Em 2026, o custo de construir uma casa sob encomenda no Japão — uma chūmon jūtaku (注文住宅, uma casa que o cliente encomenda a um construtor em um terreno que já possui, diferente de comprar um imóvel pronto) — soma, em média nacional, ¥42.598.000 apenas em custo de construção (aprox. R$1.520.000; mediana ¥39.000.000, aprox. R$1.390.000). Para quem também precisa comprar o terreno — uma tochitsuki chūmon jūtaku (土地付注文住宅, "casa sob encomenda com terreno incluído") —, o total de recursos necessários sobe para ¥53.129.000 (aprox. R$1.900.000; mediana ¥48.840.000, aprox. R$1.740.000). Os números vêm da Agência de Financiamento Habitacional do Japão (住宅金融支援機構, Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, JHF), na "Pesquisa com Usuários do Flat 35 do Ano Fiscal 2025" (2025年度フラット35利用者調査), divulgada em 24 de julho de 2026. (Taxa de câmbio de referência usada neste artigo: USD 1 ≈ ¥150 e R$1 ≈ ¥28 — ou seja, ¥1 ≈ R$0,036 —, conforme cotação de 15 de agosto de 2026; trate os valores em reais apenas como indicativos, não como cotação para uma transação real.)
Este guia foi escrito para quem ainda está na fase de procurar terreno e pedir orçamentos a construtoras japonesas (ハウスメーカー, house maker, as grandes construtoras nacionais) ou a empreiteiras locais (工務店, kōmuten), e precisa responder a duas perguntas práticas: quanto separar de orçamento, e se o valor que acabou de receber está dentro do mercado. Para isso, o artigo percorre os números nacionais, regionais e por província; como calcular o próprio orçamento a partir do valor por m²; os impostos e taxas que ficam fora do orçamento de obra; e os incentivos fiscais e subsídios válidos em 2026 — tudo com a fonte primária citada. Todos os valores abaixo vêm das pesquisas oficiais mais recentes, publicadas em 2026.
Antes dos números, um ponto estrutural que costuma surpreender investidores estrangeiros: o Japão não tem nada equivalente ao CUB (Custo Unitário Básico) divulgado mensalmente pelos sindicatos da construção civil (SINDUSCON) em cada estado brasileiro, nem a um MLS (Multiple Listing Service) americano — não existe um banco de dados público, por endereço, com preços de venda ou de construção que qualquer pessoa possa consultar. Os portais imobiliários japoneses mostram preços pedidos, não preços de venda confirmados, e os contratos de construção são acordos privados entre cliente e construtora. O que substitui uma base de comparáveis no Japão são duas grandes pesquisas governamentais e semigovernamentais — a Pesquisa do Flat 35 da JHF citada acima e a Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), tratada mais adiante —, que publicam médias e medianas agregadas, não registros de transações individuais. Praticamente todo número que uma construtora japonesa vai chamar de "preço de mercado" remonta a uma dessas duas pesquisas. Entender como elas são construídas, e onde divergem, é provavelmente a informação mais útil que um investidor estrangeiro pode ter antes de fixar um orçamento.
Principais pontos deste artigo
- O custo de construção de uma casa sob encomenda (注文住宅) no ano fiscal 2025 soma, em média nacional, ¥42.598.000 (aprox. R$1.520.000) — alta de cerca de 8% sobre os ¥39.321.000 (aprox. R$1.400.000) do ano anterior. Um orçamento baseado no mercado de um ano atrás já está desatualizado.
- A média é puxada para cima por casos de alto valor. A mediana do custo de construção é ¥39.000.000 (aprox. R$1.390.000), e a mediana dos recursos totais para terreno + construção é ¥48.840.000 (aprox. R$1.740.000) — use a mediana, não a média, como referência pessoal.
- O custo de construção por m² soma, em média, ¥359.000 (aprox. R$13.000; mediana ¥346.000, aprox. R$12.000). Convertido para o tsubo tradicional (1 tsubo ≈ 3,3 m²), isso equivale a cerca de ¥1.187.000 por tsubo na média, ou ¥1.144.000 na mediana — logo, uma casa de 35 tsubo (cerca de 116 m²) fica em torno de ¥40.000.000–41.500.000 (aprox. R$1.430.000–1.480.000) só na estrutura principal.
- A variação regional chega a cerca de ¥135.000 (aprox. R$4.800) por tsubo entre a região mais cara e a mais barata; por província, o intervalo é ainda maior: Tóquio soma em média ¥51.313.000 (aprox. R$1.830.000), contra ¥35.255.000 (aprox. R$1.260.000) na província de Akita — uma diferença de mais de ¥16.000.000 (aprox. R$570.000).
- Para quem se muda em 2026, a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン減税) pode chegar a ¥4.550.000 (aprox. R$160.000) ao longo de 13 anos, e o programa Mirai Eco House 2026 (みらいエコ住宅2026事業) oferece subsídio de até ¥1.100.000 por unidade (aprox. R$39.000). Considerar ou não esses programas muda o custo real em várias centenas de milhares de reais.
Quanto custa construir uma casa no Japão em 2026, na média nacional?
Resumindo: só a construção fica, em média nacional, em ¥42.598.000 (aprox. R$1.520.000); com terreno incluído, a média nacional sobe para ¥53.129.000 (aprox. R$1.900.000). São dois indicadores diferentes dentro da mesma pesquisa, então o primeiro passo é organizar os valores reais por tipo de construção antes de fazer qualquer conta com eles.
Média nacional por tipo de construção
A tabela abaixo resume os principais indicadores por tipo de construção, extraídos da "Pesquisa com Usuários do Flat 35 do Ano Fiscal 2025" (2025年度フラット35利用者調査) da Agência de Financiamento Habitacional do Japão, divulgada em 24 de julho de 2026. Uma chūmon jūtaku (注文住宅) é o caso de quem já tem o terreno e constrói apenas a casa; uma tochitsuki chūmon jūtaku (土地付注文住宅) é quando a compra do terreno e a construção acontecem juntas. Para um leitor brasileiro acostumado a orçamentos que já somam terreno e obra num único financiamento pela Caixa Econômica Federal ou por bancos privados, essa separação é o primeiro hábito a adquirir: quase todo número japonês vem rotulado como um ou outro, e confundir os dois é o erro de orçamento mais comum entre compradores estrangeiros.
| Tipo de construção | Custo de construção / recursos totais necessários (média nacional) | Área construída | Renda familiar anual | Recursos próprios | Parcela mensal | Comprometimento de renda |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casa sob encomenda (注文住宅, n=3.889) | Custo de construção ¥42.598.000 (aprox. R$1.520.000) (mediana ¥39.000.000, aprox. R$1.390.000) | 118,4 m² | ¥7.189.000 (aprox. R$260.000) | ¥8.398.000 (aprox. R$300.000) | ¥123.900 (aprox. R$4.400) | 23,0% |
| Casa sob encomenda com terreno incluído (土地付注文住宅, n=7.733) | Recursos totais ¥53.129.000 (aprox. R$1.900.000) (mediana ¥48.840.000, aprox. R$1.740.000) | 110,3 m² | ¥7.422.000 (aprox. R$270.000) | ¥4.811.000 (aprox. R$170.000) | ¥152.300 (aprox. R$5.400) | 26,4% |
| Casa pronta para venda (建売住宅, tateuri jūtaku — casa já construída e vendida pronta, o equivalente japonês mais próximo de um imóvel pronto em loteamento fechado no Brasil; n=8.345) | Recursos totais ¥42.148.000 (aprox. R$1.510.000) | 100,4 m² | ¥6.800.000 (aprox. R$240.000) | ¥4.288.000 (aprox. R$150.000) | ¥125.700 (aprox. R$4.500) | 23,9% |
| Apartamento (マンション, manshon — termo japonês para edifício de concreto multifamiliar, usado para prédios de qualquer altura, não só torres altas; n=2.823) | Recursos totais ¥58.815.000 (aprox. R$2.100.000) | 67,7 m² | ¥10.406.000 (aprox. R$370.000) | ¥13.793.000 (aprox. R$490.000) | ¥158.000 (aprox. R$5.600) | 21,5% |
Repare que o valor de ¥42.598.000 (aprox. R$1.520.000) para a casa sob encomenda não inclui o terreno. Olhando o detalhamento da casa sob encomenda com terreno incluído na mesma pesquisa, o custo de construção de ¥37.376.000 (aprox. R$1.330.000) mais o custo de aquisição do terreno de ¥15.753.000 (aprox. R$563.000) somam os ¥53.129.000 (aprox. R$1.900.000) de recursos totais. Quem ainda está procurando terreno deve usar este segundo valor, não o primeiro, como ponto de partida.
