Wer in Japan über ein Nisetai-jūtaku (二世帯住宅, ein Haus, in dem zwei Haushalte derselben Familie – meist Eltern und die Familie eines Kindes – unter einem Dach leben) nachdenkt und dabei den Wunsch „Ich möchte meine Privatsphäre konsequent wahren“ an erste Stelle setzt, entscheidet sich besonders häufig für den vollständig getrennten Typ (完全分離型, kanzen-bunri-gata). Beide Haushalte können leben, ohne sich gegenseitig ins Gehege zu kommen – dafür fallen die Kosten höher aus als bei den übrigen Varianten. Dieser Artikel erläutert die Merkmale, die Preisspannen und einen Vergleich der Trennungstypen des vollständig getrennten Zweifamilienhauses. Für Leser im deutschsprachigen Raum ist wichtig: Das japanische Nisetai-jūtaku ist zwar mit der deutschen Idee eines Mehrgenerationenhauses oder einer Einliegerwohnung verwandt, folgt aber eigenen japanischen Bau-, Grundbuch- und Steuerlogiken, die es in dieser Form auf dem deutschen Markt nicht gibt.
Was ist ein vollständig getrenntes Zweifamilienhaus? Seine Merkmale
Ein vollständig getrenntes Zweifamilienhaus ist ein Wohnhaus mit zwei separaten Eingängen, in dem jeder Haushalt vollständig eigenständig lebt. Weil sich die Privatsphäre beider Seiten maximal wahren lässt, ist es auch für Menschen eine gut zugängliche Option, die dem Zusammenwohnen zweier Generationen zunächst skeptisch gegenüberstehen. Je nach Aufteilung gibt es zwei Typen. Dies ist eine typisch japanische Wohnform: Während in Deutschland eine Einliegerwohnung baurechtlich meist als untergeordnete Nebenwohnung zur Hauptwohnung verstanden wird, sind beim japanischen kanzen-bunri-gata beide Wohneinheiten bewusst als gleichrangige, voll ausgestattete Haushalte konzipiert – ein Unterschied, der sich unmittelbar in den Baukosten und im Investitionspotenzial niederschlägt.
Merkmale des links-rechts getrennten Typs (Yokonarabi)
Das Gebäude wird links und rechts unterteilt, und jede Seite nutzt jeweils das erste und zweite Geschoss voll aus – vergleichbar mit einem Doppelhaus im deutschen Sinne. Der größte Vorteil: Trittschall aus dem oberen Geschoss stört nicht, weil kein fremder Haushalt über einem wohnt. Entscheidend ist hier die Schalldämmung der gemeinsamen Trennwand. Für Investoren ist dieser Typ interessant, weil zwei vertikal vollständige Einheiten entstehen, die sich später einzeln vermieten oder veräußern lassen.
Merkmale des oben-unten getrennten Typs
Bei dieser Bauweise werden die Haushalte auf Erdgeschoss und Obergeschoss aufgeteilt, was den Vorteil hat, dass sie sich auch auf einem schmalen Grundstück gut umsetzen lässt. Wird im Inneren des Hauses eine Treppe eingebaut, lässt sich ein größerer Wohnraum als bei der Links-rechts-Trennung erzielen; zu beachten ist jedoch, dass sich Wohngeräusche aus dem Obergeschoss leicht ins Erdgeschoss übertragen. Anders als in Deutschland, wo Grundstücke außerhalb der Großstädte oft großzügiger zugeschnitten sind, ist in Japans dicht bebauten Stadtlagen die Grundstücksfläche knapp – deshalb ist die vertikale Trennung dort eine besonders verbreitete Lösung.
Wie hoch sind die Preisspannen für ein vollständig getrenntes Zweifamilienhaus?
