Para iniciarse en la inversión inmobiliaria son necesarios fondos para adquirir inmuebles que generen rentas, pero pocas personas pueden cubrirlo todo con sus propios recursos. Ahí es donde entra en juego el préstamo para apartamentos (apartment loan).
Este artículo explica de forma exhaustiva el funcionamiento del préstamo para apartamentos, la comparativa de tipos de interés según la entidad financiera, las diferencias con el préstamo hipotecario residencial, cómo elegir el tipo de interés y los puntos clave para pedir prestado a un tipo bajo.
¿Qué es el préstamo para apartamentos?
El préstamo para apartamentos es un préstamo que puede utilizarse para adquirir inmuebles con fines de inversión. Cubre una amplia gama de usos: compra de un edificio entero de apartamentos o condominio, propiedad por unidades, financiación para construcción o reformas, refinanciación de préstamos existentes, etc.
Características de la evaluación
A diferencia del préstamo hipotecario residencial, en la evaluación del préstamo para apartamentos se da prioridad a la rentabilidad del plan de negocio y al valor patrimonial del inmueble dado en garantía. Además del perfil personal (ingresos, profesión), se valora la capacidad de pago teniendo en cuenta gastos, impuestos y riesgos.
Ventajas y desventajas del préstamo para apartamentos
Ventajas
- Efecto apalancamiento — Si se opera un inmueble de 100 millones de yenes con 10 millones de yenes propios y 90 millones prestados, con una rentabilidad del 10 % se obtiene un beneficio anual de 10 millones de yenes. Incluso es posible recuperar el capital en un año.
- Tipos de interés bajos — Entre el 1,0 y el 3,0 %, un nivel bajo en comparación con los préstamos garantizados con inmuebles (5 a 15 %).
- Iniciar la inversión con pocos recursos propios — Si se utiliza un préstamo al 100 %, la entrada también puede ser cero (aunque lo ideal es alrededor del 10 % en recursos propios).
Desventajas
- Riesgo de venta forzosa del inmueble en garantía — Si la deuda no puede pagarse, se ejecutará la venta del inmueble en garantía.
- Riesgo en caída del mercado — Si la venta forzosa se produce en un período de estancamiento del mercado inmobiliario, puede quedar un saldo deudor.
Cinco diferencias entre el préstamo para apartamentos y el préstamo hipotecario residencial
| Concepto comparado | Préstamo para apartamentos | Préstamo hipotecario residencial |
|---|---|---|
| Objetivo | Adquisición de inmueble de inversión | Adquisición de vivienda habitual propia |
| Tipo de interés | 1,0 – 3,0 % | 0,5 – 2,0 % |
| Beneficios fiscales | Ninguno | Deducción por préstamo hipotecario disponible (hasta 4 millones de yenes) |
| Criterios de evaluación | Rentabilidad del inmueble, evaluación de la garantía y perfil personal | Ingresos personales y información crediticia |
| Avalista solidario | Suele ser necesario | A menudo innecesario al usar una sociedad de garantía |
Tipos de interés del préstamo para apartamentos
Tipo variable
El tipo varía según la evolución del mercado financiero. Tiende a ser más bajo que el tipo fijo, pero existe el riesgo de futuras subidas. En el actual entorno de tipos bajos, muchos inversores eligen el tipo variable.
Tipo fijo
El tipo acordado en el contrato se mantiene sin cambios hasta el final del préstamo. Es fácil establecer el plan de pagos, pero la desventaja es que no se aprovechan las bajadas de tipos.
Tipo fijo seleccionable
Durante un período determinado, como 2, 3 o 5 años, se aplica un tipo fijo, y al finalizar dicho período se puede volver a elegir el tipo variable o fijo.
Tipo mixto
Tipo que combina interés variable y fijo. También existe un método para aumentar la estabilidad del plan de pagos amortizando primero la parte a tipo variable y dejando la parte a tipo fijo.
