La inversión inmobiliaria incluye muchos tipos, como la inversión en condominios y apartamentos, la inversión en casas unifamiliares y la gestión de estacionamientos. Cuando se desea aprovechar un terreno ocioso donde es difícil construir, cada vez es más frecuente considerar la gestión de estacionamientos. La gestión de estacionamientos está llamando la atención como una inversión inmobiliaria que puede iniciarse con una inversión inicial contenida. En este artículo explicaremos en detalle desde el funcionamiento de la gestión de estacionamientos hasta los puntos clave para lograr el éxito.
¿Cómo funciona la gestión de estacionamientos?
La gestión de estacionamientos es un método de inversión en el que se habilita un estacionamiento en un terreno ocioso y se obtienen ingresos de las tarifas pagadas por los usuarios. Como permite reducir la inversión inicial en comparación con la gestión de apartamentos o condominios, se caracteriza por ser una opción accesible para empezar.
La gestión de estacionamientos puede dividirse, en términos generales, en tres modalidades operativas.
- Gestión directa: método en el que usted mismo realiza toda la administración
- Modelo de gestión delegada: método en el que el propietario del terreno se encarga hasta de la ejecución de las obras y delega la gestión a una empresa
- Modelo de arrendamiento integral (subarrendamiento): método en el que se alquila el terreno ocioso a un operador de estacionamientos para que lo gestione
Si es la primera vez que realiza una inversión inmobiliaria, incluida la gestión de estacionamientos, los modelos de gestión delegada o de arrendamiento integral ofrecen mayor tranquilidad.
¿Qué tipos de gestión de estacionamientos existen?
La gestión de estacionamientos cuenta con dos tipos: estacionamientos mensuales y estacionamientos de monedas, y cada uno tiene características distintas.
Estacionamiento mensual
El estacionamiento mensual es un tipo de estacionamiento que se alquila por periodos de un mes.Aunque facilita obtener ingresos estables cada mes, cuando hay vacantes esto impacta directamente en la rentabilidad. Se opera eligiendo entre gestión directa, gestión delegada o arrendamiento integral.
Estacionamiento de monedas
El estacionamiento de monedas puede operarse sin personal mediante la instalación de una máquina de pago y placas de bloqueo.Como requiere la instalación de equipos, lo habitual es delegarlo a un proveedor especializado. Existen dos modalidades, la de gestión propia y la de arrendamiento del terreno; con esta última se puede obtener un ingreso estable cada mes, aunque el rendimiento disminuye en comparación con la gestión propia.
¿Cuál es la rentabilidad de la gestión de estacionamientos?
Como referencia, la rentabilidad de la gestión de estacionamientos suele situarse entre el 5 % y el 15 % en los estacionamientos mensuales, y entre el 15 % y el 30 % en los estacionamientos de monedas.Los estacionamientos de monedas tienen una alta rotación y pueden ofrecer una rentabilidad elevada. Cerca de instalaciones comerciales o puntos turísticos es posible prever ingresos estables. Es importante investigar cuidadosamente el entorno circundante.
¿Cuánto cuestan los gastos operativos de la gestión de estacionamientos?
Antes de iniciar la gestión de estacionamientos, es necesario conocer los gastos operativos.
En el caso de los estacionamientos mensuales
Se generan gastos de gestión y operación (cobro, limpieza del recinto, electricidad y seguros), así como impuestos (impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto de planificación urbana e impuesto sobre la renta, entre otros).Si se delega la gestión a una empresa, también será necesario pagar una comisión de gestión adicional (alrededor del 10 % como referencia).
En el caso de los estacionamientos de monedas
Se generan costos de acondicionamiento del terreno, instalación de señalización e instalación de equipos.Son necesarios los costos de equipamiento, como máquinas de pago, placas de bloqueo y cámaras de seguridad.
¿Cómo se empieza la gestión de estacionamientos?
Para iniciar la gestión de estacionamientos, se procede siguiendo el siguiente flujo.
