كلما طال عمر الشقة السكنية، ازدادت صعوبة العثور على مستأجرين وارتفع خطر الشغور. ويُعد التجديد وسيلة فعالة للحفاظ على قيمة الأصول والحد من الشغور، إلا أن عبء التكلفة يظل تحديًا قائمًا.
في هذا المقال، نشرح بالتفصيل مزايا وعيوب تجديد الشقق السكنية، ومتوسط التكاليف، والأعمال التي غالبًا ما تكون مؤهلة للدعم، وأنظمة الدعم التي يمكن الاستفادة منها. كما نستعرض نصائح لخفض التكاليف وأنظمة التخفيض الضريبي، لذا نأمل أن يكون هذا الدليل مرجعًا عمليًا لكم.
ما مزايا تجديد الشقق السكنية؟
أكبر مزايا تجديد الشقق السكنية تتمثل في الحد من مخاطر الشغور ورفع قيمة العقار بتكلفة أقل من إعادة البناء.
يسهّل تجنب مخاطر الشغور
تسهم العقارات ذات المظهر الخارجي والداخلي الجيد والمجهزة بمرافق متكاملة في زيادة عدد الراغبين في الاستئجار. ومع زيادة عدد المستأجرين، تستقر الإيرادات ويصبح من الممكن استرداد تكلفة التجديد.
يمكن خفض التكلفة مقارنة بإعادة البناء
في حين قد تتطلب إعادة البناء عشرات الملايين من الينات، قد يكون بالإمكان تنفيذ التجديد بتكلفة تقارب مليون ين فقط. وإذا لم تكن هناك مشكلات في هيكل المبنى، فمن المتوقع تحقيق تحسين كافٍ من خلال التجديد.
ما عيوب تجديد الشقق السكنية؟
لا يقتصر التجديد على المزايا فقط، بل توجد أيضًا نقاط يجب الانتباه إليها، مثل انخفاض الإيرادات خلال فترة الأعمال وبطء نمو قيمة الأصول.
تتوقف الإيرادات أثناء الأعمال
خلال فترة التجديد لا يستطيع المستأجرون السكن في العقار، ما يؤدي إلى انخفاض الإيرادات خلال تلك الفترة. كما أن تنفيذ التجديد مع الإبقاء على بعض المساحات السكنية قيد الاستخدام قد يكون حلًا فعالًا.
ارتفاع قيمة الأصول يكون محدودًا
حتى إذا تم إنفاق مليون ين على أعمال التجديد، فهذا لا يعني أن قيمة الأصول سترتفع بمقدار مليون ين. لذلك ينبغي الاكتفاء بالحد الأدنى الضروري ودراسة الجدوى الاقتصادية بعناية قبل التنفيذ.
ما متوسط تكلفة تجديد الشقق السكنية؟
تختلف تكلفة التجديد بشكل كبير بحسب نوع الأعمال. وفيما يلي ملخص لمتوسطات التكاليف حسب أبرز أنواع الأعمال.
الواجهة الخارجية
- طلاء الواجهة الخارجية: 1.2 مليون إلى 3 ملايين ين
- طلاء عزل الشرفات ضد المياه: من 2,750 إلى 7,000 ين للمتر المربع
يسهم تجديد الواجهة الخارجية أيضًا في تحسين متانة المبنى، كما يترك انطباعًا إيجابيًا لدى المستأجرين المحتملين.
التشطيبات الداخلية
- استبدال ورق الجدران: من 1,000 إلى 1,500 ين للمتر المربع
- تحويل غرفة يابانية إلى غرفة غربية (6 إلى 8 حصير): 500 ألف إلى مليون ين
- تحويل التاتامي إلى أرضيات خشبية (6 إلى 8 حصير): 150 ألف إلى 600 ألف ين
- تغيير المخطط الداخلي (حوالي 33㎡): 800 ألف إلى 1.6 مليون ين
حتى مجرد تجديد ورق الجدران يساهم بشكل كبير في تحسين الانطباع العام. كما أن التحويل إلى الأرضيات الخشبية من الأعمال ذات الطلب المرتفع.
