Nos investimentos imobiliários, há muitos tipos, como investimento em condomínios e apartamentos, casas unifamiliares e gestão de estacionamentos. Quando se deseja aproveitar um terreno ocioso em que é difícil construir um edifício, cresce o número de casos em que se considera a gestão de estacionamentos. A gestão de estacionamentos vem ganhando atenção como um investimento imobiliário que pode ser iniciado com custos iniciais reduzidos. Neste artigo, explicaremos em detalhes desde a estrutura da gestão de estacionamentos até os pontos para alcançar o sucesso.
Como funciona a gestão de estacionamentos?
A gestão de estacionamentos é um método de investimento em que se cria um estacionamento em um terreno ocioso e se obtém receita a partir das tarifas pagas pelos usuários. Em comparação com a gestão de apartamentos e condomínios, é possível reduzir o custo inicial, e essa é a característica que torna esse negócio mais acessível para começar.
A gestão de estacionamentos pode ser dividida, em linhas gerais, em três modelos operacionais.
- Gestão própria: método em que o proprietário realiza toda a administração por conta própria
- Modelo de terceirização da gestão: método em que o proprietário do terreno realiza a implantação e terceiriza a administração para uma empresa
- Modelo de locação integral (sublease): método em que o terreno ocioso é alugado a uma operadora de estacionamentos para que ela faça a gestão
Para quem está começando em investimentos imobiliários, inclusive na gestão de estacionamentos, os modelos de terceirização da gestão e de locação integral oferecem mais tranquilidade.
Que tipos de gestão de estacionamentos existem?
Na gestão de estacionamentos, há dois tipos: estacionamento mensal e estacionamento rotativo, e cada um possui características diferentes.
Estacionamento mensal
O estacionamento mensal é o tipo alugado por períodos de um mês. Embora seja mais fácil obter uma receita estável todos os meses, a vacância impacta diretamente a rentabilidade. A operação pode ser feita por gestão própria, terceirização da gestão ou locação integral.
Estacionamento rotativo
O estacionamento rotativo pode ser operado sem equipe no local, com a instalação de máquina de pagamento e trava de vaga. Como a instalação de equipamentos é necessária, a terceirização para uma empresa é comum. Existem dois tipos, o modelo de operação própria e o modelo de locação do terreno; no modelo de locação do terreno, é possível obter receita estável todos os meses, mas o retorno diminui em comparação com a operação própria.
Qual é a rentabilidade da gestão de estacionamentos?
A rentabilidade da gestão de estacionamentos tem como referência de 5% a 15% para estacionamentos mensais e de 15% a 30% para estacionamentos rotativos. Os estacionamentos rotativos têm maior giro e podem oferecer rentabilidade mais elevada. Perto de centros comerciais e pontos turísticos, é possível esperar uma receita estável. Pesquisar cuidadosamente o entorno é fundamental.
Quanto custam os custos operacionais da gestão de estacionamentos?
Antes de iniciar a gestão de estacionamentos, é necessário compreender os custos operacionais.
No caso de estacionamento mensal
Há custos de gestão e operação (cobrança, limpeza interna, energia elétrica e seguro) e impostos (imposto sobre ativos fixos, imposto de planejamento urbano, imposto de renda etc.). Se a gestão for terceirizada para uma empresa, também será necessária uma taxa de administração separada (média em torno de 10%).
No caso de estacionamento rotativo
Há custos de preparação do terreno, instalação de placas e instalação de equipamentos. São necessários gastos com equipamentos como máquina de pagamento, trava de vaga e câmera de segurança.
Como começar a gestão de estacionamentos?
Para iniciar a gestão de estacionamentos, o processo segue as etapas abaixo.
Preparar o terreno
Primeiro, faz-se a preparação do terreno ocioso. Em estacionamentos mensais, a cobertura com brita pode ser suficiente, mas, no estacionamento rotativo, a pavimentação com asfalto ou concreto aumenta a durabilidade.
Instalar o que for necessário
O estacionamento mensal pode começar com a demarcação das vagas e os limitadores de roda. Já o estacionamento rotativo também exige equipamentos como máquina de pagamento e trava de vaga. Em pequena escala, recomenda-se o sistema com trava; para 20 vagas ou mais, o sistema com cancela é mais indicado.
Definir as tarifas
Ao definir as tarifas depois de verificar a média da região, torna-se mais fácil assegurar usuários. O estacionamento rotativo permite configurações detalhadas, como cobrança por 30 minutos e tarifa máxima, oferecendo mais flexibilidade do que o estacionamento mensal.
Captar clientes
Além da instalação de placas e distribuição de panfletos, publicar informações em um site também é eficaz para a captação de clientes. Se for difícil captar clientes por conta própria, vale considerar a terceirização para uma imobiliária.
Fazer a gestão
Passam a existir atividades como recolhimento das tarifas, reparo de equipamentos e limpeza periódica. Se não for possível administrar por conta própria, recomendamos terceirizar para uma empresa de administração.
Quais são as vantagens do investimento em estacionamentos?
O investimento em estacionamentos oferece as quatro vantagens abaixo.
É possível reduzir o custo inicial
O maior benefício é que o custo inicial é significativamente menor do que na gestão de condomínios e apartamentos. Em um estacionamento mensal, a média é de 5.000 ienes/m² para pavimentação asfáltica e 1.500 ienes/m² para cobertura com brita.
O prazo até o início é curto
Em um estacionamento mensal, a operação pode começar em uma semana, e mesmo em um estacionamento rotativo, em duas a três semanas. Considerando que na gestão de condomínios e apartamentos isso pode levar de alguns meses a um ano, a rapidez para gerar receita é um atrativo relevante.