Acondicionar el terreno
Primero se acondiciona el terreno ocioso.En un estacionamiento mensual puede bastar un acabado con grava, pero en un estacionamiento de monedas el pavimentado con asfalto o concreto mejora la durabilidad.
Instalar lo necesario
Un estacionamiento mensual puede comenzar con la señalización de las plazas y los topes para ruedas. En un estacionamiento de monedas también se necesitan equipos como la máquina de pago y las placas de bloqueo. Para instalaciones pequeñas se recomienda el sistema con bloqueo, y para 20 plazas o más, el sistema con barrera.
Definir las tarifas
Si define las tarifas después de revisar los precios de la zona, será más fácil asegurar usuarios.En los estacionamientos de monedas es posible establecer configuraciones detalladas, como tarifas por cada 30 minutos o tarifa máxima, por lo que ofrecen más flexibilidad que los estacionamientos mensuales.
Atraer clientes
Además de instalar letreros y distribuir folletos, publicar la información en un sitio web también es eficaz para atraer clientes.Si le resulta difícil captar clientes por su cuenta, conviene considerar la delegación a una empresa inmobiliaria.
Gestionar
Surgen tareas como la recaudación de las tarifas de estacionamiento, la reparación de equipos y la limpieza periódica. Si no puede gestionarlo por sí mismo, le recomendamos delegarlo en una empresa de gestión.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en estacionamientos?
La inversión en estacionamientos ofrece las siguientes cuatro ventajas.
Permite reducir la inversión inicial
La mayor ventaja es que la inversión inicial es significativamente menor que en la gestión de condominios o apartamentos. En un estacionamiento mensual, el precio de referencia del pavimento asfáltico es de 5.000 yenes/m², y con grava, de 1.500 yenes/m².
El plazo hasta empezar es corto
Un estacionamiento mensual puede abrirse en una semana, y un estacionamiento de monedas en unas dos o tres semanas.Si se considera que en la gestión de condominios o apartamentos pueden requerirse desde varios meses hasta un año, resulta atractivo poder monetizarlo con rapidez.
Permite aprovechar distintos tipos de terreno
Puede aprovecharse si se dispone de espacio para un automóvil de tamaño estándar (6,0 m de largo × 2,5 m de ancho = 15 m²).También puede adaptarse a terrenos estrechos o de forma irregular. Existe además la opción de convertirlo en un estacionamiento exclusivo para motocicletas.
Es fácil de reconvertir
El costo de retirar el asfalto es relativamente bajo, de alrededor de 1.000 yenes/m². También es un método de inversión recomendable para terrenos que podrían reconvertirse en el futuro.
¿Cuáles son las desventajas de invertir en estacionamientos?
Por otro lado, también conviene tener presentes las siguientes desventajas.
Las medidas preferenciales son menores que en otros casos
Los estacionamientos sin edificaciones reciben el mismo tratamiento que un terreno baldío, por lo que no pueden beneficiarse de medidas preferenciales en el impuesto sobre bienes inmuebles ni en el impuesto sobre sucesiones.Es importante tener en cuenta que prácticamente no existen ventajas fiscales.
No puede esperarse una rentabilidad muy alta
Un estacionamiento en superficie solo puede aprovechar un único nivel, por lo que la eficiencia operativa disminuye en comparación con la gestión de apartamentos o condominios.Es difícil obtener una alta rentabilidad en un plazo corto.
La selección de la ubicación es difícil
Es importante que incluso los vehículos de gran tamaño puedan estacionar con tranquilidad y que el lugar sea visible desde la vía.También existe el riesgo de que la demanda disminuya si en las cercanías se construyen estacionamientos más económicos o estacionamientos de varios niveles.
¿Cuáles son los puntos clave para que la gestión de estacionamientos tenga éxito?
Prestar especial atención a la ubicación
En zonas de oficinas, hospitales, áreas comerciales y destinos turísticos suele haber mayor demanda de estacionamientos de monedas, mientras que en grandes complejos residenciales y zonas densamente habitadas suele haber mayor demanda de estacionamientos mensuales. Elegir el método de gestión adecuado para la ubicación es la clave del éxito.