Também importa o que exatamente entra em "custo de construção" (建設費) nesta pesquisa: obra estrutural principal, instalações elétricas e hidráulicas, honorários de projeto, honorários de fiscalização de obra e obras acessórias externas — ou seja, mais do que só o valor da "casca" estrutural, mas ainda assim menos do que o custo total. Não entram despesas de registro em cartório nem taxas de abertura de financiamento, que aparecem mais adiante neste artigo como parte das taxas e impostos.
Por que a média sozinha engana — a diferença para a mediana
A confusão mais comum em pesquisas de custo é a diferença entre média (平均値) e mediana (中央値). Como a média é puxada para cima por um número menor de casos de valor muito alto, ela sistematicamente superestima o que um comprador típico realmente paga — uma distorção familiar para quem já leu um relatório de preços de imóveis no Brasil, mas fácil de esquecer quando uma pesquisa japonesa divulga apenas um número na manchete.
| Indicador | Média | Mediana | Diferença |
|---|---|---|---|
| Custo de construção da casa sob encomenda (nacional) | ¥42.598.000 (R$1.520.000) | ¥39.000.000 (R$1.390.000) | ¥3.598.000 (R$130.000) |
| Recursos totais da casa sob encomenda com terreno (nacional) | ¥53.129.000 (R$1.900.000) | ¥48.840.000 (R$1.740.000) | ¥4.289.000 (R$150.000) |
| Recursos totais da casa sob encomenda com terreno (Grande Tóquio) | ¥64.044.000 (R$2.290.000) | ¥57.470.000 (R$2.050.000) | ¥6.574.000 (R$230.000) |
| Recursos de construção da casa sob encomenda (Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional, nacional) | ¥52.330.000 (R$1.870.000) | ¥40.000.000 (R$1.430.000) | ¥12.330.000 (R$440.000) |
| Recursos de construção + compra de terreno somados (mesma pesquisa, nacional) | ¥76.460.000 (R$2.730.000) | ¥51.000.000 (R$1.820.000) | ¥25.460.000 (R$910.000) |
| Recursos de construção + compra de terreno somados (mesma pesquisa, três grandes regiões metropolitanas) | ¥100.270.000 (R$3.580.000) | ¥65.000.000 (R$2.320.000) | ¥35.270.000 (R$1.260.000) |
Não deixe uma manchete como "média de ¥100.270.000 (aprox. R$3.580.000) nas três grandes regiões metropolitanas do Japão" te desanimar de construir — a mediana da mesma pesquisa é ¥65.000.000 (aprox. R$2.320.000). Ao montar seu próprio orçamento, use a mediana como referência e trate a média como "como fica quando o quadro pende para o caro", não como linha de base. É a mesma disciplina que um comprador brasileiro aplica ao ler que o "preço médio" de uma região metropolitana foi inflado por um punhado de vendas de luxo — só que no Japão, sem um índice tipo CUB ou um banco de transações individuais para conferir a manchete, a mediana publicada pelo governo é o que mais se aproxima de um dado confiável.
Por que duas pesquisas oficiais mostram valores diferentes?
Existem duas pesquisas governamentais e semigovernamentais sobre o custo de construir no Japão, e elas não medem a mesma população — então nenhuma das duas está "errada". Lê-las lado a lado é essencial para entender por que um número visto em um lugar pode não bater com outro visto em outro lugar.
| Item | Pesquisa do Flat 35 | Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional |
|---|---|---|
| Publicação / divulgação | Agência de Financiamento Habitacional do Japão (JHF) / 24 de julho de 2026 (dados do ano fiscal 2025) | Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) / 17 de julho de 2026 (dados do ano fiscal 2025) |
| Amostra | Tomadores que usaram o financiamento de taxa fixa de longo prazo Flat 35 (フラット35) | Famílias que se mudaram ou reconstruíram durante o ano fiscal 2024 |
| Valor da casa sob encomenda | Custo de construção ¥42.598.000 (mediana ¥39.000.000) | Recursos de construção ¥52.330.000 (mediana ¥40.000.000) |
| Custo do terreno | Custo de aquisição ¥15.753.000 (casa sob encomenda com terreno incluído) | Recursos de compra de terreno ¥26.740.000 (mediana ¥15.000.000) |
| Casa + terreno | Recursos totais ¥53.129.000 (mediana ¥48.840.000) | Total ¥76.460.000 (mediana ¥51.000.000) |
Nas médias, as duas pesquisas divergem em mais de ¥23.000.000 (aprox. R$820.000). Mas, comparando as medianas, a diferença encolhe para cerca de ¥2.160.000 (aprox. R$77.000) — ¥48.840.000 (R$1.740.000) contra ¥51.000.000 (R$1.820.000). A maior parte da divergência nas médias vem do fato de a Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional incluir uma fatia maior de famílias em reconstrução, com reservas financeiras maiores, e outros casos de valor alto. Se você quer conferir se um orçamento recebido faz sentido, compare mediana com mediana — isso aproxima muito mais da realidade do mercado do que comparar média com média, e é o substituto mais próximo que existe da busca por comparáveis vendidos que um comprador brasileiro faria em um portal ou junto a um corretor.
Os custos de construção estão subindo? Comparando o ano fiscal 2024 com o 2025
Sim — e cerca de 8% em um único ano, um patamar alto o bastante para exigir refazer o planejamento financeiro. Ignorar isso e montar o orçamento com base em informações de um ano atrás pode revelar uma falta de várias centenas de milhares de reais só depois que a obra já começou.
Custo de construção da casa sob encomenda e valor por m², ano a ano
| Indicador | Ano fiscal 2024 | Ano fiscal 2025 | Variação |
|---|---|---|---|
| Custo de construção da casa sob encomenda (média) | ¥39.321.000 (R$1.400.000) | ¥42.598.000 (R$1.520.000) | +¥3.277.000 (R$120.000), +8,3% |
| Custo de construção da casa sob encomenda (mediana) | ¥36.285.000 (R$1.300.000) | ¥39.000.000 (R$1.390.000) | +¥2.715.000 (R$97.000), +7,5% |
| Custo de construção por m² (média) | ¥333.000 (R$12.000) | ¥359.000 (R$13.000) | +¥26.000 (R$930), +7,8% |
| Custo de construção por m² (mediana) | ¥321.000 (R$11.000) | ¥346.000 (R$12.000) | +¥25.000 (R$890), +7,8% |
| Recursos totais da casa sob encomenda com terreno (média) | ¥50.071.000 (R$1.790.000) | ¥53.129.000 (R$1.900.000) | +¥3.058.000 (R$110.000), +6,1% |
A área quase não mudou, de 118,5 m² para 118,4 m². Ou seja, o aumento não vem de casas maiores — a mesma casa, do mesmo tamanho do ano passado, ficou mais cara por causa da alta no valor por unidade. Onde exatamente a alta de materiais e mão de obra pesa mais é detalhado em o que está por trás da disparada do custo de construção no Japão em 2026, e o detalhamento do aumento. Para um leitor comparando com a construção civil brasileira, esse ritmo de reajuste está bem acima da inflação geral do período no Japão — um país historicamente de preços estáveis —, puxado sobretudo por uma escassez estrutural de mão de obra qualificada que, diferente de ciclos de alta e baixa mais comuns na construção civil brasileira, não dá sinais de reverter.
