這是一篇介紹在您或您的親戚居住的日本購買房屋的抵押貸款的文章。日本的房屋貸款的適用利率是從商店顯示的標準利率中減去根據合約條款減少的金額來計算的，因此不能僅透過廣告上的低數字來比較還款條件。與國外普遍的「比較顯示利率本身」不同，需要將基準利率、減免金額、期末後的條件作為一併進行確認。此外，日本的住宅抵押貸款原則上不能用於投資性房地產，且篩選和產品特徵與收益性房地產融資不同。
什麼是優惠利率？兩種房屋貸款結構和再融資標準
即使您在抵押貸款指南中看到“每年0.○％”或“每年最高▲○％”，您也不能僅根據這些數字來決定還款計劃。如果您不檢查從哪個基準利率、何時、在什麼條件下降低看似較低的適用利率，您在固定期限結束後或再融資時可能會得到與預期不同的還款金額。
優惠利率是從房屋貸款基準利率中扣除的金額。在本文中，我們將解釋全額優惠待遇和初始優惠待遇之間的差異、如何閱讀比較表以及再融資決策的順序。一般來說，住宅抵押貸款不能用於投資性房地產。當談到融資收益型房產時，需要單獨考慮產品品質和篩選。
什麼是優惠利率？
優惠利率是指金融機構依合約條款規定的標準利率（指場外交易利率）中扣除的金額。例如，如果基準利率為每年3.125%，優惠利率為每年-2.18%，則適用利率為每年0.945%。您在廣告中看到的低利率通常是適用利率，而不是基本利率本身。
優惠範圍可能因您的工作場所、房產、自有資金、貸款期限、團體信用人壽保險、與金融機構的交易等不同而有所不同。即使您自身條件也不一定能獲得“最大優惠”，因此請您分別檢視初審後提出的條件和正式貸款合約的條件。
以2026年7月三菱日聯銀行為例，浮動利率「始終優惠課程」為每年0.945%，場外交易利率為每年3.125%，每年減少2.18%。這是一個金融機構和特定條件的範例，利率水準和優惠範圍會因每月、產品和篩選而變化。
全期優待與初期優待的區別
將優待制度分為兩個主要部分更容易組織起來。
期間優待
全期優惠法適用同額減免，直至貸款全部還清。它們通常與浮動利率一起使用，如果基準利率修改，適用的利率也會改變，但「從基準利率中扣除多少個百分點」的優惠範圍仍然是合約時的條件。
它適合那些能夠確保資金安全，同時保持較低初始還款額，同時假設未來利率可能上升的人士。您應該關注的不僅僅是當前的利率。計算如果基本利率增加 0.5% 或 1.0%，您的每月還款金額和餘額將如何變化。
初期優待型別
初期優惠型是指僅在初期增加優惠幅度，例如3年固定期或10年固定期。固定期限內，還款金額可以輕鬆讀取，但期限結束後，有部分產品當時的基準利率優惠幅度較小。
例如，從 2026 年 7 月開始的三菱日聯銀行的 10 年期固定期限，初始適用利率為每年 3.35%。在同一頁面上，固定期間結束後的減少金額與初始情況不同。借款時，不僅要檢視10年的利率，還要檢視第11年的利率依照什麼標準，有多少比例的優惠。
| 比較專案 | 全期優惠 | 初期優惠 |
|---|---|---|
| 優惠待遇範圍 | 作為一般規則，在全額還款之前，範圍相同 | 初期較大，後期可能會減少 |
| 主要選型情況 | 想要選擇浮動利率並維持優惠幅度 | 想要在一定時期內擁有固定的還款金額並擁有固定的前景 |
| 注意事項 | 如果基準利率上升，適用利率也會上升 | 固定期限結束後利率及優惠幅度將會改變 |
| 確認資料 | 利率審核細則、試算還款金額 | 初次終止後的優惠範圍、可選擇的利率型別 |
比較利率時，不要只根據「適用利率」來決定
