Este es un tema exclusivamente japonés: construir una vivienda por encargo (注文住宅, chūmon jūtaku, una casa personalizada construida sobre un terreno que el propietario ya posee o adquiere junto con la construcción) sigue un sistema de financiación, impuestos y subvenciones que no tiene equivalente directo en España ni en América Latina. En 2026, el coste de construcción de una chūmon jūtaku es, en promedio nacional, de ¥42.598.000 (aprox. €250.600; mediana ¥39.000.000, aprox. €229.400) solo por la edificación. Si se incluye la compra del terreno —lo que en Japón se denomina tochitsuki chūmon jūtaku (土地付注文住宅, vivienda personalizada con terreno)—, los fondos necesarios ascienden a una media nacional de ¥53.129.000 (aprox. €312.500; mediana ¥48.840.000, aprox. €287.300), según la Encuesta a Usuarios de Flat 35 del Ejercicio 2025 (「2025年度フラット35利用者調査」) publicada por la Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) el 24 de julio de 2026. (Tipo de cambio de referencia usado en todo este artículo: 1 € ≈ ¥170, agosto de 2026; las conversiones son aproximadas y varían con el mercado de divisas.)
Este artículo está pensado para quien está buscando terreno en Japón y va a pedir presupuesto a grandes constructoras industrializadas (ハウスメーカー, house maker) o a estudios de obra locales (工務店, kōmuten). El objetivo es que pueda decidir por sí mismo cuánto presupuesto reservar y si la cifra que le presenten se ajusta al mercado. Para ello reunimos, con la fuente primaria citada en cada caso, las cifras nacionales, por región y por prefectura, el cálculo inverso a partir del precio por tsubo, los gastos adicionales e impuestos, y las desgravaciones y subvenciones vigentes en 2026. Todas las cifras proceden de las encuestas oficiales más recientes, publicadas en 2026. Para un inversor internacional, este nivel de detalle tiene además una implicación práctica: el mercado de la construcción residencial en Japón está documentado estadísticamente —por prefectura, por tipo de estructura, por tipo de vivienda— con un grado de granularidad que no siempre existe en los mercados de España o Latinoamérica, lo que permite una diligencia debida más precisa antes de comprometer capital.
Puntos clave de este artículo
- El coste de construcción de una chūmon jūtaku en el ejercicio 2025 es, de media nacional, ¥42.598.000 (aprox. €250.600), un 8% más que los ¥39.321.000 (aprox. €231.300) del ejercicio anterior. La referencia de precios de hace un año ya no es válida.
- La media está inflada por los casos de gama alta. La mediana —la cifra más representativa para un caso individual— es de ¥39.000.000 (aprox. €229.400) para la construcción y de ¥48.840.000 (aprox. €287.300) para el total con terreno; si quiere verse reflejado en los datos, use esta última.
- El coste de construcción por metro cuadrado es de ¥359.000/m² de media (aprox. €2.112/m²) y ¥346.000/m² de mediana (aprox. €2.035/m²). Convertido a tsubo (坪, unidad tradicional japonesa de superficie equivalente a 3,30578 m², todavía estándar en toda la industria de la construcción japonesa), son aproximadamente ¥1.187.000/tsubo (aprox. €6.982/tsubo) y ¥1.144.000/tsubo (aprox. €6.729/tsubo). Para una superficie construida de 35 tsubo (unos 115,7 m²), solo la edificación ronda entre ¥40.000.000 y ¥41.500.000 (aprox. €235.300–€244.100).
- Las diferencias regionales alcanzan unos ¥130.000/tsubo (aprox. €765/tsubo) en el precio por tsubo, y entre prefecturas la diferencia supera los ¥16.000.000 (aprox. €94.100): Tokio (¥51.313.000, aprox. €301.800) frente a Akita (¥35.255.000, aprox. €207.400).
- Para quien se mude a su vivienda en 2026, la deducción del préstamo hipotecario para vivienda (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) puede alcanzar ¥4.550.000 (aprox. €26.800) en 13 años, y el programa de subvención Mirai Eco Jūtaku 2026 (みらいエコ住宅2026事業) hasta ¥1.100.000 (aprox. €6.500) por vivienda. Incluir o no estos incentivos en el cálculo cambia el coste real en varios millones de yenes.
¿Cuánto cuesta en promedio nacional construir una casa en Japón en 2026?
La respuesta directa: solo el edificio cuesta, de media nacional, ¥42.598.000 (aprox. €250.600); con terreno incluido, ¥53.129.000 (aprox. €312.500). Pero estos dos datos corresponden a indicadores estadísticamente distintos dentro de la encuesta original, así que antes de nada conviene comparar las cifras por tipo de vivienda.
Cifras nacionales medias por tipo de vivienda
A partir de la Encuesta a Usuarios de Flat 35 del Ejercicio 2025 (「2025年度フラット35利用者調査」, JHF, publicada el 24 de julio de 2026), resumimos los indicadores principales por tipo de vivienda. Una chūmon jūtaku (注文住宅) es una vivienda personalizada que se construye sobre un terreno que el comprador ya posee; una tochitsuki chūmon jūtaku (土地付注文住宅) es cuando la compra del terreno y la construcción se realizan a la vez, el caso más habitual para un inversor extranjero que empieza de cero en Japón.
| Tipo de vivienda | Coste de construcción / fondos necesarios (media nacional) | Superficie habitable | Renta familiar anual | Fondos propios aportados | Cuota mensual | Ratio de carga de reembolso total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Chūmon jūtaku (注文住宅, 3.889 casos) | Coste de construcción: ¥42.598.000 (aprox. €250.600) (mediana ¥39.000.000, aprox. €229.400) | 118,4 m² | ¥7.189.000 (aprox. €42.300) | ¥8.398.000 (aprox. €49.400) | ¥123.900 (aprox. €729) | 23,0% |
| Tochitsuki chūmon jūtaku (土地付注文住宅, 7.733 casos) | Fondos necesarios: ¥53.129.000 (aprox. €312.500) (mediana ¥48.840.000, aprox. €287.300) | 110,3 m² | ¥7.422.000 (aprox. €43.700) | ¥4.811.000 (aprox. €28.300) | ¥152.300 (aprox. €896) | 26,4% |
| Tateuri jūtaku (建売住宅, vivienda unifamiliar ya construida en venta, 8.345 casos) | Fondos necesarios: ¥42.148.000 (aprox. €247.900) | 100,4 m² | ¥6.800.000 (aprox. €40.000) | ¥4.288.000 (aprox. €25.200) | ¥125.700 (aprox. €739) | 23,9% |
| Manshon (マンション, apartamento en un edificio de condominios, 2.823 casos) | Fondos necesarios: ¥58.815.000 (aprox. €345.900) | 67,7 m² | ¥10.406.000 (aprox. €61.200) | ¥13.793.000 (aprox. €81.100) | ¥158.000 (aprox. €929) | 21,5% |
Un matiz importante: los ¥42.598.000 de la chūmon jūtaku no incluyen el precio del terreno. En la misma encuesta, el desglose de la tochitsuki chūmon jūtaku muestra ¥37.376.000 (aprox. €219.900) de coste de construcción más ¥15.753.000 (aprox. €92.700) de coste de adquisición del terreno, que suman los ¥53.129.000 de fondos necesarios. Si usted todavía está buscando terreno, tome esta segunda cifra como punto de partida.
