Um in Immobilien zu investieren, sind Mittel zum Erwerb von ertragbringenden Objekten erforderlich, doch nur wenige können alles aus eigenen Mitteln decken. Hier kommt der Apartment-Kredit ins Spiel.
Dieser Artikel erklärt umfassend den Aufbau von Apartment-Krediten, den Zinsvergleich nach Finanzinstituten, die Unterschiede zum Wohnungsbaudarlehen, die Wahl der Zinsart sowie die Punkte für eine Aufnahme zu niedrigem Zins.
Was ist ein Apartment-Kredit?
Der Apartment-Kredit ist ein Darlehen, das für den Erwerb von Investitionsobjekten verwendet werden kann. Er deckt vielfältige Verwendungszwecke ab: Kauf eines ganzen Wohnhauses oder Apartmentkomplexes, Eigentum an einzelnen Wohneinheiten, Mittel für Bau oder Renovierung, Umschuldung bestehender Darlehen und mehr.
Merkmale der Bonitätsprüfung
Im Gegensatz zum Wohnungsbaudarlehen werden bei der Prüfung des Apartment-Kredits die Rentabilität des Geschäftsplans und der Vermögenswert des als Sicherheit gestellten Objekts in den Vordergrund gestellt. Zusätzlich zu den persönlichen Merkmalen (Einkommen, Beruf) wird die Rückzahlungsfähigkeit unter Berücksichtigung von Aufwendungen, Steuern und Risiken bewertet.
Vor- und Nachteile des Apartment-Kredits
Vorteile
- Hebelwirkung — Wenn man eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen mit 10 Millionen Yen Eigenkapital plus 90 Millionen Yen Fremdkapital betreibt, ergibt sich bei einer Rendite von 10 % ein Jahresgewinn von 10 Millionen Yen. Eine Rückgewinnung des Kapitals binnen eines Jahres ist sogar möglich.
- Niedrige Zinsen — Mit 1,0 bis 3,0 % ein niedriges Niveau im Vergleich zu Immobilien-besicherten Darlehen (5 bis 15 %).
- Beginn mit wenig Eigenkapital — Bei voller Finanzierung ist auch eine Anzahlung von null Yen möglich (allerdings sind etwa 10 % Eigenkapital ideal).
Nachteile
- Risiko der Zwangsverwertung der Sicherheit — Bei Zahlungsunfähigkeit wird die als Sicherheit dienende Immobilie veräußert.
- Risiko bei Marktrückgang — Bei Zwangsverwertung in einer Phase des stagnierenden Immobilienmarkts kann eine Restschuld verbleiben.
Fünf Unterschiede zwischen Apartment-Kredit und Wohnungsbaudarlehen
| Vergleichspunkt | Apartment-Kredit | Wohnungsbaudarlehen |
|---|---|---|
| Zweck | Erwerb eines Investitionsobjekts | Erwerb eines selbst genutzten Wohnobjekts |
| Zinssatz | 1,0 – 3,0 % | 0,5 – 2,0 % |
| Steuervorteile | Keine | Wohnungsbaudarlehensabzug verfügbar (bis zu 4 Mio. Yen) |
| Prüfkriterien | Rentabilität der Immobilie, Sicherheitenbewertung + persönliche Merkmale | Persönliches Einkommen und Bonitätsinformationen |
| Bürge | Häufig erforderlich | Durch Nutzung einer Bürgschaftsgesellschaft oft nicht erforderlich |
Zinsarten beim Apartment-Kredit
Variabler Zins
Der Zinssatz schwankt je nach Entwicklung des Finanzmarkts. Die Zinssätze tendieren niedriger als bei festen Zinsen, doch besteht das Risiko künftig steigender Zinsen. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld wählen viele Investoren den variablen Zins.
Fester Zins
Der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinssatz bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung unverändert. Die Rückzahlungsplanung ist einfach, aber der Nachteil besteht darin, dass man von Zinssenkungen nicht profitieren kann.
Wahlfester Zins
Für einen festgelegten Zeitraum wie 2, 3 oder 5 Jahre gilt ein fester Zinssatz; nach Ablauf des Zeitraums kann erneut zwischen variablem oder festem Typ gewählt werden.
Mischzins
Eine Kombination aus variablem und festem Zins. Es gibt auch eine Methode, bei der zuerst der variabel verzinste Teil getilgt und der festverzinste Teil belassen wird, um die Stabilität des Rückzahlungsplans zu erhöhen.
Marktübliche Apartment-Kreditzinsen nach Finanzinstitut
| Finanzinstitut | Zinsbereich | Merkmale |
|---|---|---|
| Megabanken | 1,5 – 3,0 % | Mit Vergünstigungen sind auch Sätze um 1,5 % möglich. Möglicherweise die niedrigsten Zinsen. |
| Japan Finance Corporation | 1,06 – 2,15 % | Während der Rückzahlungsphase fester Zins. Laufzeit eher kurz. |
| Kreditgenossenschaften und -vereine | Etwa 2,0 % | Auf Geschäftsgebiet beschränkt. Regional verankert, gute Beratung. |
| Regionalbanken | 1,5 – 7,0 % | Großer Zinsspielraum. Je nach Verhandlung gute Konditionen möglich. |
| Nichtbanken | 2,9 – 4,5 % | Hohe Zinsen, aber leichter durch die Prüfung. |
Wahl des Apartment-Kredits｜6 Prüfpunkte
① Höchstbetrag der Finanzierung
Üblicherweise innerhalb von 80 bis 90 % des Kaufpreises der Immobilie. Es ist beruhigend, etwa 20 % als Anzahlung bereitzustellen. Die Rückzahlungsquote aus den Mieteinnahmen liegt als Richtwert bei 40 bis 50 %, und die Darlehenshöhe orientiert sich am 8- bis 10-fachen des persönlichen Jahreseinkommens.