Tipos de interés de referencia del préstamo para apartamentos por entidad financiera
| Entidad financiera | Rango de tipos | Características |
|---|---|---|
| Megabancos | 1,5 – 3,0 % | Con medidas preferentes, posible alrededor del 1,5 %. Posiblemente los tipos más bajos. |
| Japan Finance Corporation | 1,06 – 2,15 % | Tipo fijo durante el período de pago. Plazo de préstamo más bien corto. |
| Cajas y cooperativas de crédito | Aproximadamente 2,0 % | Área de actividad limitada. Cercanía local, fácil de consultar. |
| Bancos regionales | 1,5 – 7,0 % | Amplio rango de tipos. Buenas condiciones según la negociación. |
| Entidades no bancarias | 2,9 – 4,5 % | Tipos altos, pero más fácil pasar la evaluación. |
Cómo elegir el préstamo para apartamentos｜6 puntos a comprobar
① Importe máximo del préstamo
Generalmente dentro del 80 al 90 % del precio de compra del inmueble. Es tranquilizador preparar alrededor del 20 % de entrada. Como referencia, la ratio de pago respecto a los ingresos por alquiler es del 40 al 50 %, y el endeudamiento de referencia es de 8 a 10 veces los ingresos anuales personales.
② Plazo del préstamo
Lo habitual es un máximo de 30 a 35 años. Alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta la cantidad total a pagar. Si prioriza la estabilidad del flujo de caja, se recomienda un plazo largo.
③ Tipo de interés
El tipo variable tiene gran ventaja en el actual entorno de tipos bajos, pero el punto clave es si puede tolerar el riesgo de subidas futuras de tipos.
④ Método de pago
- Cuota constante (capital + intereses) — La cuota mensual es constante, fácil de planificar. La parte de intereses puede deducirse como gasto.
- Amortización constante de capital — El capital disminuye más rápido y la cantidad total pagada es menor. También es eficaz contra el riesgo de bajada de los alquileres.
⑤ Seguro colectivo de vida del prestatario («dan-shin»)
Si le ocurre algo al firmante, queda exento el saldo restante del préstamo. No obstante, existe la estrategia de no contratar deliberadamente este seguro y dejar la deuda como medida de planificación del impuesto de sucesiones.
⑥ Comisiones de garantía y otras comisiones
Compruebe también costes que se pasan por alto fácilmente, como quién soporta la comisión de garantía, si se paga de una vez o se añade a las cuotas, y las comisiones de amortización anticipada.
Cinco trucos para conseguir un préstamo para apartamentos a tipo bajo
① Aprovechar los préstamos asociados de los constructores
Si una constructora le presenta a una entidad financiera, las condiciones de financiación pueden ser preferentes gracias a la relación de confianza.
② Elegir un tipo variable
Mientras se mantenga la política japonesa de tipos bajos a largo plazo, es probable que el tipo variable sea más ventajoso que el tipo fijo.
③ Mejorar la precisión del plan de negocio
Elabore una simulación de ingresos y gastos respaldada por datos objetivos sobre tasa de vacancia, gastos de reparación y precios del entorno, y transmita estabilidad a las entidades financieras.
④ Destacar el historial de pagos
Un buen historial de pago de préstamos existentes es prueba de ser un cliente preferente. Mencionar que también está consultando con otros bancos puede servir como argumento de negociación para una rebaja del tipo de interés.
⑤ Mejorar el perfil personal antes de la evaluación
Revise su antigüedad laboral, situación patrimonial e información crediticia, y mejore su perfil antes de afrontar la evaluación.
Cuatro puntos a tener en cuenta al firmar un préstamo para apartamentos
- Para la planificación del impuesto de sucesiones, deje deuda — Si se contrata el seguro colectivo de vida, al amortizar totalmente el préstamo desaparece el endeudamiento deducible.
- La amortización de capital no es gasto — En la declaración de impuestos solo puede deducirse como gasto la parte de intereses.
- Establezca el plazo del préstamo lo más largo posible — La estabilidad del flujo de caja es prioritaria. La amortización corta es peligrosa ante el riesgo de vacancia.
- Evite refinanciaciones precipitadas — Aunque baje el tipo de interés, existe el riesgo de no poder obtener financiación futura de la entidad original.
Conclusión
El préstamo para apartamentos es un producto financiero que sostiene la base de la inversión inmobiliaria. Mediante la elección del tipo de interés, la comparativa de entidades financieras y la consideración del método de pago, elija el préstamo que mejor se adapte a su plan de inversión. Para conseguir un tipo de interés bajo, las claves son la precisión del plan de negocio y la mejora del perfil personal.
INA&Associates, S.A. ofrece un acompañamiento integral, desde la consultoría de planificación financiera para inversión inmobiliaria hasta la selección de inmuebles y la gestión de alquiler. No dude en consultarnos también sobre el uso del préstamo para apartamentos.
