Ao considerar uma casa para duas famílias no Japão — conhecida como nisetai jūtaku (二世帯住宅, moradia projetada para duas gerações da mesma família viverem no mesmo terreno) —, quem faz questão de preservar a privacidade costuma escolher o tipo de separação total (完全分離型, kanzen bunri-gata). Diferentemente do Brasil, onde é comum várias gerações dividirem a mesma casa, ou construírem uma edícula nos fundos sem qualquer separação formal de registro e de instalações, no Japão esse formato cria duas unidades praticamente independentes dentro de um mesmo edifício. Cada família vive sem interferir na outra, mas o custo é mais alto do que nos demais tipos. Neste artigo, explicamos as características, a faixa de preço e a comparação entre os tipos da casa bifamiliar de separação total.
O que é a casa bifamiliar de separação total? Suas características
A casa bifamiliar de separação total é uma moradia com duas entradas próprias, em que cada família consegue viver de forma totalmente independente. No Japão, a entrada da casa (玄関, genkan, o vestíbulo onde se retiram os sapatos antes de subir ao piso interno) é um espaço de forte significado prático e cultural; ter dois genkan equivale, na prática, a ter duas casas sob o mesmo telhado. Por preservar ao máximo a privacidade de cada lado, essa é uma opção acessível até para quem tem resistência à ideia de morar sob o mesmo teto que pais ou sogros — algo que, para o leitor brasileiro, lembra menos a convivência informal da edícula e mais dois apartamentos geminados com registros e contas separados. Existem dois tipos, conforme a forma de divisão do edifício.
Características do tipo de separação lateral (esquerda-direita)
É o projeto em que o edifício é dividido no sentido vertical, e cada família usa integralmente os pavimentos térreo e superior do seu lado (左右分離, sayū bunri). A maior vantagem é não haver incômodo com o ruído de passos vindos de cima, já que ninguém mora sobre a cabeça do outro. Em compensação, o tratamento acústico da parede que separa as duas metades é fundamental. Para o investidor estrangeiro, esse tipo tende a valorizar bem em mercados urbanos japoneses onde a demanda por privacidade entre gerações é alta, sobretudo quando uma das metades pode ser locada no futuro.
Características do tipo de separação por andares (superior-inferior)
É o projeto em que as famílias se dividem entre térreo e segundo andar (上下分離, jōge bunri), com a vantagem de ser viável mesmo em terrenos estreitos — uma questão central no Japão, onde os lotes urbanos são muito menores do que os brasileiros. Instalando uma escada interna, é possível obter um espaço mais amplo do que na separação lateral, mas é preciso atenção ao fato de que o ruído da vida cotidiana do segundo andar se transmite com facilidade ao térreo. Diante da escassez e do alto preço da terra nas grandes cidades japonesas, esse formato costuma ser a saída realista para quem quer duas unidades num lote compacto.
Qual é a faixa de preço da casa bifamiliar de separação total?
A faixa de preço da separação total vai de ¥40.000.000 a ¥60.000.000 (4.000 a 6.000 万円, aprox. R$ 1.540.000 a R$ 2.310.000, à taxa de 26 JPY/BRL). A composição é: custo de construção de ¥35.000.000 a ¥50.000.000 (3.500 a 5.000 万円, aprox. R$ 1.347.500 a R$ 1.925.000), custo de instalações/equipamentos de ¥3.000.000 a ¥4.000.000 (300 a 400 万円, aprox. R$ 115.500 a R$ 154.000) e despesas diversas (諸費用, shohiyō: taxas de registro, impostos de aquisição, honorários e afins). Quando é preciso demolir uma construção existente para reconstruir, há ainda um custo à parte de demolição de ¥1.200.000 a ¥2.000.000 (120 a 200 万円, aprox. R$ 46.200 a R$ 77.000). Vale notar que, ao contrário do Brasil, no Japão o valor da construção pesa muito mais do que o do terreno na maioria das cidades médias, e o custo de mão de obra e das normas antissísmicas é embutido nesse orçamento.
Comparação com o tipo totalmente compartilhado
O tipo totalmente compartilhado (完全共有型, kanzen kyōyū-gata) divide cozinha, banheiro, entrada e demais ambientes, então basta um único conjunto de instalações, e a faixa fica entre ¥34.000.000 e ¥44.000.000 (3.400 a 4.400 万円, aprox. R$ 1.309.000 a R$ 1.694.000), mais barata. Como a separação total exige dois conjuntos completos de instalações, o custo com equipamentos é de 1,5 a 2 vezes o do tipo compartilhado. Para o leitor brasileiro, é a diferença entre reformar uma casa grande para acomodar todos e, no outro extremo, erguer duas cozinhas e dois banheiros completos dentro do mesmo prédio.
