen bei neuen Verträgen über zu Wohnzwecken vermietete Objekte innerhalb Tokyos, bei denen sie als Vermittler oder Vertreter auftreten, verpflichtet, die gesetzlichen Grundsätze und die Rechtsprechungslinie zur Wiederherstellung beim Auszug sowie zu Instandsetzungen während der Mietzeit schriftlich zu erläutern (Verlängerungsverträge und gewerbliche Objekte sind ausgenommen). Auch die Präfektur Ōsaka und weitere Gebietskörperschaften haben eigene Richtlinien veröffentlicht. Das vor Vertragsabschluss ausgehändigte Erläuterungsdokument ist beim Auszug das wichtigste Beweismittel – funktional vergleichbar mit einem sorgfältig geführten Übergabeprotokoll in DACH, nur dass es hier die Rechtslage und nicht den Wohnungszustand dokumentiert.
Praxispunkte bei der Wohnungsübergabe
Was vor dem tachiai vorbereitet sein sollte
- Beim Einzug aufgenommene Innenfotos und die Checkliste vom Einzugstermin
- Mietvertrag, Erläuterungsdokument zu den wesentlichen Vertragspunkten sowie Kopien der Sondervereinbarungen
- E-Mails und Vorgangshistorie zu Meldungen von Mängeln an der Ausstattung an die Verwaltung
Fehlen die Aufzeichnungen vom Einzug, gibt es kein Mittel mehr, vorhandene Kratzer von neu entstandenen Schäden zu unterscheiden. Fotos sollten so gespeichert werden, dass das Datum erhalten bleibt; dann sind sie auch Jahre später ein belastbares Beweismittel. Das tachiai (立会い) ist die gemeinsame Wohnungsabnahme, bei der Verwaltung und Mieter die Wohnung Position für Position durchgehen – vergleichbar mit der Übergabe samt Protokoll in DACH, jedoch deutlich stärker auf die Zuordnung einzelner Kostenpositionen ausgerichtet.
Drei Punkte für den Tag der Übergabe
- Jeden beanstandeten Punkt einzeln am Objekt selbst prüfen. Nicht nur der Erläuterung des zuständigen Mitarbeiters zuhören, sondern den Zustand mit eigenen Augen ansehen und bei Bedarf fotografieren.
- Die Aufschlüsselung der Kosten und die Grundlage der Einheitspreise erfragen. Prüfen, ob Menge, Einheitspreis und eine Berücksichtigung der Nutzungsdauer ausgewiesen sind.
- Den Betrag nicht an Ort und Stelle festschreiben. Das Angebot später schriftlich entgegennehmen, den Inhalt prüfen und erst dann antworten.
In den Übergabeunterlagen sind manchmal ein Feld zur Bestätigung des festgestellten Zustands und ein Feld zur Zustimmung zur Kostentragung vermischt. Es ist eine praktische Selbstschutzmaßnahme, bei Positionen, denen man nicht zustimmt, einen entsprechenden Vermerk an den Rand zu schreiben und erst dann zu unterschreiben. Den Vorbehalt schriftlich festzuhalten führt in späteren Gesprächen weiter als eine Verweigerung der Unterschrift.