A tendência de dez anos e o que ela significa para o orçamento
O Panorama da Reforma Tributária do MLIT para o ano fiscal 2026 (令和8年度税制改正概要) traz a evolução dos recursos habitacionais necessários ao longo do tempo. A casa sob encomenda com terreno subiu de ¥38.980.000 (aprox. R$1.390.000) no ano fiscal 2015 para ¥50.070.000 (aprox. R$1.790.000) no ano fiscal 2024, e o apartamento subiu de ¥42.500.000 (aprox. R$1.520.000) para ¥55.920.000 (aprox. R$2.000.000) no mesmo período. Com mais de ¥10.000.000 (aprox. R$357.000) de variação em uma única década, "o valor de quando os pais construíram a casa" simplesmente não serve mais de referência — um alerta que vale igualmente para o investidor estrangeiro que ainda ancora mentalmente o preço em níveis do seu país de origem de cinco ou dez anos atrás.
Duas implicações práticas seguem daí. Primeiro, se o período entre o orçamento e a assinatura do contrato se alonga, o valor por unidade pode mudar nesse intervalo. Segundo, se o início da obra escorrega para o ano fiscal seguinte, o programa de subsídio em que você contava pode mudar, ou o ciclo de inscrição pode reiniciar. Revisar com antecedência o processo e o prazo típicos para construir uma casa sob encomenda no Japão ajuda a administrar os dois riscos.
Como calcular o seu próprio caso a partir do valor por tsubo
O caminho mais rápido para traduzir a média nacional em um número para o seu projeto é multiplicar o custo de construção por m² pela área construída planejada. Esta seção converte os valores oficiais por m² para o tsubo (坪, tsubo — unidade tradicional japonesa de área, ainda usada em toda a construção civil do país, onde 1 tsubo ≈ 3,3 m²) e depois traz estimativas prontas por faixa de área.
Convertendo o custo por m² em custo por tsubo
O tsubo não tem equivalente direto no sistema métrico brasileiro, mas é a unidade em que praticamente todo orçamento de construtora japonesa é apresentado — então aprender a lê-lo é inevitável para quem compara propostas de construtoras japonesas. Usando a conversão 1 tsubo = 3,30578 m², a média nacional do ano fiscal 2025 de ¥359.000 (aprox. R$13.000) por m² equivale a cerca de ¥1.187.000 (aprox. R$42.000) por tsubo; a mediana de ¥346.000 (aprox. R$12.000) por m² equivale a cerca de ¥1.144.000 (aprox. R$41.000) por tsubo; e a média da Grande Tóquio de ¥387.000 (aprox. R$14.000) por m² equivale a cerca de ¥1.279.000 (aprox. R$46.000) por tsubo.
| Área construída total | Na mediana, ¥346.000/m² (aprox. ¥1.144.000/tsubo) | Na média nacional, ¥359.000/m² (aprox. ¥1.187.000/tsubo) | Na média da Grande Tóquio, ¥387.000/m² (aprox. ¥1.279.000/tsubo) |
|---|---|---|---|
| 30 tsubo (aprox. 99,2 m²) | aprox. ¥34.310.000 (R$1.230.000) | aprox. ¥35.600.000 (R$1.270.000) | aprox. ¥38.380.000 (R$1.370.000) |
| 35 tsubo (aprox. 115,7 m²) | aprox. ¥40.030.000 (R$1.430.000) | aprox. ¥41.540.000 (R$1.480.000) | aprox. ¥44.780.000 (R$1.600.000) |
| 40 tsubo (aprox. 132,2 m²) | aprox. ¥45.750.000 (R$1.630.000) | aprox. ¥47.470.000 (R$1.700.000) | aprox. ¥51.170.000 (R$1.830.000) |
Atenção: o valor por tsubo que uma construtora japonesa apresenta pode usar como denominador apenas a obra estrutural principal, uma base mais estreita do que a desta tabela. Como comparar propostas de construtoras em pé de igualdade é tratado em detalhe em como se calcula o valor por tsubo da casa sob encomenda, e como comparar orçamentos.
Quanto a estrutura muda o preço (madeira, estrutura metálica ou concreto armado)
A Receita Nacional do Japão (国税庁, Kokuzeichō, NTA) publica uma "Tabela de Valores Padrão de Construção de Edificações" (建物の標準的な建築価額表), baseada em estatísticas de início de obra, mostrando o custo de construção previsto por m² por tipo de estrutura; a edição mais recente cobre o ano fiscal 2023 (令和5年). É útil para ver a proporção de custo entre estruturas, mesmo não sendo — como explica a ressalva abaixo — uma fonte para precificar uma casa diretamente.
| Estrutura | Custo de construção previsto por m² | Convertido para tsubo | Índice, madeira = 100 |
|---|---|---|---|
| Madeira / estrutura de madeira com argamassa (木造・木骨モルタル造) | ¥204.100 (R$7.300) | aprox. ¥675.000 (R$24.000) | 100 |
| Estrutura metálica (鉄骨造) | ¥281.100 (R$10.000) | aprox. ¥929.000 (R$33.000) | aprox. 138 |
| Concreto armado (鉄筋コンクリート造, RC) | ¥314.300 (R$11.000) | aprox. ¥1.039.000 (R$37.000) | aprox. 154 |
| Estrutura metálica com concreto armado (鉄骨鉄筋コンクリート造, SRC) | ¥366.700 (R$13.000) | aprox. ¥1.212.000 (R$43.000) | aprox. 180 |
Essa tabela específica existe para calcular o imposto sobre ganho de capital e cobre todos os tipos de edificações, não só residências — então os valores em ienes não devem ser usados como referência para o valor de um contrato de construção residencial; use-a apenas para ver a proporção entre estruturas, ou seja, o quanto uma estrutura metálica ou de concreto custa a mais em relação à madeira. Diferente do Brasil, onde a alvenaria estrutural e o concreto armado dominam praticamente toda a construção residencial, a estrutura de madeira ainda é a base do mercado japonês — reflexo de séculos de tradição construtiva e de normas sísmicas desenvolvidas especificamente para esse material. Uma comparação que também pesa a vida útil e o custo de manutenção de cada estrutura está em uma comparação prática entre madeira, estrutura metálica e concreto armado.
Somando os valores para uma casa de 35 tsubo
Segue o cálculo para o tamanho mais comum — uma casa de 35 tsubo (aprox. 115,7 m²) — para quem também está adquirindo o terreno.
- Casa: mediana do custo por m² de ¥346.000 (R$12.000) × 115,7 m² = aprox. ¥40.030.000 (R$1.430.000)
- Terreno: custo médio nacional de aquisição de terreno para casa sob encomenda com terreno incluído de ¥15.753.000 (R$563.000) (Grande Tóquio: ¥25.900.000, aprox. R$925.000)
- Casa + terreno: aprox. ¥40.030.000 + ¥15.753.000 = aprox. ¥55.780.000 (R$1.990.000) (com terreno da Grande Tóquio: aprox. ¥65.930.000, R$2.350.000)
- Taxas e impostos: aprox. ¥230.000 (R$8.200) só de registro e selo (exemplo de cálculo mais adiante), além de taxa de abertura de financiamento, seguro contra incêndio, mudança e outros itens
Esse valor de aprox. ¥55.780.000 (R$1.990.000) fica cerca de ¥7.000.000 (aprox. R$250.000) acima da mediana de ¥48.840.000 (R$1.740.000) dos recursos totais para casa sob encomenda com terreno. O motivo é simples: a área média real da pesquisa é de 110,3 m² (aprox. 33,4 tsubo), menor que os 35 tsubo usados neste exemplo. Reduzir apenas um tsubo de área gera uma diferença de cerca de ¥1.144.000 (aprox. R$41.000) pelo valor mediano por tsubo. Quando o orçamento não fecha, o primeiro item a ajustar costuma ser a área construída, não os acabamentos.