المرافق المائية
- استبدال المطبخ النظامي: 400 ألف إلى 800 ألف ين
- استبدال المرحاض: 150 ألف إلى 500 ألف ين
- استبدال الحمام الجاهز: 500 ألف إلى مليون ين
- استبدال مغسلة الحمام: 100 ألف إلى 200 ألف ين
ما أعمال التجديد التي غالبًا ما تكون مؤهلة للحصول على الدعم؟
لتخفيف عبء تكلفة تجديد الشقق السكنية، من المهم معرفة الأعمال التي تكون غالبًا مؤهلة للحصول على الدعم.
التجديد البيئي
تشمل الأعمال المؤهلة عمومًا أعمال التجديد المتعلقة بكفاءة الطاقة وإنتاجها، مثل تحسين العزل الحراري وتركيب أنظمة الطاقة الشمسية. وبالإضافة إلى البرامج الوطنية، توجد أيضًا إعانات خاصة تقدمها الحكومات المحلية.
فحص مقاومة الزلازل والتدعيم الزلزالي
تشمل الفئة المستهدفة العقارات التي حصلت على موافقة البناء وفق معايير مقاومة الزلازل القديمة قبل مايو 1981. كما يزداد عدد البلديات التي تدعم تكاليف إزالة الجدران الخرسانية البلوكية.
التجديد الملائم لذوي الاحتياجات المختلفة
تشمل الأعمال المؤهلة تهيئة بيئة معيشية أكثر ملاءمة لكبار السن، مثل تركيب الدرابزين وإزالة الفوارق في المناسيب. ويبلغ الحد الأقصى للإعانة 200 ألف ين.
تهيئة بيئة العمل عن بُعد
هناك اتجاه إلى سهولة الحصول على الدعم في أعمال التجديد المهيأة للعمل عن بُعد، مثل توفير مساحة عمل وأعمال العزل الصوتي.
ما أبرز أنظمة الدعم التي يمكن الاستفادة منها؟
فيما يلي أبرز أنظمة الدعم التي يمكن استخدامها عند تجديد الشقق السكنية.
برنامج دعم تجديد المساكن عالية الجودة طويلة الأجل
وهو برنامج يدعم أعمال تحسين كفاءة الطاقة وأعمال التجديد الموجهة للأسر التي لديها أطفال.
- نسبة الدعم: ثلث تكلفة الأعمال
- الحد الأقصى: من مليون إلى 2.5 مليون ين لكل وحدة سكنية (بحسب فئة الاعتماد)
- يشترط إجراء فحص فني للعقار
برنامج دعم تجديد العزل الحراري للمساكن باستخدام مواد بناء عالية الأداء
وهو برنامج تابع لوزارة البيئة يدعم أعمال تحسين العزل الحراري باستخدام مواد بناء عالية الأداء.
- نسبة الدعم: ثلث تكلفة الأعمال
- الحد الأقصى في المباني السكنية الجماعية: 150 ألف ين لكل وحدة
برنامج دعم تجديد العزل الحراري في المساكن القائمة
يتضمن نوعين: العزل الحراري الشامل والعزل الحراري لغرفة المعيشة فقط. أما في المساكن الجماعية، فالحد الأقصى هو 150 ألف ين لكل وحدة سكنية.
إعانة تجديد الرعاية والتهيئة الخالية من العوائق
تستهدف الأشخاص المعتمدين ضمن فئات الدعم أو الرعاية طويلة الأجل، ويبلغ الحد الأقصى 90% من المبلغ المعياري الأقصى البالغ 200 ألف ين، أي 180 ألف ين.
برنامج الدعم التجريبي لمواد البناء الموفرة للطاقة من الجيل التالي
في حالة المساكن الجماعية، يمكن الحصول على دعم يصل إلى 1.25 مليون ين لكل وحدة سكنية. ويكون ذلك في حدود نصف التكاليف المؤهلة للدعم، وبحد أدنى 200 ألف ين.
ما أمثلة أنظمة الدعم الخاصة بالحكومات المحلية؟
إلى جانب الأنظمة الوطنية، تنفذ الحكومات المحلية أيضًا برامج دعم مستقلة لتجديد العقارات.
طوكيو: برنامج تعزيز أعمال تحسين كفاءة الطاقة
يمكن الحصول على دعم لأعمال تحسين النوافذ والأبواب عالية العزل الحراري، بنسبة ثلث التكلفة، وبحد أقصى مليون ين للنوافذ و160 ألف ين للأبواب.
