Como forma de aproveitar terrenos ociosos, mais proprietários estão escolhendo operar estacionamentos. Em comparação com a gestão de apartamentos e condomínios, o investimento inicial é menor, mas a rentabilidade e a lucratividade variam bastante conforme a localização e o modelo de operação. Neste artigo, explicamos com números concretos a receita, as despesas e os impostos da operação de estacionamentos, além de organizar as condições para obter lucro e os pontos de atenção.
Quais são os dois formatos de operação de estacionamentos?
Estacionamento mensal
Modelo em que se firma contrato com o usuário por mês. Há três formas de gestão.
- Gestão própria: toda a administração, da captação à cobrança do aluguel, é feita pelo próprio proprietário. É o modelo com maior margem, mas exige mais trabalho.
- Gestão terceirizada: a operação é delegada a uma empresa. Há cobrança de taxa, mas o trabalho é reduzido.
- Locação integral: a empresa aluga o terreno e paga um valor fixo todos os meses, independentemente da taxa de ocupação. O risco é menor, mas a receita tende a ser mais limitada.
Estacionamento rotativo
Sistema de cobrança por tempo de uso. Como exige equipamentos específicos, como trava de vaga e máquina de pagamento, normalmente o proprietário opta por terceirizar a gestão ou pelo modelo de locação do terreno (alugar para uma operadora e receber renda fixa mensal).
Quanto se pode ganhar com a operação de estacionamentos?
As faixas de aluguel por região (referência) são as seguintes.
Estacionamento mensal (valor mensal por vaga)
- Tóquio: cerca de 30 mil ienes; Kanagawa e Osaka: cerca de 20 mil ienes; Aichi: cerca de 10 mil ienes; Fukuoka: cerca de 11 mil ienes
Estacionamento rotativo (por hora)
- Tóquio: cerca de 700 ienes; Kanagawa e Aichi: cerca de 550 ienes; Osaka e Fukuoka: cerca de 400 ienes
Nas áreas urbanas, o potencial de receita é maior, mas, como a concorrência também é intensa, garantir a taxa de ocupação é fundamental.
Quais despesas existem na operação de estacionamentos?
Principais itens do investimento inicial
- Pavimentação asfáltica: 4.400 a 5.000 ienes/m² (escavação, descarte de solo, brita e custo do asfalto)
- Pintura de faixas: 5.000 ienes por vaga
- Bloco de parada de rodas: 6.000 ienes por vaga
- Placa: cerca de 100 mil ienes
- Máquina de pagamento (estacionamento rotativo): cerca de 500 mil ienes por unidade
- Trava de vaga (estacionamento rotativo): cerca de 100 mil ienes por unidade
Custos operacionais
- Limpeza e taxa de gestão: cerca de 5% a 10% da receita com lotação máxima
- Imposto sobre ativo fixo: valor de avaliação × 1,4%
- Imposto de planejamento urbano (em área urbanizável): valor de avaliação × 0,3%
- Imposto de renda: tributado quando a receita é de 200 mil ienes ou mais
Em que casos a operação de estacionamentos é vantajosa?
As condições em que a operação de estacionamentos tende a ser mais favorável são as seguintes.
- Alta demanda de estacionamento na região (áreas de escritórios, proximidade de centros comerciais e perto da estação)
- Poucos concorrentes
- Existência de terreno vazio onde o investimento inicial pode ser contido
- Intenção de avaliar futuramente a conversão para outro uso e preferência por um modelo com rescisão simples
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Perguntas frequentes (FAQ)
- Q. A operação de estacionamentos dá mais lucro do que um apartamento?
- A. Em termos de taxa de retorno, pode haver casos em que supere apartamentos, mas o valor absoluto da receita (receita mensal total) em geral é menor do que no caso de apartamentos. As vantagens do estacionamento são o menor investimento inicial e a facilidade de conversão para outro uso.
- Q. É possível operar um estacionamento em um terreno vazio?
- A. Sim, é possível. Embora sejam necessárias pavimentação asfáltica e instalação de equipamentos, o investimento inicial pode começar em nível muito inferior ao da operação de apartamentos.
- Q. Entre estacionamento rotativo e mensal, qual gera maior receita?
- A. Depende da localização. Em áreas próximas a estações e zonas comerciais, o estacionamento rotativo tende a ser mais vantajoso. Em áreas residenciais e suburbanas, a receita estável do modelo mensal costuma ser mais adequada.
- Q. Há medidas de redução do imposto sobre ativo fixo?
- A. Terrenos residenciais contam com medidas de redução do imposto sobre ativo fixo, mas isso não se aplica a terrenos destinados a estacionamento. Ao comparar com a construção de apartamentos, considere também esse ponto.