Comparação com o tipo parcialmente compartilhado
No tipo parcialmente compartilhado (部分共有型, bubun kyōyū-gata), o custo varia conforme o quanto se compartilha. O caso mais comum é compartilhar apenas a entrada, e a faixa total fica no mesmo patamar da separação total, de ¥40.000.000 a ¥60.000.000 (4.000 a 6.000 万円, aprox. R$ 1.540.000 a R$ 2.310.000). Ou seja, o compartilhamento parcial nem sempre significa economia relevante — um ponto que o investidor deve avaliar caso a caso ao posicionar o imóvel para venda ou locação futura.
Ideias de planta por faixa de orçamento
¥30.000.000 (aprox. R$ 1.155.000): cerca de 40 tsubo, 1 conjunto de LDK e área molhada cada
Com 3.000 万円 (¥30.000.000, aprox. R$ 1.155.000) e cerca de 40 tsubo (坪, unidade japonesa de área equivalente a cerca de 3,3 m²; 40 tsubo ≈ 132 m²), é possível, na separação lateral, instalar para cada família a LDK (sala de estar/jantar integrada à cozinha, sigla usual nas plantas japonesas), lavabo, cozinha e sanitário. Porém, ao dividir 40 tsubo entre esquerda e direita, o espaço da LDK de cada família fica apertado.
¥40.000.000 (aprox. R$ 1.540.000): cerca de 50 tsubo, LDK confortável e espaço livre no 2º andar
Com 4.000 万円 (¥40.000.000, aprox. R$ 1.540.000) e cerca de 50 tsubo (≈ 165 m²): com 50 tsubo, mesmo na separação lateral dá para ter LDK e hall amplos. No segundo andar, também é possível reservar um espaço livre (free space) e um sanitário.
¥50.000.000 a ¥60.000.000 (aprox. R$ 1.925.000 a R$ 2.310.000): cerca de 60 tsubo, com washitsu e espaço de trabalho
Com 5.000 a 6.000 万円 (¥50.000.000 a ¥60.000.000, aprox. R$ 1.925.000 a R$ 2.310.000) e cerca de 60 tsubo (≈ 198 m²), é viável um projeto folgado com washitsu (和室, quarto de estilo japonês com piso de tatame), koagari (小上がり, um estrado elevado que cria um recanto de tatame) e espaço de trabalho. Se o terreno for estreito, há ainda a opção de uma construção de três pavimentos — solução recorrente no Japão urbano e bem menos comum na moradia unifamiliar brasileira.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. A separação total ajuda no planejamento do imposto sobre herança?
Se as condições de aplicação forem atendidas, o regime especial para pequenos terrenos residenciais (小規模宅地等の特例, shōkibo takuchi-tō no tokurei) pode reduzir em até 80% o valor de avaliação do terreno para fins de imposto sobre herança — um mecanismo japonês sem equivalente direto no Brasil, onde o ITCMD incide sobre o valor de mercado sem esse tipo de desconto por uso residencial. No entanto, na separação total, a aplicação depende do método de registro (registro por unidade autônoma, 区分所有登記 kubun shoyū tōki, ou registro em copropriedade), então recomendamos consultar um contador tributarista (税理士, zeirishi) já na fase de projeto.
Q2. Na separação total, é possível alugar o pavimento térreo?
Sim. Nesse caso, surge uma parcela do imóvel que não se enquadra no financiamento habitacional (住宅ローン, jūtaku rōn), mas sim em um financiamento de investimento imobiliário, então é necessário confirmar previamente com a instituição financeira. Essa flexibilidade de transformar metade da casa em fonte de renda de aluguel é justamente o que torna a separação total interessante do ponto de vista do investidor estrangeiro.
Q3. Entre separação lateral e por andares, qual tem melhor isolamento acústico?
Em termos de ruído de passos e sons do dia a dia, a separação lateral é superior. Como na separação por andares o som das passadas do segundo andar se transmite com facilidade ao térreo, é importante reforçar a especificação dos materiais acústicos e do piso com isolamento sonoro.
Q4. E a dedução do financiamento habitacional quando se reconstrói em separação total?
Se cada chefe de família contrair o seu próprio financiamento habitacional, cada um pode receber a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン控除, jūtaku rōn kōjo, abatimento no imposto de renda proporcional ao saldo devedor). O valor da dedução varia conforme a instituição financeira, o saldo do financiamento e o imposto devido.