Quanto muda por região? Grande Tóquio, Kinki, Tōkai e o restante do Japão
Com a mesma metragem e a mesma especificação, o local de construção pode mudar o total em mais de ¥10.000.000 (aprox. R$357.000). Primeiro olhamos por macrorregião, depois por província.
Custo de construção e custo por m² por região
| Região | Custo de construção da casa sob encomenda (média / mediana) | Custo por m² (média) | Convertido para tsubo | Recursos totais da casa sob encomenda com terreno (média / mediana) |
|---|---|---|---|---|
| Grande Tóquio (首都圏) | ¥47.615.000 / ¥42.330.000 (R$1.700.000 / R$1.510.000) | ¥387.000 (R$14.000) | aprox. ¥1.279.000 (R$46.000) | ¥64.044.000 / ¥57.470.000 (R$2.290.000 / R$2.050.000) |
| Kinki (近畿圏, região de Osaka-Kyoto-Kobe) | ¥42.698.000 / ¥40.230.000 (R$1.520.000 / R$1.440.000) | ¥363.000 (R$13.000) | aprox. ¥1.200.000 (R$43.000) | ¥54.859.000 / ¥50.475.000 (R$1.960.000 / R$1.800.000) |
| Tōkai (東海圏, região de Nagoya) | ¥43.488.000 / ¥40.000.000 (R$1.550.000 / R$1.430.000) | ¥358.000 (R$13.000) | aprox. ¥1.183.000 (R$42.000) | ¥53.246.000 / ¥50.095.000 (R$1.900.000 / R$1.790.000) |
| Restante do Japão (その他地域) | ¥40.126.000 / ¥37.560.000 (R$1.430.000 / R$1.340.000) | ¥346.000 (R$12.000) | aprox. ¥1.144.000 (R$41.000) | ¥47.508.000 / ¥44.805.000 (R$1.700.000 / R$1.600.000) |
| Nacional (全国) | ¥42.598.000 / ¥39.000.000 (R$1.520.000 / R$1.390.000) | ¥359.000 (R$13.000) | aprox. ¥1.187.000 (R$42.000) | ¥53.129.000 / ¥48.840.000 (R$1.900.000 / R$1.740.000) |
A diferença no custo por tsubo só da construção entre a Grande Tóquio e o restante do Japão é de cerca de ¥135.000 (aprox. R$4.800). Já quando o terreno entra na conta, a diferença nos recursos totais sobe para ¥16.536.000 (aprox. R$591.000) — ¥64.044.000 (R$2.290.000) na Grande Tóquio contra ¥47.508.000 (R$1.700.000) no restante do país. A maior parte da diferença regional vem do terreno, não da construção — um fato importante na hora de decidir qual compensação importa mais para você, e que lembra a lógica de qualquer grande metrópole brasileira, onde o "prêmio" de morar em bairros centrais de São Paulo ou do Rio de Janeiro também é, majoritariamente, uma história de preço de terreno, não de mão de obra ou material.
Províncias do maior para o menor valor
Veja abaixo o custo de construção da casa sob encomenda por província. Províncias com poucas amostras produzem números mais instáveis, então aqui só entram províncias com pelo menos 40 casos registrados.
| Maiores | Custo de construção | Casos | Menores | Custo de construção | Casos |
|---|---|---|---|---|---|
| Tóquio (東京都) | ¥51.313.000 (R$1.830.000) | 252 | Akita (秋田県) | ¥35.255.000 (R$1.260.000) | 102 |
| Kanagawa (神奈川県) | ¥50.740.000 (R$1.810.000) | 198 | Miyazaki (宮崎県) | ¥35.754.000 (R$1.280.000) | 51 |
| Nagano (長野県) | ¥47.131.000 (R$1.680.000) | 94 | Kagoshima (鹿児島県) | ¥36.901.000 (R$1.320.000) | 69 |
| Saitama (埼玉県) | ¥46.354.000 (R$1.660.000) | 248 | Ehime (愛媛県) | ¥36.961.000 (R$1.320.000) | 42 |
| Hokkaido (北海道) | ¥46.130.000 (R$1.650.000) | 135 | Iwate (岩手県) | ¥36.981.000 (R$1.320.000) | 44 |
A diferença entre a província mais cara, Tóquio, e a mais barata, Akita, é de ¥16.058.000 (aprox. R$574.000). Hokkaido aparecer entre as mais caras se deve ao alto padrão de isolamento térmico exigido na região, não simplesmente ao preço da terra — um lembrete de que o nome da província sozinho não diz se um orçamento está caro ou barato; leia-o junto com o padrão local de isolamento térmico e de resistência à carga de neve, ambos tipicamente mais altos — e, portanto, mais caros — nas regiões mais frias do Japão do que um leitor brasileiro tenderia a supor só pelo clima.
Preço do terreno e área do lote
Para a casa sob encomenda com terreno incluído, o custo de aquisição do terreno é, em média, ¥15.753.000 (R$563.000) no Japão, ¥25.900.000 (R$925.000) na Grande Tóquio, ¥18.843.000 (R$673.000) em Kinki, ¥14.535.000 (R$519.000) em Tōkai e ¥10.165.000 (R$363.000) no restante do país. A área do lote é, em média, 247,1 m² no Japão e 190,5 m² na Grande Tóquio — um padrão de investir mais dinheiro em menos terreno que soa familiar a quem já comparou um lote de condomínio fechado no interior brasileiro com um terreno urbano em bairro nobre, ainda que as densidades no Japão sejam mais apertadas do que a maioria dos leitores ocidentais imagina.
Para a casa sob encomenda em que o comprador já é dono do terreno (com frequência herdado, e não recém-adquirido), a área média do lote é bem maior, 326,6 m², o que mostra como ainda é comum no Japão construir em terreno de família passado entre gerações — um padrão bem diferente do Brasil, onde a fragmentação de heranças costuma levar à venda do imóvel, não à construção nele. A relação entre a área do lote e quanto de área construída é realmente permitida está explicada, com os índices de ocupação e aproveitamento, em como o índice de ocupação e o coeficiente de aproveitamento definem a relação entre terreno e área construída.
O que compõe o custo de construção — obra principal, obras acessórias e taxas
O total é formado por três partes: a casa, o terreno e as taxas e impostos. Destes três, as taxas são o item mais esquecido pelos compradores. Esta seção define exatamente o que entra e o que não entra em cada um.