Además, en esta encuesta el "coste de construcción" incluye la obra principal, las instalaciones, el diseño, la supervisión de obra y las obras exteriores anexas. Es decir, no es solo el coste de la estructura principal, sino que también incorpora parte de las obras complementarias. En cambio, no incluye los gastos de registro de la propiedad ni las comisiones del préstamo hipotecario, que se detallan más adelante en este artículo.
Por qué no basta con mirar la media: la diferencia con la mediana
El malentendido más frecuente en las encuestas de coste de vivienda es la brecha entre la media y la mediana. La media se dispara por un número reducido de casos de importe muy alto, así que queda por encima de lo que realmente paga la persona "típica". Para un inversor acostumbrado a mercados donde estas dos cifras suelen ser más parecidas, esta brecha en Japón —de varios cientos de miles de euros en algunos indicadores— es en sí misma una lección sobre cómo leer los datos inmobiliarios japoneses.
| Indicador | Media | Mediana | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Coste de construcción de chūmon jūtaku (nacional) | ¥42.598.000 (aprox. €250.600) | ¥39.000.000 (aprox. €229.400) | ¥3.598.000 (aprox. €21.200) |
| Fondos necesarios de tochitsuki chūmon jūtaku (nacional) | ¥53.129.000 (aprox. €312.500) | ¥48.840.000 (aprox. €287.300) | ¥4.289.000 (aprox. €25.200) |
| Fondos necesarios de tochitsuki chūmon jūtaku (área metropolitana de Tokio) | ¥64.044.000 (aprox. €376.700) | ¥57.470.000 (aprox. €338.100) | ¥6.574.000 (aprox. €38.700) |
| Fondos de construcción de chūmon jūtaku (Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda, nacional) | ¥52.330.000 (aprox. €307.800) | ¥40.000.000 (aprox. €235.300) | ¥12.330.000 (aprox. €72.500) |
| Fondos de construcción + fondos de compra de terreno (misma encuesta, nacional) | ¥76.460.000 (aprox. €449.800) | ¥51.000.000 (aprox. €300.000) | ¥25.460.000 (aprox. €149.800) |
| Fondos de construcción + fondos de compra de terreno (misma encuesta, tres grandes áreas metropolitanas) | ¥100.270.000 (aprox. €589.800) | ¥65.000.000 (aprox. €382.400) | ¥35.270.000 (aprox. €207.500) |
No hace falta renunciar al proyecto solo por ver la cifra de "media de ¥100.270.000 (aprox. €589.800)" en las tres grandes áreas metropolitanas. La mediana de la misma encuesta es ¥65.000.000 (aprox. €382.400). En la práctica, lo recomendable es fijar el presupuesto tomando la mediana como referencia y tratar la media como "el escenario si el coste se dispara hacia arriba".
Por qué dos encuestas oficiales dan cifras distintas
Existen dos encuestas públicas de naturaleza distinta sobre el coste de construir una casa en Japón. No es que una sea correcta y la otra no: simplemente encuestan a poblaciones diferentes.
| Concepto | Encuesta a Usuarios de Flat 35 | Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda |
|---|---|---|
| Organismo y fecha de publicación | Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) / 24 de julio de 2026 (datos del ejercicio 2025) | Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) / 17 de julio de 2026 (datos del ejercicio Reiwa 7 / 2025) |
| Población encuestada | Personas que obtuvieron financiación con el préstamo Flat 35 (フラット35) | Hogares que se mudaron o reconstruyeron su vivienda en el ejercicio Reiwa 6 (2024) |
| Coste del edificio (chūmon jūtaku) | Coste de construcción: ¥42.598.000 (aprox. €250.600) (mediana ¥39.000.000, aprox. €229.400) | Fondos de construcción: ¥52.330.000 (aprox. €307.800) (mediana ¥40.000.000, aprox. €235.300) |
| Coste del terreno | Coste de adquisición del terreno: ¥15.753.000 (aprox. €92.700) (tochitsuki chūmon jūtaku) | Fondos de compra de terreno: ¥26.740.000 (aprox. €157.300) (mediana ¥15.000.000, aprox. €88.200) |
| Edificio + terreno | Fondos necesarios: ¥53.129.000 (aprox. €312.500) (mediana ¥48.840.000, aprox. €287.300) | Total: ¥76.460.000 (aprox. €449.800) (mediana ¥51.000.000, aprox. €300.000) |
En términos de media hay una diferencia de más de ¥23.000.000 (aprox. €135.300), pero comparando las medianas, la brecha se reduce a unos ¥2.160.000 (aprox. €12.700) entre ¥48.840.000 y ¥51.000.000. La mayor parte de la divergencia en las medias se debe a que la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda incluye a hogares que reconstruyen su casa con fondos propios abundantes y a segmentos de renta alta. Si quiere comprobar si un presupuesto es razonable, comparar las medianas se acerca más a la realidad.
¿Está subiendo el coste de construcción? Comparación entre el ejercicio 2024 y el 2025
Sí, está subiendo. Y además a un ritmo de casi el 8% en un solo año, un nivel que obliga a rehacer cualquier plan financiero. Quien planifique su presupuesto con información de hace un año se encontrará, antes de iniciar la obra, con un déficit de varios cientos de miles de euros que no había previsto.
Variación interanual del coste de construcción y del precio por metro cuadrado
| Indicador | Ejercicio 2024 | Ejercicio 2025 | Variación |
|---|---|---|---|
| Coste de construcción de chūmon jūtaku (media) | ¥39.321.000 (aprox. €231.300) | ¥42.598.000 (aprox. €250.600) | +¥3.277.000 (aprox. +€19.300) (+8,3%) |
| Coste de construcción de chūmon jūtaku (mediana) | ¥36.285.000 (aprox. €213.400) | ¥39.000.000 (aprox. €229.400) | +¥2.715.000 (aprox. +€16.000) (+7,5%) |
| Coste de construcción por m² (media) | ¥333.000/m² (aprox. €1.959/m²) | ¥359.000/m² (aprox. €2.112/m²) | +¥26.000/m² (aprox. +€153/m²) (+7,8%) |
| Coste de construcción por m² (mediana) | ¥321.000/m² (aprox. €1.888/m²) | ¥346.000/m² (aprox. €2.035/m²) | +¥25.000/m² (aprox. +€147/m²) (+7,8%) |
| Fondos necesarios de tochitsuki chūmon jūtaku (media) | ¥50.071.000 (aprox. €294.500) | ¥53.129.000 (aprox. €312.500) | +¥3.058.000 (aprox. +€18.000) (+6,1%) |
La superficie apenas ha cambiado, de 118,5 m² a 118,4 m². Es decir, las casas no se han encarecido por ser más grandes, sino porque el precio por metro cuadrado de la misma superficie ha subido. Qué partidas concretas están empujando el precio de los materiales y de la mano de obra se explica con más detalle en nuestro análisis sobre el trasfondo del encarecimiento de la construcción en 2026 y el desglose de las subidas.