طوكيو: نقاط طوكيو صفر انبعاثات
عند استبدال الأجهزة المنزلية بأخرى عالية الكفاءة في استهلاك الطاقة، يتم منح نقاط يمكن استبدالها بمنتجات.
يوكوهاما، محافظة كاناغاوا: برنامج دعم التهيئة الخالية من العوائق وغيرها
يتوفر دعم بحد أقصى 300 ألف ين لأعمال مثل إزالة الفوارق في المناسيب في الأجزاء المشتركة وتركيب الدرابزين.
ما هو نظام شبكة الأمان السكنية؟
نظام شبكة الأمان السكنية هو نظام يوفّر السكن للفئات التي تحتاج إلى اعتبارات خاصة في تأمين السكن (مثل كبار السن وذوي الإعاقة والأسر التي لديها أطفال) من خلال الاستفادة من المنازل أو الوحدات الشاغرة التابعة للقطاع الخاص.
- قيمة الدعم: حتى مليون ين لكل وحدة سكنية
- الأعمال المؤهلة: التجديد الخالي من العوائق، والتدعيم الزلزالي، وتعديل المخطط الداخلي وغيرها
- ملاحظات: يوجد التزام بالإدارة لمدة 10 سنوات أو أكثر
ما النصائح لخفض تكاليف التجديد قدر الإمكان؟
لخفض تكاليف التجديد، فإن الأساس هو مقارنة عروض الأسعار من عدة شركات وتكليف جهة واحدة بالأعمال مجتمعة.
طلب عروض أسعار من عدة شركات
حتى مع نفس نطاق الأعمال، قد تختلف الأسعار بشكل كبير من شركة إلى أخرى. ولتجنب الشركات غير الموثوقة، يجب الحصول على عروض أسعار من عدة شركات.
تكليف شركة واحدة بتنفيذ الأعمال مجتمعة
عند طلب تنفيذ عدة أعمال دفعة واحدة، يمكن توقع خفض التكاليف من خلال الاستفادة من الأسعار الباقية ضمن باقة واحدة. كما يساعد ذلك على توحيد جودة التشطيب.
الاستفادة أيضًا من أنظمة التخفيض الضريبي والتمويل
- أعمال التهيئة الخالية من العوائق: خصم من ضريبة الدخل يصل إلى 600 ألف ين، وتخفيض ضريبة الأصول الثابتة بمقدار الثلث
- التجديد الموفّر للطاقة: خصم من ضريبة الدخل يصل إلى 625 ألف ين
- أنظمة التمويل: Flat 35 Renove، وتمويل التجديد من المؤسسة اليابانية لتمويل الإسكان وغيرها
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل توجد إعانات يمكن استخدامها عند تجديد الشقق السكنية؟
نعم. توجد عدة أنظمة، منها برنامج دعم تجديد المساكن عالية الجودة طويلة الأجل (حتى 2.5 مليون ين لكل وحدة)، وبرنامج دعم تجديد العزل الحراري (حتى 150 ألف ين لكل وحدة)، وإعانة التهيئة الخالية من العوائق (حتى 180 ألف ين).
س. ما متوسط تكلفة تجديد الشقق السكنية؟
تختلف التكلفة بشكل كبير بحسب نوع الأعمال، مثل طلاء الواجهة الخارجية الذي يتراوح بين 1.2 مليون و3 ملايين ين، واستبدال ورق الجدران الذي يتراوح بين 1,000 و1,500 ين للمتر المربع، واستبدال الحمام الجاهز الذي يتراوح بين 500 ألف ومليون ين.
س. كيف يمكن خفض تكلفة التجديد؟
تُعد مقارنة عروض الأسعار من عدة شركات، والاستفادة من أسعار الباقات عبر تجميع الطلبات، واستخدام أنظمة الدعم والتخفيضات الضريبية من الوسائل الفعالة.
س. ما هو نظام شبكة الأمان السكنية؟
هو نظام يتيح تسجيل العقارات لتوفير سكن للفئات التي تحتاج إلى اعتبارات خاصة في تأمين السكن، مع إمكانية الحصول على دعم يصل إلى مليون ين لكل وحدة للأعمال اللازمة. إلا أنه يفرض التزامًا بالإدارة لمدة 10 سنوات أو أكثر.