Ablauf der Kautionsabrechnung und Fristen bis zur Rückzahlung
| Schritt | Wesentlicher Inhalt | Zeitlicher Anhaltspunkt |
|---|---|---|
| Kündigung | Mitteilung entsprechend der im Vertrag vorgesehenen Ankündigungsfrist | Üblich ist ein Monat vor dem Auszug (vertraglich sind teils zwei bis drei Monate vorgesehen) |
| Wohnungsübergabe (tachiai) | Zustandsprüfung und Abstimmung der Kostenverteilung | Um den Tag der Rückgabe herum |
| Erstellung von Angebot und Abrechnung | Ermittlung des Mieteranteils auf Grundlage des Handwerkerangebots | Etwa zwei bis vier Wochen nach der Übergabe |
| Versand und Erläuterung der Abrechnung | Darstellung der Abzugsposten und des Rückzahlungsbetrags | Unverzüglich nach der Ermittlung |
| Rückzahlung der Kaution | Überweisung auf das angegebene Konto | Der im Vertrag bestimmte Termin (üblich ist etwa ein Monat) |
Eine gesetzlich einheitlich festgelegte Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Nach § 622-2 Minpō entsteht die Rückzahlungspflicht jedoch mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung, sodass eine schriftliche Zahlungsaufforderung möglich ist, wenn ohne sachlichen Grund über längere Zeit nicht gezahlt wird. Es empfiehlt sich, bereits beim Vertragsabschluss zu prüfen, ob der Vertrag einen Rückzahlungstermin bestimmt. Für Leser aus DACH ist der Vergleich bemerkenswert: Dort gilt nach der Rechtsprechung eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von in der Regel etwa drei bis sechs Monaten, in Japan ist der vertraglich vereinbarte Termin von häufig rund einem Monat der praktische Maßstab. Die japanische Abwicklung ist damit schneller, verlagert das Konfliktrisiko aber nach vorn auf die Übergabe.
Was tun bei einer Forderung, die nicht nachvollziehbar ist
Ein emotionaler Schlagabtausch bringt keine Lösung näher. Der erste Schritt ist, zu der Forderung je Position schriftlich Menge, Einheitspreis, den Grund für die Zurechnung zum Mieter und die Frage nach der Berücksichtigung der Nutzungsdauer abzufragen. In vielen Fällen wird die Berechnungsgrundlage bereits auf dieser Stufe geordnet, und nicht selten wird der Betrag korrigiert.
Beratungsstellen und die Option des shōgaku soshō
- Die nächstgelegene Verbraucherzentrale über die Verbraucher-Hotline (Telefonnummer 188)
- Beratungsstellen der Branchenverbände für die Verwaltung von Mietwohnungen
- Rechtsberatung der regionalen Rechtsanwaltskammern
- Außergerichtliche Streitbeilegung (ADR) sowie die Zivilmediation beim Amtsgericht für einfache Sachen
Liegt der Streitwert bei einer auf Zahlung von Geld gerichteten Forderung bei 600.000 Yen (ca. 3.500 €) oder darunter, kann das shōgaku soshō (少額訴訟, ein Bagatellverfahren beim Summarischen Gericht) genutzt werden; die Verhandlung wird grundsätzlich in einem einzigen Termin abgeschlossen und ein Urteil verkündet. Allerdings ist die Nutzung beim selben Gericht auf zehn Fälle pro Person und Jahr begrenzt, und gegen das Urteil steht nur der Einspruch bei demselben Gericht offen – eine Berufung zum Landgericht ist nicht möglich. Bei komplexen Streitpunkten kann das Verfahren in das ordentliche Verfahren übergehen. Eine eigene Antragstellung ist möglich, setzt aber geordnete Beweismittel voraus. Entscheidend ist, Fotos vom Einzug, Mietvertrag, Abrechnung und die Korrespondenz chronologisch zusammenzustellen. In DACH gibt es kein exakt entsprechendes Instrument: Dort führt der Weg über das Mahnverfahren oder – bei Streitwerten bis 600 € – über das vereinfachte Verfahren nach § 495a ZPO. Japan bietet dagegen ein Ein-Termin-Verfahren mit deutlich höherer Wertgrenze, dafür mit stark eingeschränktem Rechtsmittelzug.
Unser Verständnis von fairer Kautionsabrechnung
Die Kautionsabrechnung ist der Moment, in dem die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter endet. Gerade in diesem letzten Moment zeigt sich aus unserer Sicht die Haltung einer Verwaltungsgesellschaft am deutlichsten. Eine Abrechnung, die nur einen Betrag nennt, ohne die Grundlage der Abzüge darzulegen, beschädigt das Vertrauen in die Vermietung leise – selbst dann, wenn es nie zum Streit kommt.
Bei der INA&Associates Co., Ltd. legen wir Wert darauf, den Zustand der Wohnung beim Einzug zu dokumentieren und die Logik der Kostenverteilung schon beim Vertragsabschluss zu erläutern. Dahinter steht die Überzeugung, dass auch das Vorabkommunizieren nachteilig erscheinender Informationen am Ende die Belastung beider Seiten senkt. Langfristig werden Objekte, bei denen sich transparente Abrechnungen aneinanderreihen, sowohl von Mietern als auch von Eigentümern weiter gewählt.