La evolución en la última década y su efecto en la planificación del presupuesto
El resumen de la reforma fiscal del ejercicio Reiwa 8 (令和8年度税制改正概要) del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) muestra la evolución de los fondos necesarios para la vivienda. La tochitsuki chūmon jūtaku pasó de ¥38.980.000 (aprox. €229.300) en el ejercicio 2015 a ¥50.070.000 (aprox. €294.500) en el ejercicio 2024, y el manshon pasó de ¥42.500.000 (aprox. €250.000) a ¥55.920.000 (aprox. €328.900). Con un movimiento de más de ¥10.000.000 (aprox. €58.800) en diez años, la cifra "de cuando construyeron sus padres" ya no sirve de referencia, algo que sorprende a muchos inversores extranjeros acostumbrados a mercados de construcción con inflación de costes más moderada.
Esto tiene dos implicaciones prácticas. Primero, si el plazo entre obtener el presupuesto y firmar el contrato se alarga, el precio por metro cuadrado puede moverse en ese intervalo. Segundo, si el inicio de obra cruza al siguiente ejercicio fiscal, el año de solicitud de la subvención puede cambiar. Conocer de antemano el calendario y la duración típica del proceso de construcción de una chūmon jūtaku ayuda a evitar ambos riesgos.
Cómo calcular su propio caso a partir del precio por tsubo
La forma más rápida de trasladar los datos de mercado a su propio proyecto es multiplicar el coste de construcción por metro cuadrado por la superficie construida. Aquí convertimos los precios de las encuestas oficiales a precio por tsubo y damos referencias por tramo de superficie.
Conversión entre coste por metro cuadrado y precio por tsubo
Un tsubo (坪) equivale a 3,30578 m², la unidad tradicional de superficie que sigue usando toda la industria inmobiliaria japonesa —una convención que un inversor español o latinoamericano no encontrará en ningún presupuesto de obra fuera de Japón—. Convirtiendo con esa equivalencia, la media nacional del ejercicio 2025 de ¥359.000/m² (aprox. €2.112/m²) equivale a un precio por tsubo de aproximadamente ¥1.187.000 (aprox. €6.982); la mediana de ¥346.000/m² (aprox. €2.035/m²) equivale a unos ¥1.144.000/tsubo (aprox. €6.729); y la media del área metropolitana de Tokio de ¥387.000/m² (aprox. €2.276/m²) equivale a unos ¥1.279.000/tsubo (aprox. €7.524).
| Superficie construida | Mediana ¥346.000/m² (€2.035/m²) (aprox. ¥1.144.000/tsubo, €6.729/tsubo) | Media nacional ¥359.000/m² (€2.112/m²) (aprox. ¥1.187.000/tsubo, €6.982/tsubo) | Media área metropolitana de Tokio ¥387.000/m² (€2.276/m²) (aprox. ¥1.279.000/tsubo, €7.524/tsubo) |
|---|---|---|---|
| 30 tsubo (aprox. 99,2 m²) | aprox. ¥34.310.000 (€201.800) | aprox. ¥35.600.000 (€209.400) | aprox. ¥38.380.000 (€225.800) |
| 35 tsubo (aprox. 115,7 m²) | aprox. ¥40.030.000 (€235.500) | aprox. ¥41.540.000 (€244.400) | aprox. ¥44.780.000 (€263.400) |
| 40 tsubo (aprox. 132,2 m²) | aprox. ¥45.750.000 (€269.100) | aprox. ¥47.470.000 (€279.200) | aprox. ¥51.170.000 (€301.000) |
El precio por tsubo que anuncian las grandes constructoras a veces toma como denominador solo el coste de la obra principal, por lo que puede no coincidir con el alcance de esta tabla. Cómo homogeneizar la base de comparación se explica en detalle en nuestra guía sobre el cálculo del precio por tsubo en la vivienda personalizada y cómo compararlo entre constructoras.
Diferencias de precio según el tipo de estructura (madera, acero, hormigón armado)
La diferencia de precio según el tipo de estructura puede verificarse con las proporciones de la "Tabla de Valores de Construcción Estándar de Edificios" (建物の標準的な建築価額表) de la Agencia Nacional Tributaria (国税庁, NTA), basada en la estadística de inicios de obra, con el importe previsto de coste de obra por metro cuadrado (el dato más reciente corresponde al ejercicio Reiwa 5 / 2023).
| Estructura | Coste de obra previsto por m² | Equivalente por tsubo | Índice (madera = 100) |
|---|---|---|---|
| Madera / madera con mortero | ¥204.100/m² (aprox. €1.201/m²) | aprox. ¥675.000/tsubo (€3.971) | 100 |
| Estructura de acero | ¥281.100/m² (aprox. €1.654/m²) | aprox. ¥929.000/tsubo (€5.465) | aprox. 138 |
| Hormigón armado | ¥314.300/m² (aprox. €1.849/m²) | aprox. ¥1.039.000/tsubo (€6.112) | aprox. 154 |
| Estructura mixta de acero y hormigón armado | ¥366.700/m² (aprox. €2.157/m²) | aprox. ¥1.212.000/tsubo (€7.129) | aprox. 180 |
Esta tabla se elabora para calcular las plusvalías fiscales y abarca todo tipo de edificios, no solo viviendas. Los importes en sí no pueden usarse como referencia del precio de un contrato de obra residencial: úsela únicamente para ver la "proporción" en la que se mueve el precio al cambiar de estructura. Para una valoración más completa que incluya la vida útil y el coste de mantenimiento de cada estructura, puede consultar nuestra comparación práctica entre madera, acero y hormigón armado.
Desglose del coste total para una superficie construida de 35 tsubo
Reconstruimos, paso a paso, el caso más habitual: una superficie construida de 35 tsubo (aprox. 115,7 m²), comprando el terreno a la vez.
- Edificio: mediana del coste de construcción por m² ¥346.000 × 115,7 m² = aprox. ¥40.030.000 (€235.500)
- Terreno: coste de adquisición del terreno de la tochitsuki chūmon jūtaku, media nacional ¥15.753.000 (aprox. €92.700) (área metropolitana de Tokio: ¥25.900.000, aprox. €152.400)
- Edificio + terreno: aprox. ¥40.030.000 + ¥15.753.000 = aprox. ¥55.780.000 (€328.100) (con terreno del área metropolitana de Tokio: aprox. ¥65.930.000, €387.800)
- Gastos adicionales: unos ¥230.000 (aprox. €1.353) en registro e impuesto de timbre (ver el cálculo detallado más adelante), a los que se suman la comisión del préstamo hipotecario, el seguro contra incendios y los gastos de mudanza
Esta cifra de aprox. ¥55.780.000 queda unos ¥7.000.000 (aprox. €41.200) por encima de la mediana de fondos necesarios de la tochitsuki chūmon jūtaku (¥48.840.000, aprox. €287.300). La razón es sencilla: la superficie media real de estas viviendas es de 110,3 m² (aprox. 33,4 tsubo), menor que los 35 tsubo de este ejemplo. Reducir un tsubo la superficie construida supone, al precio por tsubo de la mediana, una diferencia de aprox. ¥1.144.000 (€6.729). Cuando el presupuesto no cuadra, la primera palanca de ajuste no son los acabados: es la superficie construida.
Cuánto cambia según la región: área metropolitana de Tokio, Kinki, Tōkai y el resto de Japón
Con la misma superficie y las mismas especificaciones, el lugar donde construya puede suponer una diferencia de más de ¥10.000.000 (aprox. €58.800). Primero por gran región, después por prefectura.