Investigar cuidadosamente el entorno circundante
Resulta tranquilizador investigar con antelación si existen estacionamientos competidores y cuál es su nivel de ocupación. También recomendamos recibir asesoramiento de una empresa inmobiliaria con buen conocimiento de la información de la zona.
¿Cuáles son los problemas más comunes en la gestión de estacionamientos?
Los problemas de cobro, el estacionamiento no autorizado, los accidentes y las reclamaciones de vecinos o usuarios son los más representativos. Para prevenir problemas, al elegir una empresa de gestión conviene revisar los siguientes cuatro puntos.
- Si la limpieza se realiza de manera adecuada
- Si hay iluminación y cámaras de seguridad instaladas
- Si cuenta con un centro de atención disponible las 24 horas
- Si existen medidas para prevenir problemas
¿Qué lecciones pueden aprenderse de los casos de fracaso en la gestión de estacionamientos?
Había pocos usuarios
Es importante fijar precios adecuados con base en el entorno y en la demanda.Aun cuando el terreno tenga demanda, los usuarios no acudirán si resulta difícil estacionar o si la tarifa no se ajusta al mercado.
No pagaron la renta
El impago de la renta no solo genera una pérdida de ingresos, sino también tiempo y costos de reclamación y negociación.Es importante simplificar el método de pago y definir con claridad las reglas contractuales.
Los impuestos fueron más altos de lo esperado
Al impuesto sobre bienes inmuebles no se le aplican medidas de reducción, y puede llegar a ser varias veces más alto que cuando existe una edificación.Conviene entender que la gestión de estacionamientos es un medio para obtener ingresos y no una medida adecuada para la optimización fiscal.
La empresa de gestión actuaba de forma descuidada
Es importante evaluar cuidadosamente la empresa de gestión a la que se va a delegar.Visite personalmente los estacionamientos que administra la empresa candidata y verifique su estado de gestión.
Había competidores cerca
Es importante comprender la situación competitiva en la zona y diferenciarse mediante facilidad de uso y una política de precios acorde con la demanda.
Resumen
La gestión de estacionamientos es una inversión inmobiliaria con muchas ventajas, como una inversión inicial contenida y un periodo de preparación corto. Por otro lado, también presenta desventajas, como la escasez de beneficios fiscales y la dificultad de seleccionar la ubicación. Compare las ventajas y desventajas, e investigue suficientemente la ubicación y el entorno circundante antes de tomar una decisión.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto cuesta la inversión inicial para la gestión de estacionamientos?
En un estacionamiento mensual, puede comenzar desde unos 1.500 yenes/m² con acabado de grava. En un estacionamiento de monedas, además, son necesarios los costos de instalación de la máquina de pago (desde unos 450.000 yenes) y de las placas de bloqueo (desde unos 90.000 yenes).
¿Qué es más rentable, un estacionamiento mensual o un estacionamiento de monedas?
La rentabilidad tiende a ser mayor en los estacionamientos de monedas (15 % a 30 %), pero depende de la ubicación y de la demanda. En zonas residenciales densas son adecuados los estacionamientos mensuales, mientras que alrededor de instalaciones comerciales resultan adecuados los estacionamientos de monedas.
¿Se necesita alguna licencia para la gestión de estacionamientos?
No se requiere ninguna licencia especial para la gestión de estacionamientos. No obstante, si se aprovechan el modelo de gestión delegada o el de arrendamiento integral, puede iniciarse incluso sin conocimientos especializados.
¿Qué impuestos conlleva la gestión de estacionamientos?
Se aplican el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto de planificación urbana, el impuesto sobre la renta, el impuesto de residencia y el impuesto empresarial individual, entre otros. Como no hay edificaciones, no se aplican medidas de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles, por lo que debe tenerse en cuenta que se aplica la misma tasa que a un terreno baldío.