Und getragen wird diese Erläuterung nicht von einem System, sondern von den Menschen vor Ort, die wir als jinzai (人財) verstehen – Mitarbeitende als Vermögenswert und nicht als Ressource. Ob geteilte Beurteilungsmaßstäbe bestehen und ob es eine Kultur gibt, in der man im Zweifel nachfragen kann, entscheidet über die Qualität der Abrechnung. Weitere Praxisbeiträge finden Sie in der Kolumnen-Übersicht.
Fazit
Das shikikin ist ein Verwahrungsbetrag, und ohne Grund für einen Abzug ist die Rückzahlung der Grundsatz. Die Wiederherstellungspflicht bedeutet nicht die Rückversetzung in den Zustand beim Einzug, sondern beschränkt sich auf die Beseitigung von Schäden aus Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Auch den Gedanken, dass der Kostenanteil mit der Wohndauer sinkt, legt die Leitlinie des MLIT klar dar.
Aufzeichnungen vom Einzug aufbewahren, die Sondervereinbarungen im Mietvertrag prüfen und bei der Übergabe die Begründungen schriftlich einfordern: Wer diese drei Punkte beachtet, kann die Unsicherheit beim Auszug deutlich verringern. Für die Vermieterseite gilt dasselbe – wer sich darauf vorbereitet, eine erklärbare Abrechnung zu erstellen, verhindert unnötige Streitigkeiten.
Häufige Fragen
Kommt die Kaution grundsätzlich in voller Höhe zurück?
Wenn keine Mietrückstände bestehen und keine Schäden vorliegen, die dem Mieter zugerechnet werden, ist die vollständige Rückzahlung der Grundsatz. Enthält der Mietvertrag jedoch eine Sondervereinbarung, nach der die Kosten der Endreinigung der Mieter trägt, und ist dieser Inhalt klar vereinbart, kann dieser Betrag abgezogen werden. Prüfen Sie dazu die betreffende Klausel im Vertrag.
Was kann ich tun, wenn ich beim Einzug keine Fotos gemacht habe?
Auch ohne Aufzeichnungen müssen Sie nicht aufgeben. § 621 Minpō und die Leitlinie des 国土交通省 (MLIT) gehen davon aus, dass die Beseitigung gewöhnlicher Abnutzung und alterungsbedingter Veränderungen grundsätzlich Sache des Vermieters ist; auf dieser Grundlage können Sie zu jeder einzelnen Position die Begründung erfragen. Ebenfalls prüfenswert ist, ob der Kostenanteil die Nutzungsdauer berücksichtigt.
Ich bin vor mehreren Monaten ausgezogen und habe die Kaution noch nicht erhalten.
Prüfen Sie zunächst, ob der Mietvertrag einen Rückzahlungstermin bestimmt, und fordern Sie schriftlich oder per E-Mail die Übergabe der Abrechnung und die Rückzahlung. Wichtig ist, die Aufforderung in einer nachweisbaren Form zu stellen. Kommt es dennoch nicht weiter, ist der Zeitpunkt gekommen, eine Beratung bei der Verbraucherzentrale oder die Nutzung des shōgaku soshō zu erwägen.
Womit sollte ich als Vermieter beginnen, um Abrechnungsstreitigkeiten zu verringern?
Wirksam ist, den Zustand der Wohnung vor dem Einzug mit Fotos und schriftlich zu dokumentieren und diesen Inhalt mit dem Mieter zu teilen. Erläutern Sie zusätzlich die Kostenverteilung beim Vertragsabschluss sorgfältig und legen Sie das Angebot beim Auszug so vor, dass Position, Menge, Einheitspreis und die Berücksichtigung der Nutzungsdauer ausgewiesen sind. Das kostet Aufwand, ist aber im Vergleich zur Zeit für die Bearbeitung von Streitigkeiten eine kleine Investition.