Coste de construcción y precio por m² según la región
| Región | Coste de construcción de chūmon jūtaku (media / mediana) | Coste por m² (media) | Equivalente por tsubo | Fondos necesarios de tochitsuki chūmon jūtaku (media / mediana) |
|---|---|---|---|---|
| Área metropolitana de Tokio | ¥47.615.000 / ¥42.330.000 (€280.100 / €249.000) | ¥387.000/m² (€2.276/m²) | aprox. ¥1.279.000/tsubo (€7.524) | ¥64.044.000 / ¥57.470.000 (€376.700 / €338.100) |
| Región de Kinki (Osaka) | ¥42.698.000 / ¥40.230.000 (€251.200 / €236.600) | ¥363.000/m² (€2.135/m²) | aprox. ¥1.200.000/tsubo (€7.059) | ¥54.859.000 / ¥50.475.000 (€322.700 / €296.900) |
| Región de Tōkai (Nagoya) | ¥43.488.000 / ¥40.000.000 (€255.800 / €235.300) | ¥358.000/m² (€2.106/m²) | aprox. ¥1.183.000/tsubo (€6.959) | ¥53.246.000 / ¥50.095.000 (€313.200 / €294.700) |
| Resto de regiones | ¥40.126.000 / ¥37.560.000 (€236.000 / €220.900) | ¥346.000/m² (€2.035/m²) | aprox. ¥1.144.000/tsubo (€6.729) | ¥47.508.000 / ¥44.805.000 (€279.500 / €263.600) |
| Nacional | ¥42.598.000 / ¥39.000.000 (€250.600 / €229.400) | ¥359.000/m² (€2.112/m²) | aprox. ¥1.187.000/tsubo (€6.982) | ¥53.129.000 / ¥48.840.000 (€312.500 / €287.300) |
La diferencia en el precio por tsubo del edificio, entre el área metropolitana de Tokio y el resto de regiones, es de unos ¥135.000/tsubo (aprox. €794). Sin embargo, en los fondos necesarios incluyendo el terreno, la diferencia entre ¥64.044.000 del área metropolitana de Tokio y ¥47.508.000 del resto de regiones es de ¥16.536.000 (aprox. €97.300). La mayor parte de la diferencia regional no proviene del coste de construcción, sino del precio del terreno, un dato clave a la hora de decidir la prioridad entre ubicación y superficie. Para un inversor que compara Japón con España, esto tiene un paralelo reconocible: al igual que en Madrid o Barcelona frente al resto de España, el diferencial de precio en Japón se concentra en el suelo urbano, no en el coste de edificar.
Ranking de prefecturas: de mayor a menor coste
Coste de construcción de la chūmon jūtaku por prefectura. Las prefecturas con pocos casos registrados tienden a mostrar cifras más volátiles, por lo que aquí solo se incluyen las que superan los 40 casos.
| Orden de mayor a menor | Coste de construcción | Casos | Orden de menor a mayor | Coste de construcción | Casos |
|---|---|---|---|---|---|
| Tokio | ¥51.313.000 (€301.800) | 252 | Akita | ¥35.255.000 (€207.400) | 102 |
| Kanagawa | ¥50.740.000 (€298.500) | 198 | Miyazaki | ¥35.754.000 (€210.300) | 51 |
| Nagano | ¥47.131.000 (€277.200) | 94 | Kagoshima | ¥36.901.000 (€217.100) | 69 |
| Saitama | ¥46.354.000 (€272.700) | 248 | Ehime | ¥36.961.000 (€217.400) | 42 |
| Hokkaidō | ¥46.130.000 (€271.400) | 135 | Iwate | ¥36.981.000 (€217.500) | 44 |
Entre el máximo, Tokio, y el mínimo, Akita, hay una diferencia de ¥16.058.000 (aprox. €94.500). Que Hokkaidō aparezca entre las prefecturas más caras se explica por el alto nivel de especificación de aislamiento térmico que exige su clima, no solo por el precio del suelo. No juzgue si una prefectura es cara o barata solo por su nombre: lea el presupuesto teniendo en cuenta el nivel de aislamiento y de resistencia a la nieve que es estándar en esa región.
Precio del terreno y superficie de parcela
El coste de adquisición del terreno de la tochitsuki chūmon jūtaku es, de media nacional, ¥15.753.000 (aprox. €92.700); en el área metropolitana de Tokio, ¥25.900.000 (aprox. €152.400); en Kinki, ¥18.843.000 (aprox. €110.800); en Tōkai, ¥14.535.000 (aprox. €85.500); y en el resto de regiones, ¥10.165.000 (aprox. €59.800). La superficie de parcela es, de media nacional, 247,1 m², y en el área metropolitana de Tokio, 190,5 m²: se aprecia el patrón de invertir más capital en un terreno más pequeño cuanto más urbano es el mercado.
Por cierto, la superficie de parcela de la chūmon jūtaku (casos en los que el propietario ya tenía el terreno) es, de media nacional, 326,6 m², bastante más amplia, lo que indica que muchos de estos propietarios heredaron el terreno familiar en lugar de comprarlo. La relación entre la superficie del terreno y la superficie edificable —coeficiente de ocupación (建ぺい率) y coeficiente de edificabilidad (容積率), dos limitaciones urbanísticas sin equivalente directo en el planeamiento urbanístico español— se explica en nuestra guía sobre la relación entre superficie de terreno y superficie edificable.
El desglose del coste de construcción: obra principal, obras anexas y gastos adicionales
El importe total se compone de tres bloques: "edificio", "terreno" y "gastos adicionales" (諸費用, shohiyō). De los tres, el que más se pasa por alto es el tercero. Aquí precisamos, partiendo de la propia definición de la encuesta, qué incluye y qué no incluye cada partida.
Qué incluye y qué no incluye el "coste de construcción"
Según la definición de la Encuesta a Usuarios de Flat 35, el coste de construcción incluye la obra principal, las instalaciones, el diseño, la supervisión de obra y las obras exteriores anexas. En cambio, no incluye lo siguiente:
- El coste de adquisición del terreno (en la tochitsuki chūmon jūtaku se contabiliza como una partida aparte)
- Los gastos de registro de la propiedad: impuesto de registro (登録免許税), impuesto de timbre (印紙税) y honorarios del escribano judicial (司法書士)
- La comisión de gestión del préstamo hipotecario, la comisión de garantía y la prima del seguro de vida vinculado al préstamo (団体信用生命保険料)
- El seguro contra incendios y el seguro contra terremotos
- Los gastos de la ceremonia de inicio de obra (地鎮祭) y de la ceremonia de finalización de la estructura (上棟式), la mudanza, y la compra de muebles, cortinas e iluminación
Como referencia del sector, se suele decir que el coste de la obra principal ronda el 70% del total y las obras anexas el 20%, aunque esta proporción es una regla empírica del sector y no procede de una estadística oficial. En terrenos que requieren mejora del suelo, el coste de las obras anexas puede dispararse. No se fíe de la proporción: compruebe cada partida del presupuesto por separado. Es el único punto que hay que retener aquí.