O que entra — e o que não entra — no "custo de construção"
Pela definição da Pesquisa do Flat 35, o custo de construção inclui a obra estrutural principal, as instalações elétricas e hidráulicas, os honorários de projeto, os honorários de fiscalização de obra e as obras acessórias externas. Não inclui os itens a seguir, todos pagos à parte:
- Custo de aquisição do terreno (contabilizado como item separado na casa sob encomenda com terreno incluído)
- Custos de registro: imposto de registro, imposto de selo e honorários do shihō shoshi (司法書士 — profissional licenciado que cuida do registro de imóveis no cartório japonês, um papel sem equivalente exato no Brasil, a meio caminho entre um tabelião de cartório de registro de imóveis e um despachante imobiliário)
- Custos do financiamento: taxa de abertura, taxa de garantia e prêmio do seguro de vida em grupo vinculado ao financiamento
- Prêmios de seguro contra incêndio e terremoto
- Custos de cerimônias de início e de "levantamento da viga mestra" (地鎮祭, jichinsai, e 上棟式, jōtōshiki — rituais xintoístas tradicionais que marcam etapas da obra), mudança e compra de móveis, cortinas e iluminação
Como regra prática do setor, a obra estrutural principal costuma responder por cerca de 70% do custo total de construção, e as obras acessórias por cerca de 20% — mas isso é convenção do mercado, não um número de estatística oficial. Em terrenos que precisam de melhoria de solo, o custo das obras acessórias pode disparar, então não confie na proporção; confira item por item no orçamento recebido. Esse é o único hábito que realmente importa aqui.
Impostos devidos na construção nova: imposto de registro, imposto de selo, imposto de transmissão e IPTU
Diferente do Brasil, onde o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) municipal costuma variar de 2% a 3% sobre o valor de mercado do imóvel e é cobrado uma única vez, na transferência, o Japão distribui a carga tributária da construção em vários tributos menores, com alíquotas reduzidas temporárias que mudam ano a ano — por isso vale sempre conferir a data-limite de cada uma.
| Tributo | Base de cálculo | Alíquota / valor | Vigência |
|---|---|---|---|
| Imposto de registro (registro de preservação de propriedade) | Valor avaliado do imóvel residencial | 0,15% (alíquota padrão 0,4%) | até 31 de março de 2027 |
| Imposto de registro (habitação certificada de longa qualidade / baixo carbono) | Valor avaliado do imóvel residencial | 0,1% | até 31 de março de 2027 |
| Imposto de registro (transferência de propriedade na compra do terreno) | Valor avaliado do terreno | 1,5% (alíquota padrão 2%) | prorrogado até 31 de março de 2029 |
| Imposto de registro (registro de hipoteca) | Valor do financiamento | 0,1% | até 31 de março de 2027 |
| Imposto de selo (contrato de empreitada de construção) | Contrato de ¥10.000.000–¥50.000.000 (aprox. R$357.000–1.790.000) | ¥10.000 (R$360) (¥30.000, R$1.100, para contratos acima de ¥50.000.000 até ¥100.000.000) | até 31 de março de 2027 |
| Imposto de selo (contrato de compra e venda de terreno) | Contrato de ¥10.000.000–¥50.000.000 (aprox. R$357.000–1.790.000) | ¥10.000 (R$360) (¥30.000, R$1.100, para contratos acima de ¥50.000.000 até ¥100.000.000) | até 31 de março de 2027 |
| Imposto de transmissão imobiliária (不動産取得税) | Dedução sobre o valor tributável | ¥12.000.000 (R$429.000) para residência comum / ¥13.000.000 (R$464.000) para habitação certificada de longa qualidade | parcela de habitação certificada prorrogada até 31 de março de 2031 |
| IPTU (固定資産税) | Redução do imposto sobre imóvel novo | 1/2 (3 anos para casa térrea, 5 anos para habitação certificada de longa qualidade) | prorrogado até 31 de março de 2031 |
A alíquota reduzida do imposto de registro só se aplica quando certos requisitos são cumpridos — como área construída de pelo menos 50 m² — e um certificado do município é anexado ao pedido de registro. Sobre a redução do IPTU, o MLIT estima que, para uma casa nova de ¥25.000.000 (aprox. R$893.000), a economia chega a cerca de ¥270.000 (aprox. R$9.600) ao longo de três anos (¥182.000, aprox. R$6.500, por ano sem a redução, contra ¥91.000, aprox. R$3.200, por ano com ela). Como às vezes é possível pedir restituição do imposto de transmissão depois da compra, vale conferir também a redução do imposto de transmissão imobiliária e o passo a passo do pedido de restituição.
Somando as taxas na prática — um exemplo de cálculo
Com um imóvel avaliado em ¥15.000.000 (R$536.000), um terreno avaliado em ¥10.000.000 (R$357.000) (com valor de venda acima de ¥10.000.000) e um financiamento de ¥34.200.000 (R$1.220.000), eis a soma só dos impostos. O imposto de registro incide sobre o valor avaliado; o imposto de selo, sobre o valor do contrato.
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Registro de preservação de propriedade (imóvel) | ¥15.000.000 × 0,15% | ¥22.500 (R$800) |
| Registro de transferência de propriedade (terreno) | ¥10.000.000 × 1,5% | ¥150.000 (R$5.400) |
| Registro de hipoteca | ¥34.200.000 × 0,1% | ¥34.200 (R$1.200) |
| Imposto de selo (contrato de empreitada) | faixa de ¥10.000.000–¥50.000.000 | ¥10.000 (R$360) |
| Imposto de selo (contrato de terreno) | faixa de ¥10.000.000–¥50.000.000 | ¥10.000 (R$360) |
| Total | — | ¥226.700 (R$8.100) |
Isso é só a parte de impostos. Somam-se a isso os honorários do shihō shoshi, a taxa de abertura e a taxa de garantia do financiamento, o prêmio do seguro contra incêndio e o custo do estudo de solo. A parte de impostos pode ser calculada com precisão assim que se conhece o valor avaliado e o valor financiado, então uma boa prática de planejamento é fixar esses ¥226.700 (R$8.100) como custo já conhecido e, a partir daí, somar o restante com base no orçamento detalhado — essa ordem melhora a precisão do plano inteiro.
Quanto volta com os incentivos fiscais e subsídios de 2026
Para quem se muda em 2026, a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) pode chegar a ¥4.550.000 (aprox. R$160.000) ao longo de 13 anos, e o programa Mirai Eco House 2026 (みらいエコ住宅2026事業) oferece subsídio de até ¥1.100.000 por unidade (aprox. R$39.000) para construção nova. Somando os dois, o custo real após os incentivos pode variar em mais de R$180.000.
Dedução do financiamento habitacional para quem se muda em 2026: teto de financiamento e período de dedução
Diferente do FGTS e do Minha Casa Minha Vida brasileiros, que operam como subsídio direto na entrada ou redução da taxa de juros, a dedução do financiamento habitacional japonesa funciona como abatimento anual no imposto de renda e no imposto residencial, proporcional ao saldo devedor no fim do ano. Pela reforma tributária do ano fiscal 2026, a dedução foi prorrogada por mais cinco anos. A alíquota de dedução é 0,7%, e os tetos de financiamento para construção nova são os seguintes. Os valores entre parênteses valem para famílias com filhos (家庭 com filho menor de 19 anos, ou em que um dos cônjuges tem menos de 40 anos).
| Categoria de habitação (nova) | Teto de financiamento | Famílias com filhos, etc. | Período de dedução | Teto de dedução em 13 anos |
|---|---|---|---|---|
| Habitação certificada de longa qualidade / baixo carbono | ¥45.000.000 (R$1.610.000) | ¥50.000.000 (R$1.790.000) | 13 anos | ¥4.095.000 / ¥4.550.000 (R$150.000 / R$160.000) |
| Habitação padrão ZEH de eficiência energética | ¥35.000.000 (R$1.250.000) | ¥45.000.000 (R$1.610.000) | 13 anos | ¥3.185.000 / ¥4.095.000 (R$110.000 / R$150.000) |
| Habitação conforme padrão de eficiência energética | ¥20.000.000 (R$714.000) | ¥30.000.000 (R$1.070.000) | 13 anos | ¥1.820.000 / ¥2.730.000 (R$65.000 / R$98.000) |
| Outras habitações | Fora do programa de apoio (habitações com aprovação de projeto obtida até o fim de 2027, entre outras condições, têm direito a ¥20.000.000 (R$714.000) × 10 anos) | |||
O requisito de renda é até ¥20.000.000 (aprox. R$714.000), e o requisito de área construída é de pelo menos 40 m² (50 m² ou mais para quem tem renda acima de ¥10.000.000, aprox. R$357.000, ou para quem usa o adicional de famílias com filhos). A partir das mudanças de 2028 em diante, habitações novas construídas em "zonas vermelhas" de risco de desastre — como áreas de alerta especial para deslizamento — deixam de ser elegíveis.