Die Preisspanne des vollständig getrennten Typs liegt bei 4.000 bis 6.000 Man Yen (40–60 Mio. Yen, ca. 235.000–353.000 €) („Man“ [万] ist die japanische Zähleinheit für 10.000; 4.000 Man Yen entsprechen 40 Mio. Yen). Die Aufschlüsselung: Baukosten von 3.500 bis 5.000 Man Yen (35–50 Mio. Yen, ca. 206.000–294.000 €), Ausstattungskosten von 300 bis 400 Man Yen (3–4 Mio. Yen, ca. 17.600–23.500 €) sowie Nebenkosten. Wird ein bestehendes Gebäude abgerissen und neu gebaut, fallen zusätzlich Abbruchkosten von 120 bis 200 Man Yen (1,2–2,0 Mio. Yen, ca. 7.100–11.800 €) an. Zum Vergleich für deutsche Leser: Diese Beträge beziehen sich in der japanischen Baupraxis üblicherweise auf das Gebäude selbst, während der Grundstückspreis – der in japanischen Metropolen wie Tokio ein Vielfaches betragen kann – separat zu kalkulieren ist.
Vergleich mit dem vollständig geteilten Typ
Beim vollständig geteilten Typ (完全共有型, kanzen-kyōyū-gata) werden Küche, Bad, Eingang und Ähnliches gemeinsam genutzt, sodass die Ausstattung nur einmal vorhanden sein muss; die Preisspanne liegt daher mit 3.400 bis 4.400 Man Yen (34–44 Mio. Yen, ca. 200.000–259.000 €) günstiger. Weil der vollständig getrennte Typ die Ausstattung in doppelter Ausführung benötigt, fallen die Ausstattungskosten das 1,5- bis 2-fache des geteilten Typs an. Dieser Aufpreis ist der Preis für die vollständige Trennung der Haushalte – eine Abwägung zwischen Privatsphäre und Kapitaleinsatz, die deutsche Bauherren ähnlich von der Entscheidung zwischen einer einfachen Einliegerwohnung und zwei voll autarken Wohneinheiten kennen.
Vergleich mit dem teilweise geteilten Typ
Beim teilweise geteilten Typ (部分共有型, bubun-kyōyū-gata) ändern sich die Kosten je nachdem, wie weit die gemeinsame Nutzung reicht. Häufig ist der Fall, dass nur der Eingang geteilt wird; die Gesamt-Preisspanne liegt dann mit 4.000 bis 6.000 Man Yen (40–60 Mio. Yen, ca. 235.000–353.000 €) auf demselben Niveau wie beim vollständig getrennten Typ. Für Investoren bedeutet das: Wer ohnehin nahe an die Kosten des vollständig getrennten Typs herankommt, sollte prüfen, ob die zusätzliche Trennung nicht die spätere Vermietbarkeit und den Wiederverkaufswert erhöht.
Grundriss-Ideen nach Budget
30 Mio. Yen (ca. 176.000 €): rund 40 Tsubo, je ein Satz LDK und Sanitärbereich
Bei 3.000 Man Yen (30 Mio. Yen, ca. 176.000 €) und rund 40 Tsubo (坪, japanisches Flächenmaß; 1 Tsubo ≈ 3,3 m², also etwa 132 m²) lässt sich für jeden Haushalt in Links-rechts-Trennung ein LDK (Living-Dining-Kitchen, gängige japanische Grundrissbezeichnung für einen kombinierten Wohn-Ess-Küchen-Raum) samt Waschbereich, Küche und Toilette einrichten; teilt man jedoch 40 Tsubo links und rechts auf, wird der LDK-Raum jedes Haushalts eng.
40 Mio. Yen (ca. 235.000 €): rund 50 Tsubo, großzügiger LDK und Freifläche im Obergeschoss
Bei 4.000 Man Yen (40 Mio. Yen, ca. 235.000 €) und 50 Tsubo (etwa 165 m²) lassen sich LDK und Diele auch in Links-rechts-Trennung großzügig anlegen. Im Obergeschoss sind zusätzlich eine Freifläche und eine Toilette realisierbar. Für deutsche Leser als Orientierung: 50 Tsubo entsprechen ungefähr der Wohnfläche zweier komfortabler Reihenhäuser.