Impuestos al construir una vivienda nueva: impuesto de registro, impuesto de timbre, impuesto de adquisición e impuesto predial
Antes de la tabla, una advertencia relevante para cualquier inversor procedente de España o de un país con un sistema de fe pública registral: en Japón, el registro de la propiedad (登記, tōki) no tiene efecto de fe pública. Es decir, a diferencia del sistema registral español —donde una inscripción correctamente practicada goza de presunción de exactitud y protege al tercero de buena fe frente a titularidades ocultas o defectuosas—, en Japón inscribir una compraventa en el registro no garantiza por sí solo que el título sea válido frente a terceros. El comprador conserva la carga de verificar la cadena de titularidad, y por eso, en la práctica japonesa, el escribano judicial (司法書士) y la aseguradora de título desempeñan un papel de verificación mucho más central que en España. Con esa salvedad presente, veamos qué impuestos genera la construcción de una vivienda nueva.
| Impuesto | Objeto / base imponible | Tipo / cuantía | Vigencia |
|---|---|---|---|
| Impuesto de registro (inscripción de dominio, edificio) | Valor catastral del edificio de uso residencial | 0,15% (tipo general 0,4%) | Hasta el 31 de marzo del año Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto de registro (ídem, vivienda de larga duración certificada / vivienda baja en carbono) | Valor catastral del edificio de uso residencial | 0,1% | Hasta el 31 de marzo del año Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto de registro (transmisión de dominio por compraventa de terreno) | Valor catastral del terreno | 1,5% (tipo general 2%) | Prorrogado hasta el 31 de marzo del año Reiwa 11 (2029) |
| Impuesto de registro (constitución de hipoteca) | Importe del préstamo | 0,1% | Hasta el 31 de marzo del año Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto de timbre (contrato de obra) | Entre ¥10.000.000 y ¥50.000.000 (aprox. €58.800–€294.100) | ¥10.000 (aprox. €59) (entre ¥50.000.000 y ¥100.000.000: ¥30.000, aprox. €176) | Hasta el 31 de marzo del año Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa de terreno) | Entre ¥10.000.000 y ¥50.000.000 (aprox. €58.800–€294.100) | ¥10.000 (aprox. €59) (entre ¥50.000.000 y ¥100.000.000: ¥30.000, aprox. €176) | Hasta el 31 de marzo del año Reiwa 9 (2027) |
| Impuesto de adquisición de bienes inmuebles (不動産取得税) | Deducción sobre la base imponible | Vivienda general ¥12.000.000 (aprox. €70.600) / vivienda de larga duración certificada ¥13.000.000 (aprox. €76.500) | La parte de vivienda de larga duración certificada, prorrogada hasta el 31 de marzo del año Reiwa 13 (2031) |
| Impuesto predial (固定資産税) | Reducción del impuesto para vivienda nueva | 1/2 (unifamiliar: 3 años; vivienda de larga duración certificada: 5 años) | Prorrogado hasta el 31 de marzo del año Reiwa 13 (2031) |
El tipo reducido del impuesto de registro exige cumplir requisitos como una superficie habitable mínima de 50 m², además de presentar un certificado del ayuntamiento junto con la solicitud de inscripción. Sobre el efecto de la reducción del impuesto predial, el MLIT estima que, para una vivienda nueva valorada en ¥25.000.000 (aprox. €147.100), el ahorro en tres años es de unos ¥270.000 (aprox. €1.588) (sin la reducción, ¥182.000/año; con ella, ¥91.000/año). Como en algunos casos es posible obtener una devolución posterior del impuesto de adquisición, conviene también revisar el procedimiento de reducción y devolución del impuesto de adquisición de bienes inmuebles.
Cuánto suman los gastos adicionales en un caso real
Partiendo de un valor catastral del edificio de ¥15.000.000, un valor catastral del terreno de ¥10.000.000 (con un precio de compraventa del terreno superior a ¥10.000.000) y un préstamo de ¥34.200.000, sumamos solo los impuestos. El impuesto de registro se calcula sobre el valor catastral; el impuesto de timbre, sobre el importe consignado en el contrato.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Inscripción de dominio (edificio) | ¥15.000.000 × 0,15% | ¥22.500 (aprox. €132) |
| Inscripción de transmisión de dominio (terreno) | ¥10.000.000 × 1,5% | ¥150.000 (aprox. €882) |
| Constitución de hipoteca | ¥34.200.000 × 0,1% | ¥34.200 (aprox. €201) |
| Impuesto de timbre (contrato de obra) | Entre ¥10.000.000 y ¥50.000.000 (aprox. €58.800–€294.100) | ¥10.000 (aprox. €59) |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa de terreno) | Entre ¥10.000.000 y ¥50.000.000 (aprox. €58.800–€294.100) | ¥10.000 (aprox. €59) |
| Total | — | ¥226.700 (aprox. €1.334) |
Esto es solo la parte fiscal. A esto se suman los honorarios del escribano judicial, la comisión de gestión y de garantía del préstamo hipotecario, la prima del seguro contra incendios y el coste del estudio geotécnico. La parte de impuestos puede calcularse con exactitud en cuanto se conocen el valor catastral y el importe del préstamo, así que en la planificación financiera conviene fijar primero estos ¥226.700 como coste fijo y acumular el resto a partir de los presupuestos recibidos, lo que mejora la precisión del cálculo.
Cuánto se recupera en 2026 con las desgravaciones y subvenciones vigentes
Para quien se mude a su vivienda en 2026, la deducción del préstamo hipotecario para vivienda puede alcanzar ¥4.550.000 (aprox. €26.800) en 13 años, y la subvención del programa Mirai Eco Jūtaku 2026 puede llegar a ¥1.100.000 (aprox. €6.500) por vivienda nueva. Combinando ambos incentivos, el coste real puede variar en más de ¥5.000.000 (aprox. €29.400). Estos son mecanismos fiscales y de subvención exclusivos de Japón, sin equivalente directo en el sistema de ayudas a la vivienda de España o de la mayoría de países latinoamericanos, por lo que conviene entenderlos con detalle antes de fijar el presupuesto.
Límite de préstamo y período de deducción de la desgravación hipotecaria (para quien se mude en 2026)
La reforma fiscal del ejercicio Reiwa 8 prorrogó la deducción del préstamo hipotecario para vivienda cinco años más. El tipo de deducción es del 0,7%, y el límite de préstamo para vivienda nueva es el siguiente. Entre paréntesis figura el límite aplicable a los hogares con hijos y similares (子育て世帯等: hogares con al menos un hijo menor de 19 años, o en los que uno de los cónyuges tiene menos de 40 años).
| Categoría de vivienda (nueva) | Límite de préstamo | Hogares con hijos y similares | Período de deducción | Límite acumulado en 13 años |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda de larga duración certificada / vivienda baja en carbono | ¥45.000.000 (aprox. €264.700) | ¥50.000.000 (aprox. €294.100) | 13 años | ¥4.095.000 / ¥4.550.000 (aprox. €24.100 / €26.800) |
| Vivienda de eficiencia energética nivel ZEH | ¥35.000.000 (aprox. €205.900) | ¥45.000.000 (aprox. €264.700) | 13 años | ¥3.185.000 / ¥4.095.000 (aprox. €18.700 / €24.100) |
| Vivienda que cumple el estándar de eficiencia energética | ¥20.000.000 (aprox. €117.600) | ¥30.000.000 (aprox. €176.500) | 13 años | ¥1.820.000 / ¥2.730.000 (aprox. €10.700 / €16.100) |
| Otras viviendas | Fuera del ámbito de la ayuda (para viviendas con confirmación de construcción obtenida antes de finales de 2027: ¥20.000.000, 10 años) | |||
El requisito de renta es un ingreso igual o inferior a ¥20.000.000 (aprox. €117.600), y el requisito de superficie habitable es de 40 m² o más (50 m² o más para quienes superen ¥10.000.000 (aprox. €58.800) de renta y para quienes se acojan al tramo adicional de hogares con hijos y similares). Además, a partir de las mudanzas del año Reiwa 10 (2028) en adelante, las viviendas nuevas construidas en zonas rojas de riesgo de desastre —como las zonas de alerta especial por deslizamientos de tierra— quedarán excluidas de la desgravación.