Qual é o valor máximo da dedução em 13 anos?
Segue o cálculo para quem se muda em 2026 em uma habitação nova certificada de longa qualidade.
- Famílias com filhos, etc.: ¥50.000.000 × 0,7% = ¥350.000 (R$12.000) por ano → máximo de ¥4.550.000 (R$160.000) em 13 anos
- Demais famílias: ¥45.000.000 × 0,7% = ¥315.000 (R$11.000) por ano → máximo de ¥4.095.000 (R$150.000) em 13 anos
A diferença entre as duas é de ¥455.000 (aprox. R$16.000). Mas isso é apenas um teto: o valor efetivo da dedução fica limitado ao saldo devedor no fim do ano e ao imposto de renda e imposto residencial efetivamente devidos naquele ano. Quanto menor a renda em determinado ano, maior a parte da dedução teórica que fica sem uso — por isso não vale colocar o valor-teto direto no planejamento financeiro como se fosse garantido. As etapas de declaração — a declaração de imposto de renda no primeiro ano, seguida do ajuste anual no salário a partir do segundo ano — estão reunidas em como declarar a dedução do financiamento habitacional de uma casa nova.
Qual é o valor do subsídio do programa Mirai Eco House 2026?
Como sucessor do programa de apoio a habitações verdes para famílias com filhos, o MLIT e o Ministério do Meio Ambiente japoneses administram em conjunto o "Programa Mirai Eco House 2026" (みらいエコ住宅2026事業, Me住宅2026), com orçamento total de ¥250.000.000.000 (aprox. R$8,9 bilhões) — uma escala que dá uma ideia de quanto o governo japonês está disposto a subsidiar a eficiência energética residencial, um investimento público bem maior, proporcionalmente, do que qualquer programa habitacional brasileiro atual voltado à eficiência energética.
| Habitação elegível (nova) | Subsídio (entre parênteses, zonas climáticas 1 a 4) | Se houver demolição de casa antiga | Famílias elegíveis |
|---|---|---|---|
| Habitação orientada a GX (maior nível de eficiência energética) | ¥1.100.000/unidade (¥1.250.000/unidade) (R$39.000 / R$45.000) | — | Todas as famílias |
| Habitação certificada de longa qualidade | ¥750.000/unidade (¥800.000/unidade) (R$27.000 / R$29.000) | ¥950.000/unidade (¥1.000.000/unidade) (R$34.000 / R$36.000) | Famílias com filhos ou casais jovens |
| Habitação padrão ZEH | ¥350.000/unidade (¥400.000/unidade) (R$12.000 / R$14.000) | ¥550.000/unidade (¥600.000/unidade) (R$20.000 / R$21.000) | Famílias com filhos ou casais jovens |
As unidades elegíveis precisam ter área construída entre 50 m² e 240 m², com fundação iniciada em 28 de novembro de 2025 ou depois. A habitação orientada a GX precisa atingir o grau 6 ou superior de isolamento térmico, reduzir o consumo de energia primária (excluindo renováveis) em pelo menos 35%, alcançar 100% ou mais incluindo geração renovável, e instalar um sistema de gestão de energia residencial (HEMS), entre outros requisitos. A data de início da obra é, em si, uma condição de elegibilidade — o que significa que o momento da assinatura do contrato pode determinar se você se qualifica ou não para o subsídio.
Isenção de imposto sobre doação para recursos usados na aquisição de moradia
Diferente do Brasil, onde a doação de pais ou avós para a compra de um imóvel está sujeita ao ITCMD estadual (com alíquotas de até 8%, variando por estado, sobre o valor doado), o Japão isenta completamente esse tipo de doação até um teto, desde que dentro do prazo do programa. Se você recebe ajuda financeira de pais ou avós, doações feitas até 31 de dezembro de 2026 são isentas de imposto sobre doação até ¥10.000.000 (aprox. R$357.000) para habitação de eficiência energética, ou ¥5.000.000 (aprox. R$180.000) para as demais habitações. Para se qualificar como beneficiário, é preciso ter pelo menos 18 anos completos em 1º de janeiro do ano em que recebeu a doação, renda total de até ¥20.000.000 (aprox. R$714.000) (¥10.000.000, aprox. R$357.000, ou menos, se a área construída for de 40 m² a menos de 50 m²), e área construída entre 40 m² e 240 m², entre outras condições.
Para ser reconhecida como "habitação de eficiência energética" no caso de construção nova, a casa precisa cumprir padrões como grau 5 ou superior de desempenho de isolamento térmico e grau 6 ou superior de consumo de energia primária, e é preciso anexar um certificado de desempenho habitacional à declaração do imposto sobre doação. Como o prazo do programa é 31 de dezembro de 2026, vale decidir em família, com antecedência, se a doação será feita dentro do ano-calendário de 2026, caso pretenda usar o benefício.
Quanto guardar, e quanto pagar por mês
Quem constrói uma casa sob encomenda entra com recursos próprios de, em média, ¥8.398.000 (aprox. R$300.000) no Japão, e o percentual de entrada na Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional é de 31,2%. A partir daí dá para ter uma ideia realista do valor financiado e da parcela mensal.
Valores reais de recursos próprios e percentual de entrada
Na Pesquisa do Flat 35, os recursos próprios somam, em média, ¥8.398.000 (R$300.000) para a casa sob encomenda, ¥4.811.000 (R$170.000) para a casa sob encomenda com terreno, ¥4.288.000 (R$150.000) para a casa pronta para venda e ¥13.793.000 (R$493.000) para o apartamento. Na Grande Tóquio, os recursos próprios para a casa sob encomenda sobem para ¥11.344.000 (aprox. R$405.000), e na própria cidade de Tóquio, para ¥14.642.000 (aprox. R$523.000).
Já a Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do MLIT traz o percentual de entrada diretamente, e ele muda bastante entre famílias construindo pela primeira vez e famílias reconstruindo.
| Categoria | Recursos de construção habitacional (média nacional) | Dos quais, recursos próprios | Percentual de entrada |
|---|---|---|---|
| Famílias construindo pela primeira vez | ¥51.100.000 (R$1.820.000) | ¥14.030.000 (R$501.000) | 27,5% |
| Famílias reconstruindo | ¥61.350.000 (R$2.190.000) | ¥31.580.000 (R$1.130.000) | 51,5% |
O percentual de entrada de 51,5% das famílias que reconstroem é mais alto principalmente porque esse grupo já é dono do terreno e costuma contar com verba rescisória de aposentadoria ou o valor da venda do imóvel anterior. Para quem constrói pela primeira vez, um ponto de partida realista é um percentual de entrada em torno de 27,5% — usar essa referência ajuda o plano a não sair dos trilhos mais adiante. É um patamar de entrada mais alto do que o normalmente exigido pelo Sistema Financeiro de Habitação brasileiro na maioria dos programas, o que reflete a postura mais conservadora dos bancos japoneses em relação ao crédito imobiliário.
Parcela mensal em um financiamento Flat 35 a 3,29% ao ano por 35 anos
Subtraindo os recursos próprios de ¥8.398.000 (R$300.000) do custo de construção da casa sob encomenda de ¥42.598.000 (R$1.520.000), o valor financiado fica em aproximadamente ¥34.200.000 (R$1.220.000). Esse número bate, de forma próxima, com o detalhamento de captação de recursos da mesma pesquisa (compra e garantia pela agência de ¥32.479.000, aprox. R$1.160.000, mais outros empréstimos de ¥1.744.000, aprox. R$62.000, totalizando ¥34.223.000, aprox. R$1.220.000).