50 bis 60 Mio. Yen (ca. 294.000–353.000 €): rund 60 Tsubo, mit Washitsu und Arbeitsbereich
Bei 5.000 bis 6.000 Man Yen (50–60 Mio. Yen, ca. 294.000–353.000 €) und rund 60 Tsubo (etwa 198 m²) sind großzügige Entwürfe mit Washitsu (和室, traditioneller Raum mit Tatami-Matten), Koagari (小上がり, leicht erhöhter Sitzbereich) und Arbeitsbereich möglich. Ist das Grundstück schmal, kommt auch ein dreigeschossiger Bau als Option infrage. Der dreigeschossige Bau ist in japanischen Stadtlagen eine typische Antwort auf knappe Grundstücke – anders als in Deutschland, wo Ein- und Zweifamilienhäuser häufiger flächig statt in die Höhe geplant werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Eignet sich der vollständig getrennte Typ zur Erbschaftsteueroptimierung?
Werden die Anwendungsvoraussetzungen erfüllt, wird der Bewertungswert des Wohngrundstücks durch die Sonderregelung für kleinflächige Wohngrundstücke (小規模宅地等の特例, shōkibo-takuchi-tō no tokurei, eine japanische Erbschaftsteuervergünstigung für selbstgenutzte Wohngrundstücke) um bis zu 80 % gemindert. Allerdings hängt beim vollständig getrennten Typ die Anwendbarkeit von der Art der Grundbucheintragung ab (Teileigentums-Eintragung [区分所有登記] oder gemeinschaftliche Eintragung [共有登記]), weshalb es sich empfiehlt, bereits in der Planungsphase einen Steuerberater (税理士, zeirishi) hinzuzuziehen. Für deutsche Leser: Anders als bei der deutschen Erbschaftsteuer mit ihren persönlichen Freibeträgen setzt diese japanische Regelung gezielt an der Bewertung des Wohngrundstücks an – die Grundbuchgestaltung entscheidet hier direkt über die Steuerlast.
F2. Ist es möglich, beim vollständig getrennten Typ das Erdgeschoss zu vermieten?
Ja, das ist möglich. In diesem Fall entsteht ein Anteil, für den nicht ein Wohnbaudarlehen, sondern ein Immobilien-Investitionsdarlehen (不動産投資ローン) gilt, sodass eine vorherige Rückfrage beim Finanzinstitut erforderlich ist. Damit wird das Nisetai-jūtaku zugleich zu einer Kapitalanlage – ein für internationale Investoren attraktiver Aspekt, weil sich Eigennutzung und Mietertrag im selben Gebäude verbinden lassen.
F3. Welcher Typ ist bei der Schalldämmung überlegen – links-rechts- oder oben-unten-Trennung?
In Bezug auf Trittschall und Wohngeräusche ist die Links-rechts-Trennung überlegen. Bei der Oben-unten-Trennung übertragen sich Gehgeräusche aus dem Obergeschoss leicht ins Erdgeschoss, weshalb es wichtig ist, die Spezifikation von Schalldämmmaterial und schalldämmendem Bodenbelag zu verstärken.
F4. Wie verhält es sich beim Neubau eines vollständig getrennten Typs mit dem Wohnbaudarlehen-Abzug?
Nehmen beide Haushaltsvorstände jeweils ein eigenes Wohnbaudarlehen auf, kann jeder den Wohnbaudarlehen-Abzug (住宅ローン控除, jūtaku-rōn-kōjo, eine japanische Einkommensteuervergünstigung für Immobilienkredite) in Anspruch nehmen. Die Höhe des Abzugs unterscheidet sich je nach Finanzinstitut, Restschuld des Darlehens und Steuerbetrag.