Cuál es el importe máximo de la deducción a lo largo de 13 años
Calculamos para una vivienda de larga duración certificada de nueva construcción, con mudanza en 2026:
- Hogares con hijos y similares: ¥50.000.000 × 0,7% = ¥350.000/año (aprox. €2.059/año) → máximo en 13 años: ¥4.550.000 (aprox. €26.800)
- Resto de hogares: ¥45.000.000 × 0,7% = ¥315.000/año (aprox. €1.853/año) → máximo en 13 años: ¥4.095.000 (aprox. €24.100)
La diferencia es de ¥455.000 (aprox. €2.676). Pero se trata de un tope: la deducción real está limitada al saldo pendiente del préstamo a fin de año y a la cuota de impuesto sobre la renta y el impuesto local pagados ese año. Cuanto más bajos sean los ingresos de un año, más deducción quedará sin poder aplicarse, así que no incorpore el importe máximo directamente en su plan financiero sin matices. El procedimiento —declaración de la renta el primer año y ajuste de fin de año (年末調整) a partir del segundo— se resume en nuestra guía sobre los trámites de la deducción del préstamo hipotecario para vivienda nueva.
Importe de la subvención del programa Mirai Eco Jūtaku 2026
Como sucesor del programa de apoyo a la vivienda verde para la crianza (子育てグリーン住宅支援事業), el MLIT y el Ministerio de Medio Ambiente ejecutan el programa "Mirai Eco Jūtaku 2026" (みらいエコ住宅2026事業, Me住宅2026, literalmente "Vivienda Ecológica del Futuro 2026"). Su presupuesto asciende a ¥250.000.000.000 (aprox. €1.470 millones).
| Vivienda objetivo (nueva) | Subvención (entre paréntesis, regiones climáticas 1 a 4) | Si se demuele una vivienda antigua | Hogares elegibles |
|---|---|---|---|
| Vivienda orientada a GX (transición verde) | ¥1.100.000/vivienda (aprox. €6.471) (¥1.250.000/vivienda, aprox. €7.353) | — | Todos los hogares |
| Vivienda de larga duración certificada | ¥750.000/vivienda (aprox. €4.412) (¥800.000/vivienda, aprox. €4.706) | ¥950.000/vivienda (aprox. €5.588) (¥1.000.000/vivienda, aprox. €5.882) | Hogares con hijos o matrimonios jóvenes |
| Vivienda de nivel ZEH | ¥350.000/vivienda (aprox. €2.059) (¥400.000/vivienda, aprox. €2.353) | ¥550.000/vivienda (aprox. €3.235) (¥600.000/vivienda, aprox. €3.529) | Hogares con hijos o matrimonios jóvenes |
La superficie habitable elegible debe estar entre 50 m² y 240 m², y las obras de cimentación deben haberse iniciado a partir del 28 de noviembre del año Reiwa 7 (2025). La vivienda orientada a GX debe cumplir un grado de aislamiento térmico 6 o superior, una reducción del consumo de energía primaria (excluyendo renovables) del 35% o más, una reducción total —incluyendo renovables— del 100% o más en principio, y la instalación de un sistema de gestión energética del hogar (HEMS). El momento del inicio de obra es un requisito determinante: según el momento en que se firme el contrato, la vivienda puede quedar fuera del ámbito de la subvención.
Exención del impuesto de donaciones para fondos destinados a la adquisición de vivienda
Si recibe ayuda económica de sus padres o abuelos, las donaciones realizadas hasta el 31 de diciembre del año Reiwa 8 (2026) están exentas del impuesto de donaciones hasta ¥10.000.000 (aprox. €58.800) para vivienda de bajo consumo energético y similares, o hasta ¥5.000.000 (aprox. €29.400) para el resto de viviendas. Los requisitos del donatario incluyen tener 18 años o más a 1 de enero del año en que se recibe la donación, una renta total igual o inferior a ¥20.000.000 (aprox. €117.600) (¥10.000.000, aprox. €58.800, si la superficie habitable está entre 40 m² y 50 m²), y una superficie habitable de entre 40 m² y 240 m².
Para que una vivienda se considere "de bajo consumo energético y similares", en el caso de nueva construcción debe cumplir un grado de aislamiento térmico 5 o superior y un grado de consumo de energía primaria 6 o superior, además de adjuntar el certificado de prestaciones de la vivienda a la declaración del impuesto de donaciones. Dado que el plazo del programa vence el 31 de diciembre del año Reiwa 8, conviene decidir en familia con antelación si se va a ejecutar la donación dentro de 2026.
Cuánto ahorrar y cuánto pagar cada mes
Quienes construyen una chūmon jūtaku aportan, de media nacional, ¥8.398.000 (aprox. €49.400) de fondos propios, y el ratio de fondos propios de la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda es del 31,2%. A partir de aquí se puede calcular en sentido inverso un nivel realista de importe de préstamo y de cuota mensual.
Fondos propios aportados y ratio de fondos propios
Según la Encuesta a Usuarios de Flat 35, los fondos propios son, de media, ¥8.398.000 (aprox. €49.400) para la chūmon jūtaku, ¥4.811.000 (aprox. €28.300) para la tochitsuki chūmon jūtaku, ¥4.288.000 (aprox. €25.200) para la tateuri jūtaku y ¥13.793.000 (aprox. €81.100) para el manshon. En la chūmon jūtaku del área metropolitana de Tokio sube a ¥11.344.000 (aprox. €66.700), y en la propia Tokio, a ¥14.642.000 (aprox. €86.100).
Por su parte, la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda muestra el ratio de fondos propios, que difiere notablemente entre hogares de obra nueva y hogares que reconstruyen su vivienda.
| Categoría | Fondos de construcción de vivienda (media nacional) | De los cuales, fondos propios | Ratio de fondos propios |
|---|---|---|---|
| Hogares de obra nueva | ¥51.100.000 (aprox. €300.600) | ¥14.030.000 (aprox. €82.500) | 27,5% |
| Hogares que reconstruyen | ¥61.350.000 (aprox. €360.900) | ¥31.580.000 (aprox. €185.800) | 51,5% |
Que el ratio de fondos propios de los hogares que reconstruyen alcance el 51,5% se explica porque, al poseer ya el terreno, este grupo suele estar formado por generaciones que pueden destinar su indemnización por jubilación o el importe de la venta de otra propiedad. Para quien construye una vivienda por primera vez, lo más realista es planificar tomando como punto de partida un ratio de fondos propios en torno al 27,5%, lo que reduce el riesgo de un plan poco realista.