Rodando esses ¥34.200.000 pela taxa de juros do Flat 35 (フラット35, o principal programa japonês de financiamento habitacional com taxa fixa de longo prazo, administrado pela JHF — diferente do sistema brasileiro, onde a Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante) convivem lado a lado e a maioria dos financiamentos usa taxa pós-fixada atrelada à TR ou ao IPCA, o Flat 35 trava a taxa nominal por todo o prazo, até 35 anos) para recursos liberados em agosto de 2026: para prazo de 21 a 35 anos e relação financiamento/valor de até 90%, a taxa mais comum é 3,290% ao ano.
- Premissas: financiamento de ¥34.200.000 (R$1.220.000) / 3,29% ao ano (fixa durante todo o prazo) / 35 anos / amortização com parcelas fixas (sistema equivalente à Tabela Price) / sem parcelas de bônus (弾力返済 — reforços de amortização usando o 13º salário, prática comum no Japão e sem equivalente direto no Brasil)
- Parcela mensal: aprox. ¥137.000 (R$4.900)
- Total pago ao final: aprox. ¥57.630.000 (R$2.060.000) (dos quais, juros de aprox. ¥23.430.000, R$837.000)
A diferença entre esse valor e a parcela mensal média real da pesquisa, de ¥123.900 (aprox. R$4.400), é de apenas cerca de ¥13.000 (aprox. R$460) — uma diferença pequena, que reflete como o prazo e a taxa aplicada variam de um tomador para outro. Trate a estimativa acima como "como fica sob um conjunto de premissas simples: 35 anos, taxa fixa, financiamento total", não como uma promessa do seu número exato. Como funcionam as diferentes opções de taxa do Flat 35, e onde a taxa fixa integral se encaixa, está em como funciona o financiamento Flat 35 e suas condições de uso.
Um orçamento confortável, a partir do comprometimento de renda de 23,0%
O comprometimento total de renda (総返済負担率, a parcela da renda anual destinada ao pagamento anual do financiamento) da casa sob encomenda é, em média, 23,0% no Japão, e 26,4% para a casa sob encomenda com terreno. Esse 23,0% é a média do percentual individual de cada tomador — não é simplesmente a renda média de ¥7.189.000 (aprox. R$260.000) dividida pela parcela mensal média de ¥123.900 (aprox. R$4.400) (¥1.487.000, aprox. R$53.000, ao ano). Como tomadores de renda mais baixa apresentam um percentual proporcionalmente mais alto, a média real fica acima do que essa divisão simples sugeriria.
Aplicando esse percentual à sua própria renda, dá para chegar a um teto de referência. Com renda de ¥6.000.000 (aprox. R$210.000) e comprometimento de 23%, isso são ¥1.380.000 (aprox. R$49.000) por ano, ou ¥115.000 (aprox. R$4.100) por mês. Com renda de ¥8.000.000 (aprox. R$290.000), são ¥1.840.000 (aprox. R$66.000) por ano, ou ¥153.000 (aprox. R$5.500) por mês. Calcule de trás para frente: da sua capacidade de pagamento mensal para o valor financiável, some os recursos próprios — essa soma é o seu orçamento total real. A ordem importa: partir do preço do imóvel tende a esticar o orçamento; partir da parcela evita boa parte dos problemas de planejamento financeiro. É a mesma disciplina de um comprador brasileiro trabalhando com o limite de comprometimento de renda de cerca de 30% usado pelos bancos para aprovar financiamento habitacional no Brasil — mas os credores japoneses aplicam esse limite com menos flexibilidade do que muitos bancos ocidentais, então trate o 23% como uma âncora de planejamento rígida, não como uma sugestão.
O que muda por faixa de orçamento? Lendo o mercado de 2026
Com a mediana do custo de construção em ¥39.000.000 (aprox. R$1.390.000), o velho mapa mental de "faixa dos ¥10 milhões, dos ¥20 milhões, dos ¥30 milhões" já não corresponde à realidade. Reorganizando para o mercado de 2026, as faixas ficam assim.
| Faixa de orçamento (só a casa) | Posição no mercado de 2026 | Escolhas realistas |
|---|---|---|
| Faixa dos ¥20 milhões (¥20.000.000–29.000.000, aprox. R$714.000–1.040.000) | Bem abaixo da mediana. Área de cerca de 20 a 25 tsubo | Volume simples, em caixa, de dois pavimentos; acabamentos padrão; sobretudo construtoras locais e regionais |
| Faixa dos ¥30 milhões (aprox. R$1.070.000–1.390.000) | Logo abaixo da mediana de ¥39.000.000 (R$1.390.000) — a faixa com o maior número de casos | Área de cerca de 30 tsubo. É preciso escolher entre grau de isolamento térmico e qualidade dos acabamentos |
| Faixa dos ¥40 milhões (aprox. R$1.430.000–1.790.000) | Em linha com a média nacional de ¥42.598.000 (R$1.520.000) | Área de cerca de 35 tsubo. Habitação certificada de longa qualidade e padrão ZEH se tornam viáveis, e as grandes construtoras entram como opção |
| Faixa dos ¥50 milhões ou mais (aprox. R$1.790.000+) | Em linha com a média de Tóquio de ¥51.313.000 (R$1.830.000) | Casa sob encomenda padrão para a Grande Tóquio. Mais fácil garantir liberdade de projeto — materiais naturais, jardim interno e outros elementos |
Se o orçamento fica abaixo da mediana, o primeiro item a ajustar é a área construída. Depois vem simplificar o volume da construção, e só então o grau dos acabamentos. Revisar os custos nessa ordem tende a proteger o desempenho da casa mesmo reduzindo o total — e o isolamento térmico é o item que vale proteger até o fim, porque alimenta diretamente tanto a dedução do financiamento habitacional quanto os requisitos de elegibilidade ao subsídio descritos acima.
O que decidir antes de iniciar a obra para não estourar o orçamento (a visão da INA)
Pela nossa experiência no mercado imobiliário japonês, o orçamento raramente estoura por causa de um orçamento mal lido. Ele estoura porque as decisões foram tomadas na ordem errada. A maioria dos compradores começa pelo terreno e pela planta, e só no fim tenta encaixar o plano financeiro. O resultado é que aquilo que não deveria ser cortado acaba sendo cortado.
Inverta essa ordem. Decida primeiro quanto consegue pagar por mês sem apertar demais. O comprometimento total de renda de 23,0% discutido acima é a régua para essa decisão. A partir da parcela, calcule o valor financiável, some os recursos próprios e feche o orçamento total. Só depois disso decida como dividir esse orçamento entre terreno e construção.
Outra decisão a tomar antes de iniciar a obra é a ordem de prioridades. Desempenho de isolamento térmico, desempenho sísmico, área construída, grau dos acabamentos, área externa. Classifique esses cinco itens antes de começar, e quando um orçamento vier acima do esperado, você não vai ter que decidir às pressas o que cortar primeiro. Recomendamos colocar isolamento térmico e desempenho sísmico no topo, porque eles afetam não só o conforto do dia a dia, mas também a elegibilidade à dedução fiscal e aos subsídios descritos acima, além do valor de revenda no futuro.
