En Japón, cuando una familia decide construir una nisetai jūtaku (二世帯住宅, vivienda pensada para que dos generaciones de una misma familia convivan bajo un mismo techo), quienes dan prioridad a la privacidad suelen decantarse por el tipo de separación total. A diferencia del modelo mediterráneo o latinoamericano, donde varias generaciones comparten cocina y salón, este formato japonés permite que cada hogar viva sin interferir en el otro, si bien su coste es más elevado que el de las demás variantes. En este artículo explicamos las características, los precios de referencia y la comparación por tipos de la vivienda bifamiliar de separación total.
¿Qué es la vivienda bifamiliar de separación total? Sus características
La vivienda bifamiliar de separación total (kanzen bunri-gata, 完全分離型) es una casa con dos entradas independientes en la que cada hogar vive de forma completamente autónoma. Se trata de una solución muy propia del mercado japonés: mientras que en España o América Latina la convivencia intergeneracional se suele resolver con una única vivienda amplia o con pisos separados en distintos edificios, en Japón es habitual integrar dos hogares autosuficientes dentro de una misma parcela. Como preserva al máximo la privacidad de ambas partes, resulta una opción accesible incluso para quienes sienten reticencias hacia la convivencia. Existen dos tipos según cómo se divida el edificio.
Características del tipo de separación lateral (izquierda-derecha)
Diseño que divide el edificio en dos mitades laterales, de modo que cada hogar ocupa por completo una o dos plantas. Su mayor ventaja es que no se perciben los pasos de la planta superior. Resulta clave un buen aislamiento acústico en el muro medianero.
Características del tipo de separación vertical (plantas superior e inferior)
Diseño que separa los hogares por plantas, uno en el primer nivel y otro en el segundo, con la ventaja de ser viable incluso en parcelas pequeñas, algo especialmente relevante en las densas ciudades japonesas, donde el suelo urbano escasea frente a las parcelas más amplias habituales en muchos países hispanohablantes. Si se instala una escalera interior se logra un espacio más amplio que con la separación lateral, pero hay que tener en cuenta que los ruidos de la vida cotidiana de la planta superior se transmiten con facilidad a la inferior.
¿Cuál es el precio de referencia de la vivienda bifamiliar de separación total?
El precio de referencia del tipo de separación total oscila entre 4.000 y 6.000万円 (aprox. 235.000 – 353.000 €). El desglose se compone del coste de construcción, de 3.500 a 5.000万円 (aprox. 206.000 – 294.000 €); del coste de instalaciones y equipamiento, de 300 a 400万円 (aprox. 17.600 – 23.500 €); y de los gastos diversos. Si se demuele un edificio existente para reconstruirlo, hay que sumar aparte un coste de demolición de 120 a 200万円 (aprox. 7.000 – 11.800 €). Para un inversor extranjero conviene recordar que estas cifras corresponden a obra nueva a medida y no incluyen el precio del suelo, que en Tokio o en las grandes urbes puede multiplicar el importe total.
Comparación con el tipo de uso totalmente compartido
El tipo de uso totalmente compartido (kanzen kyōyū-gata, 完全共有型) comparte cocina, baño y entrada, por lo que basta con un único juego de instalaciones y su precio de referencia resulta más económico: de 3.400 a 4.400万円 (aprox. 200.000 – 259.000 €). El tipo de separación total, al necesitar dos juegos completos de instalaciones, conlleva un coste de equipamiento de 1,5 a 2 veces el del modelo compartido. Esta diferencia recuerda a la que existe entre un único piso familiar y dos apartamentos independientes, pero concentrados en una misma estructura.
Comparación con el tipo de uso parcialmente compartido
En el tipo de uso parcialmente compartido (bubun kyōyū-gata, 部分共有型), el coste varía según hasta qué punto se compartan los espacios. Lo más frecuente es compartir únicamente la entrada y, en ese caso, su precio total de referencia se sitúa al mismo nivel que el de separación total: de 4.000 a 6.000万円 (aprox. 235.000 – 353.000 €).
Distribución orientativa según el presupuesto
3.000万円 (aprox. 176.000 €): unos 40 tsubo (坪, ~132 m²), un juego de LDK y zonas húmedas
Con separación lateral es posible instalar en cada hogar su LDK (salón-comedor-cocina integrados, según la nomenclatura inmobiliaria japonesa), lavabo, cocina y aseo, pero al dividir 40 tsubo entre dos mitades laterales el espacio de LDK de cada hogar queda reducido.
4.000万円 (aprox. 235.000 €): unos 50 tsubo (約165 m²), LDK holgado y espacio libre en la segunda planta
Con 50 tsubo, incluso con separación lateral se puede dotar de amplitud al LDK y al recibidor. También cabe reservar en la segunda planta un espacio libre y un aseo.
5.000万〜6.000万円 (aprox. 294.000 – 353.000 €): unos 60 tsubo (約198 m²), con washitsu y zona de trabajo
Permite un diseño holgado, con washitsu (和室, habitación de estilo japonés con suelo de tatami sin equivalente directo en la vivienda occidental), koagari (小上がり, una tarima elevada) y zona de trabajo. Si la parcela es pequeña, también existe la opción de construir en tres plantas.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Sirve la separación total como estrategia frente al impuesto de sucesiones?
Si se cumplen los requisitos, la excepción para pequeñas parcelas residenciales (shōkibo takuchi-tō no tokurei, 小規模宅地等の特例) reduce hasta un 80 % el valor catastral del terreno a efectos del impuesto sucesorio japonés. No obstante, en el tipo de separación total la aplicabilidad varía según el método de registro de la propiedad (registro por división horizontal o registro en copropiedad), por lo que recomendamos consultar con un asesor fiscal (zeirishi) desde la fase de diseño. A diferencia de muchos países hispanohablantes, donde el gravamen sucesorio depende sobre todo del parentesco y de la jurisdicción, en Japón es la propia estructura registral del inmueble la que condiciona el beneficio fiscal.
P2. ¿Es posible alquilar la planta baja en una vivienda de separación total?
Sí. En ese caso, dado que una parte pasa a financiarse no con un préstamo hipotecario para vivienda propia, sino con un préstamo de inversión inmobiliaria, es necesario consultarlo previamente con la entidad financiera. Esta doble función, residencia y activo en alquiler, convierte al modelo de separación total en una opción atractiva para el inversor que busca combinar uso propio y rentas.
P3. ¿Cuál aísla mejor del ruido, la separación lateral o la vertical?
En cuanto a pasos y ruidos cotidianos, la separación lateral es superior. En la separación vertical, el ruido de las pisadas de la planta superior se transmite con facilidad a la inferior, por lo que es importante reforzar las especificaciones de los materiales aislantes y de los suelos acústicos.
P4. ¿Qué ocurre con la desgravación del préstamo si se reconstruye una vivienda de separación total?
Si cada cabeza de familia formaliza su propio préstamo hipotecario, ambos pueden acogerse a la desgravación fiscal por préstamo para vivienda (jūtaku rōn kōjo, 住宅ローン控除). El importe de la deducción varía en función de la entidad financiera, del saldo pendiente del préstamo y de la cuota tributaria.