當您獲得低利率時，您可能只想比較每月還款額。然而，除非包括貸款金額、剩餘期限、貸款費用、擔保費用、團體信用擔保和提前還款條件，否則無法比較總負擔。
定期貸款的特點是能夠固定還款金額而不受利率上升的影響。根據日本住房金融廳公佈的2026年7月Flat 35，貸款期限為21至35年且貸款利率為90%或以下的貸款最常見的利率為每年3.140%。即使它看起來高於浮動利率，您是否認為能夠確定未來還款是否值得取決於您家庭的財務能力和持有期限。
比較時，請基於相同的假設至少排列以下四項。
1、貸款餘額及剩餘還款期限 2、現行適用利率及優惠幅度變動時 3. 貸款費、登記費、印花稅、司法書士費等雜項費用。 4.團體信用擔保明細、提前還款費用、還款金額審核規則
你不能只是說，「我會再融資，因為每年的利率差異是0.3%。」如果餘額很小，剩餘期限很短，或者費用很高，成本可能會超過減息金額。
考慮再融資的三個時機
再融資不僅僅是您想要改變目前優惠待遇範圍時的程式。這是審查您的還款計劃的機會。
固定期限結束前
對於初始期優惠型別，第一次比較的機會是在固定期結束後確認利率和優惠幅度時。如果等到截止日期之前，您可能沒有足夠的時間來完成程式和審核。提前6個月左右計算目前金融機構的條款和另一傢俱有相同還款期限的銀行的條款，會更容易做出決定。
在家庭財務和工作方式改變之前
篩選條件和還款能力在換工作、獨立、休育嬰假或退休前後都會改變。即使您透過再融資降低了還款負擔，您也可能需要告知您的健康狀況才能重新加入團體信貸。請不僅檢查利率，還要檢查是否是完成該程式的正確時間。
當您覺得家庭預算無法吸收利率上升時
如果選擇了浮動利率，根據升幅提前計算還款金額更為現實，而不是在利率上升後急於採用固定利率。如果你把固定視為決定家庭可以接受的還款金額上限的行為，而不是完全預測未來成長的行為，那麼選擇就變得更容易了。
INA的觀點｜將優惠範圍解讀為合約條件而不是“當前低價”
優惠利率可作為購屋時的比較因素。不過，你真正應該比較的不是廣告上宣傳的最低利率，而是優惠幅度能維持多久，以及你的家庭預算是否能承受利率的變動。
我們不僅檢查房產的價格，還會檢查您購買房產後能否繼續還款，包括維修費用、教育費用、工作方式的改變等。選擇低利率本身並不是目標。選擇能夠長期保護您的家庭財務和資產的條件非常重要。
總結
- 優惠利率是標準利率的減少金額，不能只與適用利率比較。
- 全期優惠型別繼續享有優惠幅度，但基準利率可能會有所波動。
- 對於初始優惠型別，需在固定期限結束後確定優惠範圍和利率。
- 再融資計算不僅包括利差，還包括餘額、剩餘期限、雜項費用和團體信用。
- 分別考慮住宅抵押貸款和投資性房地產貸款。
常見問題
優惠利率和標準利率有什麼不同？
基準利率是金融機構公佈的基準利率，優惠利率是從中扣除的金額。您實際支付的適用利率由基準利率減去優惠利率決定。
初期優待計畫危險嗎？
它不被認為是危險的。其優點是可以在固定期間內固定還款金額。然而，如果您在期限結束後沒有檢視優惠範圍和利率並選擇貸款，您可能會對還款金額的變化感到驚訝。
利率差異多少百分比對再融資有利？
沒有統一的標準。根據貸款餘額、剩餘期限、各種費用和團體信用詳細資料而有所不同。在相同的還款期限和相同的提前還款假設下，比較目前和再融資後的情況。
我可以使用抵押貸款購買投資公寓嗎？
原則上不能使用。住宅抵押貸款是一種旨在供房主或親屬居住的房屋的產品。對於投資性房地產，我們使用金融機構設立的房地產投資貸款。
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引文/參考文獻