E, por fim: escolha bem o seu ponto de contato. Mesmo na mesma construtora, o valor final pode variar em várias centenas de milhares de reais dependendo de a pessoa responsável pelo seu projeto conseguir, ou não, traduzir o que você quer em um orçamento viável. Acreditamos que as pessoas são o maior patrimônio de uma empresa (人財, jinzai — literalmente "capital humano", termo que usamos deliberadamente no lugar do mais comum 人材 para sinalizar que enxergamos nossas pessoas como um ativo em que se investe, não apenas um recurso a ser empregado) justamente porque é em momentos como esse que essa diferença aparece. Não julgue só pela marca da empresa — julgue se a pessoa à sua frente consegue explicar a lógica por trás dos números. O que observar ao comparar construtoras japonesas está em o que realmente importa ao comparar construtoras japonesas (ハウスメーカー).
Perguntas frequentes (FAQ)
P. De quanto de recurso total preciso para construir uma casa no Japão?
Se você também está adquirindo o terreno, a média nacional do ano fiscal 2025 é de ¥53.129.000 (aprox. R$1.900.000), com mediana de ¥48.840.000 (aprox. R$1.740.000) (Agência de Financiamento Habitacional do Japão, "Pesquisa com Usuários do Flat 35 do Ano Fiscal 2025"). O detalhamento é custo de construção de ¥37.376.000 (aprox. R$1.330.000) mais custo de aquisição do terreno de ¥15.753.000 (aprox. R$563.000), aos quais se somam taxas a partir da casa dos ¥200.000 (aprox. R$7.100+) só de registro e selo. Na Grande Tóquio, os recursos totais chegam, em média, a ¥64.044.000 (aprox. R$2.290.000), com mediana de ¥57.470.000 (aprox. R$2.050.000).
P. Qual é o valor de referência por tsubo?
O custo de construção por m² do ano fiscal 2025 é, em média, ¥359.000 (aprox. R$13.000) no Japão, com mediana de ¥346.000 (aprox. R$12.000). Convertendo a 1 tsubo = 3,30578 m², isso dá cerca de ¥1.187.000 (aprox. R$42.000) por tsubo na média, ou ¥1.144.000 (aprox. R$41.000) na mediana. A Grande Tóquio fica em ¥387.000/m² (aprox. ¥1.279.000, R$46.000, por tsubo), e o restante do Japão em ¥346.000/m² (aprox. ¥1.144.000, R$41.000, por tsubo). Para uma casa de 35 tsubo, espere algo entre ¥40.030.000 e ¥41.540.000 (aprox. R$1.430.000–1.480.000) só na estrutura principal.
P. Além do custo de construção, quanto custam as taxas?
Só de impostos, o total fica em torno de ¥226.700 (aprox. R$8.100), considerando um imóvel avaliado em ¥15.000.000 (R$536.000), um terreno avaliado em ¥10.000.000 (R$357.000) e um financiamento de ¥34.200.000 (R$1.220.000) — sendo ¥22.500 (R$800) de registro de preservação de propriedade, ¥150.000 (R$5.400) de registro de transferência do terreno, ¥34.200 (R$1.200) de registro de hipoteca e ¥20.000 (R$710) de imposto de selo no total. Somam-se a isso os honorários do shihō shoshi, a taxa de abertura e de garantia do financiamento, o prêmio do seguro contra incêndio e o custo do estudo de solo.
P. Quanto de entrada devo preparar?
Em valores reais de pesquisa, os recursos próprios de quem constrói uma casa sob encomenda somam, em média, ¥8.398.000 (aprox. R$300.000) no Japão, ¥11.344.000 (aprox. R$405.000) na Grande Tóquio e ¥14.642.000 (aprox. R$523.000) em Tóquio. Em percentual de entrada, famílias construindo pela primeira vez ficam em 27,5%, e famílias reconstruindo, em 51,5% (MLIT, "Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Ano Fiscal 2025"). Para quem constrói pela primeira vez, usar algo perto de 30% do total como referência facilita o planejamento.
P. Os custos de construção vão continuar subindo?
Ninguém pode afirmar uma tendência futura com certeza. Como histórico, porém, o custo de construção da casa sob encomenda subiu cerca de 8%, de ¥39.321.000 (aprox. R$1.400.000) no ano fiscal 2024 para ¥42.598.000 (aprox. R$1.520.000) no ano fiscal 2025, e o custo por m² também subiu, de ¥333.000 (R$12.000) para ¥359.000 (R$13.000). Como a área quase não mudou no mesmo período, a alta vem sobretudo do valor por unidade. Vale confirmar, o quanto antes, tanto o prazo de validade do seu orçamento quanto a data planejada de início da obra.
Fontes e referências
- Agência de Financiamento Habitacional do Japão (住宅金融支援機構, JHF), "Pesquisa com Usuários do Flat 35 do Ano Fiscal 2025 — Tabelas Consolidadas" (2025年度フラット35利用者調査 集計表) (publicado em 24 de julho de 2026) — custo de construção e recursos totais necessários, custo por m², recursos próprios, parcela mensal e comprometimento total de renda, por tipo de construção, região e província
- Agência de Financiamento Habitacional do Japão (JHF), "Pesquisa com Usuários do Flat 35 do Ano Fiscal 2024 — Tabelas Consolidadas" (2024年度フラット35利用者調査 集計表) — usada para calcular a comparação ano a ano
- Agência de Financiamento Habitacional do Japão (JHF), "Pesquisa com Usuários do Flat 35 do Ano Fiscal 2025 — Visão Geral da Pesquisa" (2025年度フラット35利用者調査 調査の概要, PDF) — definições de custo de construção, recursos totais necessários e área construída
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), "Resumo dos Resultados da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Ano Fiscal 2025" (令和7年度住宅市場動向調査の結果をとりまとめ) (17 de julho de 2026) — visão geral da pesquisa e média dos recursos de compra
- MLIT, "Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Ano Fiscal 2025 — Relatório" (令和7年度住宅市場動向調査 報告書, PDF) — média e mediana dos recursos de construção habitacional e de compra de terreno, percentual de entrada e recursos por família em construção nova vs. reconstrução
- MLIT, "Panorama da Reforma Tributária do MLIT para o Ano Fiscal 2026" (令和8年度 国土交通省税制改正概要, PDF) (dezembro de 2025 (Reiwa 7)) — prorrogação da dedução do financiamento habitacional e dos tetos de financiamento, medidas especiais de imposto de transmissão imobiliária e IPTU, prorrogação da alíquota reduzida do imposto de registro de transferência de terreno
- MLIT, "Programa Mirai Eco House 2026 (Me住宅2026)" (みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）) — visão geral do programa
- MLIT, "Visão Geral do Programa Mirai Eco House 2026 (Me住宅2026)" (みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）の概要, PDF) — valores de subsídio, famílias elegíveis, requisito de área construída, requisito de data de início da obra
- Receita Nacional do Japão (国税庁, NTA), "No.7191 Tabela de Alíquotas do Imposto de Registro" (登録免許税の税額表) — alíquotas e reduções para registro de preservação/transferência de propriedade e registro de hipoteca
- Receita Nacional do Japão (NTA), "No.7108 Redução do Imposto de Selo em Contratos de Transferência Imobiliária e Contratos de Empreitada de Construção" (不動産譲渡契約書・建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置) — valores reduzidos do imposto de selo
- Receita Nacional do Japão (NTA), "No.4508 Isenção de Imposto sobre Doação de Recursos para Aquisição de Moradia Recebidos de Ascendentes Diretos" (直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税) — limites de isenção e requisitos do beneficiário e da habitação
- Receita Nacional do Japão (NTA), "Tabela de Valores Padrão de Construção de Edificações" (建物の標準的な建築価額表, PDF) — custo de construção previsto por m² por tipo de estrutura (ano fiscal 2023 / Reiwa 5, edição mais recente)
- Agência de Financiamento Habitacional do Japão (JHF), "Histórico das Taxas de Juros do Flat 35" (【フラット35】借入金利の推移) — taxa de juros para recursos liberados em agosto de 2026