Cuota mensual con el préstamo Flat 35 al 3,29% anual a 35 años
Restando los ¥8.398.000 de fondos propios al coste de construcción de ¥42.598.000 de la chūmon jūtaku, el importe de préstamo resultante es de aprox. ¥34.200.000 (€201.200). Esta cifra coincide, además, con el desglose de la financiación de la misma encuesta (compra de la agencia y seguro de la deuda ¥32.479.000 + otros préstamos ¥1.744.000 = ¥34.223.000).
Simulamos estos ¥34.200.000 con el tipo de interés de Flat 35 (フラット35) —el principal préstamo hipotecario japonés a tipo fijo con garantía estatal, sin equivalente exacto en el mercado hipotecario español, donde predominan los préstamos a tipo variable o mixto— correspondiente a los desembolsos de fondos de agosto de 2026. Para un plazo de entre 21 y 35 años y una relación préstamo/valor del 90% o menos, el tipo más frecuente es del 3,290% anual.
- Supuestos: préstamo de ¥34.200.000 (aprox. €201.200) / 3,29% anual (tipo fijo durante toda la vida del préstamo) / 35 años / cuotas constantes de capital e interés / sin pagos extraordinarios con la paga extra
- Cuota mensual: aprox. ¥137.000 (€806)
- Importe total a devolver: aprox. ¥57.630.000 (€339.000) (de los cuales, intereses: aprox. ¥23.430.000, €137.800)
La diferencia con la cuota real observada de ¥123.900 es de aprox. ¥13.000 (€76). Esto se debe a que el plazo de amortización y el tipo aplicado varían de una persona a otra; entienda la simulación anterior como "el escenario cuando se homogeneizan las condiciones a 35 años, tipo fijo y préstamo por el importe máximo". Las distintas modalidades de tipo de interés y el papel del tipo fijo a plazo completo se explican en nuestra guía sobre el funcionamiento y los requisitos de Flat 35.
Un presupuesto razonable visto desde el ratio de carga de reembolso total del 23,0%
El ratio de carga de reembolso total (総返済負担率, sōhensai futan-ritsu, la proporción del pago anual del préstamo sobre la renta anual) de la chūmon jūtaku es, de media nacional, del 23,0%, y el de la tochitsuki chūmon jūtaku, del 26,4%. Este 23,0% es un promedio de los ratios individuales de cada solicitante, no el resultado de dividir la renta media anual de ¥7.189.000 entre la cuota mensual media de ¥123.900 (¥1.487.000/año). Como los tramos de renta más baja muestran un ratio más alto, el promedio de los ratios individuales queda por encima de lo que daría dividir simplemente las dos medias.
Aplicando este ratio a su propio caso se obtiene un límite orientativo. Con una renta anual de ¥6.000.000 (aprox. €35.300) y un ratio del 23%, serían ¥1.380.000/año (aprox. €8.118), es decir, ¥115.000/mes (aprox. €676). Con una renta anual de ¥8.000.000 (aprox. €47.100), serían ¥1.840.000/año (aprox. €10.824), o ¥153.000/mes (aprox. €900). El importe máximo de préstamo se calcula en sentido inverso a partir de esta cuota mensual, y sumándole los fondos propios se obtiene el presupuesto total. No parta del precio del edificio: parta de la cuota mensual. Respetar este orden por sí solo evita buena parte de los descuadres del plan financiero.
Qué cambia según el tramo de presupuesto: la realidad del mercado en 2026
Con la mediana del coste de construcción en ¥39.000.000 (aprox. €229.400), la vieja división mental en tramos de "diez, veinte, treinta millones de yenes" ya no refleja el mercado real. Reajustando esa lectura al nivel de 2026, el panorama queda así:
| Tramo de presupuesto (solo edificio) | Posición en el mercado real de 2026 | Opción realista |
|---|---|---|
| ¥20.000.000–29.990.000 (aprox. €117.600–176.400) | Muy por debajo de la mediana. Superficie construida de aprox. 20–25 tsubo | Forma simple de dos plantas completas, equipamiento de gama estándar, sobre todo estudios de obra locales |
| ¥30.000.000–39.990.000 (aprox. €176.500–235.200) | Justo por debajo de la mediana de ¥39.000.000. El tramo con más volumen de casos | Superficie construida de unos 30 tsubo. Hay que elegir entre priorizar el grado de aislamiento o el equipamiento |
| ¥40.000.000–49.990.000 (aprox. €235.300–294.100) | Al nivel de la media nacional de ¥42.598.000 | Superficie construida de unos 35 tsubo. Alcanzable con vivienda de larga duración certificada o nivel ZEH. También entran en juego las grandes constructoras |
| ¥50.000.000 (aprox. €294.100) o más | Al nivel de la media de Tokio, ¥51.313.000 | Chūmon jūtaku estándar del área metropolitana de Tokio. Más margen de diseño para materiales naturales, patios interiores, etc. |
Cuando el presupuesto queda por debajo de la mediana, la primera palanca que actúa es el ajuste de la superficie construida. A continuación, simplificar la forma del edificio, y después el nivel de los acabados. Revisar en este orden permite reducir el importe total sin sacrificar el rendimiento del edificio. Mantener el aislamiento térmico hasta el final es clave, porque incide directamente en los requisitos de la desgravación hipotecaria y de las subvenciones.
Qué decidir antes de iniciar la obra para no salirse del presupuesto (la visión de INA)
Por lo que hemos observado en el sector inmobiliario, cuando el presupuesto de una construcción se descontrola, la causa casi nunca es "leer mal el presupuesto", sino equivocar el orden de las decisiones. La mayoría de las personas empiezan por el terreno y la distribución de la vivienda, y dejan el plan financiero para el final, intentando encajarlo. El resultado es que acaban recortando justo lo que no debería recortarse.
Invierta ese orden. Lo primero que hay que decidir es cuánto puede pagar cada mes sin forzar sus finanzas. El dato real del ratio de carga de reembolso total del 23,0% sirve como vara de medir para esa decisión. A partir de ahí, calcule el importe máximo de préstamo desde esa cuota mensual, súmele sus fondos propios y fije el presupuesto total. Solo después de eso llega el reparto entre terreno y edificio.
Otro punto que conviene fijar antes de iniciar la obra es el orden de prioridades. Aislamiento térmico, resistencia sísmica, superficie construida, nivel de equipamiento y urbanización exterior: si ordena estos cinco elementos de antemano, no dudará sobre qué ajustar primero cuando el presupuesto se dispare. Recomendamos situar el aislamiento y la resistencia sísmica en los primeros puestos, no solo por el confort de vivir en la casa, sino porque inciden a la vez en los requisitos de las desgravaciones y subvenciones y en el futuro precio de reventa.
Y, por último, la elección del interlocutor. Incluso dentro de la misma constructora, el importe final puede variar en varios cientos de miles de euros según si el responsable asignado sabe traducir sus deseos a un presupuesto realista o no. Creemos que el capital humano (人財, jinzai, un término que en INA&Associates usamos deliberadamente en lugar del kanji habitual de "recurso humano" para subrayar que las personas son un activo, no un recurso desechable) es el activo más importante precisamente porque en momentos así se nota la diferencia. Fíjese no en el logotipo de la empresa, sino en si la persona que tiene delante puede justificar cada cifra del presupuesto con datos. También puede consultar nuestros criterios para comparar constructoras, que le ayudarán a afinar el criterio de decisión.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto dinero hace falta en total para construir una casa en Japón?