É possível aproveitar diferentes tipos de terreno
Se houver espaço para um carro de passeio comum (comprimento 6,0 m × largura 2,5 m = 15 m²), o terreno já pode ser aproveitado. Também é possível utilizar terrenos estreitos ou de formato irregular. Há ainda a opção de transformá-lo em estacionamento exclusivo para motocicletas.
É fácil converter o uso
O custo de remoção do asfalto é baixo, cerca de 1.000 ienes/m². Por isso, esse é um método de investimento recomendado também para terrenos que possam vir a ter outro uso no futuro.
Quais são as desvantagens do investimento em estacionamentos?
Por outro lado, também é importante compreender as desvantagens abaixo.
Há menos benefícios fiscais do que em outros usos
Estacionamentos sem edificações são tratados da mesma forma que terrenos vazios, e não se beneficiam de incentivos fiscais relacionados ao imposto sobre ativos fixos nem ao imposto sobre herança. É preciso ter atenção ao fato de que praticamente não há vantagens tributárias.
Não se pode esperar alta rentabilidade
Os estacionamentos em superfície utilizam apenas o equivalente a um piso, o que reduz a eficiência operacional em comparação com a gestão de apartamentos e condomínios. É difícil obter alta rentabilidade em um curto período.
É difícil escolher a localização
É importante que mesmo veículos maiores possam estacionar com tranquilidade e que o local seja visível a partir da via. Também existe o risco de redução da demanda caso surjam estacionamentos mais baratos ou estacionamentos em estrutura próxima nas imediações.
Quais são os pontos para o sucesso na gestão de estacionamentos?
Priorizar a localização
Próximo a regiões de escritórios, hospitais, áreas comerciais e pontos turísticos, a demanda por estacionamento rotativo tende a ser alta; em grandes condomínios e áreas residenciais densamente povoadas, a demanda por estacionamento mensal tende a ser maior. Escolher o modelo de gestão adequado à localização é a chave para o sucesso.
Pesquisar cuidadosamente o entorno
Verificar com antecedência se há estacionamentos concorrentes e qual é a taxa de ocupação deles traz mais segurança. Também recomendamos consultar uma imobiliária com bom conhecimento das informações da região.
Quais são os problemas mais comuns na gestão de estacionamentos?
Problemas com tarifas, estacionamento irregular, acidentes e reclamações de moradores vizinhos ou usuários são os casos mais representativos. Ao escolher uma administradora para prevenir problemas, verifique os quatro pontos abaixo.
- Se a limpeza está sendo bem realizada
- Se há iluminação e câmeras de segurança instaladas
- Se existe uma central de atendimento 24 horas
- Se há medidas pensadas para prevenir problemas
Que lições podemos aprender com casos de fracasso na gestão de estacionamentos?
Havia poucos usuários
É importante definir preços adequados com base no entorno e nas necessidades da região. Mesmo em terrenos com demanda, os usuários não virão se o local for difícil de estacionar ou se os preços não estiverem alinhados ao mercado.
O aluguel não foi pago
A inadimplência do aluguel não gera apenas perda de receita, mas também demanda tempo e custo com cobrança e negociação. É importante simplificar a forma de pagamento e deixar claras as regras do contrato.
Os impostos foram mais altos do que o esperado
Como o imposto sobre ativos fixos não conta com medidas de redução, ele pode se tornar várias vezes mais alto do que no caso de um terreno com edificação. É importante compreender que a gestão de estacionamentos é um meio de obter receita, e não uma medida adequada para planejamento tributário.
A empresa de administração atuava de forma descuidada
É importante avaliar com cuidado a empresa de administração que será contratada. Visite de fato os estacionamentos administrados pelas empresas candidatas e confirme o estado da gestão.
Havia concorrência nas proximidades
É importante compreender a situação competitiva da vizinhança e buscar diferenciação por meio da facilidade de uso e de uma precificação alinhada às necessidades.
Resumo
A gestão de estacionamentos é um investimento imobiliário com muitas vantagens, como custo inicial reduzido e curto período de preparação. Por outro lado, também existem desvantagens, como poucos incentivos fiscais e a dificuldade na escolha do local. Compare vantagens e desvantagens e avalie a oportunidade somente depois de pesquisar de forma suficiente a localização e o entorno.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o custo inicial da gestão de estacionamentos?
No estacionamento mensal, é possível começar a partir de cerca de 1.500 ienes/m² com cobertura de brita. No estacionamento rotativo, também são necessários custos separados para instalar a máquina de pagamento (a partir de cerca de 450 mil ienes) e a trava de vaga (a partir de cerca de 90 mil ienes).
Entre estacionamento mensal e estacionamento rotativo, qual é mais lucrativo?
A rentabilidade tende a ser mais alta no estacionamento rotativo (15% a 30%), mas isso varia conforme a localização e a demanda. Em áreas residenciais densas, o estacionamento mensal é mais adequado; nas proximidades de centros comerciais, o estacionamento rotativo tende a ser mais indicado.
É necessária alguma qualificação para gerir um estacionamento?
Não é necessária nenhuma qualificação específica para a gestão de estacionamentos. No entanto, ao utilizar o modelo de terceirização da gestão ou de locação integral, é possível começar mesmo sem conhecimento especializado.
Quanto se paga de impostos na gestão de estacionamentos?
Há incidência de imposto sobre ativos fixos, imposto de planejamento urbano, imposto de renda, imposto residencial e imposto sobre atividade individual, entre outros. Como não há edificação, a medida de redução do imposto sobre ativos fixos não se aplica, e é preciso atenção ao fato de que a alíquota será a mesma de um terreno vazio.