② Laufzeit des Darlehens
Maximal 30 bis 35 Jahre sind üblich. Eine längere Laufzeit verringert die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtsumme. Wer Wert auf stabile Cashflows legt, sollte eine lange Laufzeit wählen.
③ Art des Zinssatzes
Der variable Zins bietet im aktuellen Niedrigzinsumfeld erhebliche Vorteile, doch entscheidend ist, ob Sie das Risiko künftig steigender Zinsen tragen können.
④ Rückzahlungsmethode
- Annuitätentilgung — Konstante monatliche Rate, gut planbar. Der Zinsanteil kann als Aufwand verbucht werden.
- Konstante Tilgung — Das Kapital sinkt schneller, die Gesamtsumme ist niedriger. Auch wirksam gegen das Risiko sinkender Mieten.
⑤ Gruppen-Restschuldversicherung („Dan-shin")
Wenn dem Vertragsnehmer etwas zustößt, wird der Restkredit erlassen. Es gibt jedoch auch die Strategie, bewusst auf die Versicherung zu verzichten und die Schulden als Maßnahme zur Erbschaftsteueroptimierung zu belassen.
⑥ Bürgschaftsgebühren und sonstige Gebühren
Achten Sie auch auf leicht übersehene Kosten, wie wer die Bürgschaftsgebühr trägt, ob sie in einer Summe oder als Zuschlag gezahlt wird, und Gebühren bei vorzeitiger Rückzahlung.
Fünf Tipps, um den Apartment-Kredit zu niedrigem Zins aufzunehmen
① Partnerdarlehen des Hausherstellers nutzen
Wird Ihnen ein Finanzinstitut über einen Hauskonzern vermittelt, können die Finanzierungsbedingungen aufgrund des Vertrauensverhältnisses günstiger ausfallen.
② Variablen Zins wählen
Solange Japans langfristige Niedrigzinspolitik fortbesteht, ist der variable Zins wahrscheinlich vorteilhafter als der feste Zins.
③ Genauigkeit des Geschäftsplans erhöhen
Erstellen Sie eine Einnahmen- und Ausgabensimulation, gestützt auf objektive Daten zu Leerstandsquoten, Reparaturkosten und lokalen Marktpreisen, und betonen Sie gegenüber den Finanzinstituten die Stabilität.
④ Rückzahlungserfolge hervorheben
Eine gute Rückzahlungshistorie bei bestehenden Darlehen ist Beweis für einen erstklassigen Kunden. Wenn Sie mitteilen, dass Sie auch bei anderen Banken Beratung suchen, kann dies als Verhandlungsmaterial für eine Zinssenkung dienen.
⑤ Persönliche Merkmale vor der Prüfung verbessern
Überprüfen Sie Betriebszugehörigkeit, Vermögenslage und Bonitätsinformationen und verbessern Sie Ihre Merkmale, bevor Sie sich der Prüfung stellen.
Vier Punkte, die beim Abschluss eines Apartment-Kredits zu beachten sind
- Für die Erbschaftsteuerstrategie Schulden bestehen lassen — Bei Eintritt in die Restschuldversicherung verschwindet bei vollständiger Tilgung die abzugsfähige Verbindlichkeit.
- Die Tilgung des Kapitals ist keine Betriebsausgabe — In der Steuererklärung kann nur der Zinsanteil als Aufwand geltend gemacht werden.
- Wählen Sie die Laufzeit so lang wie möglich — Stabile Cashflows haben oberste Priorität. Eine kurze Tilgung ist im Falle eines Leerstandsrisikos gefährlich.
- Vermeiden Sie leichtfertige Umschuldungen — Auch wenn der Zinssatz sinkt, besteht das Risiko, künftig vom ursprünglichen Finanzinstitut keine Finanzierung mehr zu erhalten.
Zusammenfassung
Apartment-Kredite sind Finanzprodukte, die das Fundament der Immobilieninvestition tragen. Wählen Sie über die Wahl der Zinsart, den Vergleich der Finanzinstitute und die Prüfung der Rückzahlungsmethode den Kredit, der am besten zu Ihrem Investitionsplan passt. Für die Aufnahme zu niedrigen Zinsen sind die Genauigkeit des Geschäftsplans und die Verbesserung der persönlichen Merkmale entscheidend.
INA&Associates Inc. unterstützt Sie ganzheitlich – von der Beratung zum Finanzierungsplan für Ihre Immobilieninvestition über die Objektauswahl bis zur Mietverwaltung. Auch zur Nutzung des Apartment-Kredits beraten wir Sie gern.