Si se parte de cero, comprando también el terreno, la media nacional del ejercicio 2025 es de ¥53.129.000 (aprox. €312.500), y la mediana, de ¥48.840.000 (aprox. €287.300), según la Encuesta a Usuarios de Flat 35 del Ejercicio 2025 de la Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF). El desglose es de ¥37.376.000 (aprox. €219.900) de coste de construcción más ¥15.753.000 (aprox. €92.700) de coste de adquisición del terreno, a lo que se añaden entre ¥200.000 y ¥300.000 (aprox. €1.176–1.765) en gastos adicionales de registro, impuesto de timbre y similares. En el área metropolitana de Tokio, la media de fondos necesarios sube a ¥64.044.000 (aprox. €376.700), y la mediana, a ¥57.470.000 (aprox. €338.100).
P. ¿Cuál es el precio de mercado por tsubo?
El coste de construcción por metro cuadrado del ejercicio 2025 es, de media nacional, ¥359.000/m² (aprox. €2.112/m²), y de mediana, ¥346.000/m² (aprox. €2.035/m²). Convirtiendo a tsubo (1 tsubo = 3,30578 m²), el precio por tsubo es de aproximadamente ¥1.187.000 (aprox. €6.982) y ¥1.144.000 (aprox. €6.729) respectivamente. En el área metropolitana de Tokio es de ¥387.000/m² (aprox. ¥1.279.000/tsubo, €7.524/tsubo), y en el resto de regiones, de ¥346.000/m² (aprox. ¥1.144.000/tsubo, €6.729/tsubo). Para una superficie construida de 35 tsubo, la edificación sola ronda entre ¥40.000.000 y ¥41.500.000 (aprox. €235.300–244.100).
P. Además del coste de construcción, ¿cuánto suman los gastos adicionales?
Solo en impuestos, partiendo de un valor catastral del edificio de ¥15.000.000 (aprox. €88.200), un valor catastral del terreno de ¥10.000.000 (aprox. €58.800) y un préstamo de ¥34.200.000 (aprox. €201.200), el total es de aprox. ¥226.700 (€1.334) (inscripción de dominio del edificio ¥22.500, transmisión de dominio del terreno ¥150.000, constitución de hipoteca ¥34.200, impuesto de timbre ¥20.000). A esto se suman los honorarios del escribano judicial, la comisión de gestión y de garantía del préstamo hipotecario, el seguro contra incendios y el coste del estudio geotécnico.
P. ¿Cuánto hay que tener ahorrado como fondos propios?
Según los datos reales, quienes construyen una chūmon jūtaku aportan, de media nacional, ¥8.398.000 (aprox. €49.400) de fondos propios; en el área metropolitana de Tokio, ¥11.344.000 (aprox. €66.700); y en Tokio capital, ¥14.642.000 (aprox. €86.100). Por ratio de fondos propios, los hogares de obra nueva alcanzan el 27,5%, y los que reconstruyen, el 51,5% (según la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del Ejercicio Reiwa 7 del MLIT). Para quien construye por primera vez, tomar como referencia orientativa algo menos del 30% del importe total facilita la planificación.
P. ¿Seguirá subiendo el coste de construcción?
No es posible afirmar con certeza la evolución futura. Sin embargo, como dato real, el coste de construcción de la chūmon jūtaku pasó de ¥39.321.000 en el ejercicio 2024 a ¥42.598.000 en el ejercicio 2025, un aumento de aprox. el 8%, y el coste por metro cuadrado subió de ¥333.000 a ¥359.000. Como la superficie habitable se ha mantenido prácticamente estable, la causa principal es la subida del precio unitario. Recomendamos comprobar cuanto antes la validez del presupuesto recibido y el calendario previsto de inicio de obra.
Citas y fuentes de referencia
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構) — "Tablas de resultados de la Encuesta a Usuarios de Flat 35 del Ejercicio 2025" (2025年度フラット35利用者調査 集計表, publicado el 24 de julio de 2026) — coste de construcción, fondos necesarios, coste por m², fondos propios, cuota mensual y ratio de carga de reembolso total por tipo de vivienda, región y prefectura
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構) — "Tablas de resultados de la Encuesta a Usuarios de Flat 35 del Ejercicio 2024" (2024年度フラット35利用者調査 集計表) — usado para el cálculo de la variación interanual
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構) — "Resumen de la Encuesta a Usuarios de Flat 35 del Ejercicio 2025" (2025年度フラット35利用者調査 調査の概要, PDF) — definición de coste de construcción, fondos necesarios y superficie habitable
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) — "Resultados de la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del Ejercicio Reiwa 7" (令和7年度住宅市場動向調査の結果をとりまとめ, 17 de julio del año Reiwa 8 / 2026) — resumen de la encuesta y medias de los fondos de compra
- MLIT (国土交通省) — "Informe de la Encuesta de Tendencias del Mercado de la Vivienda del Ejercicio Reiwa 7" (令和7年度住宅市場動向調査 報告書, PDF) — media y mediana de los fondos de construcción y de compra de terreno, ratio de fondos propios, por hogares de obra nueva y de reconstrucción
- MLIT (国土交通省) — "Resumen de la reforma fiscal del ejercicio Reiwa 8" (令和8年度 国土交通省税制改正概要, diciembre del año Reiwa 7 / 2025, PDF) — prórroga de la desgravación hipotecaria y límites de préstamo, exenciones del impuesto de adquisición y del impuesto predial, prórroga del tipo del impuesto de registro por transmisión de dominio del terreno
- MLIT (国土交通省) — "Programa Mirai Eco Jūtaku 2026 (Me住宅2026)" (みらいエコ住宅2026事業) — descripción del programa
- MLIT (国土交通省) — "Resumen del programa Mirai Eco Jūtaku 2026 (Me住宅2026)" (みらいエコ住宅2026事業の概要, PDF) — importe de la subvención, hogares elegibles, requisito de superficie habitable, requisito de fecha de inicio de obra
- Agencia Nacional Tributaria (国税庁, NTA) — "Nº 7191 Tabla de tipos del impuesto de registro" (登録免許税の税額表) — tipos y reducciones de la inscripción de dominio y de la constitución de hipoteca
- NTA (国税庁) — "Nº 7108 Reducción del impuesto de timbre en contratos de transmisión de bienes inmuebles y contratos de obra" (不動産譲渡契約書・建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置) — importes reducidos del impuesto de timbre
- NTA (国税庁) — "Nº 4508 Exención por donación de fondos para adquisición de vivienda entre ascendientes directos" (直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税) — límites de exención y requisitos del donatario y de la vivienda
- NTA (国税庁) — "Tabla de valores de construcción estándar de edificios" (建物の標準的な建築価額表, PDF) — importe previsto de coste de obra por m² según el tipo de estructura (ejercicio Reiwa 5 / 2023)
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構) — "Evolución de los tipos de interés de Flat 35" (【フラット35】借入金利の推移) — tipo de interés correspondiente al desembolso de fondos de agosto de 2026
